CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 13 juin 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 539 F-D

Pourvoi n° W 18-15.018

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Les Résistants, société civile de construction vente, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 15 février 2018 par la cour d’appel d’Amiens (1re chambre civile), dans le litige l’opposant à l’Office public de l’habitat en Somme, dont le siège est […],

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 14 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Guillaudier, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société Les Résistants, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 15 février 2018), que, par acte du 14 avril 2011, la société civile immobilière de construction Les Résistants (la SCI) a vendu à l’Office public de l’habitat en Somme (l’OPSOM) une parcelle de terrain ; que, la direction régionale de l’équipement et de l’aménagement (la DREAL) ayant donné un avis défavorable à son projet de construction de logements en raison de la présence d’un silo présentant des risques d’explosion et de la proximité d’un bâtiment de stockage d’engrais, l’OPSOM a assigné la SCI en dommages-intérêts et, à titre subsidiaire, en annulation de l’acte de vente ;

Attendu que la SCI fait grief à l’arrêt de la condamner à restituer une partie du prix de vente et d’ordonner une expertise ;

Mais attendu qu’ayant constaté que l’OPSOM n’avait pas eu connaissance du « porter à connaissance » du préfet, antérieur à la vente, invitant le maire à être vigilant sur les projets en limite de zones d’expositions aux risques et d’éloigner autant que possible les projets importants et sensibles et souverainement retenu que la construction de logements sociaux à laquelle était destinée l’acquisition était insusceptible d’être autorisée pour des raisons subjectives liées à la prise de position de l’autorité préfectorale, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que la vente du terrain était atteinte d’un vice caché et que la SCI devait être condamnée à restituer une partie du prix de vente ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière de construction Les Résistants aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière de construction Les Résistants ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Les Résistants

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’Avoir déclaré la demande en annulation de la vente du 14 avril 2011 recevable, d’Avoir dit l’OPSOM fondé en sa demande de condamnation de la SCCV les Résistants sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil et, avant dire droit, d’Avoir diligenté une expertise avec mission pour M^me P… de donner son avis sur la valeur de la parcelle sise à […], cadastrée section […], numéro […], lieudit […], pour une contenance de 54 a 46 ca ;

Aux motifs que, sur la demande au titre de la garantie des vices cachés, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; qu’en application de cet article, il est considéré que le vice doit être rédhibitoire, inconnu de l’acquéreur lors de la vente, trouvé son origine antérieurement à la vente et être inhérent à la chose vendue; que l’inconstructibilité d’un terrain vendu comme terrain à bâtir constitue un vice caché ; que par ailleurs, selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même, il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; qu’en application de cet article, il est considéré que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel, que lorsque le vendeur et l’acheteur sont des professionnels de même qualité, l’acheteur dispose des compétences techniques pour déceler les vices affectant la chose vendue ; qu’enfin, il résulte de l’article 1644 du code civil que lorsque l’acquéreur demande à garder la chose vendue, il est fondé à se faire rendre une partie du prix ; qu’en l’espèce, l’examen de la copie des pages d’accueil du site internet de l’OPSOM, dont copie est versée aux débats révèle : – que l’OPSOM, comme tous les offices d’HLM a une mission spécifique consistant à gérer des logements aidés destinés à des ménages à revenus modestes ; -qu’indépendamment de cette mission, l’OPSOM a aussi pour mission de construire et réhabiliter des logements, et propose à la vente sur le même site des biens immobiliers bâtis ou non bâti ; -que l’OPSOM n’est donc pas un novice en matière de construction immobilière ; -que, cependant, à la lecture des pages de ce site et eu égard au peu de biens immobiliers proposés à la vente par l’OPSOM par rapport au parc de 5400 logements qu’elle gère, il est manifeste que l’OPSOM ne peut être considéré comme un professionnel de même qualité que la S.C.C.V. LES RESISTANTS rompue aux arcanes de la promotion immobilières, de la vente immobilière et des conditions d’obtention des permis de construire ; qu’il appartient donc à la S.C.C.V. LES RESISTANTS en sa qualité de professionnel présumé avoir connaissance des vices de la chose de rapporter la preuve que le terrain vendu à l’OPSOM n’était pas atteint antérieurement à la vente d’un vice caché rédhibitoire, consistant en l’absence de connaissance par l’OPSOM, avant la signature de la vente du terrain litigieux, de la présence d’installations classées à proximité du terrain et des contraintes de constructibilité tant objectives que subjectives qui en résulte ; qu’or, il ressort des pièces produites : – que lorsqu’elle s’est rapprochée de l’OPSOM le 5 janvier 2010 pour lui proposer d’acquérir le terrain litigieux, la S.C.C.V. LES RESISTANTS lui a expressément précisé que le terrain en question se trouvait « face au silo à grain » ; -que le certificat d’urbanisme du 7 avril 2011 annexé à l’acte de vente précisait, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, que ce terrain était situé dans « une zone d’isolement autour des installations de stockage R= 30M +R= 50M » -que dans le cadre de la détermination du prix de vente, l’OPSOM a demandé une estimation de la valeur vénale du terrain litigieux à la direction des finances publiques qui lui a répondu par un courrier du 10 novembre 2010 où il est notamment indiqué « l’estimation qui vous a été fournie tient compte des contraintes de constructibilité portées dans le Plan local d’urbanisme (périmètre de recul grevant plus de la moitié de la parcelle et interdisant de bâtir dans la partie concernée) » ; qu’il en résulte qu’avant la vente litigieuse les contraintes de constructibilité objectives liées à la proximité d’un entrepôt d’engrais ont bien été portées à la connaissance de l’OPSOM qui disposait de compétences suffisantes pour comprendre que les mentions R= 30M +R= 50M signifiées un recul de 30 ou 50 mètres et ne pouvait se méprendre sur la portée des précisions que lui avait donnée la direction des finances publiques ; que cependant, il convient également de rechercher s’il existait, en l’espèce, des contraintes de constructibilité subjective résultant de décisions du Tribunal administratif ou de recommandations données par les autorités préfectorales au maire de Boves concernant la construction dans la zone litigieuse qui n’aurait pas été portés à la connaissance de l’OPSOM, avant la vente ; qu’or, il ressort des pièces produites : -que contrairement à ce que soutient l’OPSOM, le Tribunal Administratif dans sa décision du 18 novembre 2015 qui est postérieure à la vente ne consacre pas l’inconstructibilité des terrains litigieux ; -que le Tribunal Administratif a indiqué qu’il « ressort des pièces du dossier que l’opération qui a fait l’objet du certificat d’urbanisme positif est située dans une zone où la présence d’installation de stockage d’engrais solides exposerait certaines parties (communes) de la résidence à des risques d’effets mortels en cas d’incendie ou d’explosion… qu’il ressort également des pièces du dossier qu’il existe un local d’entreposage d’engrais solides sur le site de Boves associé à une zone létale de 70 mètres ou de 20 mètres selon le type de sinistre, alors que parmi les constructions envisagées trois bâtiments sont implantés à moins de 20 mètres, du dit local et un à moins de 50 mètres; que dès lors le certificat d’urbanisme délivré par le maire de Boves … alors même … que la parcelle d’assiette du projet en cause est classée dans une zone urbaine constructible du plan d’occupation des sols et que d’autres constructions ont été autorisées à proximité des installations susmentionnées, est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions précitées du code de l’urbanisme … » ; -que ce faisant le Tribunal Administratif ne fait que réaffirmer les contraintes objectives attachées à la construction à proximité d’installations classées et ne retient l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation qu’en raison du non-respect par le projet de construction de l’OPSOM, des zones de recul imposées par le code de l’urbanisme qui étaient connus par elle au moment de la vente ; -qu’en revanche, par un « porter à connaissance » du 17 septembre 2010 et donc antérieurement à la vente, le Préfet a invité le Maire de Boves à être vigilant sur les projets en limite de zones d’expositions aux risques et d’éloigner autant que possible les projets importants et sensibles « ; -que nonobstant le fait que ce « porter à connaissance » était tenu à la disposition du public conformément aux dispositions de l’article L. 121-2 alinéa 4 du code l’urbanisme dans sa rédaction applicable en la cause, rien n’indique que ne serait-ce que l’existence de ce document était connue de l’OPSOM qui ne pouvait donc en prendre connaissance ; qu’il en résulte que rien ne pouvait donc laisser supposer à l’OPSOM que la construction de logements sociaux à laquelle était clairement destiné l’acquisition litigieuse ainsi qu’il ressort de l’acte de vente, laquelle constitue un projet important et sensible, était insusceptible d’être autorisée pour des raisons subjectives liées à la position prise antérieurement à la vente par l’autorité préfectorale et ce d’autant que l’OPSOM avait connaissance de ce qu’avant le 17 septembre 2010, la S.C.C.V. LES RESISTANTS avait pu obtenir un permis de construire resté sans suite permettant la réalisation de 64 logements sur le terrain litigieux ; que la vente du terrain litigieux est donc bien atteinte d’un vice caché constitué par la méconnaissance par l’OPSOM des contraintes de constructibilité subjectives inhérentes à la situation du terrain résultant de la position prises antérieurement à la vente par l’autorité préfectorale, lesquels constituent bien un vice rédhibitoire puisque, si l’OPSOM n’avait pas déclaré lors de la signature de l’acte faire de l’obtention du permis de construire une condition de réalisation de la vente, l’acte précise expressément que le terrain est acquis pour la construction de logements sociaux ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’OPSOM fondé en sa demande en application des dispositions de l’article 1641 du code civil et en ce qu’avant dire droit sur la demande subséquente de restitution d’une partie du prix fondée sur l’article 1644 du code civil, il a ordonné une expertise judiciaire dont il a justement apprécié les modalités qui ne sont pas contestées en cause d’appel ; que toutefois, dans la mesure où la Cour adopte une motivation sensiblement différente de celle retenue par le premier juge, il convient de préciser que la confirmation intervient par substitution et adoption de nouveaux motifs ;

1°) Alors que, seules les contraintes de constructibilité objectives, résultant des documents d’urbanisme, doivent être portées à la connaissance de l’acheteur, dès lors qu’elles seules, arrêtent les conditions de constructibilité d’un terrain ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a expressément relevé qu’avant la vente litigieuse, l’OPSOM avait eu connaissance de l’ensemble des contraintes objectives pesant sur la constructibilité du terrain en litige ; qu’en relevant, pour dire fondée l’action pour vice caché engagée à l’encontre de la SCCV les Résistants, que l’OPSOM n’avait pas été informé des contraintes de constructibilité subjectives liées à la position prise par le préfet antérieurement à la vente litigieuse, la cour d‘appel a violé l’article 1641 du code civil ;

2°) Alors que, en toute hypothèse, en relevant, pour dire fondée l’action pour vice caché engagée par l’OPSOM à l’encontre de la SCCV les Résistants, qu’il n’a pas été informé des contraintes de constructibilité subjectives liées à la position prise par le Préfet antérieurement à la vente litigieuse, invitant le Maire de Bove « à être vigilant sur les projets en limite de zones d’expositions aux risques et d’éloigner autant que possible les projets importants et sensibles » sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de l’exposante, p. 13), si ce document ne comportait pas le simple rappel du respect d’un périmètre de recul, soit d’une règle figurant dans le certificat d’urbanisme du 7 avril 2011 et dans le courrier du 9 novembre 2010 de la direction générale des finances publiques dont l’office avait eu connaissance comme le relève l’arrêt, en sorte que l’information contenue dans le « porter à connaissance » était de ce fait connue de l’OPSOM avant la vente, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 1641 du code civil ;

3°) Alors que, en toute hypothèse, la cour d’appel a relevé qu’à la faveur du « porter à connaissance » du 17 septembre 2010, le Préfet invitait le Maire de Bove à être vigilant sur les projets en limite de zones d’expositions aux risques et d’éloigner autant que possible les projets importants et sensibles ; qu’en retenant que la construction de logements sociaux était insusceptible d’être autorisée pour des raisons subjectives liées à la position prise antérieurement à la vente litigieuse par l’autorité préfectorale, quand le Préfet n’invitait pas le Maire à refuser tout permis de construire, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations, a violé l’article 1641 du code civil.