Vu la procédure suivante :

Par une requête et deux mémoires complémentaires, enregistrés les 23 juillet 2020, 11 février 2021 et 4 janvier 2024, la SAS Rhea, représentée par M^e Lérat, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre de la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2015, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle pouvait, en application de l’article 39, 1-5° du code général des impôts, déduire de son résultat fiscal les provisions pour dépréciation des titres de la SCI NSI, titulaire d’un portefeuille immobilier composé de 93 actifs immobiliers, qu’elle a acquis intégralement ;

— ces provisions ont été constituées pour faire face à des pertes nettement précisées et probables ;

— en effet, si le service estime qu’elle n’était pas admise à calculer le montant des provisions pour dépréciation de titres en intégrant le montant des droits d’enregistrement, le montant de l’impôt sur les sociétés qui résulterait de la plus-value latente issue de la vente des titres et la valeur nette comptable des immeubles, cette circonstance reste sans incidence dès lors qu’elle n’a finalement appliquer qu’une décote établie à partir de données statistiques de l’état du marché de l’immobilier et, en particulier, de la valeur réelle de vente des biens ;

— elle a ainsi, à bon droit, calculé le montant des provisions en déterminant la valeur réelle des actifs immobiliers détenus par la SCI NSI par le biais d’expertises qui ne sont pas contestées par le service ; elle a ensuite tenu compte de l’état du marché immobilier par une analyse détaillée du prix de vente réel des biens immobiliers entre le 9 avril 2010 et le 31 octobre 2016, révélant que les valeurs d’expertises sont nettement supérieures aux montants des ventes réellement effectuées ; les montants des ventes sont effectivement inférieurs aux montants estimés de près de 37 % en moyenne ;

— en outre, selon le guide de l’évaluation des entreprises et des titres de société éditée par la direction générale des impôts, la méthode consistant à soustraire la fiscalité latente est conforme à la pratique du marché dans le cadre de laquelle les acquéreurs des titres de telles sociétés considèrent qu’ils seront amenés à supporter un passif fiscal en cas de cession ultérieure des immeubles par la société, alors même qu’ils ne disposent pas de la possibilité d’amortir le prix d’acquisition des titres représentatifs des biens immobiliers acquis ;

— la jurisprudence du Conseil d’Etat confirme également la possibilité d’appliquer une décote pour fiscalité latente, dès lors qu’elle résulte d’une pratique de marché.

Par deux mémoires en défense, enregistrés les 14 décembre 2020 et 19 février 2021, l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction de contrôle fiscal d’Île-de-France conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés par la SAS Rhea ne sont pas fondés.

Un second mémoire a été présenté le 5 mars 2024 par l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction de contrôle fiscal d’Île-de-France, qui n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Saïh, première conseillère,

— et les conclusions de M. Boriès, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SAS Rhea, qui a pour objet social la location de terrains et autres biens immobiliers, a acquis l’intégralité des titres de la SCI NSI, titulaire d’un portefeuille immobilier composé de 93 actifs immobiliers pour un montant de 10 291 477 euros. Elle a fait l’objet d’une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2014 et 2015. A l’issue de ce contrôle, l’administration a remis en cause la déduction de diverses provisions pour dépréciation des titres de la SCI NSI et lui a notifié des rehaussements en matière d’impôts sur les sociétés par une proposition de rectification du 4 juillet 2017 pour un montant de 229 387 euros. La SAS Rhea a formulé des observations par un courrier du 25 juillet 2017. Le service vérificateur a partiellement maintenu les rehaussements d’impôt sur les sociétés par une réponse du 21 septembre 2017. Après avoir infructueusement saisi le supérieur hiérarchique du vérificateur et l’interlocutrice régionale de la direction de contrôle fiscal d’Ile-de-France, la SAS Rhea a ensuite saisi la commission départementale des impôts directs et taxes sur le chiffre d’affaires du Val-d’Oise, qui a rendu, au terme de sa séance du 14 mars 2019, un avis défavorable au maintien des redressements, se prononçant en faveur de l’abandon de l’intégralité des rectifications soumises à son appréciation. L’administration fiscale n’a cependant pas suivi cet avis et a maintenu les rehaussements tels qu’ils résultent de la réponse aux observations de la société du 21 septembre 2017. La SAS Rhea a ainsi été assujettie à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2014 et en 2015 pour un montant de 229 387 euros, soit 207 778 euros au titre des droits dus et 21 609 euros au titre des intérêts de retard, lesquelles ont été mises en recouvrement le 30 septembre 2019. Après le rejet de sa réclamation préalable, la SAS Rhea demande au tribunal la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles elle a été assujettie au titre des exercices clos en 2014 et en 2015 pour un montant de 229 387 euros.

2. Aux termes de l’article 38 sexies de l’annexe III au code général des impôts : « La dépréciation des immobilisations qui ne se déprécient pas de manière irréversible, notamment les terrains, les fonds de commerce, les titres de participation, donne lieu à la constitution de provisions dans les conditions prévues au 5° du 1 de l’article 39 du code général des impôts. ». Aux termes du 1 de l’article 39 du code général des impôts, applicable à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 209 du même code : « Le bénéfice net est établi sous déduction de toutes charges, celles-ci comprenant () notamment : () 5° Les provisions constituées en vue de faire face à des pertes ou charges nettement précisées et que des évènements en cours rendent probables, à condition qu’elles aient été effectivement constatées dans les écritures de l’exercice. (). ».

3. D’une part, il résulte de ces dispositions qu’une entreprise peut valablement porter en provision et déduire des bénéfices imposables d’un exercice des sommes correspondant à des pertes ou charges qui ne seront supportées qu’ultérieurement par elle, à la condition que ces pertes ou charges soient nettement précisées quant à leur nature et susceptibles d’être évaluées avec une approximation suffisante, qu’elles apparaissent comme probables eu égard aux circonstances constatées à la date de clôture de l’exercice et qu’elles se rattachent aux opérations de toute nature déjà effectuées, à cette date, par l’entreprise. Il appartient au contribuable, pour l’application de ces dispositions, de justifier tant du montant des provisions qu’il entend déduire du bénéfice net défini à l’article 38 du code général des impôts que du principe même de leur déductibilité.

4. En vertu des dispositions de l’article 8 du code général des impôts, les associés des sociétés civiles immobilières sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. Il résulte de ces dispositions que, lorsque leur bénéfice imposable est déterminé conformément aux prescriptions des articles 38 et suivants du code général des impôts, ces associés doivent prendre en compte, à la clôture de leurs propres exercices, comme un profit imposable ou comme une charge déductible, la part qui leur revient dans les résultats bénéficiaires ou déficitaires de la société civile. Si cette règle n’a pas pour effet de priver les mêmes associés de la faculté qu’ils tiennent du 5° du 1 de l’article 39 du code général des impôts de constituer une provision en vue de faire face à une dépréciation de leur participation dans le cas où des circonstances postérieures à l’acquisition de cette participation et sans lien avec l’activité de la société, rendent probable une dévalorisation de quelque élément du patrimoine de cette dernière, elle fait, en revanche, obstacle à ce qu’ils puissent constituer une telle provision en vue de tenir compte de résultats déficitaires de l’activité de la société, qui, même probables, ne seront qu’ultérieurement constatés dans les écritures de celle-ci et dont alors seulement ils pourront déduire la part qui leur revient.

5. D’autre part, la valeur vénale d’actions non cotées en bourse sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où la cession est intervenue. L’évaluation des titres d’une telle société doit être effectuée, par priorité, par référence au prix d’autres transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires. Toutefois, en l’absence de transactions intervenues dans des conditions équivalentes et portant sur les titres de la même société ou, à défaut, de sociétés similaires, l’administration peut légalement se fonder sur l’une des méthodes destinées à déterminer la valeur de l’actif ou sur la combinaison de plusieurs de ces méthodes.

6. Il résulte de l’instruction que la SAS Rhea a acquis le 21 juillet 2008 l’intégralité des titres de la SCI NSI, titulaire d’un portefeuille immobilier composé de 93 actifs immobiliers pour un montant de 10 291 477 euros. Au terme des exercices clos le 31 décembre 2014 et le 31 décembre 2015, la société requérante a comptabilisé des provisions pour dépréciation des titres détenus au sein de la SCI NSI à hauteur respectivement de 5 950 140 euros et de 6 945 244 euros. Pour justifier le montant de ces provisions, la SCI Rhea a, dans un premier temps, déterminé la valeur vénale de ces immeubles en appliquant à la valeur résultant d’expertises immobilières un abattement de 5'% pour tenir compte des droits d’enregistrement et des frais notariés, puis une décote de la valeur de la plus-value latente à l’impôt sur les sociétés. Dans un second temps, pour calculer la dotation aux provisions, la société requérante a déduit de la valeur des titres de participation de la SCI NSI inscrits à son actif de la valeur nette des immeubles ainsi déterminée après retraitement des différentes fiscalités latentes.

7. Il résulte de l’instruction que l’administration fiscale a admis, en dernier lieu, le principe de la comptabilisation d’une provision pour dépréciation des titres de participation à la clôture des exercices en litige selon la méthode appliquée par la société Rhea à l’exception de l’application de la double décote pour fiscalités latentes mentionnée au point 6 ci-dessus. D’une part, pour justifier du bien-fondé de cette décote, la société requérante se prévaut de la méthode admise pour la détermination de la plus-value latente sur les parts des sociétés d’investissements immobiliers cotées détenant des immeubles, immédiatement imposable en cas d’option pour le régime prévu par l’article 208 C du code général des impôts, dans le cadre de laquelle la valeur des actifs concernés doit être appréciée comme en cas de cession, même si ces actifs ont vocation à être conservés par la société à la suite de cette option, compte tenu de tous les éléments permettant d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et de la demande à la date où l’option est exercée. Toutefois, elle ne peut utilement se prévaloir des modalités ainsi dégagées de calcul de la plus-value latente qui sont instituées par les dispositions de l’article 208 C du code général des impôts en faveur des sociétés d’investissements immobiliers cotées exerçant l’option pour le régime d’exonération d’impôt sur les sociétés, dispositif dans le cadre duquel la SAS Rhea ne se situe pas. D’autre part, ainsi que le fait valoir l’administration fiscale, la société requérante ne dispose à son actif immobilisé que des parts de la SCI NSI dont la cession empêcherait ce faisant la poursuite de sa propre activité telle de définie à l’article 2 de ses statuts. A cet égard, elle ne justifie pas, à la clôture de chacun des exercices vérifiés, de son intention de céder un des biens immobilisés pourtant nécessaire à son exploitation. Dès lors, eu égard aux principes qui ont été rappelés au point 3 du présent jugement, la SAS Rhea ne démontre pas que la dépréciation provisionnée, en ce qui concerne la fiscalité latente demeurant en litige, dont le fait générateur est lié à la vente des titres de la SCI NSI, serait probable et résulterait d’un évènement survenu pendant l’exercice et en cours à sa clôture. Par suite, faute de justifier la déductibilité des provisions en litige dans cette mesure, c’est à bon droit que l’administration fiscale a refusé la déductibilité de la provision pour dépréciation des titres de la SCI NSI au-delà du montant des provisions dont elle a, en revanche, admis la déductibilité dans la réponse aux observations du contribuable du 21 septembre 2017, et qu’elle a ainsi, après la correction des dotations réalisées par la SAS Rhea au titre des exercices clos les 31 décembre 2014 et 2015 et en application des articles 38, 2 et 4 bis du code général des impôts, assujetti la société requérante à des cotisations supplémentaires à l’impôt sur les sociétés.

8. Il résulte de ce qui précède que les conclusions présentées par la SAS Rhea aux fins de décharge ne peuvent qu’être rejetées. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, la somme que la SAS Rhea demande au titre de ses frais d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de la SAS Rhea est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SAS Rhea et à l’administrateur général des finances publiques chargé de la direction de contrôle fiscal d’Île-de-France.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2024, à laquelle siégeaient :

M. Bertoncini, président,

M^me Saïh, première conseillère,

M^me Cuisinier-Heissler, première conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 avril 2024.

La rapporteure,

Z. Saïh

Le président,

T. BertonciniLa greffière,

N. Magen

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.