CIV.3

CM

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 19 septembre 2019

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 781 F-D

Pourvoi n° R 18-19.521

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société D…, société civile immobilière, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 15 mai 2018 par la cour d’appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l’opposant à la commune de Carnac, représentée par son maire en exercice, dont le siège est […] ,

défenderesse à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 9 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de la société D…, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la commune de Carnac, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 15 mai 2018), que la SCI D…, propriétaire d’un lot dans un lotissement, reprochant à la commune de Carnac d’avoir décidé la cession de deux parcelles cadastrées section […] et […], en violation du cahier des charges, l’a assignée afin qu’elle fût condamnée à conserver à ces parcelles un usage conforme à leur destination d’espace vert ;

Attendu que, pour rejeter la demande de la SCI D…, l’arrêt retient que le préfet du Morbihan a, par arrêté du 20 novembre 1956, approuvé telle qu’elle était représentée sur le plan annexé à cet arrêté la nouvelle distribution des lots du lotissement communal, que ce plan mentionne la parcelle […] comme zone de verdure à créer mais qu’une telle mention est insuffisante à conférer à cette parcelle la qualité de partie commune du lotissement ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le plan du lotissement n’avait pas une valeur contractuelle et si la qualification de zone de verdure n’interdisait pas à la commune, en sa qualité de lotisseur et de coloti, de vendre la parcelle en vue d’y édifier des constructions, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il confirme le chef de dispositif du jugement ayant rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par la commune, l’arrêt rendu le 15 mai 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne la commune de Carnac aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Carnac et la condamne à payer à la SCI D… la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour la société D…

La Sci D… fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir déboutée de ses demandes tendant à voir dire que les terrains cadastrés […] et […] constituent une parcelle du lotissement à destination d’espace vert, que le projet de cession de la commune de Carnac ne respecte pas les dispositions du cahier des charges du lotissement qui lui sont opposables et qu’elle soit condamnée à conserver auxdites parcelles un usage conforme au cahier des charges du lotissement soit celui d’espace vert ;

AUX MOTIFS QUE pour contester à la commune le droit de vendre les parcelles […] et […] et la voir condamner à conserver à ces parcelles un usage d’espace vert, la SCI D… soutient d’une part, que lesdites parcelles constituent l’assiette d’un espace vert ouvert au public, qui établit son caractère de lot commun du lotissement, et d’autre part, que leur cession contreviendrait aux obligations nées du cahier des charges du dit lotissement ; que s’agissant de l’existence d’un espace vert ouvert au public sur les parcelles litigieuses, celle-ci n’est pas contestée, mais elle ne suffit pas pour autant à établir que cet espace est commun au lotissement ; que s’il est vrai, en effet, que le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis, il ne ressort nullement du dit cahier des charges que les parcelles […] et […] constituent un lot commun, et d’ailleurs pas davantage que la cession d’un lot commun serait soumise à une condition particulière ; qu’il résulte de l’arrêté du préfet du Morbihan en date du 6 février 1931 qu’a été, alors, approuvé le projet de lotissement présenté par la commune de Carnac tel que représenté sur le plan annexé au dit arrêté ; que le conseil municipal a, le 16 septembre 1956, décidé d’adopter des modifications proposées par le service de l’urbanisme au plan du lotissement, comportant un remaniement des lots initiaux trop étroits et des conditions générales d’implantation des futures constructions, et de solliciter l’approbation du préfet sur ce point ; qu’il a en outre maintenu des parcelles réservées par la commune et décidé de demander le concours d’un géomètre-expert pour fixer les limites des nouveaux lots « et du jardin public prévu » ; que le préfet du Morbihan a, par un arrêté du 20 novembre 1956, approuvé « telle qu’elle est représentée sur le plan annexé au présent arrêté la nouvelle distribution des lots du lotissement communal… approuvé le 6 février 1931 »; ce plan mentionne la parcelle […] comme « Zone de verdure à créer » ; qu’une telle mention est toutefois insuffisante à conférer à cette parcelle la qualité de partie commune du lotissement, et le fait qu’il ne soit pas justifié par la commune d’une procédure de déclassement telle que visée à l’article L. 2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques ne tend qu’à faire considérer que la parcelle en cause ne relevait pas du domaine public de la commune, mais n’a pas par lui-même pour effet, en l’absence de tout document contractuel en ce sens, de qualifier cette parcelle, non plus que la parcelle […] , de partie commune du lotissement ; que c’est d’ailleurs ce qu’ont considéré tant le tribunal administratif de Rennes dans son jugement du 27 mars 2014 ("Il ne ressort pas des pièces du dossier… que les parcelles vendues, propriété de la commune, aient été désignées comme constituant une partie commune du lotissement… dès lors que cette qualification ne saurait résulter de la seule mention « zone de verdure à créer » portée au plan du lotissement« ) que la cour administrative de Nantes dans son arrêt du 12 octobre 2015 ( »l’acte litigieux, relatif à la vente de terrains appartenant à son domaine privé par une collectivité territoriale") ; que c’est en conséquence à juste titre que le tribunal a considéré que la commune pouvait, comme tout propriétaire d’un lot privatif qui tient de l’article 544 du Code civil le droit de disposer de la chose lui appartenant, procéder à leur cession ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’en 1931, la commune de Carnac a été autorisée à lotir un terrain lui appartenant situé au lieu-dit "[…]" ; que la commune a conservé la propriété des parcelles […] et […] qui dépendent du domaine privé de la commune de Carnac ; que dans ses écritures, la Sci D… mentionne : le cahier des charges imposait bien l’accord des colotis avant la vente des parcelles litigieuses, du fiat de ces parcelles constituaient une partie commune du lotissement (pièce n° 17) ; que force est de constater que cette pièce n° 17 ne signale pas le caractère commun des parcelles en cause (il en est de même de l’accord des colotis) ; que la Sci D… ne verse au dossier aucune pièce objective qualifiant les parcelles litigieuses de partie commune du lotissement ; que le fait de décrire les parcelles comme « un espace vert historique » ou de « jardin public » ne peut les transformer en élément commun du lotissement ; que la commune de Carnac peut, au même titre que tous les autres propriétaires du lotissement, procéder à la cession de ses terrains comme bon lui semble ; que la Sci D… doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes ;

ALORS QUE le plan de lotissement auquel renvoie le cahier des charges a une valeur contractuelle et est opposable à l’ensemble des colotis ; qu’en se bornant à énoncer, pour rejeter la demande de la Sci D… tendant à ce que la ville de Carnac soit condamnée à affecter les parcelles […] et […] dont elle était propriétaire à un usage d’espace vert, que si le plan représentant le lotissement, annexé au cahier des charges, mentionnait la parcelle […] comme zone de verdure à créer, une telle mention était toutefois insuffisante à conférer à cette parcelle la qualité de partie commune du lotissement, sans rechercher, comme elle y était invitée, si ce plan qui qualifiait la parcelle précitée comme étant une « zone de verdure à créer »

n’avait pas une valeur contractuelle, et comme telle opposable à l’ensemble des colotis dont la commune ainsi tenue de créer la zone, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.