Vu la procédure suivante :

Par un jugement avant-dire droit en date du 25 mai 2023, le tribunal a sursis à statuer sur les requêtes n° 2200741, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiment E, n°2201682, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments C et D, n°2201693, présentée par le syndicat de la résidence Héliopolis bâtiments F-G-H, n°2201717, présentée par la SCI Cap Helios, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et a accordé un délai de trois mois à la SCCV Ilot Natura pour régulariser les vices entachant le permis de construire et le permis de construire modificatif délivrés le 18 octobre 2021 et le 22 juin 2022 par le maire d’Agde pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements.

Sous le n° 2201717, par des mémoires, enregistré les 23 août 2023 et 30 octobre 2023, la commune d’Agde, représentée par CGCB Avocats Associés, fait valoir la délivrance le 22 août 2023, d’un permis de construire modificatif (PC 340003 21 K0032 M02) au permis de construire délivré le 18 octobre 2021 (PC 340003 21 K0032 ), d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 ainsi que, le 13 juillet 2023, d’un arrêté portant retrait du permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022 (PC 340003 21 K0032 M01) régularisant les vices retenus par le tribunal dans son jugement avant-dire droit.

Elle soutient en outre que le moyen tiré de la non-conformité aux dispositions de l’article UB13 est irrecevable car il a été soulevé après que la cristallisation des moyens est intervenue, le 21 août 2022, en application des dispositions de l’article R 600-5 du code de l’urbanisme. Et que les moyens soulevés par la SCI Cap Helios ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 8 septembre 2023, la SCI Cap Hélios, représentée par la SELARL Grimaldi et Associés :

1°) maintient ses précédentes conclusions en annulation des arrêtés de permis de construire et permis de construire modificatif des 18 octobre 2021 et 20 juin 2022 ;

Elle demande en outre au tribunal :

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire modificatif du 22 août 2023 ;

3°) d’annuler l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 ;

4°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Agde et de la SCCV Ilot Natura la somme de 8 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Elle soutient que :

En ce qui concerne la régularisation :

— l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme n’autorisant qu’un acte unique de régularisation, celle-ci ne peut intervenir par la délivrance, outre le permis de construire modificatif délivré le 22 août 2023, d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire ;

— la division foncière aurait dû être autorisée par un permis d’aménager et non par une déclaration préalable de travaux ;

— la méconnaissance par le projet de la règle de hauteur fixée par l’article UB10 du règlement du PLU persiste, car la hauteur relative a été calculée à partir d’une largeur de voie de 6 mètres alors que coté Nord-Est et Est du projet, la servitude de passage n’est que de 4 mètres et la largeur réelle encore inférieure ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UB12 du règlement du PLU en ce qu’il ne prévoit pas suffisamment de places privatives pour les besoins propres du projet et pour que la réaffectation de places à la résidence « Le Jardin d’Eden » soit effective ; la superficie affectée au stationnement n’est pas indiquée et les emplacements ne sont pas conformes à la règle de superficie fixée par cet article ;

En ce qui concerne les vices propres du permis de construire de régularisation :

— l’arrêté du 22 août 2023 est illégal, dès lors qu’il crée une voie à sens unique dont les dimensions ne sont pas conformes à l’article UB3 du règlement du PLU et qu’il ne comprend aucun cheminement doux, compromettant la sécurité des piétons, et crée un débouché sur deux voies ouvertes à la circulation publique, en violation de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ;

— cet arrêté méconnaît l’obligation fixée par l’article UB13 du règlement de maintenir les espaces paysagers à usage collectif, en réduisant les espaces paysagers issus du permis de construire initial, qui reprenaient un cheminement vert existant ;

En ce qui concerne la légalité de la décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire du 2 août 2023 :

— la division devait être autorisée par un permis d’aménager tenant la réalisation d’une voie et d’emplacements de stationnements communs à plusieurs lots.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 17 avril 2024 :

— le rapport de M^me Crampe, première conseillère ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Schwing, représentant la SCI Cap Hélios et celles de M^e Crétin, représentant la commune d’Agde et la société Ilot Natura.

Une note en délibéré, présentée pour la commune d’Agde et la société Ilot Natura, a été enregistrée le 18 avril 2024.

Considérant ce qui suit :

Sur les conclusions à fin d’annulation :

1. Par arrêtés des 18 octobre 2021 et 22 juin 2022, le maire d’Agde a délivré à la société Ilot Natura un permis de construire puis un permis de construire modificatif, pour la démolition et la construction d’une résidence de tourisme de 78 appartements et 95 places de stationnement sur les parcelles cadastrées section KA nos 53, 84, et 86.

2. Par jugement avant-dire droit visé ci-dessus, le tribunal administratif de Montpellier, après avoir relevé que les moyen tirés de l’absence au plan de masse des emplacements et des caractéristiques des servitudes de passage, de la méconnaissance de la règle de hauteur, de l’absence d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division parcellaire et de l’insuffisance des emplacements de stationnement étaient de nature à entraîner l’annulation du permis de construire en litige a décidé, après avoir écarté les fins de non-recevoir opposées en défense ainsi que les autres moyens de la requête, de surseoir à statuer sur la légalité de l’arrêté attaqué et a imparti au pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du jugement pour procéder, le cas échéant, à la régularisation du permis de construire.

3. Le maire de la commune d’Agde a délivré à la société Ilot Natura un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 2 août 2023 et un permis de construire modificatif du 22 août 2023, portant régularisation du permis de construire délivré le 18 octobre 2021. Par arrêté du 13 juillet 2023, il a retiré l’arrêté de permis de construire modificatif délivré le 20 juin 2022.

En ce qui concerne la régularisation du permis de construire initial :

4. A titre liminaire, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

5. Selon l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation. Si un tel permis modificatif est notifié dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. ». Ainsi, lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

6. Il appartient au juge, lorsqu’il se prononce à l’issue du sursis à statuer résultant des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de déterminer si le ou les moyens qu’il a retenus dans son jugement avant-dire droit demeurent fondés. Il lui appartient également d’examiner les moyens invoqués, le cas échéant, par le requérant, pour contester la mesure de régularisation qui lui a été communiquée, tenant à ses vices propres ou à l’absence de régularisation.

7. En premier lieu, si les dispositions de l’article L. 600-5-1, dispose que « Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations », ces dispositions ne s’opposent pas à ce que la mesure de régularisation intervienne, comme en l’espèce, après la délivrance d’une décision de non-opposition à division parcellaire, laquelle pouvait, sans méconnaître les dispositions précitées, être communiquée au tribunal afin qu’il vérifie que le permis de construire, illégal sans l’intervention de cet acte, a été purgé de ce vice.

8. En deuxième lieu, s’agissant de la complétude du dossier de demande de permis de construire, il ressort des pièces du dossier qu’un document graphique intitulé « plan masse servitudes » représentant les quatre servitudes de passage consenties au bénéfice du terrain d’assiette du projet a été produit permettant de contrôler le respect par le projet des exigences de l’article UB3 du règlement du PLU. Le vice tiré de l’absence de représentation des servitudes de passage a dès lors été régularisé.

9. En troisième lieu, s’agissant de la hauteur autorisée, si les requérants font valoir que l’une des servitudes de passage n’est que d’une largeur de 4 mètres, il ressort toutefois du plan des servitudes joint au dossier de demande de permis de construire de régularisation que deux servitudes de passage se superposent à cet endroit, de largeurs respectives de 4 et 2 mètres, qui portent la largeur du passage consenti à 6 mètres. Il ressort des pièces du dossier, et en particulier de la notice architecturale modificative, éclairée par les plans de coupe intitulés « coupe détails 01 et 02 » et d’une série de plan de masse indiquant les modifications apportées par niveau que le projet a prévu le déplacement d’un escalier et l’augmentation des retraits des 4ème étage et du 5ème étage du bâtiment pour respecter la règle de hauteur relative, exigeant que tout point du bâtiment s’élève à une hauteur au plus égale à la distance qui le sépare de l’alignement opposé, majorée de 50 %. Le vice tiré de la méconnaissance de la règle de hauteur a dès lors été régularisé.

10. En quatrième lieu, le permis de construire de régularisation, délivré le 22 août 2023, est consécutif à un arrêté de non-opposition à déclaration préalable délivré le 2 août 2023, autorisant la division parcellaire opérée à l’occasion de la cession, le 30 juillet 2020, par la SCI BBM à la société Ilot Natura, de l’ensemble composé des parcelles cadastrées section KA nos 63, 65 et 67, 84, 53, 86, 85 et 87. Si la société requérante fait valoir que cet acte aurait dû prendre la forme d’un permis d’aménager, du fait de la création d’aires de stationnement communs, la circonstance que le pétitionnaire restitue, à l’occasion du permis de construire de régularisation, un nombre équivalent d’emplacements de stationnement à la résidence « Jardin d’Eden » que ceux dont elle disposait, ne peut être assimilée à la création d’équipement communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres à un lotissement au sens des dispositions de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme. Ainsi, l’illégalité tenant à l’absence d’une division foncière antérieure a été régularisée par l’intervention préalable, à la date du permis de construire modificatif en litige, d’une autorisation de division foncière, laquelle n’est pas illégale pour avoir pris la forme d’une décision de non opposition à déclaration préalable. Par ailleurs, les dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ne s’opposent pas à ce qu’une division foncière précède un permis de construire de régularisation.

11. En cinquième lieu, et d’une part, il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit désormais des emplacements de stationnement en nombre suffisant pour ses besoins propres, en conformité avec l’article UB12 du règlement du plan local d’urbanisme tout en comprenant des emplacements réservés pour la résidence Le Jardin d’Eden. Les plans démontrent que les emplacements, numérotés, sont privatifs, sans que la circonstance que certains des emplacements soient placées le long de la voie, et que l’aire de stationnement débouche sur ses extrémités sur des voies ouvertes à la circulation, empêche de les considérer comme des emplacements dédiés à l’usage des résidents. A cet égard, la circonstance que ces emplacements pourraient par la suite être utilisés par des usagers du secteur relève de l’exécution de l’autorisation en litige, et est sans incidence sur sa conformité à l’article UB12 du règlement du plan local d’urbanisme.

12. D’autre part, en se fondant sur un calcul effectué « sans compter les accès » pour soutenir que les emplacements de stationnement méconnaîtraient la règle de superficie fixée par l’article UB12, alors que ces dispositions prévoient que la superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 25 m², « y compris les accès », les requérants ne démontrent pas la méconnaissance par le projet, dont les plans cotés et des indications chiffrées permettent de procéder au calcul de la surface affectée à chacun des stationnements, de la règle de superficie ainsi fixée par le règlement du PLU. Il résulte de ce qui précède que les moyens tirés de la méconnaissance par le projet de l’article UB12 doivent être écartés.

13. En cinquième lieu, s’agissant de l’application de l’article L. 151-33 du code de l’urbanisme, il ressort des pièces du dossier que la commune a retiré le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, qui, d’une part, régularisait le vice tenant à la suppression des emplacements de stationnement situés sur la parcelle cadastrée section KA n° 53, incluse dans l’assiette du projet en litige, et affectés à la résidence « Le Jardin d’Eden », et d’autre part faisait application, de manière illégale, de la possibilité de réduire les obligations en matière de stationnement par application de l’article L. 151-31 du code de l’urbanisme.

14. Il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire modificatif de régularisation a réduit la surface de plancher du projet, ramenant le besoin en stationnement à 86 places, et que 121 emplacements ont été autorisés, permettant à la fois de satisfaire aux besoins du projet remanié, et de maintenir l’affectation à laquelle procédait le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, retiré, de 32 emplacements de stationnement dédiés au stationnement de la résidence « Le jardin d’Eden ». Alors que le permis de construire est déclaratif, la mention par le constructeur que 32 places sont affectées à l’usage de la résidence Jardin d’Eden permet de régulariser le vice tenant à l’insuffisance des emplacements de stationnement.

En ce qui concerne les vices propres au permis de construire de régularisation :

15. En premier lieu, d’une part, l’article UB3 du règlement qui prévoit les « conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées d’accès aux voies ouvertes au public » réglemente la desserte des terrains et non les voieries internes à l’opération. Les requérants ne peuvent dès lors utilement invoquer ces dispositions à propos de la voie interne dotée de stationnements longitudinaux créée au sud du projet.

16. D’autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que la configuration de cette fraction nouvelle de voirie interne serait de nature à porter atteinte à la sécurité publique, notamment des piétons, au regard des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, dès lors que l’avenue des matelots sur laquelle elle débouche est parfaitement rectiligne et offre une visibilité suffisante pour s’y engager. La circonstance que le SDIS, dont la consultation n’est pas obligatoire, n’ait pas été de nouveau consulté dans le cadre du permis de régularisation n’est pas en elle-même de nature à entacher d’illégalité le permis de régularisation.

17. En second lieu, aux termes de l’article UB13 du règlement du plan local d’urbanisme, consacré aux espaces libres, aires de jeux et de loisirs et plantations : « () En toutes zones : / Les plantations existantes seront conservées ou remplacées. () / En zone UB3 : / Les espaces paysagers (parcs et jardins) à usage collectif doivent être maintenus et leur superficie sera conservée en l’état. Les jardins privatifs ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 25%. Les autres espaces libres ne pourront être réduits que sur une surface maximale de 10% ».

18. Contrairement à ce que soutiennent la commune d’Agde et la SCCV Ilot Natura, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB 13 du règlement du plan local d’urbanisme n’est pas irrecevable en application de l’article R. 600-5-1 du code de l’urbanisme dès lors qu’il est soulevé à l’encontre du permis de construire de régularisation et non contre le permis de construire initial ayant fait l’objet d’un sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

19. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de de régularisation a instauré, sur la parcelle cadastrée section KA n°86, une aire de stationnement au sein des espaces verts, dont le permis de construire initial avait conservé l’usage antérieur, en précisant sur le plan de masse « tracé allée jardin existant conservé ». Le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UB13 en tant qu’il réduit cet espace vert est donc opérant. Il est décrit dans la notice paysagère du permis de construire initial, à propos de l’état initial du terrain comme étant « au sud, en vis-à-vis d’une partie de l’immeuble Héliopolis, () espace végétalisé paysagé » puis comme « aménagé en parc », puis, dans le point 2.6 consacré aux espaces verts, comme « espace (qui) ne sera pas traité de manière privative et sera partagé avec le reste de la résidence conformément à sa destination actuelle qui en fait un espace de promenade, d’agrément et d’accès à la mer pour les résidents de l’immeuble Héliopolis. Il sera paysagé reprenant les dessins et aménagements existants : pelouse, arbres. ». Cet espace doit dès lors être qualifié d'« espace paysager à usage collectif » au sens des dispositions précitées de l’article UB13, lesquelles imposent qu’il soit maintenu et que sa superficie soit conservée en l’état. Il ressort des pièces du dossier que le permis de construire de régularisation affecte cet espace en réduisant sa surface par l’implantation d’une voie et de stationnements longitudinaux, en méconnaissance des dispositions de l’article UB13.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

20. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

21. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat requérant est seulement fondé à soutenir que le projet autorisé par le permis de construire du 23 août 2023 méconnaît l’article UB 13 du règlement du PLU en tant que le projet ne maintient pas et ne conserve pas en l’état l’espace paysager à usage collectif existant au sud du projet sur la parcelle KA 86. Ce vice propre au permis de construire de régularisation, et qui ne constitue pas un vice affectant le permis de construire initial du 18 octobre 2021 ni le permis de construire modificatif du 22 juin 2022, n’affecte qu’une partie du projet et peut faire l’objet d’une mesure de régularisation n’impliquant pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même et est susceptible d’être régularisé par la délivrance d’un nouveau permis de construire modificatif. Les parties ont été avisées de cette possibilité et invitées à présenter leurs observations. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir à la société Ilot Natura un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins d’obtenir la régularisation de l’arrêté du 22 août 2023. Il y a lieu de réserver tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n’a pas été expressément statué par ce jugement, jusqu’en fin d’instance.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 22 août 2023 jusqu’à l’expiration du délai fixé à l’article 2 du présent jugement.

Article 2 : Le délai dans lequel la régularisation du permis de construire délivré le 22 août 2023 doit être notifiée au tribunal est fixé à trois mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à la SCI Cap Helios, à la commune d’Agde et à la SCCV Ilot Natura.

Délibéré après l’audience du 17 avril 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Corneloup, présidente,

M^me Couégnat, première conseillère,

M^me Crampe, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mai 2024.

La rapporteure

S. Crampe La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. A

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 2 mai 2024

La greffière,

M. A