CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 6 juillet 2023

Rejet

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 542 F-D

Pourvoi n° P 21-23.924

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

1°/ M. [C] [Z],

2°/ Mme [E] [Z],

tous deux domiciliées [Adresse 3], [Localité 2] (Andorre),

ont formé le pourvoi n° P 21-23.924 contre l’arrêt rendu le 10 juin 2021 par la cour d’appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à M. [N] [Y], domicilié [Adresse 4], [Localité 1], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseiller, les observations de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [Z], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. [Y], après débats en l’audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Grall, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et M^me Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 10 juin 2021) et les productions, propriétaires d’un bien immobilier, M. et Mme [Z] l’ont donné à bail d’habitation à M. [Y], le 13 avril 2011, pour une durée de trois ans, à effet du 15 août 2011.

2. Le 18 juillet 2011, M. et Mme [Z] et M. [Y] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur le bien immobilier objet du contrat de location sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au plus tard le 14 août 2015.

3. Le 13 février 2014, M. et Mme [Z] ont délivré à M. [Y] un congé pour vendre à effet du 14 août 2014.

4. M. [Y] a assigné M. et Mme [Z] en résolution de la vente, en restitution de l’indemnité d’immobilisation et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [Z] font grief à l’arrêt de constater la résolution à leurs torts de la vente du 18 juillet 2011 à la date du 13 février 2014 et de les condamner à la restitution de l’indemnité d’immobilisation ainsi qu’au paiement de dommages-intérêts en application de la clause pénale, alors :

« 1°/ que seule une inexécution suffisamment grave peut justifier la résolution judiciaire d’un contrat ; que, dans une promesse synallagmatique de vente, le promettant consent définitivement à vendre et le bénéficiaire consent définitivement à acheter, de sorte que ni l’un ni l’autre ne peuvent se rétracter ; que lorsque la promesse est suspendue à l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire, les parties ne peuvent signer l’acte authentique, nécessaire à l’inscription de la vente au fichier immobilier du service chargé de la publicité foncière, qu’après l’obtention de ce prêt ou la renonciation par le bénéficiaire à cette condition suspensive ; qu’en se bornant à considérer, pour prononcer la résolution de la vente du 18 juillet 2011 aux torts des époux [Z] à la date du 13 février 2014, que les époux [Z] « [avaient] manifesté leur volonté univoque de mettre fin au contrat de bail mais également au transfert de propriété de l’immeuble », sans rechercher si M. [Y] avait obtenu son prêt ou renoncé à la condition suspensive d’obtention du prêt, s’il en avait informé les époux [Z], et si, par la suite, les époux [Z] avaient refusé de signer l’acte authentique de vente au 30 août 2015, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1184 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que les juges du fond ne peuvent statuer par voie de simple affirmation, mais doivent, à tout le moins, viser voire analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels ils se sont fondés ; qu’en affirmant que les époux [Z] avaient manifesté leur volonté « univoque » de mettre fin « au transfert de propriété de l’immeuble », sans viser ni analyser, même sommairement, les éléments de preuve sur lesquels elle s’est fondée pour procéder à une telle affirmation, la cour d’appel a méconnu les exigences de

l’article 455 du code de procédure civile ;

3°/ subsidiairement, que les juges du fond ne doivent pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu’en considérant, après avoir pris connaissance du congé pour vendre du 12 février 2014, que les époux [Z] « [avaient] manifesté leur volonté univoque de mettre fin au contrat de bail mais également au transfert de propriété de l’immeuble alors même qu’ils étaient parfaitement informés dès le début de la relation contractuelle de la nécessité de renouveler le bail pour un an afin d’assurer à Monsieur [Y] la jouissance du bien jusqu’à la date butoir pour conclure la vente », quand, dans le congé pour vendre du 12 février 2014, les époux [Z], conformément à la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui accorde un droit de préemption au locataire, proposaient à M. [Y] d’acquérir le bien litigieux, la cour d’appel a dénaturé le congé pour vendre du 12 février 2014, en violation du principe susvisé ;

4°/ que des motifs inintelligibles équivalent à un défaut de motifs ; qu’en considérant « que les bailleurs [avaient] manifesté leur volonté univoque de mettre fin au contrat de bail mais également au transfert de propriété de l’immeuble », quand on peut, dans certaines circonstances, mettre fin à un acte juridique, par rétractation ou résiliation, mais non à un transfert de propriété qui est un effet légal attaché à un acte, telle une vente, ou un fait juridique, tel un décès, la cour d’appel, qui s’est prononcée par des motifs inintelligibles, a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu’en ne répondant pas au moyen des époux [Z] tiré du fait que la condition suspensive d’obtention du prêt ne s’était pas réalisée et que, par conséquent, la vente devait être considérée comme non avenue, la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile ;

6°/ que les conventions légalement formées s’imposent tant au juge qu’aux parties ; qu’en affirmant, après avoir relevé que le contrat de bail litigieux prévoyait qu'« en accord entre le bailleur et le locataire, à la date d’échéance du bail, celui-ci ne pourra se renouveler que pour une période maximale d’une année soit un terme au 14 août 2015 en raison de la mise en vente dudit bien », que « par conséquent, les dispositions contractuelles prévoyaient bien le renouvellement du bail pour une année supplémentaire afin de faire correspondre la date d’échéance du bail à celle du compromis de vente » et que « les époux [Z] ne pouvaient donc pas adresser à M. [Y], par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 février 2014, un congé valant refus de renouvellement du contrat de location en se prévalant des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 », quand la clause précitée ne prévoyait qu’une faculté de renouvellement et non pas une obligation, la cour d’appel n’a pas tiré les bonnes conséquences légales de ses constatations, en violation de l’article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

7°/ qu’en considérant, après avoir relevé que le contrat de bail litigieux prévoyait qu'« en accord entre le bailleur et le locataire, à la date d’échéance du bail, celui-ci ne pourra se renouveler que pour une période maximale d’une année soit un terme au 14 août 2015 en raison de la mise en vente dudit bien », que, « contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [Z], cette condition particulière, résultant de l’accord des parties, ne contrevient aucunement aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’article 11 de la loi disposant : « Quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués » », quand cette disposition légale fait référence à la reprise du local pour des raisons professionnelles ou familiales, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, la cour d’appel, qui a statué par un motif impropre à écarter le moyen des époux [Z] tiré du fait qu’ils avaient craint que cette clause contractuelle ne soit pas valable et qu’il y avait donc un risque que le bail se renouvelle pour une durée de trois ans, a violé les articles 10, 11, et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour

6. Ayant constaté que la promesse prévoyait que la réalisation de la vente du bien donné à bail, qui devait intervenir au plus tard le 30 août 2015, était subordonnée à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur avant le 14 août 2015, la cour d’appel a, d’abord, relevé, par motifs propres et adoptés, que M. et Mme [Z] avaient délivré à M. [Y], sans aucune explication, et alors que la condition suspensive d’obtention du prêt était toujours pendante, un congé avec refus de renouvellement du bail valant offre de vente, le 13 février 2014, qui différait de la promesse synallagmatique de vente du 18 juillet 2011, tant sur le prix de vente que sur la durée de la proposition de vente.

7. Elle a, ensuite, sans dénaturation, souverainement retenu, que ce congé, qui impartissait à l’acquéreur un délai plus court pour réaliser la vente, démontrait la volonté univoque des vendeurs de mettre fin à la relation contractuelle et de renoncer au transfert de propriété en exécution du compromis.

8. Enfin, sans être tenue de procéder à une recherche, sur l’obtention d’un prêt, par le preneur à la date de délivrance du congé, que ses constatations rendaient inopérante et, abstraction faite de motifs surabondants, la cour d’appel, qui a pu, par une appréciation souveraine de la gravité de l’inexécution des obligations des vendeurs, en déduire que la vente du 18 juillet 2011 était résolue le 13 février 2014, à leurs torts exclusifs, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille vingt-trois.