Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 5 janvier 2023, M^me C A, représentée par M^e Berbeau, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 26 juillet 2022 par lequel le maire de Marseille a délivré un permis de construire à la société civile de construction vente (SCCV) Marseille Cours Gouffé pour la construction d’une résidence universitaire de 209 logements et de locaux commerciaux, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle dispose d’un intérêt à agir ;

— l’arrêté critiqué méconnaît l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme à défaut de mention de l’obligation d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public ;

— il méconnaît l’article 5 du règlement de la zone UA 1 compte tenu de la séquence architecturale de la façade.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 mars 2023, la SCCV Marseille Cours Gouffé, représentée par M^e Rosenfeld, conclut au rejet de la requête ou, à titre subsidiaire, au prononcé d’un sursis à statuer ou d’une annulation partielle et, en tout état de cause, demande que soit mise à la charge de M^me A une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requérante ne dispose pas d’un intérêt à agir ;

— les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 24 octobre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que les moyens présentés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un courrier du 13 mai 2024, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, dans le cas où le tribunal accueillerait le moyen tiré de la méconnaissance de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme et déciderait de surseoir à statuer durant un délai de quatre mois à fin de régularisation du permis.

Les observations enregistrées le 17 mai 2024 pour la SCCV Marseille Cours Gouffé ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Arniaud,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— les observations de M^e Micallef, représentant la requérante, celles de M^e Cagnol, représentant la SCCV Marseille Cours Gouffé, et celle M. B, représentant la commune de Marseille.

Considérant ce qui suit :

1. M^me A demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 26 juillet 2022 par lequel le maire de Marseille a délivré un permis de construire à la SCCV Marseille Cours Gouffé pour la construction, sur un îlot situé 34, 36 et 38 Cours Gouffé dans le 6ème arrondissement de Marseille, d’une résidence universitaire de 209 logements et de locaux commerciaux, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M^me A est propriétaire d’un appartement à l’angle de la rue d’Austerlitz et du Cours Gouffé, faisant face à la parcelle n° 3 où doit s’implanter le projet en litige. La requérante, qui est ainsi voisine immédiate du projet, fait notamment état des troubles de jouissance, notamment d’une perte de luminosité et d’intimité, compte tenu de la taille de la construction projetée en R+9 en remplacement de bâtiments actuels en R+1 à R+3. Elle justifie ainsi d’un intérêt lui donnant qualité pour agir à l’égard du permis en litige.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, aux termes de l’article L. 425-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l’autorisation prévue par l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation dès lors que la décision a fait l’objet d’un accord de l’autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l’exploitation des bâtiments en application de l’article L. 143-2 du code de la construction et de l’habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur d’un établissement recevant du public ou d’une partie de celui-ci n’est pas connu lors du dépôt d’une demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation devra être demandée et obtenue en ce qui concerne l’aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée avant son ouverture au public ».

6. Il résulte de ces dispositions que lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l’autorisation prévue par le code de la construction et de l’habitation, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, et ce alors même que le contenu du dossier de demande de permis de construire témoignerait de la connaissance, par le pétitionnaire, de cette obligation.

7. En l’espèce, il n’est pas contesté que le projet objet du permis en litige porte en partie sur la construction de locaux commerciaux, constituant des établissements recevant du public et nécessitant une autorisation spécifique au titre de l’article L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation. Il ressort des pièces du dossier, et n’est au demeurant pas contesté, que l’aménagement intérieur de ces locaux n’était pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire. Dès lors, l’autorité compétente ne pouvait délivrer le permis de construire sans mentionner expressément que le pétitionnaire aurait l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public. Or, le permis de construire en litige ne comporte pas cette mention, et les indications selon lesquelles les aménagements définitifs devront faire l’objet d’une communication au service de la gestion des risques et devront respecter la réglementation relative aux établissements recevant du public sont insuffisantes à pallier cette absence. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le permis est, pour ce motif, entaché d’illégalité.

8. En second lieu, aux termes de l’article 5 de la zone UA 1 du règlement du PLUi : " a) En UAp et en UA1, lorsque ni la hauteur totale* ni la hauteur de façade* ne sont définies par le règlement graphique (par une prescription de hauteur ou un polygone constructible), la hauteur de façade* des constructions projetée est fixée en harmonie avec les hauteurs de façade* observées sur les constructions de la séquence architecturale* « . Selon le lexique du PLUi, la séquence architecturale » constitue un ensemble de constructions implantées à proximité immédiate du terrain* d’assiette du projet. Elle constitue une référence, notamment en matière de volumétrie et d’implantation. Elle permet de favoriser l’intégration des projets dans leur environnement urbain en prenant bien en compte les particularités morphologiques et typologiques des tissus « . Selon les précisions apportées par » les modalités de calcul ", le périmètre de la séquence architecturale comporte les terrains faisant face au terrain assiette du projet ainsi ceux situés sur le même alignement et à moins de 40 mètres des limites séparatives du terrain assiette du projet, de part et d’autre de ce terrain.

9. Par ailleurs, l’orientation d’aménagement et de programmation multi-sites « qualité d’aménagement et des formes urbaines » (OAP QAFU), dans sa partie " hauteurs façades* des constructions dans une séquence architecturale* basse ou hétérogène vouée à muter « , définit la séquence architecturale par des » constructions basses, composites et sans intérêt architectural (maisons de bourg, entrepôts) pouvant comprendre des immeubles modernes de plus grande hauteur ()R+6) « , qui, dans une optique de renouvellement et d’intensification urbaine, ont vocation à muter à plus ou moins long terme, et ne doivent dès lors pas être prises en compte pour définir les hauteurs et volumétries des projets. Par contre, lorsque la séquence architecturale est à dominante classique, » composée d’une majorité de petits immeubles de rapport, hôtels particuliers, 3 « fenêtres marseillais » " qui ont vocation à perdurer, les hauteurs de façades et la volumétrie du projet doivent s’adapter aux caractéristiques morphologiques de cette séquence architecturale, en veillant notamment à ne pas créer de nouveaux murs aveugles.

10. En l’espèce, le projet porte sur la parcelle n° 3 d’une surface de 1 052 m2 en extrémité d’un îlot, jouxtant l’avenue de Toulon, la rue d’Austerlitz et le Cours Gouffé. Si la majorité des bâtiments de cet îlot sont de type « 3 fenêtres marseillais », la séquence architecturale de 40 mètres, qui s’étend de part et d’autre du projet sur le Cours Gouffé et sur l’avenue de Toulon, et non uniquement du côté de l’îlot, est également composée de bâtiments qui ne sont pas de type « 3 fenêtres marseillais » mais des immeubles d’architecture moderne. En particulier, la parcelle n° 3 fait immédiatement face, du côté du Cours Gouffé, de la rue d’Austerlitz et de l’avenue de Toulon, à des immeubles d’habitation collectifs et modernes en R+6 ou R+8. Par suite, en prévoyant une hauteur de façade comparable à celle de l’immeuble lui faisant face rue d’Austerlitz, laquelle décroit ensuite progressivement jusqu’en R+6 afin d’établir un lien avec les immeubles existants de l’îlot, le projet apparaît en harmonie avec les différentes façades de la séquence architecturale, conformément à l’article 5 de la zone UA 1 du règlement du PLUi.

11. Pour l’application des dispositions de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen de la requête que celui mentionné au point 7 n’est susceptible, en l’état du dossier soumis au tribunal, d’entraîner l’annulation de la décision attaquée.

Sur l’application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme :

12. L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme dispose que : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux ».

13. Il résulte de tout ce qui vient d’être exposé que seul est fondé le moyen, relevé au point 7 du présent jugement, tiré de la violation de L. 425-3 du code de l’urbanisme à défaut de mention expresse dans l’arrêté attaqué selon laquelle le pétitionnaire a l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public. Le vice ainsi relevé porte sur une partie identifiée de la construction tenant aux locaux commerciaux et est susceptible d’être régularisé par un permis de construire modificatif sans que la nature même du projet en soit changée. En application de l’article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’accorder au titulaire de l’autorisation un délai de trois mois pour solliciter la régularisation du permis sur ce point.

Sur les frais liés au litige :

14. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par les parties sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 26 juillet 2022 du maire de Marseille et la décision portant rejet du recours gracieux formé contre cet arrêté sont annulés en tant que le permis ne fait pas mention expresse de l’obligation du pétitionnaire de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public.

Article 2 : Un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement est accordé à la SCCV Marseille Cours Gouffé pour solliciter la régularisation du permis litigieux en application de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

Article 3 : Le surplus de la requête est rejeté.

Article 4 : Les conclusions de la commune de Marseille et de la SCCV Marseille Cours Gouffé tendant au bénéfice des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 5 : Le présent jugement sera notifié à M^me C A, à la SCCV Marseille Cours Gouffé et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 28 mai 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Hogedez, présidente,

M^me Busidan, première conseillère,

M^me Arniaud, première conseillère,

Assistées de M. Alloun, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 juin 2024.

La rapporteure,

signé

C. Arniaud

La présidente,

signé

I. Hogedez

Le greffier,

signé

S. Alloun

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.