CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 12 mai 2021

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10236 F

Pourvoi n° F 20-16.300

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021

Mme [H] [B], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-16.300 contre l’arrêt rendu le 13 mars 2020 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 6), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Icade promotion, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Ridoret Menuiserie, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], prise en qualité d’assureur de la société A-Zed Equino Constructions ,

4°/ à la société [Personne physico-morale 1], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

défenderesses à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Nivôse, conseiller, les observations écrites de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de Mme [B], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Boulloche, avocat de la société [Personne physico-morale 1], de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Icade promotion, après débats en l’audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Nivôse, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et M^me Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l’article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [B] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour Mme [B]

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR confirmé le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 19 janvier 2018 ayant fait droit à la fin de non-recevoir tirée de la forclusion et rejeté les demandes formées par Mme [H] [B] à l’encontre de la société Icade Promotion ;

AUX MOTIFS QUE l’expert judiciaire constate lors de la réunion n° 1 du 3 juin 2014 (page 27 de son rapport) : « seuil PV sur terrasse – hauteur manifestement insuffisante pour pose parquet défaut de planimétrie plancher parallèlement à PF I cm à 1, 5 cm hors tolérance. Correction ragréage impossible » ; puis, en page 31, dans le compte-rendu de la réunion numéro 2 du 18 septembre 2014 : « le seuil de la porte fenêtre sur balcon est correctement implanté sur la dalle béton et celle-ci présente un défaut de planimétrie : la différence de plusieurs centimètres (2 à 3) entre le sol de la cuisine et le seuil. Le défaut de planimétrie empêche manifestement la pose horizontale du parquet laquelle entraverait I 'ouverture de la porte-fenêtre » ; que dans sa note aux parties numéros (numéro) 3 du 12 novembre 2014 (page 34) l’expert indique : « la ligne supérieure d’un parquet bois vient buter à environ 2 cm en partie basse sur les menuiseries » ; qu’il explique que le 8 avril 2013, le maître d’oeuvre avait écrit à l’entreprise RIDORET que la cote du plan d’exécution prévoyait 18 mm ( 14 + 4 mm de jeu) et que in situ cette cote n’était pas respectée ; que cependant la cour ignore si ce courrier concerne tous les appartements et notamment celui de Mme [B] ( pièce 2 de [T] [X]) ; que le compte rendu de chantier du 3 avril 2013 indique que « la cote doit être impérativement de 14 mm et l’entreprise déposera et reposera à ses frais toutes les PF qui ne respectent pas cette cote, en particulier aux droits des sols carrelés » mais le procès-verbal de réception du 3 juin 2013 ne porte pas de réserve à ce titre de la part du maître d’oeuvre : que l’expert n’indique pas quelle est la hauteur du seuil dans l’appartement de Mme [B] ni quel parquet et de quelle épaisseur, il envisage ; qu’aucune mesure de la hauteur du seuil de la porte-fenêtre de l’appartement de Mme [B] ne figure dans son rapport ; qu’en outre sa mesure du défaut de planéité est variable ; que Mme [B] prétend que les vices n’étaient pas apparents et que sa demande n’est pas forclose ; qu’elle expose que le procès-verbal de prise de possession ne fait que mentionner « l’acquéreur ne peut poser le parquet de son choix » sans autre précision sur les causes et vices qui ne sont apparus dans toute leur ampleur qu’au cours des opérations d’expertises judiciaires qui se sont achevées en février 2015 ; qu’elle ajoute que dans une notification du 1er octobre 2013 postérieure à la date de livraison du 8 juillet 2013 elle a dénoncé un nouveau vice non apparent à la livraison, le défaut de planéité affectant la dalle qui n’a été relevé que par le parquetier professionnel ; qu’elle explique qu’elle ne pouvait pas faire le lien entre, d’une part, la porte-fenêtre trop basse et le défaut de planéité qui étalent indécelables et qui n’ont été révélés qu’au terme d’un rapport de l’expert judiciaire et, d’autre part, leurs conséquences à savoir l’impossibilité de poser le parquet ; qu’elle soutient que le parquet prévu par elle est nécessaire pour lui permettre de jouir d’un logement décent et parfaitement insonorisé » ; qu’elle prétend que le défaut de planéité porte atteinte à la solidité de l’ouvrage et que l’impossibilité pour la dalle de recevoir un revêtement en raison de son défaut de planéité ne remplit pas sa destination ; mais que Mme [B] dans ses écritures indique également « en mars 2013, lors de la pré-visite des locaux d’habitation en présence de la société ICADE PROMOTION, Mme [H] [B] a constaté que les huisseries de la porte-fenêtre du séjour ouvrant sur le balcon avaient été installées à une hauteur de 12 mm du sol nu et ce en dépit des règles de l’art ; qu’il s’ensuit qu’à ce niveau, le seuil de la porte-fenêtre empêchait matériellement toute pose du parquet… C’est dans ces conditions que par courriel en date du 17 mars et 20 avril 2013 Mme [H] [B] a immédiatement signalé à la société ICADE PROMOTION LOGEMENT ce vice de construction… Par lettre recommandée AR en date du 20 mars 2013 Mme [H] [B] a réitéré la dénonciation de ce vice auprès du promoteur,» ; qu’or Mme [B], qui a pris possession des lieux le 8 juillet 2013, soit postérieurement à sa connaissance des désordres et leur dénonciation par courriels et lettre recommandée, ne peut valablement prétendre que le vice n’était pas apparent ou qu’il n’est apparu dans toute son ampleur que durant l’expertise judiciaire ; qu’en effet son courriel du 7 mars 2013 est très précis puisqu’il indique : « L’ouvrant est positionné à 12 mm du sol. C’est totalement insuffisant pour pouvoir poser un plancher flottant avec son isolation. Nous comptons pouvoir poser un plancher de 14 mm + sous-couche de 2 mm. Compte-tenu des défauts de planéité prévisibles, il faut ajouter I à 2 mm sur un total de 18 mm » ; qu’en conséquence non seulement le vice était apparent, mais aussi connu dans toutes ses conséquences et même celles d’un défaut de planéité, par Mme [B] avant sa prise de possession ; qu’enfin, Mme [B] avait choisi de la moquette le 11 janvier 2011 (pièce 3) et le document signé par elle indiquait que « dès réception de son accord, ICADE PROMOTION passera commande des travaux et cette commande validée, il ne sera plus possible de revenir sur votre décision » ; qu’elle ne peut pas non plus soutenir que la dalle était impropre à sa destination puisque la moquette qu’elle avait choisie a été posée sans problème sur la dalle par le promoteur ; que le logement est donc décent et habitable et la pose de parquet n’était pas entrée dans le champ contractuel des parties, lors de l’acquisition de l’appartement ; que la garantie décennale ne peut être invoquée pour un vice apparent qui ne porte pas atteinte à la destination du sol de l’appartement. ; que la société ICADE PROMOTION soulève la forclusion de l’action en garantie des vices et non conformités apparents sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil ; qu’elle rappelle que depuis la loi du 25 mars 2009 les non conformités apparentes suivent le même régime que les vices apparents ce qui exclut la responsabilité contractuelle de droit commun ; que Mme [B] répond que la société ICADE PROMOTION s’est engagée à remédier aux désordres et que dès lors la garantie contractuelle doit jouer ; qu’elle ajoute que les échanges entre les constructeurs révélés par l’expertise judiciaire montrent qu’il s’agissait d’une non-conformité par rapport aux plans d’exécution ; que les délais de forclusion des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil sont applicables à son action en garantie des vices apparents ; que seule une demande en justice interrompt ce délai de forclusion en application de l’article 2241 du code civil et la suspension prévue à l’article 2239 du même code pendant l’expertise invoquée par Mme [B] ne s’applique pas ; qu’en conséquence Mme [B] est mal fondée à prétendre qu’une reconnaissance de responsabilité de la société ICADE PROMOTION serait susceptible d’interrompre le délai de forclusion ; que la réception des travaux a eu lieu le 3 juin 2013 et la livraison de l’appartement le 8 juillet 2013 ; que le point de départ du délai est donc le 8 juillet 2013 mais l’assignation en référé expertise a interrompu le délai jusqu’à l’ordonnance de référé du 31 mars 2014 de sorte que Mme [B] disposait d’un délai d’un an et un mois pour assigner la société ICADE PROMOTION soit jusqu’au 30 avril 2015 ; qu’or son assignation devant le tribunal de grande instance est du 14 août 2015 et est donc tardive ; que Mme [B] est donc forclose dans son action en garantie des vices ; et que Mme [B] est mal fondée à invoquer la responsabilité contractuelle pour la réparation des vices dans la mesure où le vendeur d’immeuble à construire ne peut être tenu à garantie des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil ; que cependant dans l’hypothèse où le vendeur s’est, par ailleurs, engagé à réparer les désordres, l’action de droit commun en vue de l’exécution de cet engagement particulier n’est pas soumise au délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du code civil ; que Mme [B] doit cependant établir que la société ICADE PROMOTION s’est bien engagée à réparer les vices ou non conformités qu’elle a dénoncés. Dans son mail au promoteur du 10 avril 2013 elle indiquait qu’il fallait un minimum de 21 mm et concluait ainsi :

« Nous attendons de votre part les actions suivantes :

— confirmation de la pose possible de parquet flottant de 14 mm…

— repositionnement du cadre de l’huisserie pour laisser un jeu suffisant en vue de la pose du parquet » ;

Que selon elle, le courriel en réponse de la société ICADE PROMOTION du 11 avril 2013 constitue un engagement du promoteur ; que dans ce courriel la société ICADE PROMOTION indique que les seuils de porte-fenêtre ont été dimensionnés dans le respect des normes en vigueur (PMR) et qu’elle n’était pas dans l’obligation de répondre favorablement à sa requête ; que le promoteur poursuit ainsi : « Nous vous avons pourtant indiqué avoir tenu compte de cette doléance et vous avons confirmé que les travaux visés ont bien été exécutés. La hauteur des seuils est désormais d’environ 20 mm. Comme indiqué dans le précédent envoi, nous vous confirmons que les aménagements que vous serez susceptibles de réaliser post livraison ne nous concernent pas » ; que Mme [B] ne peut valablement prétendre que, par ce courriel, la société ICADE PROMOTION se soit engagée à lui permettre la pose d’un parquet comme elle le demandait ; que la société ICADE PROMOTION ne fait qu’affirmer le 11 avril 2012 que la hauteur du seuil est d’environ 20 mm mais ne s’engage pas sur la pose d’un parquet ; que dans un mail du 22 avril 2013, la société ICADE précise d’ailleurs : « Nous ne nous engageons pas sur la faisabilité technique de votre projet et vous précisons que ces indications ont uniquement pour but de simplifier vos démarches, puis par lettre recommandée 19 août 2013 « nous vous réitérons le fait que nous ne pouvons (pas) accéder à votre demande de rehausse de seuil » ; que dès lors Mme [B] ne peut se prévaloir de la responsabilité contractuelle de droit commun à défaut d’engagement précis et non équivoque de son vendeur sur la possibilité de pose d’un parquet qui avait fait l’objet de la réserve dans le procès-verbal de livraison ; qu’en outre sa mesure du défaut de planéité est variable ;

ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE le vendeur d’un immeuble en futur état d’achèvement est tenu d’une part, d’une obligation de délivrance, d’autre part, d’une obligation de garantie contre les vices et défauts de conformité apparents ainsi que de la garantie légale des constructeurs ; que le défaut de conformité est la livraison d’une chose non conforme à ce qui a été promise ; que le vice apparent implique que l’ouvrage livré est conforme aux engagements contractuels mais se trouve affecté d’une anomalie ou d’une défectuosité ; qu’il est dit apparent lorsque ses manifestations et ses conséquences sont visibles par l’acquéreur au jour de la prise de possession des lieux ; que le désordre décennal s’entend, conformément à l’article 1792 du Code civil, du vice, caché à la réception, rendant l’ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à sa solidité ; qu’en l’espèce, aux termes du rapport d’expertise judiciaire, il a été constaté par l’expert judiciaire l’impossibilité pour la propriétaire de l’appartement de faire installer un parquet dans le séjour compte tenu d’une hauteur insuffisante sous le seuil des portes-fenêtres combinée à un défaut de planimétrie de la dalle béton ; qu’il n’est pas contesté par les parties que, selon le contrat de vente conclu entre la société ICADE PROMOTION et Mme [B], il a été convenu que l’appartement serait revêtu d’une moquette et que Mme [B] n’a pas opté en faveur de travaux modificatifs prévoyant la pose d’un parquet ; que toutefois force est de constater que par courrier du 22 avril 2013, en réponse aux messages électroniques adressés par Mme [B] en date des 7 mars et 10 avril 2013 indiquant sa volonté de pouvoir poser un parquet par ses soins d’une hauteur de 14 mm et s’interrogeant sur la faisabilité de son projet compte tenu de la hauteur des seuils sous les portes-fenêtres, la société ICADE a indiqué s’engager à lui délivrer un appartement disposant d’une hauteur sous les seuils des portes-fenêtres d’environ 20 mm ; qu’eu égard à cet engagement pris par le vendeur, il convient de constater que cette hauteur sous seuil est rentrée dans le champ contractuel ; qu’or dans la mesure où il a été constaté au jour de la livraison que la hauteur des seuils ne permettait pas de poser un parquet, ce qui a été confirmé par l’expert judiciaire dans le cadre de ses opérations d’expertise, celui-ci relevant que la pose d’un parquet empêcherait l’ouverture des portes-fenêtres, force est de constater que la société ICADE n’a pas délivré l’ouvrage tel qu’il avait été promis ; qu’en conséquence, ce désordre doit être qualifié de défaut de conformité apparent, les conséquences de ce défaut étant apparent pour Mme [B] au jour de la livraison ; que concernant le défaut de planimétrie, notifié par Mme [B] dans un courrier du Ier octobre 2013, il convient de constater que, bien que le défaut ait été notifié par celle-ci postérieurement au délai d’un mois après sa prise de possession, il n’en demeure pas moins que les seules conséquences de ce défaut, soit l’impossibilité de poser un parquet, était bien visible dès le jour de la prise de possession de sorte que ce vice de construction doit être caractérisé comme apparent ; qu’en tout état de cause, dans la mesure où Mme [B] n’établit pas le caractère inhabitable des lieux, l’appartement ayant été livré équipé d’une moquette, la demanderesse ne rapporte pas la preuve ni d’une atteinte à la solidité de l’ouvrage ni d’une impropriété à destination de sorte que ces désordres ne peuvent être qualifiés de décennaux ;

ALORS DE PREMIERE PART QUE le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois, après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; que pour décider que le défaut de conformité ? hauteur de seuils et défaut de planéité ? était apparent à la date du 8 juillet 2013, date de prise de possession des lieux par Mme [B], la cour d’appel se réfère à la situation décrite par celle-ci aux mois de mars et d’avril 2013 dans ses conclusions d’appel et déduit spécialement de son courriel du 7 mars 2013 que le vice était apparent pour Mme [B] avant sa prise de possession et alors connu dans toutes ses conséquences ; qu’en statuant ainsi, quand elle devait se placer à la date du 8 juillet 2013, date de prise de possession des lieux et non à une date antérieure, tout en tenant compte de la circonstance invoquée par Mme [B] dans ses conclusions d’appel (not. § 13) selon laquelle dans un courriel en date du 22 avril 2013, la société Icade Promotion Logement l’avait informée de ce qu’elle avait « mis en oeuvre les actions nécessaires afin de vous faire bénéficier d’une hauteur supérieure pour vous permettre de mettre en oeuvre vos aménagements personnels? aussi, la hauteur des seuils PF dont vous bénéficiez désormais est d’environ 20 mm » et qu’ainsi le promoteur affirmait avoir réparé le défaut constaté, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1642-1, alinéa 1er du code civil ;

ALORS DE SECONDE PART QUE tout jugement doit être motivé ; qu’en se bornant à affirmer, dans des motifs à les supposer adoptés du jugement. (p. 8 in fine), que le désordre constitutif d’un défaut de conformité était apparent pour Mme [B] au jour de la livraison dans la mesure où il était constaté à cette date que la hauteur des seuils ne permettait pas de poser un parquet, ce qui était confirmé par l’expert judiciaire, sans examiner l’avis de dernier selon lequel (rapport, p. 53) « ces désordres et non-conformités (non décelables à la réception des ouvrages) étaient imputables aux entreprises de gros oeuvre (sté AZ Equino Construction) et de menuiseries extérieures (sté Ridoret) dans les proportions de 50 %/50% », et sur la base duquel Mme [B] soutenait que (concl. p. 12) « les défauts de planimétrie et de seuil de fenêtre qui étaient niés par les entreprises à la construction à la date de la réception n’est apparu dans ses conséquences interdisant la pose du plancher que postérieurement à la réception et n’étaient donc pas apparent », la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.