TRIBUNAL DE
PROXIMITE 10 boulevard Hoche
93600 AULNAY-SOUS-BOIS
TEL: 01.48.66.09.08
RG N° 11-20-000511
Minute:
PMM
S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL
C/
Monsieur X Y Z
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
M^e DELPLA Antoine
Copie, dossier délivrés à : Monsieur X Y
Z
le: 23 FEV. 2021
Extrait des minutes du Tribunal de Proximité
d’AULNAY-SOUS-BOIS
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-ET-UN JANVIER DEUX MILLE VINGT-ET-UN
par Madame LABOUNOUX Caroline, Juge des contentieux de la protection,
Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier,
Après débats à l’audience publique du 10 décembre 2020 tenue sous la Présidence de Madame LABOUNOUX Caroline, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier
ENTRE DEMANDERESSE:
S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL 33 avenue Pierre Mendès-France,
75013 PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège représentée par M^e DELPLA Antoine, avocat au barreau de VAL D’OISE
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur X Y Z 19 Rue Berthelot, 93290
TREMBLAY EN FRANCE, assisté de M^e SULTAN Elie, avocat au barreau de PARIS
D’AUTRE PART
….

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EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 6 décembre 1988, la SA d’HLM TRAVAIL ET PROPRIETE a donné à bail à Monsieur
AA X Y un appartement à usage d’habitation situé […], […], à TREMBLAY EN FRANCE (93290). Cour de
La SA d’HLM TRAVAIL ET PROPRIETE est devenue la SA d’HLM OSICA.
Suite au décès du locataire, ses fils Messieurs AB et Z X Y, sont devenus titulaires du bail par avenant du 11 mai 2007.
Le 31 août 2010, Monsieur AC X Y a donné congé. L’avenant du matérialisé le transfert du bail au seul Z X Y. septembre 2010 a
Par la suite, Monsieur Z X Y a informé le bailleur qu’il ne vivait plus dans les lieux et lui a demandé de transférer le bail au nom de son frère Monsieur AB X Y, actuel oc cupant du logement.
Par courrier du 3 janvier 2019, le bailleur a refusé d’opérer ce transfert et lui a demandé de restituer les lieux compte tenu de son départ.
La SA d’HLM OSICA est devenue la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL.
A la demande de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, Maître FONTAINE, huissier de justice à
[…], a dressé le 18 juillet 2019 un constat dans les lieux.
Par exploit d’huissier du 9 mars 2020, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur
Z X Y devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’Aulnay- sous-bois afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, son expulsion, et sa condamnation à lui verser : la somme de 748,12 euros au titre de l’arriéré au 31 janvier 2020, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation, outre les charges, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux, la somme de 4.400 euros à titre de dommages-intérêts,
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2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
-
L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2020, supprimée en raison de la crise sanitaire de la covid 19. L’affaire a alors été renvoyée d’office à l’audience du 1er octobre 2020 puis à nouveau renvoyée à l’audience du 10 décembre 2020 à la demande des parties.
A cette audience, aux termes de ses conclusions reprises oralement par l’avocat qui la représente, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL sollicite in limine litis que soit écartée des débats la pièce n° 4 de son adversaire, et maintient ses demandes initiales tout en actualisant celle relative à l’arriéré à 824,65 euros et celle fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à 2.500 euros.
In limine litis, elle sollicite que soit écartée des débats l’attestation de Monsieur AD (pièce adverse n° 
4) aux motifs que celle-ci d’une part a été communiquée la veille de l’audience, d’autre part n’a manifestemeⁿt pas été écrite de la main de son auteur prétendu.
Sur le fond, la SA d’HLM invoque le code de la construction et de l’habitation et l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que l’article 6 du contrat de bail et estime qu’il ressort des pièces qu’elle produit que Monsieur Z X Y non seulement n’occupe pas personnellement les lieux, mais sous-loue les diverses pièces de l’appartement, ce qui justifie que la résiliation du bail soit prononcée. Pour justifier la condamnation de son adversaire à lui verser des dommages-intérêts, elle rappelle les termes des articles 1760 et 1240 du code civil et affirme que ses agissements lui causent un surcoût de gestion.
Assisté de son avocat qui reprend oralement ses conclusions écrites, Monsieur Z X Y

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sollicite le rejet de l’ensemble des demandes adverses et la condamnation de la SA d’HLM à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2020.
Pour conclure au rejet des demandes adverses, il affirme que deux agressions perpétrées à son encontre dans
l’immeuble loué l’ont poussé à demander à son bailleur l’attribution d’un nouveau logement ce qui doit être interprété comme un «< cri au secours » et non pas comme un aveu de départ et qu’il n’a jamais cessé de vivre dans les lieux loués, la facture d’électricité qu’il avait jointe à sa demande ne reflétant que sa prise en charge des consommations électriques de son frère Monsieur AE X Y dans un autre logement. Il ajoute que le constat dressé par Maître FONTAINE, dénué d’une quelconque photographie, est insuffisant à faire la preuve des allégations de la SA d’HLM. Il s’appuie enfin sur une attestation de Monsieur AF
AG, un ami temporairement hébergé chez lui à titre gratuit, sur le constat qu’il a fait dresser le ler octobre 2020 par Maître YANAN, huissier de justice, et sur deux factures d’électricité dont il ressort que l’appartement n’était pas suroccupé.
La décision sera donc contradictoire.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2021.
MOTIVATION
Sur la mise à l’écart de l’attestation
L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.
En l’espèce, en premier lieu, s’il n’est pas contesté que l’attestation produite en pièce 4 par le défendeur a été communiquée à son adversaire la veille de l’audience, cet élément est insuffisant pour justifier qu’elle soit écartée des débats, son volume et son contenu étant suffisamment modestes pour permettre à la partie adverse d’en prendre connaissance et d’y répondre en temps utile.
En deuxième lieu, l’authenticité de ce document relève d’une question de fond et n’est pas de nature à justifier qu’il soit écarté des débats.
La demande sera donc rejetée.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail
Aux termes de l’article 1103 nouveau (1134 ancien) du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En vertu des articles 1224 à 1230 nouveaux (art. 1184 ancien) du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.
L’article R353-131 du code de la construction et de l’habitation dispose que les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location sauf au profit de personnes ayant passé avec le locataire un contrat conforme à l’article L. 443-1 du code de l’action sociale et des familles et doivent répondre aux conditions d’occupation suffisante telles que définies par l’article L. 621-2.

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L’article 6a du contrat de bail prévoit que le logement doit constituer l’habitation principale effective et permanente du locataire qui ne pourra le sous-louer.
En l’espèce, à titre liminaire, il est rappelé que les actes d’huissier font foi jusqu’à inscription de faux. Les critiques élevées par le défendeur à l’encontre du constat dressé par Maître FONTAINE le 18 juillet 2019 sont en conséquence insuffisantes à remettre en cause son contenu.
Il ressort de cet acte que lors de sa visite le 18 juillet 2019, l’huissier a rencontré un homme qui lui a déclaré se nommer AF AG et occuper une chambre de l’appartement depuis deux semaines, sans connaître les occupants des autres chambres, et précisé que. Monsieur AB X Y est rarement dans les lieux. L’huissier rapporte avoir en outre constaté que toutes les chambres sont équipées individuellement d’un réfrigérateur, d’un four à micro-ondes, d’une télévision et d’un matelas.
Comme rappelé plus haut, l’attestation produite en pièce 4 par le défendeur est insuffisante à combattre le contenu de ce constat.
La production par le défendeur d’un constat dressé le 1er octobre 2020 par Maître Thérèse YALAP-YANAN dans l’appartement loué qui fait état de deux chambres sans mentionner la présence des meubles et des éléments d’électroménager rapportée par Maître FONTAINE n’apporte aucun élément probant sur l’état du logement le 18 juillet 2019.
En outre, les déclarations écrites, dont la preuve est rapportée, que Monsieur AH X Y a fait à son bailleur au mois de décembre 2018, selon lesquelles son frère Monsieur AB X Y vit dans les lieux qu’il a lui-même quittés, ce qu’il prend le soin à l’époque de justifier par l’envoi d’une facture d’électricité à son nom portant sur un logement situé […], ne peuvent être contestées par leur auteur lui-même dans le cadre de la présente instance par les arguments et pièces qu’il produit à cet effet.
Au vu de ce qui précède, la preuve de la violation de ses obligations par le locataire en titre est rapportée. Cette violation, aggravée par le caractère de logement social des lieux loués, dont l’attribution dépend de conditions de ressources, et dont la pénurie dans le département de Seine-Saint-Denis contraint les demandeurs qui respectent la procédure légale à attendre plusieurs années pour obtenir un tel logement, justifie que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée.
Son expulsion sera en conséquence autorisée.
Sur l’arriéré locatif
Au soutien de sa demande, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte arrêté au 30 novembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse, faisant apparaître que le défendeur demeure redevable de la somme de 824,65 euros.
Ce décompte comporte toutefois des frais d’un montant de 58,97 euros qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif.
Le défendeur, qui ne formule aucune observation quant à cette demande en paiement, sera en conséquence condamné à la somme de 765,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes de l’assignation ayant d’ores et déjà été apurées.
Sur l’indemnité d’occupation
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le défendeur sera condamné à verser à la SA d’HLM CDC
HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation outre les charges, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux.

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Sur les dommages-intérêts
L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.
L’article 1240 du même code prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au soutien de sa demande, la SA d’HLM ne produit aucune pièce susceptible de démontrer tant l’existence que le quantum d’un préjudice distinct de celui d’ores et déjà réparé par la condamnation du défendeur à une indemnité d’occupation.
Sur les demandes accessoires
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur Z X Y, qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 18 juillet 2019 par Maître FONTAINE.
La présente procédure a engendré des frais d’avocat, particulièrement élevés compte tenu du nombre d’audiences auxquelles l’affaire a été appelée et de la nécessité pour la SA d’HLM de rédiger des conclusions pour répondre aux contestations infondées élevées par Monsieur Z X Y et celui-ci sera condamné à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Compte tenu de la nature du litige, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,
PRONONCE la résiliation du bail liant Monsieur Z X Y et la SA d’HLM CDC
HABITAT SOCIAL,
ORDONNE en conséquence à Monsieur Z X Y de libérer les lieux et restituer les clés immédiatement en respectant les obligations de tout locataire sortant (remise des clés et état des lieux notamment);
DIT qu’à défaut, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux, faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublant laissés dans les lieux aux frais du locataire dans un garde-meuble de son choix ou à défaut par le bailleur ;
CONDAMNE Monsieur Z X Y à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 765,68 euros au titre des loyers impayés au 30 novembre 2020, échéance du mois de novembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE Monsieur Z X Y à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation outre les charges dûment justifiées, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur Z X Y à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
L

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CONDAMNE Monsieur Z X Y aux dépens, en ce compris le coût du constat d’huissier dressé le 18 juillet 2019 par Maître FONTAINE,
DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.
LE GREFFIER LE JUGE
POUR COPIE CERTIFIÉE milé d’Aulnay ay-sous
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* n°389