CIV. 3

FC

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 3 juillet 2025

Cassation partielle sans renvoi

M^me TEILLER, président

Arrêt n° 333 F-D

Pourvoi n° C 23-16.723

Aide juridictionnelle totale en demande

au profit de Mme [M] [T].

Admission du bureau d’aide juridictionnelle

près la Cour de cassation

en date du 06 avril 2023.

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUILLET 2025

Mme [M] [T], domiciliée Chez M. [D], [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 23-16.723 contre l’arrêt rendu le 2 novembre 2022 par la cour d’appel de Lyon (8e chambre), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme [O] [L], épouse [K], domiciliée [Adresse 4],

2°/ à M. [I] [T], domicilié [Adresse 1],

3°/ à M. [R] [N], domicilié [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M^me Grall, conseiller, les observations de la SARL Le Prado – Gilbert, avocat de Mme [T], après débats en l’audience publique du 20 mai 2025 où étaient présents M^me Teiller, président, M^me Grall, conseiller rapporteur, M^me Proust, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Lyon, 2 novembre 2022), le 14 mars 2017, Mme [K] (la bailleresse) a donné à bail un appartement dont elle est propriétaire à Mme [T] et M. [N] (les locataires). M. [T] (la caution) s’est engagé en qualité de caution solidaire.

2. Quelques jours après la signature du bail, le bien loué a été placé sous scellé dans le cadre d’une information judiciaire.

3. Le 3 avril 2017, les locataires ont donné congé à la bailleresse avec un préavis de trois mois.

4. Le juge d’instruction ayant ordonné la restitution du bien à la propriétaire, un procès-verbal de constat d’huissier du 12 décembre 2017 a constaté la levée des scellés ainsi que la remise de trois clés à Mme [T].

5. Mme [T] a libéré les lieux de ses effets personnels fin décembre 2017.

6. Le 5 mars 2018, la bailleresse a assigné les locataires et la caution en paiement d’un arriéré locatif.

7. M. [N] a libéré les lieux et restitué les clés le 11 décembre 2018.

Examen des moyens

Sur le second moyen

8. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. Mme [T] fait grief à l’arrêt de condamner solidairement les locataires et la caution à payer à la bailleresse diverses sommes au titre des loyers et charges dus du 1er avril au 7 juillet 2017 ainsi qu’au titre des indemnités d’occupation et charges dues du 13 décembre 2017 au 30 juin 2018, alors « qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ; que la cour d’appel a considéré que Mme [T] ne pouvait pas être dispensée du paiement du loyer du 1er avril au 7 juillet 2017, en ce qu’elle "ne peut pas plus sur le fondement de l’article 1219 évoquer l’inexécution par Mme [K] de ses propres obligations puisqu’elle n’était pas mise en mesure de le faire" ; qu’en statuant de la sorte, lorsque toute inexécution de la part du cocontractant, même non fautive, permet de se prévaloir de l’exception d’inexécution, la cour d’appel a violé, par fausse interprétation, l’article 1219 du code civil. »

Réponse de la Cour

10. Ayant relevé que, si Mme [T] avait été empêchée de demeurer dans le logement dont elle était locataire entre le 1er avril et le 7 juillet 2017, c’était en raison du placement sous scellé de ce logement par une décision d’un juge d’instruction et que des affaires personnelles des locataires étaient restées dans les lieux, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que l’indisponibilité du bien loué n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse et que Mme [T] ne pouvait invoquer cette exception pour justifier le non-paiement de loyers.

11. Le moyen n’est donc pas fondé.

Mais sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

12. Mme [T] fait le même grief à l’arrêt, alors « que l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux ; qu’en condamnant solidairement Mme [T] au paiement de l’indemnité d’occupation sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. [N] n’était pas le seul responsable de l’absence de libération des lieux, et partant seul débiteur de l’indemnité d’occupation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1240 du code civil :

13. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

14. Pour condamner solidairement les locataires et la caution à payer une somme de 3 238,70 euros au titre de l’indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer et de la provision sur charge, du 13 décembre 2017 au 30 juin 2018, « soit 284,51 euros + 3 mois à 490 euros, puis 3 mois à 494,73 euros », l’arrêt retient que le bail stipule que la solidarité des colocataires, en cas de congé délivré par l’un d’eux, sans remplacement immédiat par un nouveau colocataire, s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé et que la levée des scellés sur le logement le 12 décembre 2017 a mis fin à la suspension de l’obligation de restitution des lieux qui ont été libérés par Mme [T] le 31 décembre 2017.

15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si M. [N] n’était pas seul redevable du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018, dès lors que les locataires avaient simultanément donné congé le 3 avril 2017, ce qui avait mis fin au bail à l’expiration du délai de préavis, et que le bail ne prévoyait de solidarité qu’en cas de congé par un colocataire et poursuite du bail avec l’autre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

Portée et conséquences de la cassation

16. Tel que suggéré par Mme [T], il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l’organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

17. L’intérêt d’une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

18. Il résulte des faits et motifs énoncés ci-dessus que Mme [T] était redevable du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2017, date à laquelle elle a libéré les lieux de ses affaires personnelles. Dès lors, Mme [T] doit être condamnée à payer à la bailleresse la somme de 284,51 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 13 au 31 décembre 2017.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur l’autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne solidairement Mme [T] avec M. [N] et M. [T] à payer à Mme [K] une somme de 3 238,70 euros au titre de l’indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer et de la provision sur charge, du 13 décembre 2017 au 30 juin 2018, l’arrêt rendu le 2 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon ;

DIT n’y avoir lieu à renvoi ;

Condamne Mme [T] à payer à Mme [K] la somme de 284,51 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 13 au 31 décembre 2017 et rejette les demandes plus amples de Mme [K] dirigées contre Mme [T] ;

Condamne Mme [K], M. [N] et M. [T] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [T] ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le trois juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par M^me Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de M^me Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.