Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 23 août 2021, 24 avril 2023, 9 juin 2023 et 30 juin 2023, M. D B et M^me C B représentés par M^e Cagnol demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 mars 2021 par lequel le maire de Cassis a délivré à la SCI des deux Rivières un permis de construire modificatif n° PC 13022 20 0001 M02 ;

2°) d’enjoindre, en application des articles L. 911-1 du code de justice administrative et L. 480-1 du code de l’urbanisme, au maire de Cassis, de procéder à la constatation des infractions résultant de l’annulation du permis de construire modificatif attaqué et d’en dresser procès-verbal, dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge des pétitionnaires et de la commune de Cassis la somme de 6 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur requête est recevable ;

— le dossier de demande de permis modificatif est incomplet ;

— les dispositions de l’article UP 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire de Marseille Provence ont été méconnues ;

— les dispositions de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire de Marseille Provence ont été méconnues ;

— les dispositions de l’article UP 10 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire de Marseille Provence ont été méconnues ;

— les dispositions de l’article UP 9 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal du territoire de Marseille Provence ont été méconnues.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 24 février 2023, 12 juin 2023 et 11 juillet 2023, la SCI des deux Rivières, représentée par M^e Levy, conclut :

— à titre principal, au rejet de la requête ;

— à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en vue de déposer un permis modificatif sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

— à titre infiniment subsidiaire, au prononcé d’une annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme ;

— en tout état de cause à la mise à la charge des requérants de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir au regard de la portée des modifications du projet ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 5 juin 2023, la commune de Cassis, représentée par M^e Burtez-Doucède, conclut :

— à titre principal, au rejet de la requête ;

— à titre subsidiaire, à statuer en application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

— en tout état de cause, à la mise à la charge des requérants de la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir au regard de la portée des modifications du projet ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en intervention enregistrés les 1er mars 2023, 12 juin 2023, 13 juin 2023 et 17 juillet 2023, M. A, architecte, représenté par M^e Gras, demande :

— à titre principal, le rejet de la requête ;

— à titre subsidiaire, le sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ;

— à titre infiniment subsidiaire, à l’annulation partielle sur le fondement de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme.

Il fait valoir que :

— son intervention est recevable ;

— à titre principal, la requête est irrecevable dès lors que les requérants ne justifient pas d’un intérêt à agir au regard de la portée des modifications du projet ;

— à titre subsidiaire, les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par une ordonnance du 21 juillet 2025, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application des articles R. 611-11-1 et R. 613-1 du code de justice administrative.

Par une lettre du 26 août 2025, les parties ont été informées, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, que le tribunal pourrait :

— en premier lieu, juger fondés :

a) le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal,

b) le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 7 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal,

— en deuxième lieu, estimer que ces vices sont susceptibles d’être régularisés,

— en conséquence et en troisième lieu, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois qu’il accorderait pour ces régularisations.

En réponse à cette lettre d’information, ont été présentées :

— pour l’architecte, une lettre enregistrée le 29 août 2025 et communiquée aux autres parties ;

— pour les requérants, une lettre enregistrée le 1er septembre 2025 et communiquée aux autres parties.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Coppin, rapporteure,

— les conclusions de M. Peyrot, rapporteur public,

— et les observations de M^e Cagnol pour les requérants, celles de M^e Cezilly pour la SCI des deux Rivières, celles de M^e Claveau pour la commune de Cassis et celles de M^e Djabali pour M. A.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 mars 2021, la maire de Cassis a délivré à la SCI des deux Rivières un permis de construire modificatif ayant pour objet la réalisation de travaux sur une construction existante située sur la parcelle cadastrée CY 0020 – 55 allée des géraniums et portant sur l’agrandissement des auvents et terrasses, la surélévation d’une toiture existante, la modification des ouvertures de la façade Nord-Est, la modification des murs de clôture Nord et Est ainsi que l’agrandissement du bassin de la piscine. Par un courrier du 25 mai 2021, M. et M^me B ont sollicité le retrait de ce permis de construire modificatif. Les requérants demandent l’annulation de l’arrêté du 29 mars 2021.

Sur l’intervention de M. A :

2. Il ressort des pièces du dossier que M. A, architecte du projet, s’est vu confier, par contrat du 29 juillet 2019, une mission complète de maîtrise d’œuvre portant sur la réalisation des études préliminaires, d’esquisse et d’avant-projet, sur la consultation, l’exécution et la direction des travaux ainsi que sur la constitution du dossier de permis de construire. A ce titre, M. A justifie d’un intérêt suffisant au maintien de l’arrêté attaqué. Il suit de là que l’intervention de M. A est recevable.

Sur la recevabilité de la requête :

3. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

4. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

5. Pour justifier de leur intérêt à agir contre le permis de construire modificatif en litige, M. et M^me B, dont le terrain est limitrophe de la parcelle constituant l’assiette du projet en litige, soutiennent que les modifications du permis en litige portent atteinte aux conditions d’occupation de leur bien. Si la rehausse de la toiture n’entraîne aucune conséquence négative sur les conditions de jouissance de leur bien, il ressort des pièces du dossier que la création de deux baies vitrées, au lieu et place des ouvertures prévues dans le dossier de demande de permis de construire initial, élargit l’ouverture visuelle prévue dans le permis de construire initial, directement sur le fonds voisin. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt pour agir et opposée par la commune de Cassis et la société pétitionnaire doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

6. En premier lieu, aux termes de l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L’état initial du terrain et de ses abords indiquant, s’il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;/ 2° Les partis retenus pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : () / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; () « . Aux termes de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme : » Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu. / () ".

7. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

8. D’une part, il ressort des pièces du dossier que la notice de présentation du projet indique que « de nombreux arbres de haute tige et quelques arbustes d’essences similaires seront ajoutés au site ». Si les requérants font valoir que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas de bilan végétal, cette circonstance n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur le projet dès lors les plantations existantes figurent sur le plan de masse de l’existant (PCMI 2a) et sont reportées sur le plan de masse projet (PCMI 2d) sur lequel figurent également les futures plantations composées des arbustes et arbres de haute tige nouveaux plantés. Par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet en méconnaissance des dispositions précitées du code de l’urbanismes précitées.

9. D’autre part, si les requérants font valoir que les plans de masse ne sont pas cotés en hauteur, il ressort des pièces du dossier que les différents plans de coupe et plans de façades précisent les hauteurs de la construction et ont ainsi permis au service instructeur d’appréhender le projet dans ses différentes dimensions.

10. Il résulte de tout ce qui précède que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande doit être écarté dans ses deux branches.

11. En deuxième lieu, aux termes de l’article UP 5 du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) du territoire Marseille-Provence applicable à la date de la décision attaquée : « a) Lorsque ni la hauteur totale, ni la hauteur de façade ne sont définies par le règlement graphique (), la hauteur de façade des constructions est inférieure ou égale à : / () Pour les autres destinations, 7 mètres. / b) Si elle n’est pas définie par le règlement graphique (), la hauteur totale des constructions est inférieure ou égale à la hauteur de façade augmentée de trois mètres ». Le lexique du PLUi précise que la hauteur de façade se mesure, en cas de toiture en pente, entre tout point de chaque égout du toit, étages en attique compris, et le point bas de la façade situé à son aplomb et que sur les murs pignons, la hauteur de façade ne se mesure pas, un schéma précisant cette définition.

12. D’une part, il ressort des pièces du dossier que, compte tenu de ses caractéristiques et notamment de l’existence d’ouvertures, la façade en litige ne peut être regardée comme susceptible de constituer un mur pignon. Par suite, les pétitionnaires ne peuvent utilement invoquer les dispositions précitées relatives au mur pignon. De même, la SCI des deux Rivières ne peut utilement se prévaloir des dispositions applicables aux toitures mono-pentes, celles-ci n’ayant été introduites qu’à l’occasion de la révision du plan local d’urbanisme approuvée le 19 novembre 2021, soit postérieurement à la décision attaquée. D’autre part, il ressort des pièces du dossier et notamment des plans de coupe projet, que la différence entre la hauteur de faîtage et celle de l’égout de toit est de 3,44 mètres (169,75 – 166,31) contre 2,59 mètres sur les plans de l’existant (168,90 – 166,31). Dès lors, alors même que la hauteur de la façade demeure inférieure à 7 mètres, la hauteur totale de la construction méconnait les dispositions de l’article UP 5 dès lors qu’elle excède de plus de 3 mètres la hauteur de façade. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 5 du règlement du PLUi doit être accueilli.

13. En troisième lieu, aux termes de l’article UP 7 du règlement du PLUi applicable à la date de la décision attaquée : " a) En l’absence de polygone constructible sur le règlement graphique, la distance (d) mesurée horizontalement entre tout point d’une construction et le point le plus proche d’une limite séparative* est supérieure ou égale à la moitié de la différence d’altitude (DA) entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres () / L’altitude de la limite doit être mesurée sur le fonds voisin, au point le plus proche de la limite concernée et non au niveau du terrain du projet ".

14. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de toiture du projet (PCMI 5 b), que la distance d’implantation de la construction par rapport aux limites séparatives est au minimum de 3 mètres. Toutefois, il ressort des pièces du dossier, tout particulièrement du relevé altimétrique précis du 30 mai 2023, versé à l’instance par les requérants, lequel, alors même qu’il n’aurait pas été dressé de manière contradictoire, a été soumis au débat contradictoire, qu’en partie Nord Est, la différence d’altitude entre l’acrotère (+ 169,75), point le plus haut de la construction et la limite séparative du fonds voisin (+ 160) étant de 9,75 mètres, la distance de la construction de la limite séparative devrait être au minimum de 4,875 mètres (9,75/2). En se bornant à faire valoir qu’aucune disposition n’imposait de mentionner les cotes altimétriques sur le plan de masse, les défendeurs ne contestent pas utilement les éléments produits par les requérants, notamment le relevé altimétrique précité. Dans ces conditions, alors qu’il n’appartient pas au juge de l’excès de pouvoir de se substituer à la commune de Cassis en statuant sur l’opportunité d’accorder une adaptation mineure, le projet méconnaît l’article UP 7 du règlement du PLU précité. Le moyen ne peut ainsi qu’être accueilli.

15. En quatrième lieu, aux termes de l’article UP 10 du règlement du PLUi applicable à la date de la décision attaquée : « e) Les arbres existants sont maintenus ou, en cas d’impossibilité, obligatoirement remplacés par des sujets en quantité et qualité équivalentes (essence et développement à terme) () ».

16. Les requérants soutiennent que le dossier du permis de construire modificatif serait incomplet dès lors qu’il ne comporterait pas de document dénommé « bilan végétal ». Toutefois, le plan de masse projet PCMi 2d, les plans de coupes et de façades ainsi que la photographie d’insertion joints au dossier ont permis au service instructeur d’apprécier, à la fois l’état initial de la végétalisation du terrain ainsi que les plantations conservées et nouvelles, dont le nombre est, au demeurant plus élevé que dans l’état existant. Si les requérants font valoir que le pétitionnaire ne justifie pas de l’impossibilité technique de maintenir certaines plantations, celle-ci se déduit des plans du projet. Par ailleurs, les représentations des différents végétaux figurant dans ces différents plans permettent de déterminer les essences utilisées. Par suite, les requérants ne peuvent soutenir que les arbres abattus ne seront pas remplacés et le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

17. En cinquième lieu, aux termes de l’article UP 9 du règlement du PLUi applicable à la date de la décision attaquée : « a) Peuvent être interdits ou admis sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales, les constructions ou ouvrages à édifier ou à modifier qui, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. / b) Les façades des constructions d’angle, les murs pignons et retours de façade doivent recevoir un traitement de qualité, en harmonie avec celui de la façade principale. / c) Le choix et l’emploi des matériaux et coloris doivent concourir à la qualité architecturale de la construction et ne doivent pas être de nature à compromettre son insertion dans le site (nature, aspect, couleur) ».

18. Si les requérants font valoir que les baies vitrées projetées au titre du permis de construire modificatif en litige témoignent d’une architecture moderne, cette circonstance ne saurait suffire à établir que le projet méconnaitrait les dispositions précitées relatives à la qualité des constructions. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UP 9 du règlement du PLUi doit être écarté.

Sur l’application de L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

19. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

20. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Le juge n’est toutefois pas tenu de surseoir à statuer, d’une part, si les conditions de l’article

L. 600-5 du code de l’urbanisme sont réunies et qu’il fait le choix d’y recourir, d’autre part, si le bénéficiaire de l’autorisation lui a indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

21. Les méconnaissances retenues aux points 12 et 14 du présent jugement qui tiennent à la méconnaissance des articles UP 5 et UP 7 du PLUi constituent des vices entachant d’illégalité l’arrêté en litige. Toutefois, ces vices apparaissent susceptibles de faire l’objet d’un permis de régularisation. Dans ces conditions, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et de fixer à la SCI des deux Rivières et à la commune de Cassis un délai de quatre mois à compter de la notification du présent jugement, aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.

D É C I D E :

Article 1er : L’intervention de M. A et admise.

Article 2 : Il est sursis à statuer sur la requête jusqu’à l’expiration d’un délai de quatre mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCI des deux Rivières et à la commune de Cassis pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant les vices mentionnés aux points 12 et 14 du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. D B, à M^me C B, à la SCI des deux Rivières, à M. A et à la commune de Cassis.

Délibéré après l’audience du 2 septembre 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Lopa Dufrénot, présidente,

M^me Coppin, première conseillère,

M^me Ridings, conseillère,

Assistées de M. Brémond, greffier.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025.

La rapporteure,

signé

C. Coppin

La présidente,

signé

M. Lopa Dufrénot

Le greffier,

signé

A. Brémond

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Le greffier.