TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE BORDEAUX

N° 1402970

___________

M. et M^me D Z

___________

M^me Balzamo

Président-rapporteur

___________

M. Vaquero

Rapporteur public

___________

Audience du 3 décembre 2015

Lecture du 22 décembre 2015

___________

68-04

C

SG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Bordeaux

2^e chambre

Vu la procédure suivante :

Par une requête et des pièces, enregistrées les 7 et 10 juillet 2014, M. et M^me D Z, représentés par M^e Ledoux avocat, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 15 mai 2014 par lequel le maire de Villenave d’Ornon a délivré un permis de construire huit logements sociaux à M. A X ;

2°) de condamner la commune de Villenave d’Ornon à leur verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

………………………………………………………………………………………………..

Par un mémoire, enregistré le 24 septembre 2014, M. X, représenté par M^e Rousseau, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

………………………………………………………………………………………………..

Par un mémoire en défense, enregistré le 3 octobre 2014, la commune de Villenave d’Ornon, représentée par son maire, conclut au rejet de la requête et à la condamnation des requérants à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

………………………………………………………………………………………………..

Par mémoires enregistrés les 14 novembre 2014 et 18 février 2015, M. et M^me Z concluent aux mêmes fins que la requête et par les mêmes moyens.

………………………………………………………………………………………………

Par mémoires, enregistrés les 18 décembre 2014 et 23 avril 2015, M. X conclut aux mêmes fins que précédemment et par les mêmes moyens.

………………………………………………………………………………………………

Par mémoire enregistré le 5 février 2015, la commune de Villenave d’Ornon conclut aux mêmes fins que précédemment et par les mêmes moyens.

………………………………………………………………………………………………

Par ordonnance du 13 octobre 2015, la clôture de l’instruction a été fixée au 5 novembre 2015.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Balzamo, président-rapporteur,

— les conclusions de M. Vaquero, rapporteur public,

— et les observations de M^e Ledoux, représentant M. et M^me Z, de M^e Franceschini, représentant M. X et les observations de M. Y et de M^me C-Crepu pour la commune de Villenave d’Ornon.

1. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le 15 mai 2014, le maire de Villenave d’Ornon a délivré à M. X un permis de construire deux bâtiments de huit logements sociaux sur un terrain situé XXX ; que, par la présente requête, M. et M^me Z, propriétaires voisins du projet demandent l’annulation de cet arrêté ;

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Considérant en premier lieu, que la commune de Villenave d’Ornon produit l’accusé de réception le 22 mai 2014 par les services de la préfecture de la Gironde de l’arrêté en litige ; que, par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré du défaut de caractère exécutoire du permis de construire du 15 mai 2014 manque en fait et doit être écarté ;

3. Considérant en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme : "La demande de permis de construire précise : a) L’identité du ou des demandeurs ; b) L’identité de l’architecte auteur du projet, sauf dans les cas prévus à l’article R*431-2 ; c) La localisation et la superficie du ou des terrains ; d) La nature des travaux ; e) La destination des constructions, par référence aux différentes destinations définies à l’article R*123-9 ; f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations définies à l’article R*123-9 ; g) La puissance électrique nécessaire au projet, lorsque la puissance électrique est supérieure à 12 kilovoltampères monophasé ou 36 kilovoltampères triphasé ; h) Les éléments, fixés par arrêté, nécessaires au calcul des impositions. La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R*423-1 pour déposer une demande de permis." ;

4. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier et notamment du formulaire de demande que le projet consiste en la création de 8 logements sociaux d’une surface totale de plancher de 462,55 m² ; que ce formulaire est complété par les plans de la demande et une notice précisant que deux bâtiments doivent être construits ; que le pétitionnaire, M. X a signé l’attestation figurant sur le formulaire de demande selon laquelle il a qualité pour demander l’autorisation, notamment au sens de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme et certifiant exacts les renseignements figurant dans sa demande ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme doit être écarté ;

5. Considérant en troisième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L’aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L’implantation, l’organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L’organisation et l’aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement." ;

6. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier de demande d’autorisation et notamment de la notice descriptive qu’est prévue la conservation des clôtures mitoyennes et de leur végétation ainsi que la suppression d’arbres situés sur l’emprise des constructions et la plantation d’arbres, selon le plan de masse « végétation » joint au dossier qui fait également apparaître les espaces libres et leur traitement ; qu’aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit de préciser les caractéristiques et la nature des arbres supprimés ou plantés ; que la notice précise également que l’accès des véhicules à la propriété se fera depuis le chemin Gaston par un accès à créer sous le porche du bâtiment A qui comporte en son rez-de-chaussée six places de stationnement ainsi qu’il résulte du plan PC 5 ; qu’un accès piéton est également prévu par le chemin Gaston au niveau du bâtiment A ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme manque en fait ;

7. Considérant en quatrième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement. Lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder. Lorsque le projet est situé dans une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système altimétrique de référence de ce plan. » ;

8. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce qui est soutenu, le dossier de la demande comporte un plan de masse des constructions à édifier coté dans les trois dimensions ; qu’est également joint à la demande un plan de masse des constructions existantes, constituées d’une piscine, d’un garage et d’une dépendance, précisément désignés dans la notice, dont la démolition est prévue ; que le plan d’insertion dans le site, PC 6, permet d’apprécier l’état existant des lieux et la situation après travaux et ainsi de localiser le projet par rapport aux bâtiments existants destinés à la démolition ; que s’agissant des raccordements au réseau, il ressort des pièces du dossier qu’un plan de masse particulier relatif à la desserte par la voirie, les réseaux d’assainissement, des eaux pluviales et des eaux usées a été joint à la demande ; que le plan PC 1 précise l’orientation par rapport au nord contrairement à ce qui est soutenu ; qu’ainsi qu’il a été dit précisément, les places de stationnement situées au rez-de- chaussée du bâtiment A sont matérialisées sur le plan PC 5 ; qu’enfin, les dispositions précitées du code de l’urbanisme ne prévoient pas l’obligation de préciser les modalités d’exécution du projet de cession d’une portion de terrain à la CUB en vue de l’élargissement des trottoirs, matérialisé sur les plans joints à la demande d’autorisation ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme doit être écarté ;

9. Considérant en cinquième lieu, qu’aux termes de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : "Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d’un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; b) Un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l’état initial et l’état futur ; c) Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l’environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu’aucune photographie de loin n’est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse." ;

10. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce qui est soutenu, les documents graphiques et photographiques joints à la demande permettent de situer le terrain dans son environnement proche et lointain ; que le document PC 6 permet d’apprécier l’insertion du projet dans le site notamment au regard des constructions situées sur les parcelles voisines ; que les requérants n’établissent pas le caractère trompeur de ce document au regard de l’insertion du projet dans l’environnement en invoquant l’absence de précision relative à la cession d’une bande de terrain à la communauté urbaine de Bordeaux (CUB), compte tenu du caractère accessoire de cette cession par rapport au projet de construction envisagé et alors qu’ ainsi que le fait valoir la commune, cette cession permettra l’alignement de la parcelle d’assiette du projet d’une part sur la parcelle CN 261 appartenant à la CUB, et d’autre part sur la propriété de M. et M^me Z ; que la notice paysagère PC4 décrit précisément les matériaux employés pour les constructions projetées contrairement à ce qui est soutenu ; qu’enfin, aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit que doivent figurer au dossier de demande les modalités d’exécution des travaux projetés ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme doit être écarté ;

11. Considérant en sixième lieu, qu’aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. » ; que l’article R. 421-19 du même code, dans sa rédaction alors applicable, prévoit que : "Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) Les lotissements : – qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. (…)";que l’article R. 421-23 du même code prévoit que : "Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a de l’article R. 421-19 ; (…)" ; que l’article R. 442-1 du même code prévoit que : "Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ;(…); d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R*431-24 ;" ; que l’article R. 431-24 de ce code dispose que : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. » ;

12. Considérant que les requérants soutiennent que l’autorisation en litige est entachée d’un détournement de procédure dès lors d’une part, qu’elle s’inscrit dans le cadre d’un projet immobilier global situé sur la parcelle cadastrale C 262 qui va faire l’objet d’une division sans qu’aucune autorisation de lotissement n’ait été délivrée au préalable et que, d’autre part, l’ensemble immobilier projeté ne pouvait faire l’objet de permis de construire distincts en l’absence d’ampleur et de complexité du projet ;

13. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le projet en litige a pour objet la construction de deux bâtiments comprenant chacun 4 logements sociaux, sur un terrain d’une surface de 1094 m², constituant une portion de la parcelle cadastrée C 262 d’une surface totale de 4 296,62 m² ; que sur l’autre partie de la parcelle C 262 d’une surface de 3202,45 m² qui comporte une habitation existante destinée à être conservée, a été délivré un permis de construire à la société City Finances en vue de la construction de deux immeubles collectifs d’habitation, de 20 logements chacun, destinés à être vendus en l’état futur d’achèvement ; que M. X fait valoir sans être contredit que ce second permis de construire délivré le 15 mai 2014, et qui n’a pas fait l’objet d’une contestation, valait division de la propriété au sens de l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme ; qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments, d’une part, que ces deux projets immobiliers menés par des personnes juridiques distinctes, destinés à être implantés sur des propriétés distinctes, alors même que les requérants font valoir que M. X serait directeur de la société City Finances, ne présentent pas de lien fonctionnel de nature à les faire regarder comme formant un ensemble unique compte tenu notamment de leur vocation distincte ; que, d’autre part, il ressort des dispositions précitées du code de l’urbanisme, et notamment de l’article R. 442-1, que le projet en litige ne constitue pas un lotissement ; que, par suite, les moyens tirés du détournement de procédure et de la violation des règles applicables aux lotissements dont serait entaché le permis attaqué doit être écarté ;

14. Considérant en septième lieu, qu’aux termes de l’article 3 B 1 du règlement du PLU de la CUB, pour les constructions à destination d’habitat de plus d’un logement, les accès ont une largeur égale à 3 mètres avec une circulation en sens unique alternée si le nombre de places de stationnement est inférieur ou égal à 10 ; qu’il ressort des plans de la demande de permis de construire que l’accès des véhicules au projet, qui est desservi par la voie publique dénommée chemin Gaston, est prévu au moyen d’une entrée sous le porche du bâtiment A d’une largeur de 5 mètres ; que, les requérants n’établissent pas que le chemin Gaston supporterait un trafic tel que la sécurité des conditions de desserte du projet et la sécurité des usagers ne seraient pas assurées ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 3 du PLU doit être écarté ;

15. Considérant en huitième lieu, que figure au dossier de demande un plan de raccordement du projet aux différents réseaux publics et notamment au réseau d’assainissement ; que le projet a d’ailleurs fait l’objet d’un avis favorable des services de la CUB, le 14 avril 2014, qui précisent que le terrain est desservi par les réseaux publics d’assainissement et d’eaux usées ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 4 du règlement du PLU doit être écarté ;

16. Considérant en neuvième lieu, que si les requérants soutiennent que les constructions projetées méconnaissent les articles 6 et 7 du règlement du PLU notamment en ce qui concerne l’implantation par rapport aux limites séparatives, ils n’apportent aucune précision au soutien de ce moyen ; qu’il ne ressort par ailleurs pas des pièces du dossier de demande de permis de construire et notamment des plans y figurant que l’implantation des constructions entrainerait la destruction de la clôture mitoyenne alors que le plan PC 4 prévoit expressément la conservation du grillage et de la haie existante et que la notice paysagère précise également que les « clôtures mitoyennes seront toutes conservées y compris les haies existantes » ;

17. Considérant, en dixième lieu, qu’aux termes de l’article UD 8 du règlement du PLU relatif à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, les façades des constructions situées en vis-à-vis et comportant des baies constituant l’éclairement premier des pièces principales doivent être distantes d’au moins 6 mètres ; que les requérants font valoir que le projet autorisé prévoit la construction du bâtiment A qui ne se situe qu’à 1,20 mètre de la maison préexistant sur la propriété, en méconnaissance desdites dispositions ;

18. Considérant toutefois, qu’aux termes de l’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. » ; que l’article 2 paragraphe 7 du règlement de la zone UD du PLU dispose que dans le cas de la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, l’intégralité des règles sont applicables aux terrains issus des divisions projetées sauf pour les opérations de plus de 800 m² de surface de plancher ; qu’ainsi qu’il a été dit précédemment, le projet en litige est relatif à la construction de deux bâtiments d’une surface totale de plancher de 462,55 m², sur un terrain d’assiette de 1 094 m², détaché d’une parcelle de terrain d’une surface de 4 296,62 m² ; que, par suite, ainsi qu’il résulte de l’article 2 du règlement du PLU, dès lors que l’opération porte sur une surface de plancher inférieure à 800 m², les règles d’implantation invoquées par les requérants s’appliquent au terrain issu de la division projetée et non à l’ensemble du terrain avant division ; que les requérants ne peuvent utilement invoquer le projet de construction de bâtiments sur l’autre terrain issu de la division qui constitue une opération immobilière juridiquement distincte du projet en litige faisant l’objet d’un permis de construire distinct ; qu’ils ne peuvent donc utilement invoquer la circonstance que la façade Est du bâtiment A se trouverait à moins de 6 mètres de la construction existant sur la propriété d’origine dès lors que ces deux bâtiments ne seront pas implantés sur la même unité foncière issue de la division autorisée ; que par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD 8 du règlement du PLU doit être écarté ;

19. Considérant en onzième lieu, que si les requérants soutiennent que le projet ne permet pas d’apprécier si les clôtures tiennent compte des constructions avoisinantes alors que l’article UD 11 du règlement du PLU impose une obligation d’harmonie avec celles-ci, il ressort des pièces du dossier que les clôtures seront doublées de haies vives, que les clôtures et haies mitoyennes seront conservées ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance dudit article, outre qu’il est dépourvu de précision suffisante, doit être écarté ;

20. Considérant qu’aux termes de l’article UD 12 du règlement du PLU, est imposée la réalisation d’une place de stationnement par logement pour les logements dont la surface de plancher est inférieure ou égale à 100 m² ; qu’il ressort des pièces du dossier que les huit logements prévus par l’autorisation en litige présentent chacun une surface inférieure à 100 m² ; que, par suite, contrairement à ce qui est soutenu, le projet autorisé qui prévoit la réalisation de huit places de stationnement ne méconnait pas les dispositions de l’article UD 12 du règlement du PLU ;

21. Considérant que le projet autorisé prévoit six places de stationnement à l’intérieur du bâtiment A ; qu’il ressort du plan PC 4 qu’il est prévu la plantation d’arbres à proximité des deux aires de stationnement extérieures ; que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions de l’article UD 13 relatives à la plantation d’arbres sur les aires de stationnement ont été méconnues ;

22. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que M. et M^me Z ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté en date du 15 mai 2014 par lequel le maire de Villenave d’Ornon a délivré un permis de construire à M. X ;

Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :

23. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Villenave d’Ornon, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, quelque somme que ce soit au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par M. X et la commune de Villenave d’Ornon sur le fondement des mêmes dispositions ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. et M^me Z est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M. X et de la commune de Villenave d’Ornon présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me D Z, à M. A X et à la commune de Villenave d’Ornon.

Délibéré après l’audience du 3 décembre 2015, à laquelle siégeaient :

— M^me Balzamo, président,

— M. Naud, premier conseiller,

— M. Roussel, conseiller.

Lu en audience publique le 22 décembre 2015.

Le premier assesseur, Le président rapporteur,

G. NAUD É. BALZAMO

Le greffier,

C. JUSSY

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

le greffier,