Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 1er avril 2022 et les 14 juin et 5 septembre 2023, M. B A et la société par actions simplifiée (SAS) Cent Onze, représentés par M^e Mialot et M^e Poulard, demandent au tribunal :

1°) d’annuler la décision du 28 janvier 2022 par laquelle le maire de la commune de Romainville a décidé d’exercer le droit de préemption urbain par délégation de l’Etablissement public territorial Est Ensemble pour le bien cadastré section Y n° 75 sis au n° 111 avenue du docteur C à Romainville (93230) ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Romainville la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— la décision du maire est entachée d’incompétence dès lors que la décision de la délégation du conseil municipal est insuffisamment précise, que la décision de délégation prise par l’Etablissement public territorial (EPT) Est Ensemble n’est pas régulière et exécutoire et que le président de l’EPT ne pouvait déléguer l’exercice du droit de préemption au maire ;

— la décision de préemption est tardive ;

— la commune ne justifie d’aucune action ou opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme ;

— la décision ne fait pas apparaître la nature du projet et ne justifie pas de la réalité de ce projet.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 mai, 27 juillet et 29 septembre 2023, la commune de Romainville, représentée par M^e Chaineau, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des collectivités territoriales ;

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Laforêt, rapporteur,

— les conclusions de M. Löns, rapporteur public,

— et les observations de M^e Ehrenfeld, représentant M. A et la SAS Cent Onze, et de M^e Mendes Monteiro, représentant la commune de Romainville.

1. Par une décision du 28 janvier 2022, le maire de la commune de Romainville a notifié à M. A sa volonté d’exercer le droit de préemption urbain sur un bien immobilier situé au n°111 avenue du docteur C à Romainville. M. A, propriétaire de ce bien, et la SAS Cent Onze, acquéreur évincé, demandent l’annulation cette décision.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne l’instauration du droit de préemption et la compétence du signataire de la décision :

2. Aux termes du deuxième alinéa de l’article L. 211-2 du code de l’urbanisme : " () la compétence () d’un établissement public territorial créé en application de l’article L. 5219-2 du code général des collectivités territoriales () en matière de plan local d’urbanisme, emporte [sa] compétence de plein droit en matière de droit de préemption urbain « . L’article L. 213-3 du même code dispose que : » Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l’occasion de l’aliénation d’un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire « . Aux termes de l’article L. 5211-9 du code général des collectivités territoriales : » Le président de l’établissement public de coopération intercommunale peut, par délégation de son organe délibérant, être chargé d’exercer, au nom de l’établissement, les droits de préemption, ainsi que le droit de priorité, dont celui-ci est titulaire ou délégataire en application du code de l’urbanisme. Il peut également déléguer l’exercice de ces droits à l’occasion de l’aliénation d’un bien, dans les conditions que fixe l’organe délibérant de l’établissement () ".

3. D’une part, il ressort des pièces du dossier que par une délibération du 4 juillet 2020 le conseil municipal de Romainville a délégué au maire la faculté d’exercer au nom de la commune, les droits de préemption définis par le code de l’urbanisme, que la commune en soit titulaire ou délégataire. Par une délibération du 16 juillet 2020, le conseil de territoire de l’Etablissement public territorial (EPT) Est-Ensemble a délégué à son président l’exercice des droits de préemption définis par le code de l’urbanisme. D’autre part, par une décision en date du 7 décembre 2021, le président de l’EPT a décidé de déléguer au profit de l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (EPFIF), l’exercice du droit de préemption sur le bien en cause. Par une décision du 26 janvier 2022, le président de l’EPT a abrogé la décision du 7 décembre 2021, et a délégué ce droit de préemption au maire de la commune de Romainville.

4. En premier lieu, il ressort des termes de la délégation du 4 juillet 2020 du conseil municipal en faveur du maire de Romainville que celle-ci est suffisamment précise afin d’exercer les droits de préemption en cas de délégation.

5. En deuxième lieu, pour soutenir que la décision attaquée du 28 janvier 2022, signée du maire, l’aurait été par une autorité incompétente, les requérants révèlent qu’il n’est pas justifié de la notification de la délégation du droit de préempter au propriétaire du bien. Toutefois la décision du 26 janvier 2022 a le caractère d’un acte règlementaire. Il s’ensuit que la circonstance qu’elle n’ait pas fait l’objet d’une notification au propriétaire du bien préempté est sans influence sur la légalité de la décision de préemption dont il n’est pas contesté qu’elle a été réceptionnée en préfecture le 28 janvier 2022, qu’elle a fait l’objet d’un affichage du 28 janvier au 27 mars 2022 inclus et a, par ailleurs, été insérée au recueil des actes administratifs du premier semestre 2022.

6. En troisième lieu, les requérants soutiennent que le président de l’EPT ne pouvait déléguer directement au maire de Romainville la possibilité d’exercer le droit de préemption dès lors qu’il lui appartenait de le faire au profit du conseil municipal. Si en application des dispositions précitées de l’article L. 213-3 du code de l’urbanisme, le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à une « collectivité locale » la décision de délégation du 26 janvier 2022 vise la délibération du conseil municipal de la commune de Romainville du 4 juillet 2020 portant délégation de compétences au maire pour prendre les décisions dans les domaines limitativement énumérés parmi lesquels l’exercice du droit de préemption urbain. Par suite, le président de l’EPT, pouvait légalement déléguer directement au maire de Romainville sa compétence à fin d’exercer son droit de préemption sur le bien en litige. Par suite, le moyen tiré de l’incompétence de l’auteur de la décision manque en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne le délai de préemption :

7. Aux termes de l’article L. 213-2 du code de l’urbanisme : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. () / Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d’un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ».

8. Il ressort des pièces du dossier que le notaire chargé de la transaction a adressé à la commune la déclaration d’intention le 22 octobre 2021. Par courrier en date du 8 décembre 2021, l’EPFIF a sollicité la transmission de documents ainsi qu’une visite de la propriété de M. A. La visite a eu lieu le 3 janvier 2022. L’exercice du droit de préemption par le maire de la commune de Romainville a été effectué par décision du 28 janvier 2022, notifiée le 2 février. Les requérants soutiennent que la demande de visite de l’EPFIF n’a pu suspendre le délai de la préemption au profit du maire. Toutefois, il était loisible au président de l’EPT Est ensemble, titulaire du droit de préemption, de déléguer ce droit à l’EPFIF par la décision du 7 décembre 2021, puis au maire de Romainville le 26 janvier 2022, postérieurement à la visite suspensive du délai de préemption, dès lors que ce délai n’était pas expiré à la date de cette délégation. Par suite, le moyen tiré de l’absence de suspension du délai de préemption au profit du maire de la commune doit être écarté.

En ce qui concerne le projet poursuivi :

9. Aux termes de l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l’intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l’article L. 300-1 (). Toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé () ». Aux termes du premier alinéa de l’article L. 300-1 du même code : « Les actions ou opérations d’aménagement ont pour objets de mettre en œuvre un projet urbain, une politique locale de l’habitat, d’organiser la mutation, le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs ou des locaux de recherche ou d’enseignement supérieur, de lutter contre l’insalubrité et l’habitat indigne ou dangereux, de permettre le renouvellement urbain, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels, notamment en recherchant l’optimisation de l’utilisation des espaces urbanisés et à urbaniser ». Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en œuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant. Par ailleurs, si la lutte contre l’habitat insalubre entre dans les objets de l’article L. 300-1 et peut en conséquence justifier l’exercice du droit de préemption urbain, la démolition d’un bâtiment ou sa réhabilitation ne sauraient constituer, à elles seules, dès lors qu’elles ne s’inscrivent pas dans un projet plus global relevant de l’article L. 300-1, l’une des actions ou opérations d’aménagement mentionnées par les dispositions précitées.

10. En premier lieu, la décision attaquée du 28 janvier 2022 se réfère à tort au programme local de l’Habitat de l’EPT Est ensemble portant sur la période 2016-2021, approuvé par le conseil de territoire le 13 décembre 2016, qui ne saurait être prorogé par l’article 51 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique qui concerne les programmes locaux de l’habitat approuvés au 31 décembre 2015 et alors même que la métropole du Grand Paris a été créée le 1er janvier 2016.

11. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que la décision en litige a été prise dans le but de réaliser une opération d’aménagement de logements sociaux, sur un bien comprenant 16 logements, diversifiant l’offre de logements en centre-ville et résorbant la situation d’insalubrité du bien constatée par un arrêté du préfet de la Seine-Saint-Denis en date du 22 novembre 2017. La nature du projet apparait, par suite, dans la décision de préemption.

12. Un tel projet a par nature pour objet la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat et répond à ce titre aux objets définis à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme. Il présente le caractère d’une action ou d’une opération d’aménagement lorsqu’il concourt à la mise en œuvre d’un programme local de l’habitat ou d’un programme d’orientations et d’actions d’un plan local d’urbanisme intercommunal tenant lieu de programme local de l’habitat, ou bien, comme en l’espèce, par lui-même, eu égard à son ampleur et à sa consistance. Eu égard à l’état de l’immeuble, sa réhabilitation se rattache également à un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

13. En deuxième lieu, il ressort des pièces du dossier que dès le mois de mai 2015, l’immeuble avait fait l’objet d’un mandat d’étude de la Société de requalification des quartiers anciens en vue d’une opération de construction neuve de 11 logements sociaux. Par ailleurs, le contrat de développement territorial de la Fabrique du Grand Paris signé en février 2014 par l’EPT Est Ensemble, les neuf communes qui le constituent, et l’Etat, et conclu pour une durée de 15 ans, prévoit pour objectif de " poursuivre l’effort de relance de la production de logements, et porter à 2 800 le volume de construction annuel ; parvenir à cette moyenne sur l’ensemble de la période du " contrat de développement territorial. Cet objectif ayant été repris par programme local de l’habitat d’Est Ensemble, même si ce dernier ne s’applique que sur la période 2016-2021, et dès lors que l’immeuble est visé par un arrêté d’insalubrité, comme il a été dit précédemment, la réalité de ce projet était établie à la date de cette décision.

14. S’il ressort enfin des pièces du dossier que la part de logements locatifs sociaux représente d’ores et déjà plus de 40 % des résidences principales à Romainville, les requérants ne sauraient utilement soutenir que la mise en œuvre du droit de préemption ne répondrait pas à un intérêt général suffisant du seul fait que la commune concernée a atteint les objectifs fixés par les dispositions de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation en termes de logements locatifs sociaux, lesquels constituent des seuils à atteindre et non des plafonds.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à demander l’annulation de la décision attaquée.

Sur les frais liés à l’instance :

16. Aux termes de l’article L. 761-1 du code de justice administrative : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation ».

17. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Romainville, qui n’est pas partie perdante dans la présente instance, la somme demandée par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

18. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. A et de la SAS Cent Onze le versement solidaire à la commune de Romainville de la somme de 2 000 euros l’article L. 761-1 précité du code de justice administrative.

D E C I D E:

Article 1er : La requête de M. A et de la SAS Cent Onze est rejetée.

Article 2 : M. A et la SAS Cent Onze verseront solidairement une somme de 2 000 (deux mille) euros à la commune de Romainville en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3: Le présent jugement sera notifié à M. B A, à la SAS Cent Onze et à la commune de Romainville.

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2023, à laquelle siégeaient :

— M. Myara, président,

— M. Laforêt, premier conseiller,

— M^me Hardy, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2023.

Le rapporteur,

E. Laforêt

Le président,

A.Myara

La greffière,

I. Dad

La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.