Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 27 juillet 2022 et des mémoires complémentaires enregistrés les 14 avril 2023 et 27 septembre 2023, la société civile immobilière (SCI) ELJAD, représentée par M^e Blanchard Koos, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté de la préfète des Vosges du 5 mai 2022 portant déclaration d’utilité publique et cessibilité de l’immeuble sis 5 faubourg d’Ambrail à Epinal ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune d’Epinal et de l’Etat la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté contesté a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors qu’elle n’a pas reçu notification individuelle de l’avis de dépôt du dossier d’enquête parcellaire conformément aux articles R. 131-3 et R. 131-6 du code de l’expropriation publique ;

— il a été pris dans un but étranger à l’intérêt général ;

— il est illégal en raison de l’illégalité de l’arrêté d’insalubrité sur lequel il se fonde, qui est entaché d’une erreur d’appréciation en ce qu’il déclare l’immeuble irrémédiablement insalubre.

Par des mémoires en défense enregistrés les 20 janvier 2023 et 1er septembre 2023, la préfète des Vosges conclut au rejet de la requête.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI ELJAD ne sont pas fondés.

Par des mémoires en défense enregistrés les 13 mars 2023 et 8 septembre 2023, la commune d’Epinal conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 750 euros soit mise à la charge de la SCI ELJAD sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI ELJAD ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de la construction et de l’habitation ;

— le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

— le code de la santé publique ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Jouguet, rapporteure,

— les conclusions de M. Gottlieb, rapporteur public,

— et les observations de M^e Blanchard Koos, représentant la SCI ELJAD.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 5 mai 2022, la préfète des Vosges a, dans le cadre d’une opération de résorption de l’habitat indigne, déclaré d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation, prononcé la cessibilité et autorisé la prise de possession par la commune d’Epinal de l’immeuble sis 5 faubourg d’Ambrail à Epinal (Vosges). La société civile immobilière (SCI) ELJAD, propriétaire de cet immeuble, demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. D’une part, aux termes de l’article L. 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa version en vigueur au jour de l’arrêté du 19 octobre 2020 déclarant insalubre à titre irrémédiable l’immeuble en litige : " Peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l’Etat, d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionné à l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation : / 1° Des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique ; / () « . Aux termes de l’article L. 511-2 du même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » Par dérogation aux règles générales du présent code, l’autorité compétente de l’Etat déclare d’utilité publique l’expropriation des immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains, après avoir constaté, sauf dans les cas prévus au 2° de l’article L. 511-1, qu’ils ont été déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l’article L. 1331-25 ou de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique, ou qu’ils ont fait l’objet d’un arrêté de péril assorti d’une ordonnance de démolition ou d’une interdiction définitive d’habiter pris en application de l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation. / Elle désigne la collectivité publique ou l’organisme au profit de qui l’expropriation est poursuivie. L’expropriant ainsi désigné est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. / Par la même décision, elle déclare cessibles les immeubles bâtis, parties d’immeubles bâtis, installations et terrains concernés par l’expropriation, et fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu’aux titulaires de baux commerciaux. Cette indemnité ne peut être inférieure à l’évaluation de l’autorité administrative compétente pour l’effectuer. / Elle détermine également la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles bâtis, parties d’immeubles bâtis, installations et terrains expropriés après paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d’au moins un mois à la publication de l’acte déclarant l’utilité publique. Toutefois, ce délai est porté à deux mois dans les cas prévus au 3° de l’article L. 511-1. / Enfin, elle fixe le montant de l’indemnité provisionnelle de déménagement pour le cas où celui-ci ne serait pas assuré par les soins de l’administration et, le cas échéant, le montant de l’indemnité de privation de jouissance « . Aux termes de l’article L. 1331-26 du code la santé publique, dans sa version en vigueur au jour de l’arrêté du 19 octobre 2020 susmentionné : » Lorsqu’un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d’immeubles, un îlot ou un groupe d’îlots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le représentant de l’Etat dans le département, saisi d’un rapport motivé du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1, du directeur du service communal d’hygiène et de santé concluant à l’insalubrité de l’immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois : / 1° Sur la réalité et les causes de l’insalubrité ; / 2° Sur les mesures propres à y remédier. / L’insalubrité d’un bâtiment doit être qualifiée d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction () « . Aux termes de l’article L. 1321-28 du même code, dans sa rédaction en vigueur à la même date : » I. – Lorsque la commission ou le haut conseil conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, le représentant de l’Etat dans le département déclare par arrêté l’immeuble insalubre à titre irrémédiable, prononce l’interdiction définitive d’habiter et, le cas échéant, d’utiliser les lieux et précise, sur avis de la commission, la date d’effet de cette interdiction, qui ne peut être fixée au-delà d’un an. Il peut également ordonner la démolition de l’immeuble. / Le représentant de l’Etat dans le département prescrit toutes mesures nécessaires pour empêcher l’accès et l’usage de l’immeuble au fur et à mesure de son évacuation. Les mêmes mesures peuvent être décidées à tout moment par le maire au nom de l’Etat. Ces mesures peuvent faire l’objet d’une exécution d’office () ".

3. D’autre part, aux termes de l’article L. 511-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa version en vigueur au jour de l’arrêté du 5 mai 2022 portant déclaration d’utilité publique de l’acquisition par voie d’expropriation de l’immeuble en litige : " Peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, au profit de l’Etat, d’une société de construction dans laquelle l’Etat détient la majorité du capital, d’une collectivité territoriale, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionné à l’article L. 300-4 du code de l’urbanisme, l’expropriation : / 1° Des immeubles ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter ; / () « . Aux termes de l’article L. 511-2 du même code : » Par dérogation aux règles générales du présent code, l’autorité compétente de l’Etat déclare d’utilité publique l’expropriation des immeubles, parties d’immeubles, installations et terrains, après avoir constaté qu’ils ont fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation et ayant prescrit la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter. / Elle désigne la collectivité publique ou l’organisme au profit de qui l’expropriation est poursuivie. L’expropriant ainsi désigné est tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires. / Par la même décision, elle déclare cessibles les immeubles bâtis, parties d’immeubles bâtis, installations et terrains concernés par l’expropriation, et fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires ainsi qu’aux titulaires de baux commerciaux. Cette indemnité ne peut être inférieure à l’évaluation de l’autorité administrative compétente pour l’effectuer. / Elle détermine également la date à laquelle il pourra être pris possession des immeubles bâtis, parties d’immeubles bâtis, installations et terrains expropriés après paiement ou, en cas d’obstacle au paiement, après consignation de l’indemnité provisionnelle. Cette date doit être postérieure d’au moins un mois à la publication de l’acte déclarant l’utilité publique. Toutefois, ce délai est porté à deux mois dans les cas prévus au 2° de l’article L. 511-1 « . Aux termes de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur au jour de l’arrêté du 5 mai 2022 contesté : » L’autorité compétente prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances : / () 4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. / () L’arrêté ne peut prescrire la démolition ou l’interdiction définitive d’habiter que s’il n’existe aucun moyen technique de remédier à l’insalubrité ou à l’insécurité ou lorsque les travaux nécessaires à cette résorption seraient plus coûteux que la reconstruction. / Enfin, elle fixe le montant de l’indemnité provisionnelle de déménagement pour le cas où celui-ci ne serait pas assuré par les soins de l’administration et, le cas échéant, le montant de l’indemnité de privation de jouissance ".

4. En premier lieu, l’ensemble formé par un arrêté déclarant un immeuble insalubre à titre irrémédiable et l’arrêté préfectoral déclarant d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation d’un immeuble et prononçant sa cessibilité, constitue une opération complexe. Saisi d’un recours pour excès de pouvoir contre l’acte déclaratif d’utilité publique de l’acquisition de l’immeuble, il incombe au juge, saisi le cas échéant d’une exception d’illégalité dirigée contre l’arrêté d’insalubrité, non de se placer à la date de cet arrêté, mais de déterminer si la déclaration d’utilité publique était légalement justifiée par la situation de fait existant à la date à laquelle elle a été prise s’agissant, en particulier, des coûts comparés des travaux de réhabilitation et d’une reconstruction. Le coût de reconstruction de l’immeuble doit être apprécié en y incorporant le coût de démolition de l’immeuble concerné.

5. La société requérante soutient que l’arrêté du 19 octobre 2020 par lequel la préfète des Vosges a déclaré insalubre à titre irrémédiable l’immeuble sis 5 faubourg d’Ambrail à Epinal, est entaché d’une erreur d’appréciation quant au caractère irrémédiable de l’insalubrité constatée. Elle fait valoir que celle-ci était remédiable dès lors que l’arrêté prévoit en son article 5 sa main levée en cas de réalisation de travaux permettant sa résorption et que le coût de ces travaux est inférieur au coût de la reconstruction de l’immeuble. Il ressort toutefois des pièces du dossier, que suite à trois visites effectuées les 7 janvier 2020, 5 mars 2020 et 11 août 2020 de l’immeuble en litige, le conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques a établi un rapport en date du 17 août 2020, mettant en exergue un grand nombre de désordres constituant un danger pour la santé et la sécurité des personnes qui l’occupent et a qualifié l’insalubrité d’irrémédiable, au regard des travaux nécessaires et des coûts associés. Au regard des désordres listés, l’association Collectif pour l’Amélioration du logement (CAMEL) Vosges a établi une estimation chiffrée et détaillée des travaux à réaliser au sein de l’immeuble en litige, selon deux scénarios. Elle estime les travaux à la somme de 425 245 euros pour le premier scénario, prévoyant l’abandon de cinq des huit logements et la rénovation des trois restants, et à 526 995 euros pour le second scénario, prévoyant l’abandon de quatre des huit logements et la rénovation des trois restants avec l’aménagement d’un triplex côté roche de l’immeuble. Ce rapport indique en outre que le coût d’une construction neuve serait de 258 000 euros pour le scénario 1 et de 408 000 euros pour le scénario 2. Il ressort également des pièces du dossier, et plus particulièrement du devis produit par la commune d’Epinal, établi le 24 janvier 2022, que le coût de la démolition de l’immeuble est estimé à 70 800 euros. Enfin, dans leur rapport du 29 août 2023, les services de l’agence régionale de santé (ARS) précisent, au regard du chiffrage établi par l’association CAMEL Vosges, que le lot de travaux n° 5, concernant la rénovation de l’appartement du 3ème étage devrait être retiré, établissant un devis pour le scénario 1 à 349 100 euros et à 450 850 euros pour le scénario 2, auxquels devraient être ajouté le coût de mise en accessibilité des compteurs d’eau et vanne de coupure d’eau non pris en compte. Si la SCI ELJAD fait valoir que l’évaluation des coûts des travaux est inexacte et excessive, et produit une estimation des travaux à mettre en œuvre, réalisée par un architecte en date du 30 avril 2022, de 87 000 euros, celle-ci par son caractère imprécis et incomplet, n’est pas de nature à remettre en cause les évaluations particulièrement détaillées et actualisées produites par la préfecture et la commune d’Epinal. La société requérante indique par ailleurs avoir réalisé les travaux conformément à l’article 5 de l’arrêté du 19 octobre 2020. Elle produit une série de photos ainsi qu’un procès-verbal de réception de travaux de serrurerie et de pose de barre d’appui de fenêtre du 24 mars 2023, ainsi qu’une facture du 24 octobre 2022 pour le changement de quatre cumulus et des travaux de sol dans un appartement du rez-de-chaussée et du deuxième étage, pour la somme de 1 500 euros. Ces éléments, imprécis, partiels et tardifs, ne permettent cependant pas d’attester de la réalisation de travaux permettant la résorption complète de l’insalubrité par la SCI ELJAD. De surcroit, conformément aux dispositions précitées de l’article L. 511-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la SCI ELJAD ne disposait plus de droits sur l’immeuble à compter du 24 octobre 2022, date de consignation de l’indemnité provisionnelle par la commune d’Epinal. Elle ne peut dès lors se prévaloir d’avoir informé le 10 décembre 2022 la préfecture des Vosges de la réalisation de travaux, ce qu’elle n’établit pas au demeurant. Il résulte de ces éléments que le coût des travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité de l’immeuble en litige sont effectivement plus couteux que la reconstruction de celui-ci, y compris en tenant compte du coût de la démolition. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que la préfète des Vosges aurait entaché son arrêté du 19 octobre 2020 d’une erreur d’appréciation en considérant l’insalubrité de l’immeuble comme irrémédiable. Le moyen tiré de l’exception d’illégalité de cet arrêté doit dès lors être écarté.

6. En deuxième lieu, la société requérante soutient que l’arrêté du 5 mai 2022 est entaché de détournement de pouvoir, dès lors qu’il ne répond pas à une finalité d’intérêt général. Elle se prévaut de la réalisation des travaux nécessaires à la résorption de l’insalubrité et conteste la somme versée au titre de l’indemnité provisionnelle, qu’elle juge insuffisante. Il résulte toutefois des éléments énoncés au point 5 du présent jugement, que l’arrêté attaqué du 5 mai 2022 déclarant d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation et la cessibilité de l’immeuble en litige, a été pris en vue de résorber l’habitat insalubre qui existait effectivement à l’endroit visé et qui constitue un objectif d’utilité publique. En outre, en se bornant à produire un avis d’agent immobilier en date du 27 novembre 2022 estimant le prix de vente de l’immeuble litigieux entre 220 000 euros et 230 000 euros, la SCI ELJAD ne remet pas sérieusement en question l’avis de la direction départementale des finances publiques (DDFIP) des Vosges du 14 février 2022 fixant, compte tenu du caractère impropre de l’habitation et conformément aux dispositions précitées de l’article L. 511-12 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, l’indemnité provisionnelle allouée à 23 040 euros. Enfin, comme il a été précisé précédemment, la société requérante n’établit pas avoir réalisé les travaux nécessaires dans l’immeuble, sur lequel elle a perdu tout droit réel à compter du 24 octobre 2022. Dans ces conditions, la SCI ELJAD n’est pas fondée à soutenir que l’arrêté du 5 mai 2022 serait entaché d’un détournement de pouvoir et ce moyen doit dès lors être écarté.

7. En dernier lieu, l’arrêté du 5 mai 2022 par lequel la préfète des Vosges a déclaré d’utilité publique l’acquisition par voie d’expropriation, prononcé la cessibilité et autorisé la prise de possession par la commune d’Epinal de l’immeuble en litige, vise à la résorption de l’habitat insalubre et a été mise en œuvre sur le fondement de la procédure spéciale d’expropriation des immeubles insalubres ou menaçant ruine prévue aux articles L. 511-1 à L. 511-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, laquelle est dispensée d’enquête parcellaire. Ainsi, les articles R. 131-3 et R. 131-6 du même code, applicables dans le cadre de la procédure d’expropriation de droit commun, ne s’appliquent pas à la procédure spéciale d’expropriation des immeubles insalubres, seule en cause dans le présent litige. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté comme inopérant.

8. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions de la SCI ELJAD tendant à l’annulation de l’arrêté du 5 mai 2022 pris par la préfète des Vosges doivent être rejetées.

Sur les frais de l’instance :

9. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat et de la commune d’Epinal, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties tenues aux dépens ou les parties perdantes, la somme demandée par la SCI ELJAD au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit aux conclusions de la commune d’Epinal présentées sur le même fondement, cette dernière ne justifiant pas avoir supporté de tels frais.

D E C I D E :

Article 1er :La requête de la SCI ELJAD est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune d’Epinal présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à la SCI ELJAD, au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et à la commune d’Epinal.

Copie en sera adressée, pour information, à la préfète des Vosges.

Délibéré après l’audience du 22 avril 2025, à laquelle siégeaient :

M. Coudert, président,

M^me Milin-Rance, première conseillère,

M^me Jouguet, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025.

La rapporteure,

A. JouguetLe président,

B. Coudert

La greffière,

I. Varlet

La République mande et ordonne au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.