Vu la procédure suivante :

Par un jugement du 24 juillet 2024, le tribunal a, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, sursis à statuer sur la requête présentée par M. A… D… et M^me B… C… épouse D…, représentés par M^e Terrien-Crette, pour permettre la régularisation des vices entachant le permis de construire, délivré le 27 mars 2023 par le maire de Bordeaux à la société Thiers Restauration, tendant à la réalisation d’un établissement d’enseignement supérieur et d’un bâtiment d’habitation.

La société Thiers Restauration, représentée par M^e Cornille, a produit des pièces les 24 janvier et 16 juillet 2025.

Par un mémoire, des pièces et un mémoire, enregistrés les 17 septembre, 3 octobre et 18 novembre 2025, non communiqués pour ces deux derniers, M. et M^me D…, représentés par M^e Terrien-Crette, concluent aux mêmes fins que la requête et demande à ce qu’une somme de 5 000 euros soit mise à la charge de la commune de Bordeaux au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le permis de construire modificatif du 8 juillet 2025 a été versé à la procédure le 16 juillet suivant soit hors délai et dans l’intervalle la société Burger King a obtenu le 11 juin 2024 une autorisation préalable de travaux sur les mêmes parcelles ;

- les dossiers de demande de permis de construire initial et modificatif sont incomplets :

Le projet architectural et son insertion dans l’environnement immédiat sont insuffisamment décrits et examinés, en méconnaissance des articles R. 431-8 du code de l’urbanisme et L. 621-30 du code du patrimoine ;

La demande de dérogation d’emprise au sol n’a pas été jointe à la demande de permis de construire en méconnaissance de l’article R. 431-31-2 du code de l’urbanisme ;

- le dossier de demande de permis de construire modificatif est incomplet, en méconnaissance des articles R. 431-31-3 et L. 152-5-2 du code de l’urbanisme et de l’article R.171-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors qu’il ne fait pas état des critères de performances environnementales ;

- le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le vice tiré de la méconnaissance de l’article 2.2.3.2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Bordeaux Métropole dès lors que la hauteur du bâtiment d’habitation demeure inchangée ;

- il n’a pas davantage régularisé le vice tiré de la méconnaissance des articles 1.4.1.2 et 1.4.1.3 du règlement du PLU de Bordeaux Métropole dès lors que le nombre de places de stationnement demeure insuffisant ;

- il n’est pas démontré que l’établissement est classé service public d’intérêt collectif, ni que les logements sociaux sont des logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ;

- le permis de construire modificatif n’a pas régularisé le vice du permis de construire initial relatif aux places de stationnement réservées pour les personnes handicapées ;

- il ne régularise pas le vice tiré de la méconnaissance des articles 2.2.1 et 2.2.2 du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole relatif aux emprises ;

- il ne régularise pas le vice tiré de la méconnaissance des articles 2.4 et 2.4.1.1.3. du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole s’agissant de l’insertion du projet dans son environnement ;

- il existe des contradictions dans les plans s’agissant des surfaces de l’école et des logements, de l’emprise bâti et de l’emprise pleine terre ;

- les illégalités relevées par le tribunal étaient telles que leur régularisation apporte au projet un bouleversement qui en change sa nature même ;

- le permis de construire initial a été obtenu par fraude eu égard aux informations volontairement erronées qui ont été fournies, ce qui entraine l’illégalité du permis de construire modificatif.

Par un mémoire enregistré le 20 octobre 2025, la commune de Bordeaux, représentée par M^e Tanon Lopes, conclut au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 000 euros soit mise à la charge des requérants au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- les requérants ne sollicitent pas l’annulation du permis de construire modificatif ;

- les modifications apportées au projet permettent de régulariser le vice relatif aux places de stationnement ;

- le tribunal a fait une lecture erronée du PLU s’agissant de la hauteur de la construction ; la hauteur du projet étant conforme au PLU, elle a été conservée dans le permis de construire modificatif.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Lahitte,

- les conclusions de M. Pinturault, rapporteur public,

- les observations de M^e Terrien-Crette, représentant les requérants,

- celles de M^e Tanon Lopes représentant la commune de Bordeaux,

- et celles de M^e Eizaga représentant la société Thiers Restauration.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 27 mars 2023, le maire de Bordeaux a accordé à la société Thiers Restauration un permis de construire pour la réalisation d’un établissement d’enseignement supérieur et d’un bâtiment d’habitation, sur les parcelles cadastrées section BE n°s 186 et 189, situées au 79 avenue Thiers à Bordeaux. Par un courrier du 24 mai 2023, reçu le lendemain par la commune, M^me C… épouse D… a exercé un recours gracieux contre cet arrêté, lequel a été rejeté par une décision du maire de Bordeaux du 30 juin 2023. M. et M^me D… ont demandé l’annulation du permis de construire et de la décision de rejet de leur recours gracieux.

2. Par un jugement n° 2304956, le tribunal, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, a sursis à statuer sur cette demande pour permettre la régularisation des vices tirés de la méconnaissance d’une part, de l’article 1.4.1.3 du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole en l’absence de places de stationnement suffisantes pour l’établissement d’enseignement supérieur et d’autre part, de l’article 2.2.3.2 du même règlement en raison de la hauteur du bâtiment d’habitation collectif.

3. Par un arrêté du 8 juillet 2025 le maire de Bordeaux a délivré à la société Thiers Restauration un permis de construire de régularisation.

Sur la régularisation du permis de construire initial :

4. Il appartient au juge qui a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point.

5. En premier lieu, aux termes de l’article 1.4.1.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : « – Règle générale : / Le calcul du nombre de places de stationnement est réalisé au regard des destinations et des normes indiquées au « 1.4.1.3. Normes de stationnement ». (…) / Concernant les destinations où le calcul de l’offre de stationnement ne fait pas l’objet d’une norme chiffrée, le nombre de places doit correspondre aux besoins estimés en prenant en compte le nombre de personnes fréquentant les constructions de manière permanente (personnes travaillant dans les locaux…) et occasionnelle (visiteurs, livreurs, clients, etc.), ainsi que les espaces de stationnement nécessaires aux véhicules de service. Lors du calcul du nombre de places de stationnement réglementairement exigé, il convient d’arrondir celui-ci au nombre entier supérieur dès que la décimale est supérieure à 5 / – Modalités pour les opérations ou parties d’opérations comprenant plusieurs constructions et / ou types de destinations : / Si une opération d’aménagement ou de construction comporte plusieurs destinations au sens du présent règlement, celle-ci doit satisfaire aux règles fixées pour chacune de ces destinations au prorata des normes applicables à chacune d’elles. Cependant, les normes précitées peuvent être réduites de 20 % maximum si les places de stationnement correspondent à des occupations non concomitantes. Le nombre de places à réaliser doit néanmoins être au moins égal à celui correspondant à la destination générant le plus de places de stationnement parmi les destinations concernées. Dans tous les cas, cette mutualisation des places de stationnement est appréciée en tenant compte de la nature des destinations concernées par l’opération, du taux et du rythme de fréquentation, de la situation géographique au regard de l’offre de stationnement accessible existant à proximité/ – Conditions particulières relatives à la diversité sociale, à l’habitat et au logement : / Pour les constructions à destination d’habitation, le nombre minimum de places de stationnement se calcule conformément aux normes indiquées au « 1.4.1.3. Normes de stationnement ». Pour chaque secteur la surface de plancher créée doit être divisée par la norme correspondante. (…) / Pour les constructions de logements locatifs financés avec un prêt aidé de l’État, le nombre de places de stationnement exigé par logement est compris entre 0 et 1. (…) Nonobstant toute disposition du présent règlement, dès lors que des logements se situent à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre, et que la qualité de desserte le permet, le nombre de places de stationnement exigibles ne peut dépasser :- 0,5 place par logement pour la construction de logements financés avec un prêt aidé de l’Etat, d’établissements assurant l’hébergement des personnes âgées et de résidences universitaires ; – 1 place par logement pour les autres catégories de logements ». D’après le tableau de l’article 1.4.1.3. du même règlement, en secteur 1, pour les habitations, 0,2 place minimum est exigé par logement. Et pour les constructions à destination de service public ou d’intérêt collectif, le nombre de places de stationnement à réaliser est déterminé en tenant compte de la nature, du taux et du rythme de leur fréquentation, de leur situation géographique au regard de l’offre de stationnement accessible existant à proximité, de leur regroupement et de leur localisation dans un des périmètres de modération des normes de stationnement délimités au plan de zonage. Le nombre de places de stationnement est réalisé de manière à assurer le bon fonctionnement de l’établissement sans gêne ni report sur les voies et espaces ouverts à tout type de circulation publique. Enfin, l’article 1.1. du même règlement précise que la destination « Services publics ou d’intérêt collectif » comprend les constructions, aménagements et installations, publics ou privés, destinés à accueillir des fonctions d’intérêt général et à répondre à un besoin collectif, notamment dans les domaines de l’enseignement et de la recherche.

6. Le projet initial prévoyait la réalisation d’une école d’enseignement supérieur avec un effectif maximum de 949 élèves et 69 personnels et d’un bâtiment d’habitation collectif composé de 19 logements dont 10 logements locatifs sociaux et 9 logements en accession sociale. Il prévoyait la mutualisation de 5 places de stationnement entre l’école et les logements. Il ressort du dossier de demande de permis de régularisation que l’effectif de l’établissement sera désormais limité à 800 élèves et 56 personnels et que le bâtiment d’habitation collectif sera composé de 15 logements dont 5 sont des logements locatifs sociaux, 3 des logements en accession sociale et 7 relèvent d’un « autre financement ». Il ressort de ce même dossier que la société pétitionnaire a désormais prévu 13 places de stationnement et 172 emplacements vélo, 146 pour l’établissement et 26 pour le bâtiment à usage d’habitation.

7. En application des dispositions citées au point 5, la création des 8 logements destinés au logement social ou à l’accession aidée implique, en application du coefficient de 0,5 précité dès lors que le projet se situe à proximité d’une station de transport public, la création de 4 places de stationnement au plus. Aussi, la création des 7 logements restant relevant d’un autre financement implique la création d’1 place de stationnement, portant alors à 5 le nombre total de places de stationnement exigées pour les logements. En prévoyant 13 places de stationnement, le projet respecte donc sur ce point les dispositions précitées. Toutefois, bien que son effectif ait été réduit, l’établissement d’enseignement supérieur devrait accueillir plus de 850 élèves et personnels, ainsi que nécessairement des visiteurs occasionnels. En dépit d’une desserte en transports en commun (bus et tramway) du terrain d’assiette du projet et une augmentation des places de stationnement vélo, aucune pièce du dossier ne permet d’établir que treize places de stationnement seraient suffisantes pour répondre au besoin de stationnement des usagers d’un établissement de cette importance, en particulier des personnels. En outre, ces treize places seront mutualisées avec le projet d’immeuble d’habitation. Or, si la mutualisation des places est permise par les dispositions précitées, il ressort du dossier de demande que leur utilisation par les habitants de l’immeuble d’habitation n’est envisagée que le soir et le week-end. Ainsi, telle que prévue par le projet, cette mutualisation implique nécessairement que les habitants déplacent leur voiture la journée, alors qu’en pratique, ils pourraient mobilisés ces équipements sur ce temps, réduisant ainsi le nombre effectif de places dédiées à l’établissement d’enseignement supérieur. Eu égard à l’ampleur du projet, le nombre de places créées ne tient pas compte des besoins propres à l’établissement d’enseignement supérieur, ni des besoins mutualisés des deux destinations, eu égard notamment aux taux et rythmes de fréquentation. Dans ces conditions, le nombre de places de stationnement apparaît toujours insuffisant. Ainsi, le vice tiré de ce que le projet ne prévoit pas un nombre de places suffisant s’agissant de l’établissement d’enseignement supérieur n’a pas été régularisé. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 1.4.1.3 du règlement de la zone UP1 du PLU doit être accueilli.

8. En second lieu, aux termes de l’article 2.3.2. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, relatif aux constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (SPIC) : « Les règles édictées le cas échéant au « 2.2. Dispositions réglementaires – cas général » ne s’appliquent pas aux installations techniques nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif telles que châteaux d’eau, équipements ferroviaires ou portuaires, antennes de téléphonie mobile, éoliennes, panneaux solaires, poteaux, pylônes, transformateurs, mobiliers enterrés et semi-enterrés de collecte des déchets ménagers, installations techniques nécessaires aux réseaux de production et de distribution d’énergie et de télécommunications… / Dans le cas d’une construction comprenant de 50% à 100% de surface de plancher destinée à des constructions ou installations nécessaires au service public ou d’intérêt collectif, s’il est démontré que les dispositions réglementaires prévues aux articles 2.2.1, 2.2.2 ou 2.2.3 empêchent la mise en œuvre et le bon fonctionnement du SPIC : (…) / – les hauteurs sont déterminées en tenant compte de la nature du SPIC, de ses besoins ainsi que du contexte et du parti architectural (…) ». Aux termes de l’article 2.2.3.2. du même règlement : « Détermination de la hauteur HF / La hauteur HF est indiquée aux plans 1/1000° dits « ville de pierre » : / a) soit par un filet de hauteur en bordure de voie dont les extrémités se raccrochent à une ou deux constructions protégées. / Dans le cas où les extrémités se raccrochent à une seule construction protégée, la hauteur HF est celle de cette construction protégée. (…) / b) soit par un filet de hauteur en bordure de voie qui comporte une indication chiffrée. / Dans ce cas, le chiffre correspond à la hauteur HF en mètres. (…) ». Le même article comporte un schéma décrivant le gabarit à respecter dans le cas où il y a plusieurs emprises à l’intérieur de l’unité foncière, lequel reprend les règles de hauteurs et détermine une pente inférieure ou égale à 30%.

9. Selon l’article 2.1.3. du règlement de la zone UP1 du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole : « La hauteur H d’une construction est la différence d’altitude mesurée verticalement entre, d’une part le niveau du sol avant travaux ou, le cas échéant, le niveau de la voie ou de l’emprise publique (VEP) et d’autre part, un point spécifique de la construction (voir croquis dans glossaire). / – Pour la hauteur de façade HF, ce point est situé soit à la corniche ou à la ligne de l’égout dans le cas d’un toit en pente, soit à l’acrotère dans le cas d’une toiture terrasse. / – Pour la hauteur totale HT, il s’agit du point le plus élevé de la construction. ». Selon le glossaire du plan local d’urbanisme de Bordeaux Métropole, l’acrotère est l’« Élément d’une façade situé au dessus du niveau de la toiture ou de la terrasse, à la périphérie du bâtiment, et constituant des rebords ou garde-corps pleins. ». Le même glossaire défini la façade ainsi : « La notion de façade communément admise comme celle du bâtiment située du côté d’une voie, doit aussi s’entendre de l’élévation avant, arrière et latérale d’un bâtiment. (…) ».

10. Le nouveau projet prévoit la réalisation d’un bâtiment composé de 15 logements, contigüe à une construction protégée et soumis à un filet de hauteur en bordure de voie comportant une indication chiffrée de huit mètres. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier du plan de masse, que le niveau au sol avant travaux atteint 3,89 mètres NGF tandis que la hauteur de façade de ce bâtiment, laquelle doit être mesurée à l’acrotère s’agissant en l’espèce d’une toiture terrasse, atteint 12,47 mètres, dépassant ainsi la norme chiffrée de 8 mètres imposée par les dispositions précitées et ne respectant pas, par voie de conséquence, le gabarit fixé par le schéma prévu à l’article 2.2.3.2. du règlement de la zone UP1 du PLU de Bordeaux Métropole, alors d’ailleurs que la commune indique expressément en défense que la hauteur de la construction n’a pas été modifiée entre le permis de construire initial et la mesure de régularisation. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le permis de construire délivré le 8 juillet 2025 ne régularise pas le vice tiré de la méconnaissance du point 2.2.3.2 précité. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être accueilli.

11. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état du dossier, de nature à fonder l’annulation des décisions contestées. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 27 mars 2023 ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux ainsi que de l’arrêté du 8 juillet 2025, édictés par le maire de Bordeaux.

Sur les frais liés à l’instance :

12. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, les sommes demandées par la commune de Bordeaux et la société Thiers Restauration au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Bordeaux une somme globale de 1 500 euros à verser à M. et M^me D… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

13. L’instance n’ayant donné lieu à aucun dépens, les conclusions tendant à ce que les dépens soient mis à la charge de la partie défenderesse doivent être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 mars 2023, ensemble la décision de rejet de leur recours gracieux, ainsi que l’arrêté du 8 juillet 2025, édictés par le maire de Bordeaux, sont annulés.

Article 2 : La commune de Bordeaux versera à M. A… D… et M^me B… C… épouse D… une somme globale de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code justice administrative.

Article 3 : Les conclusions présentées par la commune de Bordeaux et la société Thiers Restauration sont rejetées ainsi que le surplus des conclusions présentées par les requérants.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D… et M^me B… C… épouse D…, à la commune de Bordeaux et à la société Thiers Restauration.

Copie en sera adressée pour information procureur de la République près le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Délibéré après l’audience du 1er avril 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Cabanne, présidente,

M. Roussel Cera, premier conseiller,

M^me Lahitte, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 29 avril 2026.

La rapporteure,

A. LAHITTE

La présidente,

C. CABANNE

La greffière,

H. MALO

La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

La greffière,