Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 6 juin 2022 et 14 décembre 2023, M. B… C…, représenté par M^e Bellais demande au tribunal :

1°) de condamner la commune de Marseille à lui verser la somme de 109 961 euros, assortie des intérêts au taux légal et de la capitalisation de ces intérêts, en réparation des préjudices qu’il estime avoir subis du fait de l’interdiction d’occuper l’immeuble situé 158, avenue Roger Salengro à Marseille ;

2°) de condamner la commune de Marseille à prendre en charge toutes les factures liées au relogement de ses locataires, ainsi que celles postérieures au 3 janvier 2020 de toute nature ;

3°) de le « relever et garantir » des conséquences du relogement des locataires ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Marseille une somme totale de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la commune de Marseille a commis une faute en s’abstenant de retirer les dispositifs anti-intrusion en béton placé devant l’immeuble dont il est propriétaire, à la suite de l’arrêté du 3 janvier 2020 de mainlevée de l’arrêté de péril imminent ;

- elle a commis une faute en procédant au relogement de ses locataires dans des hôtels « haut de gamme » ;

- alors que l’immeuble dont il est question aurait dû être vendu dès l’année 2019, la commune de Marseille a commis un détournement de pouvoir en ayant fait un usage abusif de son pouvoir de police ;

- elle est également fautive de ne pas avoir aidé les copropriétaires à lutter contre l’occupation de l’immeuble par voie de fait ;

- son comportement a conduit à une rupture du principe d’égalité devant les charges publiques à son détriment ;

- la commune de Marseille doit le garantir des frais de relogement et des conséquences matérielles de la fermeture du restaurant situé au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

- il a subi un préjudice financier qui s’élève à 33 036 euros au titre des pertes de loyer, à 42 650 euros au titre de la perte de valeur de l’immeuble et à 14 275 euros pour l’exonération de plus-value dont il n’a pu bénéficier ;

- son préjudice moral est estimé à 20 000 euros.

Par un mémoire en défense, enregistré le 13 octobre 2023, la commune de Marseille conclut au rejet de la requête.

Elle soutient que :

le requérant ne justifie pas d’un intérêt à agir dès lors qu’il s’est lui-même placé dans la situation résultant de l’insalubrité de l’immeuble qu’il n’a pas entretenu ;

les moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Gaspard-Truc,

- les conclusions de M. Garron, rapporteur public,

- et les observations de M. A…, représentant la commune de Marseille.

Une note en délibéré, présentée par la commune de Marseille, a été enregistrée le 31 janvier 2026.

Considérant ce qui suit :

M. C… est propriétaire indivis d’un immeuble situé 158, avenue Roger Salengro à Marseille. A la suite du rapport du 16 mai 2019 de l’expert désigné par le tribunal, faisant état de désordres de nature à présenter un danger grave et imminent pour la sécurité publique, le maire de la commune de Marseille a, par un arrêté du même jour pris sur le fondement de ses pouvoirs de police générale, interdit l’accès et l’occupation de cet immeuble et des immeubles voisins, situés aux n° 152 et 154-156 de l’avenue, et ordonné la mise en place d’un périmètre de sécurité aux abords de ces immeubles. Par un arrêté de péril imminent du 4 juin 2019, abrogeant l’arrêté du 16 mai 2019, le maire a maintenu les interdictions d’accès et d’occupation de l’immeuble situé au n° 158, a prescrit la conservation du périmètre de sécurité installé par l’administration, et a ordonné aux propriétaires d’assurer l’hébergement temporaire des occupants. La mainlevée de cet arrêté a été prononcée par un arrêté du maire du 3 janvier 2020. Toutefois, en raison de la persistance de désordres affectant l’immeuble situé aux numéros 154-156, avenue Roger Salengro et pouvant mettre en péril la sécurité des occupants du bâtiment voisin, situé au numéro 158 de cette avenue, un nouvel arrêté de péril imminent, édicté le 21 avril 2020, a interdit l’accès et l’occupation de l’immeuble appartenant en indivision au requérant. La mainlevée de cet arrêté a été prononcée par un arrêté du 5 juin 2020. Estimant avoir subi des préjudices du fait des mesures portant interdiction d’accès et d’utilisation de son immeuble, M. C… a adressé le 28 février 2022 une demande préalable indemnitaire au maire de la commune de Marseille, qui a été rejetée par une décision du 11 avril suivant. Le requérant demande au tribunal de condamner la commune de Marseille à lui verser la somme de 109 961 euros, assortie des intérêts au taux légal et de leur capitalisation, en réparation de ses préjudices. Il demande, en outre, de condamner la commune à prendre en charge toutes les factures liées au relogement de ses locataires, ainsi que celles postérieures au 3 janvier 2020 de toute nature. Enfin, il demande de le « relever et garantir » des conséquences du relogement des locataires.

Sur les conclusions en garantie présentées par le requérant :

Il n’appartient pas au tribunal de relever et garantir le requérant voire les autres coindivisaires des sommes dont il pourrait, le cas échéant, être redevable envers la collectivité au titre des frais d’hébergement des locataires de l’immeuble. Par suite, ces conclusions ne peuvent qu’être rejetées.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

M. C…, qui se prévaut dans le présent recours de plein contentieux, de préjudices qui auraient résulté des agissements fautifs de la commune de Marseille liés aux mesures portant interdiction d’accès et d’utilisation de son immeuble, justifie ainsi d’un droit lésé lui donnant qualité pour agir en réparation de ces préjudices. La circonstance, invoquée par la commune, qu’il se serait lui-même placé dans la situation résultant des dangers présentés par l’immeuble dont il est propriétaire et qu’il n’a pas entretenu, si elle est susceptible de constituer une cause exonératoire de sa propre responsabilité, n’est en revanche pas de nature à enlever à M. C… l’intérêt à agir dont il justifie, notamment au regard du caractère prétendument illégitime de cet intérêt. Par suite, la fin de non-recevoir opposée en défense sur ce point doit être écartée.

Sur le cadre juridique applicable :

Aux termes de l’article L. 511-3 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à la date des arrêtés de péril grave et imminent des 6 juin 2019 et 21 avril 2020 : « En cas de péril imminent, le maire, après avertissement adressé au propriétaire, demande à la juridiction administrative compétente la nomination d’un expert qui, dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination, examine les bâtiments, dresse constat de l’état des bâtiments mitoyens et propose des mesures de nature à mettre fin à l’imminence du péril s’il la constate./ Si le rapport de l’expert conclut à l’existence d’un péril grave et imminent, le maire ordonne les mesures provisoires nécessaires pour garantir la sécurité, notamment, l’évacuation de l’immeuble./ Dans le cas où ces mesures n’auraient pas été exécutées dans le délai imparti, le maire les fait exécuter d’office. En ce cas, le maire agit en lieu et place des propriétaires, pour leur compte et à leurs frais. / Si les mesures ont à la fois conjuré l’imminence du danger et mis fin durablement au péril, le maire, sur le rapport d’un homme de l’art, prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement./ Si elles n’ont pas mis fin durablement au péril, le maire poursuit la procédure dans les conditions prévues à l’article L. 511-2. ». Selon l’article L. 521-1 du même code : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1 dans les cas suivants : (…) / -lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un arrêté de péril en application de l’article L. 511-1 du présent code, si l’arrêté ordonne l’évacuation du bâtiment ou s’il est assorti d’une interdiction d’habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;(…) ». Selon l’article L. 521-3-1 de ce code : « I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l’article L. 511-3 ou de l’article L. 129-3, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. / A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant ».

Sur la responsabilité pour faute de la commune de Marseille :

En ce qui concerne la faute résultant du maintien des dispositifs anti-intrusion :

En premier lieu, M. C… soutient que la commune de Marseille a commis une faute en ne procédant pas, dès l’arrêté du 3 janvier 2020 portant mainlevée de l’arrêté de péril imminent du 4 juin 2019, à l’enlèvement des dispositifs anti-intrusion en béton qui avaient été installés aux abords de son immeuble pour en interdire l’accès. Il résulte de l’instruction que le périmètre de sécurité consistant en la mise en place de glissières en béton armé sur la voie publique longeant la façade de l’immeuble en cause a été installé par l’administration dès le 16 mai 2019 lorsque, par un arrêté du même jour pris sur le fondement de ses pouvoirs de police générale, le maire de la commune de Marseille a interdit l’occupation de l’immeuble et décidé de la mise en place de ce périmètre de sécurité. Par un arrêté de péril imminent du 6 juin 2019, le maire a décidé de maintenir ce périmètre de sécurité jusqu’à la mainlevée de son arrêté de péril. Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 5 février 2020 que les blocs de béton faisaient tout le tour de l’immeuble du requérant et des deux immeubles contigus, empêchant quiconque de les franchir pour rejoindre l’entrée de l’immeuble ou du commerce situé au rez-de-chaussée. Si la mise en place de ces dispositifs en béton était justifiée par des motifs de sécurité publique pendant la période d’interdiction d’occupation de l’immeuble, leur maintien après la décision du 3 janvier 2020 de mainlevée de l’arrêté de péril imminent a porté atteinte au droit d’accès de M. C… à sa propriété et constitue dès lors une faute de nature à engager la responsabilité de la commune.

En deuxième lieu, par un second arrêté de péril du 21 avril 2020, le maire a interdit, à nouveau, l’occupation de l’immeuble du requérant et décidé de la mise en place du même périmètre de sécurité, jusqu’à réalisation des travaux de mise en sécurité de l’immeuble. La mainlevée de l’arrêté du 21 avril 2020 étant intervenue par un arrêté du 5 juin 2020, l’administration n’a pas commis de faute en ne retirant pas les blocs en béton au cours de la période allant du 20 avril au 5 juin 2020.

En troisième lieu, d’une part, si la commune oppose la faute exonératoire du requérant qui résulterait de sa négligence, il résulte de l’instruction que ce dernier a sollicité l’intervention du maire, à deux reprises, les 20 avril et 20 mai 2020, afin qu’il soit procédé à la dépose immédiate du dispositif en cause. D’autre part, l’administration ne saurait davantage utilement se prévaloir de la circonstance que l’immeuble aurait fait l’objet d’une occupation illicite pour démontrer que l’accès à l’édifice n’aurait pas été entravé. Enfin, si la commune fait valoir que seule la métropole d’Aix-Marseille-Provence avait les moyens techniques de procéder à l’enlèvement des dispositifs en béton, elle ne démontre pas avoir exécuté les diligences nécessaires à cette fin auprès de cette collectivité.

Il résulte des trois points précédents que la responsabilité de la commune résultant de la faute liée au maintien prolongé du périmètre de sécurité autour de l’immeuble de M. C… est engagée pour les périodes allant du 3 janvier au 20 avril 2020 et du 5 juin 2020 au 20 décembre 2021, date à laquelle la vente de l’immeuble est intervenue.

En ce qui concerne la faute liée au relogement des locataires :

Il résulte des dispositions de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation que lorsque l’arrêté de péril grave et imminent pris sur le fondement de l’article L. 511-3 de ce code interdit provisoirement l’habitation dans un immeuble présentant un danger imminent, il incombe au propriétaire ou l’exploitant de proposer aux occupants un hébergement, décent, répondant aux besoins du locataire, et dont le propriétaire ou l’exploitant supporte le coût. Cette obligation d’hébergement incombe au maire de la commune ou, le cas échéant, au président de l’établissement public de coopération intercommunale, dès lors qu’il est établi que le propriétaire ou l’exploitant n’assure pas sa propre obligation.

Le requérant soutient que la commune a commis une faute en ayant assuré à titre provisoire le relogement de ses locataires pour la période allant du 16 mai 2019 au 2 janvier 2020 dans un parc hôtelier haut de gamme proposant des petits-déjeuners à 15 euros par personne. Toutefois, d’une part, la commune de Marseille soutient sans être contredite qu’elle a dû procéder au relogement des locataires de M. C… dans la mesure où ce dernier n’a proposé aucun hébergement à ses occupants à la suite de l’interdiction d’habiter. D’autre part, il résulte de l’instruction que l’hébergement à titre provisoire des locataires de M. C… a été respectivement pris en charge par la collectivité pour la période allant du 1er juin au 17 septembre 2019 et du 31 mai au 24 juin 2019 pour un coût d’hébergement par nuitée qui s’est élevé à 59 et 60 euros et que les frais de petit-déjeuner n’ont pas été mis à la charge du requérant. Il en résulte que le requérant n’est pas fondé à engager la responsabilité de la commune au titre du relogement de ses locataires.

En ce qui concerne le recours abusif aux mesures de police :

Le requérant doit être regardé comme soutenant que le maire de la commune de Marseille a fait un usage abusif de son pouvoir de police des immeubles, ayant entraîné le désistement de l’offre d’achat qui lui avait été faite par un promoteur immobilier le 29 juillet 2019 au profit de l’établissement public foncier de l’Etat compétent sur la région Provence-Alpes-Côte d’Azur. M. C…, qui ne conteste pas les rapports d’expertise, ni même le bien-fondé des arrêtés de péril pris par la commune les 4 juin 2019 et 21 avril 2020, se prévaut de manière contradictoire de ce que l’immeuble en litige n’aurait pas dû faire l’objet d’une évacuation ni d’une interdiction d’habiter et soutient par ailleurs que la commune a volontairement fait échouer le projet de vente avec le promoteur immobilier. Toutefois, d’une part, ainsi qu’il a été dit au point 1, les rapports d’expertises préalables aux arrêtés de mise de péril précités ont tous deux conclu à la dangerosité de l’immeuble et à la nécessité de procéder immédiatement à son évacuation et l’interdiction d’habiter. Par suite, en prenant les arrêtés de péril des 5 juin 2019 et 21 avril 2020 pour assurer la sécurité des occupants et du public, le maire n’a commis aucun abus ou détournement de ses pouvoirs de police. D’autre part, si le requérant soupçonne la commune de Marseille d’être à l’origine du désistement de l’offre d’acquisition faite par le promoteur immobilier, il ne l’établit pas. En tout état de cause, il résulte de l’instruction que M. C… a accepté le désistement du promoteur le 16 juillet 2020. Il résulte de ce qui précède que le comportement fautif lié à l’usage abusif du pouvoir de police des immeubles dont se serait rendu coupable le maire, tout comme le détournement de pouvoir de la commune ayant entraîné le désistement de l’acquisition par un promoteur du bien situé 158, avenue Salengro ne peuvent être retenus.

En ce qui concerne la faute résultant de l’occupation de l’immeuble par voie de fait :

Si le requérant se prévaut de la faute qu’aurait commise la commune de Marseille en n’apportant pas son aide aux propriétaires de l’immeuble pour lutter contre les « squatteurs » et les « trafiquants » qui selon ses dires auraient dégradé l’immeuble et proféré des menaces de mort à son encontre, il produit pour en justifier, d’une part, deux procès-verbaux de plainte qui ne concernent pas l’immeuble dont il est copropriétaire. D’autre part, la plainte du 26 juin 2019 dont il se prévaut par ailleurs a été déposée par le gérant du commerce du rez-de-chaussée de l’immeuble, lequel a déclaré que son commerce avait été pillé par des individus qui se sont introduits par effraction. Alors même que le commerçant a soutenu que d’autres locataires avaient été victimes de cambriolages, ces allégations ne suffisent pas à établir que l’immeuble aurait été occupé par voie de fait. M. C… n’apporte pas davantage la preuve qu’il aurait fait l’objet de menaces de mort. Par suite, cette faute ne peut être retenue.

Sur la responsabilité sans faute de la commune pour rupture d’égalité devant les charges publiques :

La responsabilité de la puissance publique peut se trouver engagée, même sans faute, sur le fondement du principe d’égalité des citoyens devant les charges publiques, lorsque, excédant les charges de l’activité en cause, une mesure légalement prise a pour effet d’entraîner, au détriment d’une personne physique ou morale, un préjudice grave et spécial, qui ne peut être regardé comme une charge lui incombant normalement.

Si le requérant soutient que la responsabilité sans faute de l’administration est engagée sur le fondement de la rupture d’égalité devant les charges publiques, il se borne à indiquer que la commune de Marseille lui a fait injustement subir des sujétions excessives, infondées, dangereuses et illégales sans en préciser la teneur, et n’établit pas, alors qu’il résulte du point 15 que le préjudice financier résultant de la perte de loyer est indemnisé, le caractère grave et spécial des préjudices dont il estime avoir été victime.

Sur les préjudices :

En premier lieu, le requérant demande réparation du préjudice tiré de la perte de loyers versés par deux locataires ainsi que de loyers commerciaux. Il résulte cependant du bail précaire à loyer commercial du 6 janvier 2018 que le contrat a été consenti pour une durée de douze mois du 1er janvier au 31 décembre 2018 et qu’il est arrivé à échéance de plein droit à cette date. Par suite, le requérant n’est pas fondé à se prévaloir d’un préjudice résultant de la perte de « loyer commercial du bar ». Il résulte en outre de l’instruction que l’indivision D… C… a loué deux appartements situés dans l’immeuble en litige respectivement par un bail locatif du 6 décembre 2016, pour la somme de 700 euros et par un bail locatif du 1er janvier 2012 pour la somme de 591,68 euros, charges comprises. Selon bail à loyer commercial du 1er décembre 2017, ladite indivision a loué dans l’immeuble des locaux à usage de restaurant pour la somme de 780 euros par mois. Il en résulte que la perte de loyer concernant les deux appartements et le local commercial s’élève pour les périodes allant du 3 janvier au 20 avril 2020 et du 5 juin 2020 au 20 décembre 2021 à la somme totale de 45 576,96 euros se décomposant en deux sommes de 15 400 et 13 016, 96 euros pour les appartements et une somme de 17 160 euros pour le local commercial. M. C… étant coindivisaire de l’immeuble à hauteur d’une quotité de 50%, le préjudice qu’il a subi au titre de la perte de loyer du fait de l’impossibilité d’accéder à l’immeuble en raison du dispositif de sécurité s’élève à la somme de 22 788,48 euros.

En deuxième lieu, le requérant n’ayant pu percevoir durant presque deux ans les revenus tirés de la location de ses biens et ayant été contraint de mener de nombreuses démarches administratives, il sera fait une juste appréciation du préjudice moral qu’il a subi en lui allouant la somme de 1 500 euros.

En revanche, si le requérant se prévaut d’une perte de valeur de l’immeuble de 42 650 euros et d’une exonération de plus-value dont il n’a pu bénéficier à hauteur de 14 275 euros lors de la vente de l’immeuble du fait du désistement d’un promoteur immobilier de son offre d’acquisition, le lien de causalité entre l’installation des blocs anti-intrusion et ce préjudice financier n’est pas établi dès lors qu’il a accepté le désistement du promoteur le 16 juillet 2020 ainsi qu’il a été dit au point 11, et qu’il ne produit aucune pièce établissant que ce désistement serait lié au maintien de ces blocs.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de condamner la commune de Marseille à verser au requérant la somme de 24 288,48 euros.

Sur les intérêts :

M. C… a droit aux intérêts sur la somme de 24 288,48 euros à compter du 2 mars 2022, date de réception de sa demande indemnitaire préalable par l’administration. Les intérêts échus un an après cette date, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts.

Sur les frais liés au litige :

Dans les circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de l’Etat la somme de 1 500 euros à verser au requérant sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D E C I D E :

Article 1er : La commune de Marseille est condamnée à verser à M. C… la somme de 24 288,48 euros en réparation de ses préjudices. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2022. Les intérêts échus un an après le 2 mars 2022, puis à chaque échéance annuelle à compter de cette date seront capitalisés pour produire eux-mêmes intérêts.

Article 2 : La commune de Marseille versera à M. C… la somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C… et à la commune de Marseille.

Délibéré après l’audience du 27 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Felmy, présidente,

M^me Gaspard-Truc, première conseillère,

M^me Forest, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 18 février 2026.

La rapporteure,

Signé

F. Gaspard-Truc

La présidente,

Signé

E. Felmy

La greffière,

Signé

N. Faure

La République mande et ordonne au préfet des Bouches-du-Rhône en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

La greffière.