Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 9 juillet 2024 et 20 février 2025, la SCI Carré de Soie, représentée par M^e Schiano Gentiletti, demande au tribunal de :

1°) prononcer la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2021, 2022 et 2023, à raison des biens immobiliers implantés rue Jacquard et avenue de Bolhen à Vaulx-en-Velin ;

2°) mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à lui verser au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- en ce qui concerne les enseignes CHAUSSEA (ancien Castorama) et OLD WIDE WEST , il convient de prendre en compte les surfaces utiles réelles conformément aux déclarations 6660-REV jointes et retenir les coefficients de pondération sollicités, au visa de l’article 324 Z de l’annexe III du CGI ;

- en ce qui concerne les magasins sur rue situés sur la parcelle BM 17, il convient de leur appliquer le tarif de MAG1 ;

- en ce qui concerne les lots occupés par Mini World et Boulanger, il convient de prendre en compte les surfaces utiles réelles conformément aux déclarations 6660-REV jointes et retenir les coefficients de pondération sollicités, au visa de l’article 324 Z de l’annexe III du CGI ;

- en ce qui concerne la valeur locative non révisée du cinéma, il convient d’appliquer un ajustement tarifaire de -20% au local-type n°24 du PV-ME LYON 6e pour tenir compte de sa différence de situation avec le cinéma en litige ;

- en ce qui concerne la valeur locative non révisée des grandes surfaces, il convient de supprimer les ajustements tarifaires actuellement appliqué au local-type n°11 du PV-ME Vaulx-en-Velin et évaluer toutes les boutiques de grandes surfaces au tarif de 15,24 euros/m² ;

- en ce qui concerne la valeur locative non révisée des petites surfaces, il convient de retenir le local-type n°22 du PV-C de la commune de Bron au tarif unitaire de 12,50 euros/m², en remplacement du local-type n°116 du PV-C de Vaulx-en-Velin ;

- les boutiques situés sur la parcelle BM 117, de l’autre côté de l’avenue de Bohlen appartiennent au centre commercial « Carré de Soie », mais elles sont situées sur la parcelle BM 117 disposent d’un accès direct sur l’avenue de Bohlen ; elles remplissent de ce seul fait les critères de la catégorie MAG1 ;

- au surplus, si les boutiques situées sur la parcelle BM 117 font bien partie de l’ensemble « Carré de Soie » elles n’en demeurent pas moins isolées du reste du centre commercial et, notamment, ne bénéficient pas de l’allée piétonne qui traverse le centre commercial ; elles ne sont donc pas différentes des autres magasins sur rue situés sur l’avenue de Bohlen ;

- le cinéma est situé en secteur d’évaluation n°3 du département du Rhône où le tarif applicable à la catégorie SPE1 est fixé à 75,2 €/m² en 2022 ;

- or le local-type n°24 du PV-ME de Lyon, qui correspond au cinéma situé 80 quai Charles de Gaulle à Lyon 6e (section AB), est situé en secteur d’évaluation révisée n°7 où le tarif applicable à la catégorie SPE1 est fixé à 121,3 €/m² en 2022 ;

- ainsi, il ressort des travaux de révision foncière que le local-type n°24 du PV-ME de Lyon bénéficie d’une situation près de 40% plus favorable que celle du cinéma litigieux ;

- il y a lieu d’appliquer un ajustement de 20% au tarif unitaire du local-type n°24 PV-ME Lyon ;

- l’administration fiscale a évalué les grandes boutiques du centre commercial litigieux par comparaison au local-type n°11 du PV-ME de Vaulx-en-Velin au tarif de 15,24 euros/m² en tenant compte d’ajustements tarifaire de +10% ou +15%, justifié par le fait que les locaux présentent des surfaces inférieures à celle du local-type n°11 ME de Vaulx-en-Velin (6 746 m² pondérés) ;

- néanmoins ces différences importantes de loyer en euro/m² sont constatées entre des boutiques de petites surfaces (< 400 m²) et des grands magasins > 400 m² ; cette dégressivité atteint un plafond au-delà de 400 m² ;

- ainsi dans la grille tarifaire du secteur 3 du Rhône, le tarif de la catégorie MAG4 (grands magasins > 400 m²) et celui de la catégorie MAG5 (très grands magasins > 2 500 m²) sont identiques ;

- or, les locaux concernés dont les surfaces sont comprises entre 1 524 m² et 4 260 m² appartiennent au même sous-groupe des « magasins de grandes-surfaces » que celui du local-type n°11 du PV-ME de Vaulx-en-Velin ; il n’y a donc pas lieu d’appliquer d’ajustement tarifaires pour différences de surfaces ;

- en ce qui concerne l’évaluation des petites boutiques, la tarification sectorielle peut servir à démontrer la différence de situation entre le local à évaluer et le local-type retenu ;

- le local-type n°47 du PV-C de la commune de Bron, situé 213 Boulevard Pinel et cadastré en section 0D, relève du secteur révisé n°4 du département du Rhône où le tarif révisé 2023 applicable à la catégorie MAG3 est fixé à 575,5 euros/m², alors que les petites boutiques litigieuses se trouvent en secteur révisé n°3 du département du Rhône où le tarif révisé 2023 applicable à la catégorie MAG3 est fixé à 404,2 euros/m² ;

- l’analyse comparée des secteurs révisés met en évidence une différence de situation de près de 42% entre le local local-type n°47 du PV-C de la commune de Bron et les petites boutiques litigieuses ;

- il y a donc lieu d’appliquer un ajustement de -20% au tarif unitaire du local-type n°47 du PV-C de la commune de Bron pour tenir compte de la différence de situation avec les petites boutiques litigieuses.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 janvier 2025, le directeur régional des finances publiques de Rhône-Alpes et du département du Rhône conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les commerces installés sur la parcelle BM 17 font partie du centre commercial « Carré de Soie » auquel ils sont reliés par une passerelle et relèvent donc de la catégorie MAG3 ; ils bénéficient du parking du centre commercial ;

- s’agissant de la valeur locative non révisée du cinéma, le tribunal administratif a rejeté le 4 juin 2019 une précédente demande de la société ;

- s’agissant des boutiques de petite surface, l’argumentation tirée des nouvelles valeurs locatives ne suffit pas à justifier un abattement de 20% ; les boutiques compte tenu de leur situation et de leur desserte bénéficient d’une forte attractivité ; au surplus, le local-type, aujourd’hui en travaux, ne bénéficie pas d’une situation plus favorable ;

- en ce qui concerne les boutiques de grande surface, le local-type dispose d’une superficie de 6 746 m² alors que les locaux litigieux disposent de superficies inférieures à 2500 m², ce qui justifiait un ajustement à la hausse du tarif de + 10% ou 15% selon la surface des boutiques.

Par ordonnance du 21 mars 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 18 avril 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

La présidente du tribunal a désigné M^me Wolf, présidente honoraire, en application de l’article R. 222-13 du code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Wolf, présidente honoraire,

- et les conclusions de M^me Collomb, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Carré de Soie est propriétaire des locaux du centre commercial « Carré de Soie » situé à Vaulx-en-Velin la Soie. Par la présente requête, elle conteste la valeur locative de certains locaux du centre commercial, tant la valeur locative issue de la révision des valeurs locatives que la valeur avant révision, utilisée pour l’application des mécanismes de « lissage » et « planchonnement » prévus aux articles 1518 A quinquies III et 1518 quinquies E du code général des impôts, permettant l’entrée progressive dans le nouveau dispositif d’évaluation des valeurs locatives des locaux professionnels. Elle demande la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties et taxe d’enlèvement des ordures ménagères mises à sa charge au titre des années 2021, 2022 et 2023.

2. Il ne résulte pas des échanges entre les parties qu’il y ait un litige concernant les enseignes Chausséa, Old Wide West, Mini World et Boulanger.

Sur le bien-fondé des impositions :

En ce qui concerne la valeur locative des boutiques implantées sur la parcelle BM 17 :

3. D’une part, aux termes de l’article 1498 dans sa rédaction résultant de la réforme des valeurs locatives : « I. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie, autres que les locaux mentionnés au I de l’article 1496, que les établissements industriels mentionnés à l’article 1499 et que les locaux dont la valeur locative est déterminée dans les conditions particulières prévues à l’article 1501, est déterminée selon les modalités prévues aux II ou III du présent article. / Les propriétés mentionnées au premier alinéa sont classées dans des sous-groupes, définis en fonction de leur nature et de leur destination. A l’intérieur d’un sous-groupe, elles sont classées par catégories, en fonction de leur utilisation, de leurs caractéristiques physiques, de leur situation et de leur consistance. Les sous-groupes et catégories de locaux sont déterminés par décret en Conseil d’Etat. II. – A. – La valeur locative de chaque propriété bâtie ou fraction de propriété bâtie mentionnée au I est déterminée en fonction de l’état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2013, sous réserve de la mise à jour prévue au III de l’article 1518 ter./ Elle est obtenue par application d’un tarif par mètre carré déterminé conformément au 2 du B du présent II à la surface pondérée du local définie au C du présent II. » Aux termes de l’article 310 Q de l’annexe II à ce code : « Pour l’application du second alinéa du I de l’article 1498 du code général des impôts, les propriétés bâties mentionnées au premier alinéa de ce même I sont classées selon les sous-groupes et catégories suivants : / Sous-groupe I : magasins et lieux de vente : Catégorie 1 : boutiques et magasins sur rue. Catégorie 2 : commerces sans accès direct sur la rue. Catégorie 3 : magasins appartenant à un ensemble commercial. Catégorie 4 : magasins de grande surface (surface principale comprise entre 400 et 2 500 m2). Catégorie 5 : magasins de très grande surface (surface principale supérieure ou égale à 2 500 m2)… ».

4. D’autre part, aux termes de l’article L. 752-3 du code de commerce : « I. – Sont regardés comme faisant partie d’un même ensemble commercial, qu’ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu’une même personne en soit ou non le propriétaire ou l’exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui : 1° Soit ont été conçus dans le cadre d’une même opération d’aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches ; 2° Soit bénéficient d’aménagements conçus pour permettre à une même clientèle l’accès des divers établissements ; 3° Soit font l’objet d’une gestion commune de certains éléments de leur exploitation, notamment par la création de services collectifs ou l’utilisation habituelle de pratiques et de publicités commerciales communes ; 4° Soit sont réunis par une structure juridique commune, contrôlée directement ou indirectement par au moins un associé, exerçant sur elle une influence au sens de l’article L. 233-16 ou ayant un dirigeant de droit ou de fait commun (…) ».

5. Il est constant que le centre commercial « Carré de Soie » s’étend de part et d’autre de l’avenue Bolhen à Vaulx-en-Velin. Il n’est pas contesté que les boutiques situées du côté de l’hippodrome bénéficient du parking du centre commercial, auquel elles sont reliées par une passerelle. Par suite, ces boutiques doivent être classées en catégorie MAG3 et la requérante n’est pas fondée à demander leur classement en MAG1, boutiques sur rue.

En ce qui concerne la valeur locative non révisée :

6. D’une part, aux termes de l’article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d’imposition en litige : « La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l’article 1496 et que les établissements industriels visés à l’article 1499 est déterminée au moyen de l’une des méthodes indiquées ci-après : (…) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l’évaluation des immeubles d’un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / – soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l’immeuble type était loué normalement à cette date ; / – soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l’objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ». Aux termes de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts, alors applicable : « La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance – telles que superficie réelle, nombre d’éléments – les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l’immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d’entretien, de son aménagement, ainsi que de l’importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n’ont pas été pris en considération lors de l’appréciation de la consistance ».

7. Pour déterminer le montant des impositions en litige, l’administration fiscale a appliqué les dispositions combinées des articles 1498, 1518 A quinquies et 1518 E du code général des impôts, dans leur rédaction issue de la loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017, qui prévoient un mécanisme de neutralisation, de planchonnement et de lissage des valeurs locatives résultant de l’application de la révision générale prévue par l’article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010. Il ressort de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, déterminée par application des dispositions en vigueur le 31 décembre 2016, a une incidence sur le montant des cotisations dues au titre de l’année 2017 et des années postérieures.

S’agissant du cinéma :

8. Pour remettre en cause la valeur locative non révisée du cinéma situé au sein du centre commercial Carré de Soie, la requérante soutient que son cinéma est situé en secteur d’évaluation 3 du département du Rhône, avec un tarif à 75,20 euros/m², alors que le local-type n°24 du PV-ME auquel elle était comparé est le cinéma implanté 80 quai Charles de Gaulle à Lyon 6e (Section AB) et est situé depuis la révision de valeurs locatives en secteur d’évaluation révisée n°7 où le tarif applicable à la catégorie SPE1 est fixé à 121,3 euros/m² en 2022, ce qui à soit seul démontrerait une surévaluation de la valeur locative non révisée de son local. Elle demande qu’un abattement de 20% sur ce tarif.

9. Toutefois, cette seule circonstance ne suffit pas à démontrer la surévaluation de son local au 1er janvier 2017, alors que, ainsi que l’a jugé le tribunal, le 10 mars 2020, son complexe cinématographique est desservi par une ligne de métro, par une ligne de tramway ainsi que par onze lignes de bus et dispose par ailleurs d’un parking gratuit de 1 800 places, quand le cinéma situé quai du général de Gaulle à Lyon, situé au cœur du 6ème arrondissement de Lyon, dans le quartier de la Cité internationale est seulement desservi par 3 ligne de bus.

S’agissant des grandes boutiques du centre commercial :

10. Avant révision des valeurs locatives, ces grandes boutiques étaient évaluées par comparaison avec le local-type n°11 du PV-ME de Vaulx-en-Velin au tarif de 15,24 euros/m en tenant compte d’ajustements tarifaire de +10% ou +15%, compte tenu des différences de surface.

11. La requérante conteste cet ajustement en faisant valoir que dans les tarifs d’évaluation résultant de la révision des valeurs locatives, les boutiques d’une surface inférieure à 400 m² et celles supérieures à 400 m² ont un tarif identique, ce qui démontrerait l’absence de dégressivité tarifaire au-delà de 400 m².

12. Cette circonstance ne justifie toutefois pas à elle seule la remise en cause des ajustements pratiqués alors qu’il est constant que le local-type n°11 ME de Vaulx-en-Velin a une surface pondérée de 6 746 m², alors que les grandes boutiques du centre commercial « Carré de Soie », ont des surfaces comprises entre 1249 m² et 2153 m². Les ajustements pratiqués étaient donc conformes aux dispositions de l’article 324 AA de l’annexe III au code général des impôts.

S’agissant des boutiques de petite surface :

13. Pour ces boutiques, la SCI Carré de Soie relève qu’elles étaient comparées au local-type n°47 du PV-C de la commune de Bron, situé 213 Boulevard Pinel et cadastré en section OD. Or ce local relève dorénavant du secteur révisé n°4 du département du Rhône où le tarif révisé 2023 applicable à la catégorie MAG3 est fixé à 575,5 euros/m², alors que les boutiques visées par la requête litigieuses se trouvent en secteur révisé n°3 du département du Rhône où le tarif révisé 2023 applicable à la catégorie MAG3 est fixé à 404,2 euros/m², ce qui justifierait un ajustement de -20% sur le tarif non révisé. La société ajoute que ces commerces sont situés à proximité de deux Quartiers Prioritaires de Politique de la Ville : le QPPV Bel Air – Les Brosses et le QPPV Sud.

14. Toutefois, les locaux de la requérante bénéficient d’une très bonne accessibilité grâce au parking gratuit de 1800 places du centre commercial. Le local-type auquel elles sont comparées n’est pas plus éloignés du quartier Mermoz à Lyon, qui est sensible, que le Centre commercial Carré de Soie ne l’est des Quartiers Prioritaires de Politique de la Ville : le QPPV Bel Air – Les Brosses et le QPPV Sud. Par suite la requérante n’est pas fondée à demander qu’un ajustement à la baisse soit effectué sur le tarif appliqué à ces petites boutiques avant révision des valeurs locatives.

15. Il résulte de ce qui précède que la requête de la SCI Carré de Soie doit être rejetée.

Sur les frais du litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’une somme soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, à verser à la SCI Carré de Soie au titre des frais du litige.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la SCI Carré de Soie est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Carré de Soie et au directeur régional des finances publiques d’Auvergne-Rhône-Alpes et du département du Rhône.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025.

La magistrate désignée,

A. Wolf

Le greffier,

Y. Mesnard

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique, en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition,

Un greffier,