Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés le 9 novembre 2022 et le 10 juin 2024, M. G D et M^me B D, représentés par M^e Bonnet, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 mai 2022 par lequel le maire de la commune de Frontignan a accordé un permis de construire à la SCI du Soleil, ensemble la décision implicite rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Frontignan la somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que l’arrêté :

— a été signé par une autorité incompétente ;

— méconnaît l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme et du règlement du plan de prévention des risques inondations du 25 janvier 2012 ;

— méconnaît l’article UD10 du règlement du plan local d’urbanisme quant à la hauteur du bâtiment et le projet ne justifie pas une adaptation mineure ;

— méconnaît l’article UD12 du règlement du plan local d’urbanisme quant aux places de stationnement ;

— méconnaît l’article UD13 du règlement du plan local d’urbanisme quant aux plantations ;

— est illégal en ce que le dossier comprend de nombreuses incohérences et insuffisances qui ne permettent pas de vérifier le respect des articles UD10, UD7 et UD9 ;

— méconnaît l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme en ce que le dossier n’indique pas la date de construction du bâtiment à démolir.

Par un mémoire enregistré le 26 janvier 2023, la SCI Soleil, représentée par M^e Bertrand, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. et M^me D au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 20 février 2024 et le 14 juin 2024, la commune de Frontignan, représentée par M^e Ducroux, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me D au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

— les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

— la construction peut faire l’objet d’une adaptation mineure en ce qui concerne sa hauteur ;

— à titre subsidiaire, il peut être sursis à statuer sur le fondement des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme en ce qui concerne les moyens tenant à la méconnaissance des articles UD12 et UD13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. C ;

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public ;

— les observations de M^e Bonnet, représentant M. et M^me D ;

— les observations de M^e Mouakil, représentant la commune de Frontignan ;

— et les observations de M^e Bertrand, représentant la SCI Soleil.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Soleil a déposé le 14 mars 2022 un dossier de permis de construire auprès des services de la commune de Frontignan pour la démolition reconstruction d’une maison d’habitation sur la parcelle cadastrée section BK n°303. Par un arrêté du 10 mai 2022, le maire de la commune a accordé le permis de construire sollicité. M. et M^me D, voisins immédiats, ont exercé un recours gracieux reçu le 11 juillet 2022. Par leur requête, M. et M^me D demandent l’annulation de l’arrêté du 10 mai 2022 et de la décision implicite de rejet du recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Lorsque le requérant, sans avoir contesté le permis initial, forme un recours contre un permis de construire modificatif, son intérêt pour agir doit être apprécié au regard de la portée des modifications apportées par le permis modificatif au projet de construction initialement autorisé. Il appartient dans tous les cas au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. M. et M^me D sont propriétaires de la parcelle cadastrée section BK n°302 mitoyenne de la parcelle assiette du projet et ont ainsi la qualité de voisins immédiats. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la construction à ériger présentera un niveau en R+1, après destruction d’une maison existante de plein pied, dont l’implantation ne sera pas identique à celle détruite. Ainsi, le projet en litige est de nature à aggraver les troubles aux conditions d’occupation et de jouissance de leur bien quant à la perte de soleil et de vue invoquée par les requérants. Par suite, la fin de non-recevoir quant à l’absence d’intérêt à agir doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

5. En premier lieu, par un arrêté n°1347/2020 du 20 juillet 2020, affiché en mairie le 28 juillet 2020 et transmis en préfecture le même jour, le maire de la commune a donné délégation à M. E A, signataire de l’arrêté en litige et délégué à l’urbanisme, à l’effet de signer les actes en matière d’urbanisme, dont la délivrance des permis de construire. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence manque en fait et doit être écarté.

6. En deuxième lieu, la circonstance que le dossier de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité la décision de non-opposition qui a été accordée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

7. Si les requérants soutiennent que certaines côtes des plans seraient erronées, il ressort toutefois des pièces du dossier que les mesures incriminées sont toutefois exactes par l’application de l’échelle des plans correspondants, contrairement à ce qui est allégué. Ensuite, le plan de masse du projet indique les différentes hauteurs du terrain naturel, qui contrairement à ce que soutiennent le requérant, ne correspondent pas à une moyenne, dès lors que ce plan fait apparaître des hauteurs différentes du terrain naturel à divers endroits, variant de 0,86 NGF à 0,97 NGF. Par ailleurs, chacun des plans de coupe et de façades mentionnent la hauteur de la construction à toit plat. Par suite, le moyen tiré de ce que le projet présenterait des incohérences et imprécisions ne permettant pas de vérifier le respect des articles UD7, UD9 et UD10 doit être écarté.

8. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 451-1 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de démolir précise : () c) La date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits ; () ".

9. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire « cerfa » de la demande de permis de construire indique expressément que la date approximative de construction du bâtiment à détruire est le 1er janvier 1975. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées manque en fait et doit être écarté.

10. En quatrième lieu, aux termes de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme : « () 1. Voiries existantes : Dans le cas de constructions nouvelles desservies par une voie existante, celles--ci doivent être de dimensions, tracés, profils et caractéristiques adaptés aux besoins des opérations qu’elles desservent et permettant le passage ou la manœuvre des véhicules des services publics d’incendie et de secours. () ». Et aux termes du plan de prévention des risques inondations (PPRI) applicable au projet en litige, en ce qui concerne la zone rouge de déferlement RD « Sont interdits : Tous les travaux et projets nouveaux, ainsi que tout aménagement entrainant une augmentation de la vulnérabilité (extension en zone RD du bâti existant, création d’ouverture sous la côte de PHE, etc) ».

11. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige prévoit la destruction d’une maison individuelle et la construction d’une nouvelle maison individuelle, il ressort des pièces du dossier que la voie existante qui dessert la parcelle assiette du projet BK303, qui n’est pas modifiée par le projet, présente une largeur de 4 mètres, dont la largeur est suffisante pour la desserte d’une maison individuelle et pour les besoins des véhicules d’incendie et de secours. Ensuite, il est constant que la nouvelle construction en R+1 diminue le risque de vulnérabilité par rapport à l’existant qui était une maison de plein pied. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article UD3 du règlement du plan local d’urbanisme et de la méconnaissance du PPRI doit être écarté.

12. En cinquième lieu, et d’une part, en vertu de l’article UD10 du règlement du plan local d’urbanisme, la hauteur maximale est limitée à 7 mètres à l’égout de toit et le nombre de niveaux autorisés ne peut excéder deux (R+1).

13. Il ressort des pièces du dossier que le projet à toit plat présente une hauteur de 7,70 mètres NGF à l’égout et que le point le plus bas de la construction se situe à 0,86 mètre NGF si bien que l’ensemble de la construction présente une hauteur, à l’égout du toit, de moins de sept mètres. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UD10 du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

14. En sixième lieu, aux termes de l’article UD12 du règlement du plan local d’urbanisme : " Pour les constructions destinées à l’habitat, il est demandé : • Au minimum 1,5 place de stationnement par logement. () Il est demandé que soit réalisé un local dédié au stationnement des vélos pour les constructions nouvelles destinées à l’habitat et aux bureaux à raison d'1 m² par logement ou par tranche de 25m² de surface de plancher de bureau. Ce local doit être fermé et directement accessible depuis l’extérieur ".

15. Il résulte de ces dispositions, qui s’appliquent tant aux constructions destinées à l’habitat individuel que collectif en l’absence de précision dans le règlement du plan local d’urbanisme, qu’un local à vélo d’un m2 est nécessaire pour la construction d’une maison d’habitation, lequel doit être fermé et directement accessible depuis l’extérieur. Or, il ressort des pièces du dossier que le dossier de permis de construire ne contient aucune mention de ce local d’un m2 dédié et fermé, qu’il s’agisse des plans de la construction ou de la notice descriptive. Par suite, M. et M^me D sont fondés à soutenir que le projet méconnaît l’article UD12 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne le local vélo.

16. En dernier lieu, aux termes de l’article UD13 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations au moins équivalentes. »

17. Il ressort des pièces du dossier que les photographies du terrain dans son état existant montrent de nombreux arbres ceinturant la construction à démolir alors que la nouvelle construction ne prendra pas place dans la même emprise que cette dernière, si bien que certains arbres seront nécessairement abattus, impliquant des plantations équivalentes en remplacement. Or, les plans de masse de l’existant ne représentent pas ces plantations et la notice descriptive est taisante sur cet aspect quant à leur devenir, celle-ci indiquant seulement en ce qui concerne la végétation : « terrain constitué de sable et de terre. Topographie du terrain : terrain plat (moyenne NGF 0.97) ». Par suite, M. et M^me D sont fondés à soutenir que le projet méconnaît l’article UD13 du règlement du plan local d’urbanisme.

Sur l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

18. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non- opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

19. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

20. La régularisation des vices affectant la légalité du permis de construire en litige relevés aux points 14 à 19 du présent jugement, tiré de la méconnaissance des articles UD12 et UD 13 du règlement du plan local d’urbanisme en ce qui concerne le local vélo et la végétation à conserver ou à remplacer, n’implique pas d’apporter au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il peut donc faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme. Par suite, il y a lieu de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête dirigées contre l’arrêté du 10 mai 2022 et d’impartir à la SCI Soleil un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de justifier de la régularisation de ces vices.

D E C I D E  :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la requête de M. et M^me D jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois, à compter de la notification du présent jugement, imparti à la SCI Soleil pour justifier auprès du tribunal de la régularisation des vices retenus aux points 14 à 19 du présent jugement quant à la méconnaissance des articles UD 12 et UD13 du règlement du PLU de Frontignan.

Article 2 : Tous droits et moyens sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. et M^me D, à la commune de Frontignan et à la SCI Soleil.

Délibéré après l’audience du 9 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025.

Le rapporteur,

N. C

La présidente,

F. CorneloupLa greffière,

M. F

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier le 23 janvier 2025,

La greffière,

M. F