CIV. 3

ND

COUR DE CASSATION

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Arrêt du 26 mars 2026

Rejet

M^me TEILLER, présidente

Arrêt n° 188 F-D

Pourvoi n° N 24-13.838

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2026

La société L’Immobilière du lac, société à responsabilité limitée, dont le siège est, [Adresse 1], a formé le pourvoi n° N 24-13.838 contre l’arrêt rendu le 12 janvier 2024 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l’opposant :

1°/ à la société Prony 101, société en nom collectif, dont le siège est, [Adresse 2],

2°/ à Mme, [N], [C], veuve, [M], domiciliée, [Adresse 3],

3°/ à la société Charenton les portes de Paris, société civile de construction vente, dont le siège est, [Adresse 4],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société L’Immobilière du lac, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Prony 101, après débats en l’audience publique du 3 février 2026 où étaient présents M^me Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et M^me Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 12 janvier 2024), la société L’Immobilière du lac (l’agence immobilière) était bénéficiaire d’un mandat de recherche de terrain conclu avec la société Copror, actionnaire majoritaire de la société Prony 101, et d’un mandat de vente sans exclusivité d’un terrain conclu avec Mme, [C], veuve, [M], chaque acte stipulant une rémunération de 5 % hors taxe, à la charge de la société mandante pour le premier, à la charge de l’acquéreur pour le second.

2. L’agence immobilière a mis en rapport ces deux mandants.

3. Par acte authentique du 5 mars 2015, Mme, [C], veuve, [M] (la promettante), et la société Prony 101 (la bénéficiaire) ont conclu une promesse unilatérale de vente d’un bien immobilier au prix de 4 100 000 euros, cette promesse valable jusqu’au 29 mai 2016 stipulant plusieurs conditions suspensives dont celle d’obtention par la bénéficiaire d’un permis de construire incluant une garantie financière d’achèvement.

4. La durée de cette promesse a été prorogée au 24 avril 2018 mais la vente n’a pas été conclue.

5. La bénéficiaire a obtenu, par arrêté du 14 juin 2018, le transfert du permis de construire à la société Charenton les portes de Paris, laquelle a fait l’acquisition du terrain de la promettante (l’acquéreure).

6. Considérant qu’elle avait rempli sa mission d’intermédiaire, l’agence immobilière a assigné la promettante, la bénéficiaire et l’acquéreure en paiement de sa commission d’intervention et, subsidiairement, en dommages et intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. L’agence immobilière fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de condamnation in solidum de la bénéficiaire et de la promettante à lui payer une certaine somme au titre de ses honoraires de négociation, alors :

« 1°/ qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées n’ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ; que la cour d’appel constate que la promesse authentique du 5 mars 2015 stipule : « les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions figurant aux présentes ont été négociées par l’Immobilière du lac titulaire d’un mandat donné par le bénéficiaire sous le numéro 3915 en date du 25 février 2015 » ; qu’elle constate également que toutes les conditions suspensives stipulées dans la promesse étaient remplies ; qu’elle constate encore que la promesse « prévoit une clause pénale, applicable entre le vendeur et l’acquéreur, en l’absence de la régularisation par acte authentique, dans le cas où toutes les conditions sont remplies » ; qu’en décidant cependant que la stipulation de cette clause pénale « ne permet pas de considérer que la vente a été conclue et que l’agent immobilier a droit à sa rémunération » quand celle-ci vise à contraindre à l’exécution du contrat et ne se conçoit pas en l’absence d’obligation dont elle est l’accessoire, et qu’il résultait de la réalisation de toutes les conditions que la vente était parfaite, de sorte que le refus par le bénéficiaire (la société Prony 101) de la réitérer par acte authentique était sans incidence sur le droit à commission de l’agent immobilier, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 6-I, al. 8 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 1134 et 1226 du code civil dans leur rédaction applicable au litige ;

2°/ qu’est réputée non écrite toute stipulation qui contredit la portée de l’engagement souscrit ; que la cour d’appel constate que la promesse de vente du 5 mars 2015 « prévoit une clause pénale, applicable entre le vendeur et l’acquéreur, en l’absence de la régularisation par acte authentique, dans le cas où toutes les conditions sont remplies », ce dont il résultait l’obligation pour le bénéficiaire de la promesse (la société Prony 101) de régulariser l’acte dans l’hypothèse avérée – de réalisation des conditions suspensives, de sorte qu’en retenant qu’il avait la faculté de renoncer, sans faute, au bénéfice de la promesse, la cour d’appel a violé les articles 1131, 1134 et 1226 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, ensemble l’article 6-I, alinéa 8, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. »

Réponse de la Cour

8. Ayant constaté que la promesse était une promesse unilatérale de vente et que, l’option n’ayant pas été levée dans le délai par la bénéficiaire, la vente n’avait pas été conclue, la cour d’appel, devant laquelle l’agence immobilière ne sollicitait pas la requalification de la promesse en promesse synallagmatique de vente, en a déduit, à bon droit, que l’agence immobilière n’était pas fondée à réclamer la rémunération convenue.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

10. L’agence immobilière fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la bénéficiaire, alors « que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise fois de sa part ; qu’en affirmant que « le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, la société Prony 101, a la faculté de renoncer, sans faute, au bénéfice de la promesse » et « qu’aussi la société L’Immobilière du lac n’est susceptible de voir la responsabilité contractuelle de la société Prony 101 engagée à son égard, que si elle démontre une fraude de la part de la société Prony 101, en vue d’éluder son droit à commission », quand elle constatait que la promesse « prévoit une clause pénale, applicable entre le vendeur et l’acquéreur, en l’absence de régularisation par acte authentique, dans le cas où toutes les conditions sont remplies », ce qui était le cas, la cour d’appel n’a pas déduit les conséquences légales de ses propres constatations et violé l’article 1147, devenu 1231-1, du code civil. »

Réponse de la Cour

11. Ayant exactement énoncé que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente avait la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat, la cour d’appel, devant laquelle l’agence immobilière ne sollicitait pas la requalification de la promesse en promesse synallagmatique de vente, a souverainement retenu que le seul fait d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse unilatérale de vente au 24 avril 2018, le transfert du permis de construire à une société tierce, lequel avait été autorisé par arrêté du 14 juin 2018, n’établissait pas l’intention frauduleuse de la bénéficiaire d’éluder le droit à commission de l’agence immobilière.

12. Le moyen n’est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

13. L’agence immobilière fait grief à l’arrêt de rejeter sa demande en condamnation in solidum de la promettante avec l’acquéreure, alors :

« 1°/ que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; qu’en affirmant que « la société L’Immobilière du lac ne démontre pas que Mme, [M] a commis une faute à l’égard de la société L’Immobilière du lac en concluant une promesse de vente le 22 mai 2018, postérieurement au 24 avril 2018 », date d’expiration de la promesse, sans que celle-ci soit réitérée et la société Prony 101 (acheteur) n’ayant pas sollicité la régularisation de la vente, sans rechercher, comme elle y était expressément invitée, si en refusant de réitérer une vente effectivement conclue par la réalisation des conditions suspensives, et dont l’obligation de réitération était sanctionnée par une clause pénale, elle n’avait pas commis une faute à l’égard de l’agent immobilier le privant de son droit à commission, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1240 du code civil ;

2°/ que, dans ses conclusions d’appel, la société l’Immobilière du lac faisait valoir que « cette promesse de vente prévoyait page 8, sous le paragraphe « Clause pénale », que, dès que toutes les conditions suspensives seraient réunies, l’opération que chacune des parties à l’acte pouvait exiger de régulariser, devrait être considérée comme définitivement réalisée » et « que la promesse de vente du 5 mars 2015, du fait de la réalisation des conditions suspensives qu’elle comportait, faisait ressortir que l’opération avait été effectivement conclue, et que Mme, [M] ne pouvait, sans commettre une faute refuser de la réitérer » ; qu’en ne répondant pas à ce chef péremptoire de conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

14. La cour d’appel, devant laquelle l’agence immobilière ne sollicitait pas la requalification de la promesse unilatérale de vente en promesse synallagmatique, a retenu que, la bénéficiaire n’ayant pas levé l’option avant le terme de la promesse, celle-ci était devenue caduque le 24 avril 2018, nonobstant la clause pénale qui y était stipulée.

15. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu’en concluant une nouvelle promesse sur le même bien au profit d’une société tierce, le 22 mai 2018, la promettante n’avait commis aucune faute à l’égard de l’agence immobilière.

16. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société L’Immobilière du lac aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-six mars deux mille vingt-six par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.