Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 janvier 2023 et 17 février 2025, la SCI Celoine, représentée par son gérant, demande au tribunal d’annuler l’arrêté du 1er juillet 2022 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende de 5 000 euros pour avoir mis en location un bien situé 17 rue de la Palud à Marseille sans autorisation préalable de mise en location.

Elle soutient que :

l’arrêté en litige est entaché d’un défaut de motivation ;

la sanction qui lui a été infligée est disproportionnée ;

elle peut bénéficier du droit à l’erreur en application de l’article L. 123-1 du code des relations entre le public et l’administration.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 septembre 2023, le préfet des Bouches-du-Rhône conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que :

la requête est irrecevable pour être tardive ;

les moyens soulevés par la SCI Celoine ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 20 février 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 13 mars 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

le code de la construction et de l’habitation ;

le code des relations entre le public et l’administration ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M. Cabal, rapporteur,

et les conclusions de M. Boidé, rapporteur public,

Considérant ce qui suit :

La SCI Celoine est propriétaire d’un appartement situé 17 rue de la Palud à Marseille qu’elle a loué le 1er mars 2021. Par un arrêté du 1er juillet 2022, le préfet des Bouches-du-Rhône lui a infligé une amende de 5 000 euros, au motif qu’elle a loué ce bien sans avoir obtenu l’autorisation préalable d’y procéder. La SCI Celoine demande au tribunal d’annuler cette décision.

Sur la fin de non-recevoir soulevée par le préfet des Bouches-du-Rhône :

Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Aux termes de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai ».

Il résulte de l’instruction que la SCI Celoine a formé un recours gracieux à l’encontre de l’arrêté contesté le 8 septembre 2022, soit dans le délai de deux mois suivant sa notification. Il n’est pas contesté que ce recours gracieux, auquel il n’a pas été répondu, n’a pas fait l’objet d’un accusé de réception mentionnant les voies et délais de recours. Dans ces conditions, la présente requête, enregistrée au greffe du tribunal administratif de Marseille le 11 janvier 2023, n’est pas tardive. Il s’ensuit que la fin de non-recevoir opposée en défense doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration : « Les personnes physiques ou morales ont le droit d’être informées sans délai des motifs des décisions administratives individuelles défavorables qui les concernent. A cet effet, doivent être motivées les décisions qui : (…) / 2° Infligent une sanction ; (…) ». Aux termes de l’article L. 211-5 du même code : « La motivation exigée par le présent chapitre doit être écrite et comporter l’énoncé des considérations de droit et de fait qui constituent le fondement de la décision. ».

L’arrêté attaqué vise les textes dont il est fait application, notamment les articles L. 635-1 à L. 635-11 du code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, il précise les circonstances de fait sur lesquelles il se fonde, notamment que la SCI Celoine n’a pas obtenu d’autorisation préalable à la location du bien situé 17 rue de la Palud à Marseille. Par suite, alors que la motivation de la décision ne dépend pas du bien-fondé de ses motifs, le moyen tiré du défaut de motivation doit être écarté.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 123-1 du code des relations entre le public et l’administration : « Une personne ayant méconnu pour la première fois une règle applicable à sa situation ou ayant commis une erreur matérielle lors du renseignement de sa situation ne peut faire l’objet, de la part de l’administration, d’une sanction, pécuniaire ou consistant en la privation de tout ou partie d’une prestation due, si elle a régularisé sa situation de sa propre initiative ou après avoir été invitée à le faire par l’administration dans le délai que celle-ci lui a indiqué. (…) / Les premier et deuxième alinéas ne sont pas applicables : / 2° Aux sanctions prononcées en cas de méconnaissance des règles préservant directement la santé publique, la sécurité des personnes et des biens ou l’environnement ; (…) ».

Les dispositions des articles L. 635-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation ont pour objet direct de préserver la sécurité des personnes. Par suite, le moyen tiré de ce que la SCI Celoine pouvait bénéficier du droit à l’erreur est inopérant.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 635-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au litige : « I.-L’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé. Ces zones sont délimitées au regard de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l’habitat en vigueur et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Ces zones peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers. (…) ». Aux termes de l’article L. 635-3 du même code : « La mise en location d’un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d’une autorisation par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, par le maire de la commune. (…) / Le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le maire peut refuser ou soumettre à conditions l’autorisation préalable de mise en location lorsque le logement ne respecte pas les caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ou est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location est motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences précitées. ». Enfin, l’article L. 635-7 de ce code dispose que : « Lorsqu’une personne met en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation prévue au présent chapitre auprès de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat ou, à défaut, de la commune, le représentant de l’Etat dans le département peut, après avoir informé l’intéressé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé, ordonner le paiement d’une amende au plus égale à 5 000 euros. (…) / L’amende est proportionnée à la gravité des manquements constatés et ne peut être prononcée plus d’un an à compter de la constatation des manquements. ».

La SCI Celoine, en tant que professionnelle de l’immobilier, ne peut utilement soutenir qu’elle ignorait l’obligation de solliciter un « permis de louer » en raison d’un « manque d’information », et alors qu’elle était accompagnée par une agence de location-gestion et que le dispositif avait été mis en place le 1er mars 2021, soit deux ans avant la signature du bail du bien concerné. En revanche, il résulte de l’instruction que la SCI Celoine a sollicité une autorisation de mise en location le 17 février 2022 et que cette autorisation lui a été délivrée 20 juin 2022, à la suite de la réalisation de travaux dans les parties communes, l’appartement lui-même n’ayant pas fait l’objet de remarques de la part des services de la métropole, le préfet n’alléguant d’ailleurs pas que ce logement ne répondait pas aux normes de décence ou aurait été susceptible de porter atteinte à la santé et à la sécurité des occupants. La requérante justifie, en outre, par la production de plusieurs courriels, avoir effectué un suivi régulier de la réalisation de ces travaux. Par conséquent, si la SCI Celoine a manqué à ses obligations, ces circonstances devaient être prises en compte par le préfet des Bouches-du-Rhône pour fixer le montant de l’amende. Il suit de là que le montant de l’amende mise à la charge de la requérante, correspondant au montant maximal prévu à l’article L. 635-7 du code de la construction et de l’habitation, présente un caractère disproportionné et doit être ramené à la somme de 2 500 euros.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Celoine est seulement fondée à demander que le montant de l’amende qui lui a été infligée soit ramené à 2 500 euros. Le surplus des conclusions de sa requête doit en revanche être rejeté.

D É C I D E :

Article 1er : Le montant de l’amende infligée à la SCI Celoine par l’arrêté du 1er juillet 2022 du préfet des Bouches-du-Rhône est ramené de 5 000 euros à 2 500 euros.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la SCI Celoine est rejeté.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Celoine et à la ministre chargée du logement.

Copie en sera adressée, pour information, au préfet des Bouches-du-Rhône et à la métropole d’Aix-Marseille-Provence.

Délibéré après l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Platillero, président,

M. Cabal, premier conseiller,

M. Guionnet Ruault, conseiller.

Assistés de M^me Aras, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.

Le rapporteur,

signé

P.-Y. CABAL

Le président,

signé

F. PLATILLERO

La greffière,

signé

M. ARAS

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.