TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE CERGY-PONTOISE

N°0609675

___________

M^me Y X

M^me A C-X

SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT

___________

M^me Baratin

Rapporteur

___________

M^me D-E

Commissaire du gouvernement

___________

Audience du 4 juillet 2008

Lecture du 29 août 2008

___________

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise

(1^re chambre)

C.N.I.J. : 68-02-01-01-01

Vu la requête, enregistrée au greffe du tribunal le 26 octobre 2006, présentée pour M^me Y X, demeurant XXX, à XXX, M^me A X C, demeurant XXX, à XXX, la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT, dont le siège est XXX, à XXX, par M^e Jorion, avocat à la cour ;

M^mes X et autres demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 7 septembre 2006 par laquelle le maire d’Enghien-les-Bains a exercé le droit de préemption urbain de la commune sur le bien sis XXX, cadastré XXX immeubles d’habitation ;

2°) de condamner la commune à leur verser à chacun la somme de 3.000 € en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent :

— qu’à la suite de la promesse de vente conclue par M^mes X, au prix de 5.630.287 €, au profit de la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT concernant le bien susmentionné ainsi qu’un autre bien immobilier, sis XXX, et composé lui-même de deux immeubles d’habitation, une première déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la mairie d’Enghien-les-Bains le 6 juin 2006, puis deux autres les 13 et 17 juillet 2006 ; que le maire a exercé le droit de préemption urbain de la commune par arrêté du 7 septembre 2006, au prix de 1.400.000 € ;

— que la décision de préemption est tardive dès lors qu’elle est intervenue plus de deux mois après la réception par la commune, le 6 juin 2006, de la première déclaration d’intention d’aliéner qui faisait état des deux biens ; que la circonstance qu’à la demande de la commune, deux autres DIA, portant sur chacun des deux ensembles immobiliers, lui aient été adressées les 13 et 17 juillet 2006, est sans incidence sur les délais d’exercice du droit de préemption dès lors que ces deux DIA n’étaient pas obligatoires, les deux biens constituant une seule unité foncière ;

— que cette décision est insuffisamment motivée, en violation de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’elle repose d’une part sur des considérations générales relatives à l’insuffisance de logements sociaux dans la commune, d’autre part sur un projet qui n’a pas été antérieurement défini, enfin sur la possibilité de maintenir les locataires dans les lieux alors que la commune n’entend conserver que certains de ceux-ci ;

— que cette décision est entachée d’un vice de procédure dès lors que l’avis des domaines, qui se borne à indiquer que le prix proposé dans la DIA « n’appelle pas d’observation », est irrégulier ;

— que cette décision ne repose sur aucun projet précis et certain ; qu’en effet, le seul élément antérieur à la décision est une étude de faisabilité réalisée à la demande de la commune après réception de la DIA ; que la commune envisageait non pas de préempter elle-même mais de déléguer son droit de préemption ; qu’enfin, le projet de transformation des deux immeubles en logements sociaux est financièrement déséquilibré ;

— que la décision est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation dès lors que le projet ne peut être équilibré qu’en cas d’acquisition au prix de 633.000 € alors que le droit de préemption est exercé au double de ce prix ; que la réalisation de logements sociaux à ce prix, auquel il faut ajouter celui des travaux de rénovation, ne peut revêtir un caractère d’utilité publique ;

— que la décision est entachée d’une erreur de droit dès lors la commune a entendu se fonder sur l’article L. 210-2 du code de l’urbanisme, relatif à la possibilité d’utiliser le droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires, alors que ces dispositions ne peuvent trouver à s’exercer que dans l’hypothèse d’une vente à la découpe ; qu’en outre l’acquéreur s’étant engagé à prolonger les contrats de bail, la mise en œuvre de cette disposition était inutile ;

— que la décision est irrégulière en ce que le prix n’a été déterminé qu’en fonction de l’équilibre financier du projet de création de logements sociaux et non en fonction de la valeur du bien préempté ; qu’elle méconnaît ainsi l’article 1^er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

— que la décision n’a pas pris en compte la commission due au transactionnaire, alors que celle-ci figurait explicitement dans la DIA ;

— que la décision, en préemptant partiellement des biens que leurs propriétaires avaient expressément souhaité vendre simultanément et de façon indivisible, a procédé au démantèlement de ce contrat ;

Vu le mémoire en défense, enregistré le 9 janvier 2007, présenté pour la commune d’Enghien-les-Bains, représentée par son maire en exercice, par M^e Bernard, avocat à la cour, qui conclut ;

1°) au rejet de la requête ;

2°) à la condamnation des requérants à lui verser solidairement la somme de 3.000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient:

— que les immeubles sis XXX ne constituent pas un ensemble indivisible puisque les parcelles cadastrées XXX sur lesquelles ils sont implantés ne sont pas contiguës et forment donc deux unités foncières distinctes ; que dès lors, la vente devait faire l’objet de 2 DIA différentes ; que ces DIA ont implicitement rapporté la précédente et ouvert à la commune un nouveau délai de deux mois ; que la décision n’est donc pas tardive ;

— que la décision est suffisamment motivée, notamment par la référence à l’étude de faisabilité se rapportant au projet de réalisation de logements sociaux, nonobstant la cirocnstance que cette étude ait été réalisée postérieurement à la DIA ;

— que l’avis des domaines, qui a entériné le prix formulé par les propriétaires, est régulier ;

— que le caractère précis et certain du projet s’apprécie indépendamment des modalités de réalisation concrète de l’opération de préemption ; que la commune pouvait donc parfaitement déléguer son droit de préemption à l’OPAC Val d’Oise Habitat ; qu’au demeurant cette volonté de délégation démontre l’existence d’un projet à la date de la décision; qu’en outre la qualification d’opération d’aménagement est indépendante du coût financier du projet ; qu’il n’incombe pas au juge administratif de vérifier la viabilité financière de l’opération motivant la décision de préemption ;

— que le coût et l’équilibre financier du projet n’ayant pas à être pris en compte pour apprécier la légalité de la décision, le moyen est inopérant ;

— que la décision n’a pas entendu se fonder sur l’article L. 210-2 mais seulement souligner que l’acquisition de l’immeuble n’aurait pas nécessairement pour conséquence l’expulsion des locataires puisque certains pourraient bénéficier des logements sociaux projetés ; que ce motif n’est que subsidiaire par rapport à la réalisation des logements sociaux ;

— que le moyen tiré de l’irrégularité de la détermination du prix est inopérant ;

— qu’en vertu de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme, la décision de préemption n’a pas à statuer expressément sur l’éventuelle commission due au transactionnaire ; qu’il a été jugé par la Cour de cassation que cette commission était opposable au titulaire du droit de préemption dès lors qu’il en était fait état dans la DIA ;

— que les deux ensembles immobiliers des XXX formant deux unités divisibles, l’indivisibilité alléguée par les requérants résulte de leur seule volonté et non pas des caractéristiques matérielles des biens ; que cette indivisibilité n’est donc pas opposable au titulaire du droit de préemption, qui pouvait légalement préempter le seul immeuble sis au 46 ;

Vu le mémoire, enregistré le 16 mars 2007, présenté pour M^mes X et autres qui concluent aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

Il soutiennent en outre :

— que la commune n’indique pas dans sa décision qu’elle reprend à son compte l’étude de faisabilité sur laquelle elle se fonde ; qu’elle s’en écarte d’ailleurs sur deux éléments importants, le prix de la préemption et l’identité du bénéficiaire du droit de préemption dans la mesure où elle a elle-même préempté après avoir indiqué qu’elle déléguerait son droit de préemption ;

— que le juge de l’expropriation a fixé le prix du bien à 2.020.670 € ; que ce prix est trop élevé pour permettre la réalisation du projet dans des conditions d’équilibre, ce qui démontre le caractère incertain de ce projet ;

— qu’il ne ressort d’aucune décision que le juge administratif ne pourrait pas contrôler le prix d’un bien dans une décision de préemption ;

Vu, enregistré le 13 juillet 2007, l’acte par lequel M^me Y X et M^me A X C déclarent se désister purement et simplement de leur requête ;

Vu le mémoire, enregistré le 17 juillet 2007, présenté pour la commune d’Enghien-les-Bains qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

Elle soutient en outre :

— qu’il est de jurisprudence établie que le contrôle du juge administratif sur une décision de préemption n’implique pas d’en examiner l’utilité publique ; que l’article R. 213-9 prévoit que le titulaire du droit de préemption peut fixer un prix inférieur à celui mentionné dans la DIA, que l’avis des domaines n’a qu’une portée consultative et qu’il appartient au juge de l’expropriation de contrôler le prix fixé par une décision de préemption et éventuellement de le réévaluer ;

Vu le mémoire, enregistré le 20 juillet 2007, présenté pour la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens et demande en outre au tribunal d’enjoindre à la commune, dans le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard, de prendre toutes mesures en vue de mettre fin aux effets de la décision annulée et en particulier de lui proposer d’acquérir le bien au prix de 2.020.670 € ou, à défaut, à un prix visant à rétablir autant que possible les conditions de la transaction à laquelle l’exercice du droit de préemption a fait obstacle ;

Vu le mémoire, enregistré le 12 mars 2008, présenté pour la commune d’Enghien-les-Bains qui conclut au rejet des dernières conclusions de la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT ;

Elle soutient :

— qu’aucun des moyens soulevés par la requérante n’est susceptible d’entraîner l’annulation de la décision contestée ;

— que même dans l’hypothèse où celle-ci serait annulée, le rétablissement de la situation initiale porterait une atteinte manifestement excessive à l’intérêt général, dans la mesure où la commune souhaite réaliser de façon urgente les 24 logements sociaux projetés ;

Vu le mémoire, enregistré le 12 mars 2008, présenté pour la commune d’Enghien-les-Bains qui prend acte du désistement de M^mes X et persiste dans ses conclusions à fin de condamnation des requérants au versement de frais irrépétibles ;

Vu la décision attaquée ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 4 juillet 2008 ;

— le rapport de M^me Baratin, conseiller ;

— les observations de M^e Jorion, avocat de la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT ;

— les observations de M^e Garnier, substituant M^e Bernard, avocat de la commune d’Enghien-les-Bains ;

— et les conclusions de M^me D-E, commissaire du gouvernement ;

Sur le désistement :

Considérant que, par l’acte enregistré le 16 juillet 2007, M^me Y X et M^me A C-X déclarent se désister purement et simplement de leur requête ; que rien ne s’oppose à ce qu’il soit donné acte de ces désistements ;

Sur les conclusions à fin d’annulation de la décision du 7 septembre 2006 :

Considérant qu’à la suite de la promesse de vente conclue le 20 juin 2006 au prix de 5.630.287 €, au profit de la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT concernant deux ensembles immobiliers dont M^me Y X et M^me A C-X sont propriétaires, sis d’une part XXX à Enghien-les-Bains, et d’autre part, XXX et XXX, des déclarations d’intention d’aliéner portant sur ces deux biens immobiliers ont été adressées par M^mes X à la mairie d’Enghien-les-Bains les 6 juin, 13 juillet et 17 juillet 2006 ; que, par un arrêté du 7 septembre 2006, le maire d’Enghien-les-Bains a exercé le droit de préemption urbain de la commune sur le bien sis XXX, au prix de 1.400.000 € ; que la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT demande l’annulation de cet arrêté ;

Considérant, en premier lieu, qu’aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée, ou en cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix. (…) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption » ;

Considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner adressée à la commune le 6 juin 2006, qui sont cadastrés XXX et sis respectivement au 46 et au XXX, sont séparés l’un de l’autre par la voie publique et ne peuvent donc être regardés comme constituant une même unité foncière ; qu’il s’ensuit que le maire de la commune a pu légalement demander aux propriétaires de lui adresser une déclaration d’intention d’aliéner portant sur chacun des biens mis en vente ; qu’il est constant que ces deux déclarations d’intention d’aliéner ont été reçues en mairie les 13 et 17 juillet 2006 ; que la requérante n’est donc pas fondée à soutenir que la décision du 7 septembre 2006 serait intervenue tardivement ;

Considérant, en deuxième lieu, qu’aux termes de l’article L 210-1 du code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable à la date de l’arrêté attaqué : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L 300-1, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement. Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Toutefois, lorsque le droit de préemption est exercé à des fins de réserves foncières dans le cadre d’une zone d’aménagement différé, la décision peut se référer aux motivations générales mentionnées dans l’acte créant la zone. Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu’elle entend mettre en œuvre pour mener à bien programme local de l’habitat, la décision de préemption peut, sauf lorsqu’il s’agit d’un bien mentionné à l’article L 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d’intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine » ; qu’aux termes de l’article L 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre « un projet urbain », une politique locale de l’habitat, d’organiser le maintien, l’extension ou l 'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l’insalubrité, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels. L’aménagement, au sens du présent code, désigne l’ensemble des actes des collectivités locales ou des établissements publics de coopération intercommunale qui visent, dans le cadre de leurs compétences, d’une part, à conduire ou à autoriser des actions ou des opérations définies dans l’alinéa précédent et, d’autre part, à assurer l’harmonisation de ces actions ou de ces opérations » ;

Considérant que la décision attaquée, qui mentionne que « la commune souhaite acquérir le bien susdésigné dans le but de réaliser un programme de logements locatifs sociaux permettant d’atteindre les besoins dans ce secteur sur le territoire de la commune » ; que cette motivation précise, en outre, que l’immeuble comporte 24 logements qui pourront après réfection être attribuées à des familles à ressources modestes, dont certaines pourront être maintenues dans les lieux ; qu’ainsi cette décision, qui indique avec précision l’objet en vue duquel est exercé le droit de préemption urbain, répond à l’exigence de motivation des décisions de préemption qui résulte des dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme ; que, par suite, le moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué ne serait pas suffisamment motivé doit être écarté ;

Considérant, en troisième lieu, qu’aux termes de l’article R. 213-21 du code de l’urbanisme : « Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition (…) » ; qu’il est constant que l’avis du service des domaines a été rendu le 16 août 2006 ; que la circonstance qu’il mentionne que le prix figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner « n’appelle pas d’observations » de sa part est sans incidence sur sa légalité ;

Considérant en quatrième lieu, qu’il ressort des pièces du dossier qu’antérieurement au dépôt par M^mes X de la déclaration d’intention d’aliéner le bien susvisé, la commune d’Enghien-les-Bains avait diagnostiqué une pénurie de logements sociaux sur son territoire ; qu’elle avait concrétisé sa politique en faveur du développement du logement social tant par la réalisation d’opérations d’urbanisme que par les orientations de son plan local d’urbanisme ; qu’elle avait saisi, sitôt la déclaration d’intention d’aliéner reçue, l’OPAC Val d’Oise Habitat d’une étude sur la faisabilité de la réalisation de logements sociaux sur ledit bien et qu’elle disposait, à la date de la décision, d’un projet de création de vingt-quatre logements sociaux ; qu’ainsi, la commune disposait, à la date de la décision contestée, d’un projet suffisamment précis et certain pour la création de logements sociaux, dans des conditions répondant aux dispositions précitées des articles L. 300-1 et L. 210-1 du code de l’urbanisme ;

Considérant, en cinquième lieu, que s’il appartient au juge de l’excès de pouvoir de vérifier si les projets d’actions ou d’opérations envisagés par le titulaire du droit de préemption entrent dans le champ d’application de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme et sont ainsi de nature à justifier légalement l’exercice du droit de préemption, le moyen tiré de ce que le projet envisagé serait dépourvu d’utilité publique en raison de son coût excessif est inopérant à l’encontre d’une décision de préemption ;

Considérant, en sixième lieu, qu’aux termes de l’article L 210-2 du code de l’urbanisme : « En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation, la commune peut faire usage de son droit de préemption pour assurer le maintien dans les lieux des locataires » ;

Considérant qu’il ne ressort aucunement des dispositions précitées qu’elles ne trouveraient à s’appliquer que dans l’hypothèse d’une vente à la découpe, ainsi que l’allèguent les requérants ; qu’ainsi, le moyen tiré de ce que le maire, en se fondant sur l’article L. 210-2, aurait entaché sa décision d’une erreur de droit doit être écarté ;

Considérant, en septième lieu, que si l’article 1^er du protocole additionnel n°1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales énonce que « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens », cette stipulation ne porte pas atteinte au droit que détient chaque Etat, conformément aux termes mêmes du second alinéa de cet article, de mettre en oeuvre les dispositions qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens dans l’intérêt général ; qu’il suit de là qu’en faisant application, en l’espèce, des dispositions précitées de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme, l’administration n’a pas méconnu les stipulations invoquées ;

Considérant, en huitième lieu, qu’aux termes de l’article R. 213-8 du code de l’urbanisme : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire : (…) / c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation (…) » ;

Considérant que si la société requérante soutient que la décision attaquée « n’a pas pris en compte la commission due au transactionnaire », il ressort des dispositions précitées que le titulaire du droit de préemption n’est pas tenu de statuer expressément sur l’éventuelle rémunération due aux intermédiaires financiers ; que dès lors, un tel moyen doit être écarté ;

Considérant, en dernier lieu, qu’il résulte de ce qui a été dit plus haut que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner adressée à la commune le 6 juin 2006 ne peuvent être regardés comme constituant une même unité foncière ; que dès lors, la circonstance que la commune, en préemptant un seul de ces deux biens, aurait « démantelé » le contrat de vente souhaité par les propriétaires est sans incidence sur la légalité de la décision contestée ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT n’est pas fondée à demander l’annulation de la décision du maire d’Enghien-les-Bains en date du 7 septembre 2006 ;

Sur les conclusions tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

Considérant qu’aux termes des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation » ;

Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que la commune d’Enghien-les-Bains, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, soit condamnée à verser à la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT une somme au titre des frais irrépétibles ; qu’il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de condamner la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT à payer à la commune d’Enghien-les-Bains la somme de 1.000 € au titre des mêmes frais ;

D E C I D E :

Article 1^er : Il est pris acte du désistement de M^me Y X et de M^me A X C.

Article 2 : La requête de la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT est rejetée.

Article 3 : La SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT versera à la commune d’Enghien-les-Bains la somme de 1000 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me Y X, à M^me A X C, à la SOCIETE VENIEL INVESTISSEMENT et à la commune d’Enghien-les-Bains.

Délibéré à l’issue de l’audience du 4 juillet 2008, où siégeaient :

M. Houist, président ;

M^me Baratin et Mme d’Argenlieu, conseillers, assistés de M^me Dia-Barthe, greffier.

Prononcé en audience publique le 29 août 2008.

Le président, Le rapporteur,

signé signé

G. Houist A. Baratin

Le greffier

signé

N. Dia-Barthe

La République mande et ordonne au préfet du Val d’Oise en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.