MINUTE N°
RG N° 11-24-000407
S.C.I. IMMOBILIERE SB2G
Extrait des minutes du greffe C/ du Tribunal de Proximité de St Germain en Laye Monsieur X Y Madame Z AA Y
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
22 rue de la Maison Verte
CS 80518
78105 ST GERMAIN EN LAYE CEDEX
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 12 Novembre 2024
DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
DEMANDEUR:
S.C.I. IMMOBILIERE SB2G, représentée par Monsieur AB, AC AD,né le […] à Chaumont (Haute-Marne – 52), immatriculée au RCS de Versailles 508 149 721 – dont le siège social est sis 20 rue Martial Marigné, 78360 MONTESSON Comparant en la personne de Monsieur AB, AC AD, assisté de Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS
d’une part,
DÉFENDEURS:
Monsieur X Y, né le […] à Tulcea (Roumanie) – demeurant 9 rue du Général Leclerc, 78360 MONTESSON
Non comparant, représenté par Maître Alexandre LECLAIRE, avocat au barreau de PARIS
Madame Z AA Y, née le […] à Rila (Bulgarie) – demeurant 9 rue du Général Leclerc, 78360 MONTESSON
Comparante en personne, assistée de Maître Alexandre, LECLAIRE avocat au barreau de PARIS
d’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection Greffier Victor ANTONY
Copies délivrées le : 12/11/24
1 copie exécutoire à Maître Elie SULTAN
I copie certifiée conforme à Maître Alexandre LECLAIRE BAINT-GE
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RAPPEL DES FAITS
La SCI IMMOBILIERE SB2G donnait à bail à Monsieur X Y et Madame Z
Y un appartement à usage d’habitation situé au […] par contrat du 18 mai 2022.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCI IMMOBILIERE SB2G faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 octobre 2023.
Elle a ensuite fait assigner Monsieur X Y et Madame Z Y devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.
Après un premier renvoi, l’affaire était audiencée le 24 septembre 2024, au cours de laquelle Madame Z Y était présente et demandait à nouveau le renvoi pour préparer sa défense. Ce renvoi était rejeté, considérant que les défendeurs étaient assités à l’audience par leur conseil, et que le retard dans la saisine de ce dernier relevait d’un manque de diligence de leur part.
A l’audience du 24 septembre 2024, la SCI IMMOBILIERE SB2G était représentée par son gérant, Monsieur AB AD, et assistée de son conseil. Elle demandait de constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Monsieur X Y et Madame Z Y; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 19925 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
Madame Z Y était présente et assistée de son conseil, Monsieur X Y était représenté par son conseil. Elle demandait à titre principal de rester dans les lieux, avec octroi de délai de paiement pour solder sa dette locative, à titre subsidiaire de bénéficier d’un délai avant d’être expulsés, à titre reconventionnel, elle demandait des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance, et en tout état de cause, la condamnation de la SCI IMMOBILIERE SB2G à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI IMMOBILIERE SB2G s’opposait à l’octroi de tout délai de paiement ou de grâce, et demandait de débouter les locataires sur leurs prétentions à indemnisation, arguant de l’absence de preuve des faits d’insalubrité du logement.
Les locataires s’engageaient à produire dans le temps du délibéré, les attestations prouvant les démarches pour obtenir un relogement. Le bailleur s’engagait à produire les statuts de la SCI.
L’affaire était mise en délibéré au 12 novembre 202 4.
Les parties communiquaient dans le temps du délibéré les pièces demandées.
MOTIFS DE LA DECISION
I. SUR LA RESILIATION:
- sur la recevabilité de l’action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 14 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
L’action est donc recevable.
- sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :
Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant DE S les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 241 ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale dE
^dispositions ^transitoires ^prévues ^dans ^le ^nouveau ^texte ^de ^loi, ^et ^considérant ^que ^le ^cara^ctère d’o^rdre SAINT-GERMAN
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parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.
Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.
Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.
Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Le bail conclu le 18 mai 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2023 pour la somme en principal de 5450€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 20 décembre 2023, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.
II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :
La SCI SB2G produit un décompte démontrant que Monsieur X Y et Madame Z AE restent devoir la somme de 19925 € à la date du 12 septembre 2024 (loyer d’août inclus).
Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, que Madame reconnaît à l’audience.
Ils seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la SCI IMMOBILIERE SB2G cette somme de 19 925 euros.
III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:
- « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années »
-« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés ».
- « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, il n’est constaté aucune reprise de paiement des loyers courants.
En conséquence, Monsieur X Y et Madame Z Y seront déboutés de leur demande.
IV. SUR LE DELAI DE L’ARTICLE L 412-3 DU CODE DES PROCEDURES D’EXECUTION:
Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures d’exécution, le juge peut octroyer
. Ce délai de grâce ne peut bénéficier aux occupants du log^ement SAINT un délai de 3 mois à 3 ans, en vu de l’expulsion, dès lors que le relogement des interressés ne peut avoir
-GER lieu dans des conditions normales mauvaise foi, ou qui se sont introduit dans l’habitation à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté des occupants dans l’execution
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de leurs obligations, des situations respectives du propriétaire et des occupants, de la situation de famille ou de fortune, des conditions atmosphériques et des diligences que l’occupant justfie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant et du délai prévisible de ce relogement.
En l’espèce, il est constant que les locataires ne paient pas leur loyer depuis juillet 2023, alors que Madame Z Y dit avoir perdu son emploi seulement en mai 2024. Elle atteste que son mari est en activité. Le commandement de payer date du mois d’octobre 2023, et ce n’est qu’au mois d’avril 2024 que les locataires déposent un dossier DALO. Leur demande est rejetée, et le recours intenté devant la commission de médiation est aussi rejeté. Monsieur X Y et Madame Z Y disent avoir déposer un dossier de surendettement sans produire de justificatif.
Du coté du bailleur, est produit un relevé de compte bancaire de la SCI familiale attestant de l’existence d’échéance de prêts immobiliers.
En conséquence, les locataires n’attestent pas de leur bonne foi quant à l’exécution de leur obligation de paiement, en justifiant de difficultés financières. Il est constaté qu’aucun paiement, même partiel, n’est intervenu depuis plus d’un an. par ailleurs, ils n’apportent pas la preuve de diligences suffisantes pour se reloger. Tandis que le bailleur atteste d’une situation financière délicate.
Monsieur X Y et Madame Z Y seront déboutés de leur demande.
L’expulsion de Monsieur X Y et Madame Z Y sera ordonnée, en conséquence.
Ils seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433- 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.
V-SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE:
En vertu de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent,de l’entretenir et de faire les travaux nécessaires afin de maintenir le logement en état de service et d’assurer la joussance paisible des lieux par le locataire.
En l’espèce, Monsieur X Y et Madame Z Y prétendent subir des nuisances dans le logement, suite à l’absence d’eau et de chauffage, et l’invasion de souris. Des photos sont produites.
Le bailleur conteste cette situation, arguant qu’aucun procès verbal établi par commissaire de justice n’est produit.
Les éléments fournis par les locataires sont insuffisants à caractériser les nuisances dénoncées, en ce que d’une part le lieu de prise des clichés photographiques n’est pas attesté, et que d’autre part ils sont en contradiction avec les allégations des locataires (présence d’eau dans la douche). Aucun élément probant n’est enfin produit pour attester de l’absence de chauffage ou de la présence de nuisible.
Enfin, leur préjudice n’est pas chiffré.
En conséquence, Monsieur X Y et Madame Z Y seront déboutés de leur demande.
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VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur X Y et Madame Z Y, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI IMMOBILIERE SB2G, Monsieur X Y et Madame Z Y seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2022 entre la SCI IMMOBILIERE SB2G et Monsieur X Y et Madame
Z Y concernant l’appartement à usage d’habitation situé au […] sont réunies à la date du 20 décembre 2023;
DEBOUTE Monsieur X Y et Madame Z Y de leur demande de délai de paiement,
DEBOUTE Monsieur X Y et Madame Z Y de leur demande relative à l’octroi de délai d’expulsion prévu à l’article 412-3 du code des procédures civiles d’exécution;
ORDONNE en conséquence à Monsieur X Y et Madame Z Y de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;
DIT qu’à défaut pour Monsieur X Y et Madame Z Y d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI IMMOBILIERE SB2G pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et Madame Z Y à verser à La SCI SB2G la somme de 19 925 euros;
CONDAMNE solidairement Monsieur X Y et Madame Z Y
à verser à la SCI IMMOBILIERE SB2G une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
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DEBOUTE Monsieur X Y et Madame Z Y de leur demande d’indemnisation; SAINT-GER E D
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CONDAMNE in solidum Monsieur X Y et Madame Z Y à verser à la SCI IMMOBILIERE SB2G une somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur X Y et Madame Z Y aux dépens;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.
Le greffier La vice-présidente,
En conséquence. la République française, mande et crdonne à tous les huissiers de justice sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous DE SAIN commandants et officiers de la force publique de T-G XIMITE préter main-forte lorsqu’ils en seront légalement O requis. R
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