Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 26 mai 2025, la SCI Fanti, représentée par M^e Bronzini de Caraffa, demande au juge des référés :

1°) d’ordonner, sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision, la suspension de l’exécution de l’arrêté du 17 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Biguglia lui a refusé un permis de construire ;

2°) d’enjoindre à la commune de Biguglia de lui délivrer un permis de construire provisoire conformément à sa demande enregistrée sous le n° PC 02B 037 24 N 0029 dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Biguglia une somme de 4 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— sa requête est recevable ;

— la condition d’urgence est remplie dès lors qu’elle a engagé une part significative de ses fonds propres, qu’elle a contracté un prêt bancaire pour financer le projet autorisé, qu’elle demeure contrainte de rembourser en dépit du retrait de l’autorisation d’urbanisme ; en outre, elle est dans une situation particulièrement critique dès lors que projetant de commercialiser une construction initialement autorisée, elle s’est engagée auprès de tiers par des contrats de bail ou de réservation, que le retrait litigieux l’empêche d’honorer ; enfin, l’urgence est d’autant plus caractérisée dès lors que le retrait litigieux s’inscrit dans un enchaînement de « refus successifs » fondés sur des « motifs différents » systématiquement opposés par la commune à ses demandes d’autorisations d’urbanisme ;

— en outre, il apparaît urgent de suspendre le retrait de ce permis de construire au regard des « dégradations » affectant le bâtiment existant sur le terrain d’assiette du projet de construction, et des risques qui en résultent pour le public, dans l’attente de la mise en œuvre de ce projet ; il est porté une atteinte grave et immédiate à l’intérêt public ;

— par ailleurs, en l’absence de conclusion des baux commerciaux qu’elle entendait conclure sur cet immeuble, elle subit une atteinte grave et immédiate à sa situation du fait du préjudice financier que cela engendre ; ainsi, un récent rapport d’expertise foncière sur la valeur locative de cet immeuble évalue à 21.172 euros HT par mois, soit 254.064 euros HT par an, le bénéfice prévisionnel qui serait tiré, à terme, de son exploitation ; si l’on prend en compte une date raisonnable de mise en location au 1er janvier 2024 et un loyer mensuel de 21.172 euros – montant figurant dans ledit rapport d’expertise, versé au débat, la perte pour la SCI s’élève à la somme colossale de 359.924 euros au 1er mai 2025 et induit une perte d’exploitation exponentielle, au fil des mois qui s’écoulent ;

— enfin, elle a acheté la parcelle d’assiette du projet en juin 2021 pour un montant de 650.000 euros, entièrement financé par un crédit souscrit auprès du Crédit Agricole ; au titre de ce crédit et à ce jour, elle a déjà réglé un montant total de 105.177,58 euros ; cette impasse administrative emporte des conséquences financières considérables : celles résultant du seul retrait litigieux, du fait de la perte d’exploitation et des frais engagés, sont chiffrées à la somme de 586.991,81 euros ;

— en l’état de l’instruction, sont propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté contesté, les moyens tirés :

— du vice de procédure en ce que bénéficiant d’un permis de construire tacite depuis le 21 février 2025, qui a été irrégulièrement retiré, le 17 avril 2025, par l’arrêté portant refus de permis de construire, elle aurait dû bénéficier de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 121-1 du code des relations entre le public et l’administration ;

— de l’erreur de qualification juridique des faits en ce que la construction projetée, qui ne répond pas aux critères de la rubrique 2925 de la nomenclature ICPE, ne constitue pas une ICPE au sens des dispositions y afférentes ; en effet, le projet porte notamment sur la réalisation d’un parking de 21 places, dont 4 sont desservies par 2 bornes doubles IRVE pour recharges de véhicules électriques ; dès lors, la construction projetée relève de l’exception prévue au 2. de la rubrique 2925 de la nomenclature ICPE, qui prévoit que ne sont pas soumises à déclaration les infrastructures de recharge pour véhicules électriques ouvertes au public définies par le décret n°2017-26 du 12 janvier 2017 ; il s’ensuit que le dossier de demande de permis de construire correspondant n’avait pas à être accompagné de la justification du dépôt d’une déclaration ICPE ;

— de l’erreur de droit en ce que la commune de Biguglia ne pouvait refuser le permis de construire sollicité au motif tiré de l’incomplétude du dossier de demande, le maire ne l’ayant pas invitée à le compléter, en méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 431-4, R. 431-16, R. 423-38 et R. 423-22 du code de l’urbanisme ;

— de l’erreur de fait en ce que les accès au projet sont parfaitement sécurisés avec une route d’une largeur d’environ 8 mètres, le service des routes de la Collectivité de Corse ayant au demeurant délivré un avis favorable sur la première demande de permis de construire.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— la requête enregistrée le 26 mai 2025 sous le n° 2500815 par laquelle la SCI Fanti demande l’annulation de la décision attaquée.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Au cours de l’audience publique tenue en présence de M^me Hernandez Batista, greffière d’audience, M^me Baux a lu son rapport et entendu les observations de M^e Genuini, représentant la société requérante qui conclut aux mêmes fins que la requête et par les mêmes moyens après avoir rappelé le contexte du litige et notamment que si trois motifs fondaient un premier refus de permis de construire auxquels se sont substitués deux autres motifs, ce sont de nouveaux motifs qui sont aujourd’hui opposés ; il soutient en outre que la demande de permis de construire ayant été déposée le 21 novembre 2024, un récépissé a été délivré à la société requérante faisant état d’un délai d’instruction de trois mois ; qu’ainsi, depuis le 21 février 2025, elle bénéficie d’un permis de construire tacite ; que par suite , dès lors que la décision attaquée doit être regardée comme prononçant le retrait de ce permis tacite, en l’absence de toute procédure contradictoire, le refus contesté est entaché d’un vice de procédure ; enfin, la condition d’urgence est remplie dès lors que le préjudice total de la société Fanti s’établit à hauteur de 600 000 euros à la date de l’audience.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience à 15 heures 25.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-1 du code de justice administrative :

1. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision. () » et aux termes de l’article L. 522-1 dudit code : « Le juge des référés statue au terme d’une procédure contradictoire écrite ou orale. Lorsqu’il lui est demandé de prononcer les mesures visées aux articles L. 521-1 et L. 521-2, de les modifier ou d’y mettre fin, il informe sans délai les parties de la date et de l’heure de l’audience publique. () » ; enfin aux termes du premier alinéa de l’article R. 522-1 dudit code : « La requête visant au prononcé de mesures d’urgence doit () justifier de l’urgence de l’affaire. ».

2. Il résulte de ces dispositions que la condition d’urgence à laquelle est subordonné le prononcé d’une mesure de suspension doit être regardée comme remplie lorsque la décision contestée préjudicie de manière suffisamment grave et immédiate à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre. Il appartient au juge des référés, saisi d’une demande tendant à la suspension d’une telle décision, d’apprécier concrètement, compte-tenu des justifications fournies par le requérant, si les effets de celle-ci sur la situation de ce dernier ou le cas échéant, des personnes concernées, sont de nature à caractériser une urgence justifiant que, sans attendre le jugement de la requête au fond, l’exécution de la décision soit suspendue.

3. Pour justifier de l’urgence à suspendre l’arrêté du 17 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Biguglia lui a refusé un permis de construire, la SCI Fanti fait état de ce qu’il est gravement porté atteinte à sa situation financière mais également à l’intérêt public. En effet, la société requérante fait état de ce que disposant d’un terrain acquis en juin 2021, pour un montant de 650 000 euros, entièrement financé par un crédit qu’elle a commencé à rembourser à hauteur de 105 177, 58 euros, ainsi qu’elle en justifie en versant au débat le tableau d’amortissement du prêt en cause et disposant, depuis le 21 février 2025, d’un permis de construire tacite, elle envisageait de conclure, a minima, sept baux commerciaux sur l’immeuble projeté, ainsi qu’elle en justifie également par la production d’attestations de chefs d’entreprise et d’un rapport d’expertise foncière non contesté, la commune de Biguglia n’ayant pas présenté d’observations, justifiant de la valeur locative de l’immeuble en cause à hauteur de 21 172 euros par mois, soit à compter du 1er janvier 2024, date raisonnable de mise en location, une perte financière pouvant être estimée à la somme de 359 924 euros. Ainsi, au regard d’une part, de l’absence de bénéfices normalement attendus et ainsi de ses pertes d’exploitation, d’autre part, du coût financier de l’opération immobilière auquel elle s’expose étant débitrice auprès d’organismes prêteurs et enfin, des frais afférents à la résiliation de plusieurs baux commerciaux, il y a lieu de considérer que la condition d’urgence prévue à l’article L. 521-1 du code de justice administrative doit être regardée comme remplie.

4. En outre, le vice de procédure en l’absence de procédure contradictoire préalablement à l’édiction de la décision attaquée, l’erreur de droit tirée de l’incomplétude du dossier de demande de permis de construire, en méconnaissance des dispositions combinées des articles R. 431-4, R. 431-16, R. 423-38 et R. 423-22 du code de l’urbanisme, dès lors que la commune de Biguglia ne pouvait lui refuser le permis de construire sollicité sans l’avoir, au préalable, invitée à le compléter, l’erreur de qualification juridique des faits en ce que la construction projetée, qui ne répond pas aux critères de la rubrique 2925 de la nomenclature ICPE, ne constitue pas une ICPE au sens des dispositions y afférentes et enfin, l’erreur de fait tirée de ce que les accès au projet sont parfaitement sécurisés avec une route d’une largeur d’environ 8 mètres, sont de nature, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté contesté.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

5. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. / La juridiction peut également prescrire d’office cette mesure ».

6. En l’espèce, eu égard aux motifs de suspension de l’arrêté en litige retenus par la présente ordonnance, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la commune de Biguglia de délivrer à la SCI Fanti, un permis de construire « provisoire » dès lors qu’elle dispose d’un permis de construire tacite.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

7. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Biguglia une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la SCI Fanti et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : L’exécution de l’arrêté du 17 avril 2024 par lequel le maire de la commune de Biguglia a refusé un permis de construire à la SCI Fanti est suspendue.

Article 2 : La commune de Biguglia versera à la SCI Fanti, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la SCI Fanti et à la commune de Biguglia.

Fait à Bastia, le 19 juin 2025.

La juge des référés, La greffière,

Signé Signé

A. Baux M. Hernandez Batista

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Corse en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente ordonnance.

Pour expédition conforme,

Une greffière,