TRIBUNAL ADMINISTRATIF

DE MONTREUIL

N° 1401601

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M. Y X

M^me C A-B

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M. L’hôte

Rapporteur

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M. Verrièle

Rapporteur public

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Audience du 22 janvier 2015

Lecture du 5 février 2015

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68-03-04-01

C

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal administratif de Montreuil,

(2^e chambre),

Vu la requête, enregistrée le 26 février 2014, présentée pour M. Y X et M^me C A-B, élisant domicile XXX à Clichy-sous-Bois (93390), par M^e Vercken ; M X et M^me A-B demandent au Tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté en date du 22 octobre 2013, par lequel le maire de

Clichy-sous-Bois leur a refusé la délivrance d’un permis de construire modificatif sur un terrain situé XXX, ensemble la décision implicite de refus née du silence gardé par le maire sur leur demande de retrait de cet arrêté, réceptionnée en mairie le 13 novembre 2013 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Clichy-sous-Bois le versement d’une somme de 195 957 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis en raison de l’erreur de la commune concernant le délai de validité du permis de construire initial ainsi que la remise en cause de son caractère définitif ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Clichy-sous-Bois une somme de

4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

Ils soutiennent que la commune ne peut pas fonder son refus de délivrer le permis de modificatif sur la circonstance que la demande déposée le 17 septembre 2013 était tardive, parce que le permis de construire initial était périmé ; qu’en effet, si le permis de construire initial en date du 23 juin 2011 mentionne à tort qu’il sera, en l’absence de travaux, périmé dans un délai de trois ans alors que le délai prévu par l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme est de deux ans, il n’en demeure pas moins que ce permis est devenu définitif et que le délai de trois ans est opposable à la commune de Clichy-sous-Bois ; que la décision de refus de permis modificatif constitue en réalité une décision de retrait du permis de construire devenu définitif ; que la commune de Clichy-sous-Bois n’apporte pas la preuve que le permis de construire initial leur a été notifié, de telle sorte qu’il était toujours valide à la date du refus du permis modificatif ; que dès lors que l’article R.424-17 du code de l’urbanisme lui imposait d’indiquer une durée de validité du permis de deux années, l’erreur de la commune quant à ce délai de validité constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; que les requérants ont subi un préjudice financier lié à la perte de 63,95 m² de surface constructible consécutive à la modification du coefficient d’occupation des sols intervenue postérieurement à l’arrêté autorisant le permis initial, soit une valeur vénale de 179 060 euros, calculée par application d’un prix de vente de

2 800 euros au m² appliqué à la surface de 63,95 m² ; qu’ils ont également subi un préjudice financier lié aux frais de maîtrise d’œuvre engagés pour un montant de 1 035 euros ; qu’enfin ils ont subi un préjudice financier lié aux impôts et taxes calculés sur les mètres carrés à construire, d’un montant de 15 862 euros ;

Vu les décisions attaquées et la demande indemnitaire préalable ;

Vu, enregistré le 4 août 2014, le mémoire en défense présenté pour la commune de Clichy-sous-Bois, par M^e Corneloup, qui conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La commune de Clichy-sous-Bois fait valoir que la requête est irrecevable parce qu’imprécise et contradictoire ; que le maire ne pouvait que refuser de délivrer le permis de construire modificatif en raison de la caducité du permis initial depuis le 3 juillet 2013 ; que l’autorité administrative n’a pas la faculté d’allonger ou d’abréger la durée de péremption du permis prévue par la loi ; que la mention sur le permis initial d’un délai de péremption de trois mois constitue une simple erreur de plume qui n’a pas d’incidence sur la légalité du permis ; que dès lors que les pétitionnaires ont eu recours à un architecte, ce dernier ne pouvait raisonnablement avoir été trompé par cette erreur ; qu’un permis de construire modificatif ne peut pas être délivré si le permis de construire initial est périmé ; qu’une erreur matérielle évidente ou une erreur de plume de l’administration ne peut pas être créatrice de droits ; que les requérants sont de mauvaise foi en soutenant ne pas s’être vus notifier le permis de construire initial ; qu’en effet plusieurs pièces du dossier attestent de leur connaissance acquise de ce permis ; qu’il produisent le permis à l’appui de leur requête ; qu’ils ont indiqué dans le dossier de demande de permis modificatif que le permis initial a été délivré le 23 juin 2011 ; que, de plus, elle produit le courrier par lequel le permis initial a été notifié et l’accusé de réception postal ; que les requérants n’identifient pas clairement le fondement de la responsabilité pour faute de la commune ; que si le refus de permis modificatif devait être regardé comme illégal, alors le préjudice serait inexistant puisqu’ils pourraient déposer un nouveau permis modificatif ; que si ce refus de permis de construire n’est pas illégal, alors le fait générateur du dommage invoqué par les requérants est à rechercher dans le permis de construire initial et l’erreur qu’il contient ; qu’il s’ensuit que le lien de causalité est inexistant ; que les requérants n’apportent pas la démonstration du caractère certain des préjudices financiers qu’ils allèguent ; qu’en ce qui concerne la préjudice lié à la perte de la possibilité de réaliser leur projet de construction, les requérants se prévalent d’un prix au m² construit et non constructible, ce qui est hypothétique puisqu’aucune construction n’a été engagée ; que la différence de surface constructible retenue par les requérants résulte de la différence entre les 284 m² de surface hors œuvre nette retenue dans le permis initial et les 220 m² de surface de plancher ; que la surface de plancher retenue aujourd’hui offre davantage de droit à construire, de telle sorte que la valeur de 63,95 m² de perte de surface constructible doit être minimisée ; qu’en outre les pétitionnaires, qui ont indiqué dans leur permis initial que leur projet concernait la réalisation d’une résidence R + 2 pour un particulier et ses enfants, ne sont pas des professionnels de l’immobilier ; qu’en ce qui concerne les honoraires d’architecte, ils n’ont pas été dépensés en pure perte puisque le terrain est constructible et qu’un nouveau permis peut être déposé ; qu’en outre il n’est pas possible d’établir avec certitude que les factures ont été émises dans le cadre de l’opération litigieuse puisqu’elle ne comportent aucune mention des références du permis ; qu’en ce qui concerne le préjudice financier lié au paiement des impôts et taxes, les requérants ont la possibilité, comme le prévoit l’article L. 331-30 du code de l’urbanisme de demander leur décharge, ce qu’ils ne justifient pas avoir fait ; que la somme globale à payer s’élève à 11 042 euros et non

15 862 euros, les intérêts de retard n’ayant pas à être pris en compte ; que ces sommes ne sont pas perdues puisque les requérants peuvent déposer un nouveau permis ; que le seul préjudice qu’ils pourraient invoquer c’est d’avoir versé des taxes sur 64 m² de surface hors œuvre nette alors qu’ils n’en étaient pas redevables dès lors que la surface de plancher maximale est désormais fixée à 220 m² ; que, toutefois, l’alinéa second de l’article L. 331-30 du code de l’urbanisme prévoit que le pétitionnaire peut obtenir la décharge de la taxe s’il établit qu’il est redevable d’un montant inférieur au montant initial ;

Vu, enregistré le 26 septembre 2014, le mémoire en réplique présenté pour

M. X et M^me A-B qui concluent aux mêmes fins par les mêmes

moyens ;

Ils ajoutent qu’ils ont présenté à l’administration une demande indemnitaire en date du 24 février 2014 et réceptionnée en mairie le 26 février 2014 ; qu’en l’absence de réponse de la commue dans le délai de deux mois, une décision implicite de rejet est née ; que la commune reconnait avoir commis une faute engageant sa responsabilité en indiquant un délai de validité de trois années au lieu de deux sur le permis initial ; que leur requête est précise et clairement formulée, de telle sorte qu’elle est recevable ; que si l’erreur commise présente un caractère substantiel, alors le permis initial aurait dû être retiré dans le délai de trois mois en application des dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme, ce que la commune n’a pas fait ; que si cette erreur n’est pas substantielle alors le permis initial n’est pas entaché d’illégalité et ne peut pas être retiré ; que, quelle que soit l’hypothèse, la commune ne peut pas les empêcher de poursuivre leur projet sans remettre en cause illégalement leurs droits acquis ; que l’erreur commise par la commune n’est pas une simple erreur matérielle ou une erreur de plume mais constitue une faute grave qui engage nécessairement la responsabilité de la commune ; qu’ils versent aux débats la décision du 20 mai 2014 de rejet de la déclaration d’ouverture de chantier du 8 mai 2014 qui permet d’établir qu’ils sont empêchés par la commune de jouir de leur droit à construire sur la parcelle et subissent donc un préjudice certain ; que mêmes s’ils ne sont pas des professionnels de l’immobilier ils avaient la possibilité de réaliser une plus-value en revendant leur maison agrandie ; qu’ils n’ont pas réclamé le remboursement des taxes et impôts acquittés parce qu’ils veulent donner suite au permis accordé par la commune puis illégalement retiré ;

Vu, en date du 20 octobre 2014, l’avis envoyé aux parties, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, les informant que l’affaire était susceptible d’être inscrite au rôle d’une audience du 1^er trimestre 2015 et que la clôture d’instruction était susceptible d’intervenir à compter du 20 novembre 2014 ;

Vu, enregistré le 31 octobre 2014, le nouveau mémoire, présenté pour la commune de Clichy-sous-Bois qui conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens ;

La commune de Clichy-sous-Bois ajoute qu’elle n’a jamais remis en cause la demande d’indemnisation préalable reçue le 26 février 2014 ; que les requérants confondent les notions d’abrogation et de retrait ; que les articles L. 424-5 et A. 424-8 du code de l’urbanisme invoqués par les requérants sont inopérants dès lors qu’ils ne concernent que le seul retrait des permis de construire ; que si le tribunal considérait que la mention erronée d’une durée de validité de trois années portée sur le permis initial était créatrice de droits et que ce permis de construire initial a donc été abrogé par le permis modificatif, il ne s’agirait que d’une abrogation partielle limitée à la durée de validité du permis initial ;

Vu, en date du 24 novembre 2014, l’ordonnance portant clôture immédiate de l’instruction ;

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ;

Vu le code de l’urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l’audience ;

Après avoir entendu au cours de l’audience publique du 22 janvier 2015 :

— le rapport de M. L’hôte, rapporteur ;

— les conclusions de M. Verrièle, rapporteur public ;

— les observations de M^e Bleines-Ferrari, substituant M^e Vercken, pour

M X et M^me A-B ainsi que celles de M^e Bergeret, substituant

M^e Corneloup, pour la commune de Clichy-sous-Bois ;

1. Considérant que par un arrêté en date du 22 octobre 2013, le maire de

Clichy-sous-Bois a refusé à M X et M^me A-B la délivrance d’un permis de construire modificatif sur un terrain situé XXX motif pris de ce que le permis initial était périmé ; que les requérants demandent l’annulation de cette décision, ensemble la décision implicite de rejet née du silence gardé par le maire sur leur recours gracieux, motif pris de ce que la commune de Clichy-sous-Bois a indiqué une durée de validité erronée sur le permis de construire initial, ainsi que le versement d’une somme de 195 957 euros au titre de l’indemnisation des préjudices subis selon eux en raison de cette erreur ;

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. Considérant qu’aux termes de l’article R. 424-17 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. (…) » ;

3. Considérant que si le permis de construire initial accordé aux requérants mentionne à tort un délai de validité de trois années, cette mention, ne saurait être regardée comme un des éléments de la décision attaquée mais constitue une simple erreur matérielle, insusceptible d’avoir fait naître des droits à leur profit ; qu’il s’ensuit que le permis de construire initial, notifié le 2 juillet 2011, ainsi que l’établit la commune de Clichy-sous-Bois en produisant l’accusé de réception postal signé par l’un des requérants, était périmé à compter du 3 juillet 2013, dès lors que les requérants n’établissent pas, ni du reste ne soutiennent, avoir entrepris des travaux dans le délai de deux ans à compter de sa notification ; que c’est donc à bon droit que le maire a refusé d’accorder le permis modificatif déposé le 17 septembre 2013 et ce même si le permis initial était devenu définitif ;

Sur les conclusions indemnitaires :

4. Considérant que l’erreur matérielle commise par les services de la commune en mentionnant un délai de péremption erroné sur le permis de construire initial est constitutive d’une faute de nature à engager sa responsabilité ;

5. Considérant toutefois que si les requérants soutiennent avoir subi un préjudice en raison d’une perte de surface constructible liée à la modification du coefficient d’occupation des sols décidée par la commune de Clichy-sous-Bois en juillet 2012, ils ne l’établissent pas dès lors que la loi du 24 mars 2014 susvisée, qui s’appliquerait en cas de nouvelle demande de permis de construire, a rendu inopposable aux autorisations de construire les coefficients d’occupation des sols des plan locaux d’urbanisme ; qu’en tout état de cause, aucun lien direct ne pourrait être établi avec la faute commise dès lors que toute demande de permis de construire modificatif déposée postérieurement au changement de coefficient d’occupation des sols, soit en juillet 2012, aurait été rejetée en cas de non-conformité ;

6. Considérant en outre que si les requérants soutiennent avoir subi un préjudice en raison des frais de maîtrise d’œuvre facturés par leur architecte, ils ne l’établissent pas dès lors que la possibilité de déposer une nouvelle demande de permis de construire leur est offerte et que ces frais n’ont donc pas été engagés en pure perte ;

7. Considérant enfin que si les requérants soutiennent avoir subi un préjudice du fait de la taxe locale d’urbanisme qui leur a été appliquée pour la surface du permis initial, ils ne l’établissent pas dès lors qu’il ressort des dispositions de l’article L. 331-30 du code de l’urbanisme selon lesquelles le redevable de la taxe peut en obtenir la décharge, la réduction ou la restitution totale ou partielle s’il justifie qu’il n’a pas donné suite à l’autorisation de construire ou d’aménager, qu’ils avaient la possibilité d’en demander le remboursement ;

8. Considérant qu’il résulte de ce qui précède que la demande indemnitaire de

M. X et M^me A-B doit être rejetée ;

9. Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède et sans qu’il soit besoin de

statuer sur la fin de non recevoir opposée en défense, que la requête de M. X et

M^me A-B doit être rejetée ;

Sur les conclusions tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

10. Considérant que les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Clichy-sous-Bois, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. X et

M^me A-B réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu’il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M X et M^me A-B le versement à la commune de Clichy-sous-Bois de la somme qu’elle réclame au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;

D E C I D E :

Article 1^er : La requête de M. X et M^me A-B est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Clichy-sous-Bois, présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. Y X et

M^me C A-B ainsi qu’au maire de Clichy-sous-Bois.

Délibéré après l’audience du 22 janvier 2015, à laquelle siégeaient :

— M. Boulanger, président,

— M. L’hôte, premier conseiller,

— M^me Luyckx Gürsoy, conseiller,

Lu en audience publique le 5 février 2015.

Le rapporteur, Le président,

Signé Signé

F. L’hôte Ch. Boulanger

Le greffier,

Signé

K. Dunghi

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-A-Denis en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.