Vu la procédure suivante :

I. Par une requête enregistrée le 26 juillet 2024 sous le n°2404181, et un mémoire du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires « Les Arts C », M. et M^me G et D K, M^me O I, M. B H, M. R P, M^me F M, M^me N E et M. Q J, représentés par M^e Blais, demandent au tribunal, dans le dernier état de leurs écritures :

1°) d’annuler l’arrêté du 7 février 2024 par lequel le maire de Nice a délivré à la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin un permis de construire ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation de 22 logements et 2 commerces au rez-de-chaussée, situé 32 rue Caffareli, comprenant la démolition des bâtiments existants, situé sur les parcelles cadastrales, section KX, n°91, 92 et 93, ensemble la décision implicite de rejet du recours gracieux reçu par le maire de Nice le 5 avril 2024 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

—  leur requête est recevable puisqu’ils ont un intérêt à agir et qu’elle n’est pas tardive ;

—  la décision attaquée est entachée d’un vice d’incompétence de son signataire ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme, l’intégralité des pièces complémentaires sollicitées n’ayant pas été transmis dans le délai prévu, de sorte qu’une décision tacite de rejet de la demande de permis est née le 3 novembre 2024 ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article L. 122-3 du code de l’urbanisme puisque le dossier de permis de construire ne contient pas de plan relatif à l’aménagement intérieur des futurs établissements qui recevront du public ;

— le projet en cause devait disposer d’une autorisation d’occupation du domaine public ;

— il méconnaît les prescriptions de l’article UBb 1.1.3 du plan local d’urbanisme de la métropole de Nice Côte d’Azur au regard de la profondeur des affouillements prévus ;

— il méconnaît les prescriptions de l’article UBb 2.1.2 du plan local d’urbanisme au regard de la hauteur des constructions ;

— il méconnaît les prescriptions de l’article UBb 3.1 du plan local d’urbanisme relative aux règles d’accès ;

— il méconnaît les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme puisque la société pétitionnaire n’est pas propriétaire des murs pignons sur lesquels s’appuiera la construction projetée ;

— le dossier de permis de construire comprend de nombreuses incohérences ;

— le projet ne respecte pas les servitudes non altius tollendi et non aedificandi au bénéfice du syndicat de copropriété Les Arts C ;

— la société pétitionnaire n’a pas obtenu d’autorisation du propriétaire de la parcelle cadastrale section KX n°94 pour réaliser le projet litigieux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 novembre 2024, la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin, prise en la personne de son représentant légal et représentée par M^e Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir que la requête est irrecevable puisque les propriétaires ne disposent pas d’un intérêt à agir et, à titre subsidiaire, qu’aucun moyen soulevé par les requérants n’est fondé.

Par un mémoire en défense, enregistré le 9 décembre 2024, la commune de Nice, pris en la personne de son maire en exercice, conclut au rejet de la requête.

La commune fait valoir qu’aucun moyen de la requête n’est fondé.

Par ordonnance du 10 décembre 2024, la clôture d’instruction a été reportée au 2 janvier 2025 à 12 heures.

II. Par une requête, enregistrée le 17 septembre 2024, sous le n°2405197, le syndicat des copropriétaires Les Arts C, M. et M^me G et D K, M^me O I, M. B H, M. R P, M^me F M, M^me N E et M. Q J, représentés par M^e Blais, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 17 juillet 2024 par lequel le maire de Nice a délivré à la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin un permis de construire modificatif à la suite du permis initial délivré le 7 février 2024 ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation de 22 logements et 2 commerces au rez-de-chaussée, situé 32 rue Caffareli, comprenant la démolition des bâtiments existants, situé sur les parcelles cadastrales, section KX, n°91, 92 et 93 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Nice la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Les requérants soutiennent que :

— leur requête est recevable puisqu’ils ont un intérêt à agir et qu’elle respecte le délai de recours ;

— la décision attaquée est entachée d’un vice d’incompétence de son signataire ;

— elle méconnaît les prescriptions de l’article UBb 1.1.3 du plan local d’urbanisme de la métropole de Nice Côte d’Azur au regard de la profondeur des affouillements prévus ;

— elle méconnaît les prescriptions de l’article UBb 3.1 du plan local d’urbanisme relative aux règles d’accès ;

— elle méconnaît les dispositions de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme puisque la société pétitionnaire n’est pas propriétaire des murs pignons sur lesquels s’appuiera la construction projetée ;

— le dossier de permis de construire comprend de nombreuses incohérences, révélant une carence du nombre de place de stationnement ;

— le projet ne respecte pas les servitudes non altius tollendi et non aedificandi au bénéfice du syndicat de copropriété Les Arts C ;

— la société pétitionnaire n’a pas obtenu d’autorisation du propriétaire de la parcelle cadastrale section KY n°94 pour réaliser le projet litigieux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 10 décembre 2024, la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin, prise en la personne de son représentant légal et représentée par M^e Szepetowski, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des requérants la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

La société fait valoir que la requête est irrecevable puisque les propriétaires ne disposent pas d’un intérêt à agir et, à titre subsidiaire, qu’aucun moyen soulevé par les requérants n’est fondé.

Par ordonnance du 21 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au même jour.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

—  le code de l’urbanisme ;

—  le code des relations entre le public et l’administration ;

—  le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 19 mai 2025 :

— le rapport de M. Bulit, rapporteur ;

— les conclusions de M. Holzer, rapporteur public ;

— et les observations de M^e Blais pour les requérants et de M^e Szepetowski pour la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin.

Considérant ce qui suit :

1. Le 28 juillet 2023, la société civile immobilière de construction-vente (ci-après, « SCICV ») « Nice Caffarelli-Valensin » a déposé une demande de permis de construire ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation comportant 22 logements et 2 commerces au rez-de-chaussée, situé 32 rue Caffareli à Nice, comprenant la démolition des bâtiments existants situés sur les parcelles cadastrales section KX, n°91,92 et 93. Par un arrêté du 7 février 2024, le maire de Nice a accordé ledit permis de construire. Puis, par une demande du 30 avril 2024, T a sollicité un permis de construire modificatif ayant pour objet la modification du nombre de logements, en prévoyant la construction de trois logements sociaux supplémentaires et la création d’une place de stationnement supplémentaire. Par une décision du 17 juillet 2024, le maire de Nice a accordé le permis de construire modificatif sollicité. A la suite d’un recours gracieux formé à l’encontre de la décision du 7 février 2024 reçu par la commune de Nice le 5 avril 2024, par le syndicat des copropriétaires (ci-après SDC) « Les Arts C », M. et M^me G et D K, M^me O I, M. B H, M. R P, M^me F M, M^me N E, et M. Q J, une décision implicite de rejet de ce recours est née du silence du maire de Nice. Par une requête n°2404181 enregistrée le 26 juillet 2024, les intéressés demandent l’annulation de la décision du 7 février 2024, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux du 5 avril 2024. Par une requête n°2405197 enregistrée le 17 septembre 2024, ils contestent également la décision du 17 juillet 2024 d’octroi de permis de construire modificatif prise par le maire de Nice.

Sur la jonction :

2. Aux termes de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance ».

3. Il résulte de ces dispositions que les parties à une instance portant sur un recours dirigé contre un permis de construire sont recevables à contester la légalité d’un permis modificatif intervenu au cours de cette instance, lorsqu’il leur a été communiqué, tant que le juge n’a pas statué au fond, sans condition de forme ni de délai. Si cette contestation prend la forme d’un recours pour excès de pouvoir présenté devant la juridiction saisie de la décision initiale, elle doit être regardée comme un mémoire produit dans l’instance en cours. La circonstance qu’elle ait été enregistrée comme une requête distincte est toutefois sans incidence sur la régularité du jugement, dès lors qu’elle est jointe à l’instance en cours pour y statuer par une même décision.

4. En l’espèce, il est constant que le projet litigieux a fait l’objet d’un permis de construire délivré à T le 7 février 2024 et d’un permis de construire modificatif délivré à cette même société le 17 juillet 2024. Dans l’instance n° 2404181, les requérants demandent au tribunal d’annuler la décision du 7 février 2024 et dans l’instance n°2405197, ils demandent au tribunal d’annuler le permis de construire modificatif du 17 juillet 2024. Dans ces conditions, et conformément aux principes énoncés dans le point précédent, il y a lieu de joindre les deux requêtes pour y statuer par un seul jugement.

Sur les conclusions aux fins d’annulation :

En ce qui concerne le moyen tiré du vice d’incompétence de l’auteur des décisions attaquées :

5. Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et, en l’absence ou en cas d’empêchement des adjoints ou dès lors que ceux-ci sont tous titulaires d’une délégation, à des membres du conseil municipal. / () ».

6. En premier lieu, il est constant que les décisions contestées du 7 février 2024 et du 17 juillet 2024 ont été signées par M^me A S, adjointe au maire de Nice et déléguée aux travaux, au foncier et à l’urbanisme. Il ressort des pièces du dossier que par un arrêté du 16 novembre 2022, cette dernière a reçu délégation du maire de Nice à l’effet de signer toutes les décisions intervenant en matière d’urbanisme. Cet arrêté a fait l’objet d’une publication sur le site internet de la commune entre le 30 novembre 2022 et le 30 janvier 2023 ainsi qu’au recueil des actes administratifs de la commune du mois de novembre 2022, le 2 décembre 2022, comme en atteste le maire de la commune. En outre, il est constant que cet arrêté a fait l’objet, le 16 novembre 2022, d’une transmission à la préfecture des Alpes-Maritimes dans le cadre du contrôle de légalité.

7. En second lieu, l’arrêté du 16 novembre 2022 cité au point précédent a donné délégation permanente à M^me S à l’effet de signer toutes les décisions intervenant en matière d’urbanisme. Par suite, cette dernière était habilitée à signer toute décision intervenant en matière d’urbanisme alors même que le maire de Nice ne serait pas absent ou empêché au moment de la signature d’une telle décision.

8. Il résulte de ce qui a été dit précédemment que le moyen susmentionné doit être écarté dans ses deux branches.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme :

9. Aux termes de l’ article R.*423-39 : " L’envoi prévu à l’article R. 423-38 précise : / a) Que les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de sa réception ; / b) Qu’à défaut de production de l’ensemble des pièces manquantes dans ce délai, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet en cas de demande de permis ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration ; / c) Que le délai d’instruction commencera à courir à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie ". Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un dossier de demande de permis de construire est incomplet, l’administration doit inviter le demandeur, dans un délai d’un mois à compter de son dépôt, à compléter sa demande dans un délai de trois mois en lui indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. Si le demandeur produit, dans ce délai de trois mois à compter de la réception du courrier l’invitant à compléter sa demande, l’ensemble des pièces manquantes répondant aux exigences du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, le délai d’instruction commence à courir à la date à laquelle l’administration les reçoit et, si aucune décision n’est notifiée à l’issue du délai d’instruction, un permis de construire est tacitement accordé. A l’inverse, si le demandeur ne fait pas parvenir l’ensemble des pièces manquantes répondant aux exigences du livre IV dans le délai de trois mois, une décision tacite de rejet naît à l’expiration de ce délai. Lorsque l’administration estime, au vu des nouvelles pièces ainsi reçues dans ce délai de trois mois, que le dossier reste incomplet, elle peut inviter à nouveau le pétitionnaire à le compléter, cette demande étant toutefois sans incidence sur le cours du délai et la naissance d’une décision tacite de rejet si le pétitionnaire n’a pas régularisé son dossier au terme de ce délai. Enfin, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle. Par ailleurs, la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

10. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que par une demande du 8 août 2023, le service instructeur de la commune de Nice a demandé à la société pétitionnaire de compléter le dossier de permis de construire en communiquant le document CERFA dument complété et l’attestation de respect de la réglementation thermique prévue par l’alinéa J de l’article R. 431-16 du code de l’urbanisme. La société pétitionnaire a complété le dossier de permis de construire par des pièces envoyées le 15 septembre 2023 puis le 11 octobre 2023. Si d’autres pièces complémentaires ont été déposées le 12 janvier 2024, il ressort des pièces du dossier qu’elles ne correspondaient pas à celles demandées par le service instructeur et ne répondaient ainsi pas aux exigences du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de l’incomplétude et des incohérences des dossiers de permis de construire :

11. La circonstance que le dossier de permis ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité la décision d’autorisation qui a été accordée que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

12. D’une part, en ce qui concerne la complétude du dossier de permis initial, les requérants soutiennent que le dossier de demande du permis initial ne comprenait pas de plan relatif à l’aménagement intérieur des deux espaces prévus pour accueillir du public, en méconnaissance des dispositions combinées des articles L. 425-3 du code de l’urbanisme et L. 122-3 du code de la construction et de l’habitation. Toutefois, lorsque l’aménagement intérieur de locaux constitutifs d’un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique, n’est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation d’urbanisme est tenue de mentionner expressément, dans la décision d’autorisation, l’obligation de demander et d’obtenir une autorisation complémentaire avant l’ouverture au public, sur le fondement de la législation relative aux établissements recevant du public. Dès lors, en l’espèce, aucune irrégularité ne peut être retenue à l’encontre de l’arrêté du 7 février 2024, lequel prévoyait expressément, à son article 4, une prescription tenant à la nécessité pour la société pétitionnaire d’obtenir une autorisation au titre de la législation relative aux établissements recevant du public.

13. D’autre part, en ce qui concerne les incohérences des dossiers des permis litigieux, les requérants ne se prévalent tout d’abord d’aucune disposition textuelle qui imposerait que des plans de niveau soient joints à la demande de permis. Ensuite, il est constant que le formulaire CERFA de la demande de permis initial indiquait que le projet devait comporter 22 logements et 29 places de stationnements et que la demande de permis modificatif du 30 avril 2024 avait notamment pour objet de porter à 25 le nombre de logements et à 30 le nombre de places de stationnement. Il est également constant que le service instructeur avait pleinement connaissance des caractéristiques initiales du projet puis de celles résultant des modifications intervenues à la suite de la délivrance du permis de construire modificatif. Enfin, la circonstance invoquée par les requérants selon laquelle une des places de stationnement ne serait accessible que dans le cas où aucun autre véhicule n’est stationné sur la place voisine est sans incidence sur la régularité des dossiers de demandes des permis litigieux, alors que les requérants n’invoquent au demeurant aucune disposition interdisant une telle configuration, d’ailleurs, les dispositions du règlement du PLUM dont les requérants n’en invoquent au demeurant aucune méconnaissance, n’interdisent toutefois pas une telle configuration.

14. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En ce qui concerne l’absence d’une autorisation d’occupation du domaine public dans le permis initial :

15. Aux termes de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : « Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public ». Il résulte des dispositions précitées que, lorsqu’un projet de construction comprend des éléments en surplomb du domaine public, le dossier de demande de permis de construire doit comporter une pièce exprimant l’accord du gestionnaire du domaine public pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire de ce domaine. En revanche, ces dispositions n’imposent pas que le pétitionnaire justifie, à l’appui de sa demande de permis de construire, d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public.

16. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a déposé une demande de permis modificatif à la date du 30 avril 2024 et qu’à cette occasion le service gestionnaire de la voirie de la métropole Nice Côte d’Azur a pu donner son accord par une décision du 12 juillet 2024. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme :

17. Aux termes de l’article L. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont présentées et instruites dans les conditions et délais fixés par décret en Conseil d’Etat. / () ». Aux termes de l’article R.* 423-1 du même code : " Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; / c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique. ". Aux termes de l’article R.* 431-5 du même code : " La demande de permis de construire précise : / a) L’identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu’il s’agit d’une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu’il s’agit d’une personne physique ; / () / La demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R*423-1 pour déposer une demande de permis. ".; Enfin aux termes de l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. ». Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une déclaration ou d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc soutenir utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, faire grief à l’administration de ne pas en avoir vérifié l’exactitude. Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une telle déclaration ou d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de s’opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.

18. Par ailleurs, il appartient au seul juge judiciaire, le cas échéant, de se prononcer sur le bien-fondé d’une telle contestation, qui ne peut, en tout état de cause, caractériser, par elle-même, une fraude du pétitionnaire. Par suite, la seule circonstance que l’autorité compétente ait eu connaissance d’une contestation émanant de propriétaires co-indivisaires ne peut légalement fonder une décision d’opposition. Enfin une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que le permis de construire en cause pourrait être contesté par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire. En conséquence, sous réserve de la fraude, dès lors que le pétitionnaire fournit l’attestation selon laquelle il remplit les conditions définies à l’art. R.* 423-1 pour déposer une demande de permis, il doit être regardé comme ayant qualité pour présenter cette demande, sans que l’autorité administrative puisse exiger de lui la production d’un document établissant soit qu’il est seul propriétaire du mur mitoyen, soit qu’il a l’accord de l’autre copropriétaire de ce mur.

19. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que le représentant légal de T a signé le formulaire de demande de permis de construire, attestant qu’il avait la qualité pour demander une telle autorisation. Il s’ensuit que les requérants, qui ne démontrent nullement l’existence d’une fraude, ne peuvent utilement soutenir devant le juge administratif que faute d’avoir obtenu l’accord de la copropriété voisine pour l’utilisation des murs pignons qui seraient en indivision, le maire de Nice, qui aurait été informé d’une contestation sur ce point, n’aurait ainsi pas légalement pu considérer que la société pétitionnaire disposait de ces murs. Dès lors, le moyen soulevé en ce sens ne peut qu’être écarté.

En ce qui concerne les moyens tirés du non-respect du droit des tiers :

20. Aux termes de l’article A424-8 du code de l’urbanisme : « () Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme ».

21. D’une part, les requérants soutiennent que les permis de construire en litige méconnaîtraient la servitude non altius tollendi et non aedificandi. Toutefois, un permis de construire, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité du projet qu’il autorise avec la règlementation d’urbanisme. Par suite, l’existence éventuelle d’une méconnaissance de cette servitude est inopérante pour contester la légalité de l’arrêté en litige. D’autre part, il en va de même s’agissant de l’absence alléguée de l’accord sur le projet en cause du propriétaire de la parcelle cadastrale section KX n°94. Par suite, les moyens susmentionnés doivent être rejetés comme inopérants.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UBb 1.1.3 du plan local d’urbanisme métropolitain :

22. Les dispositions de l’article UBb 1.1.3 du plan local d’urbanisme de la métropole Nice Côte d’Azur (ci-après, « PLUm ») interdisent « les affouillements de plus de 3 m en bordure des voies repérées sur les documents graphiques par une bande de couleur sur une distance de 20 m à partir de la largeur actuelle ou future de la voie ». En l’espèce, les requérants ne peuvent se prévaloir de la méconnaissance de ces dispositions dès lors qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que cette règle s’appliquerait au terrain d’assiette du projet litigieux. Le moyen susmentionné doit dès lors être rejeté comme inopérant.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UBb 2.1.2 du PLUm :

23. Aux termes de l’article UBb 2.1.2 du règlement du PLUm relatif à la hauteur des constructions : " La hauteur maximale des constructions à l’égout est fixée à 21,5 mètres. / () En l’absence de hauteurs graphiques, dans la bande continue : / – la hauteur des bâtiments et des constructions est mesurée à partir du niveau de la voie ou des emprises publiques existantes ou futures pris en tout point qui borde le bâtiment, jusqu’à l’égout principal du toit, en façade sur voie et au faîtage. / La hauteur relative des bâtiments et des constructions est limitée à 1,6 fois la largeur actuelle ou future de la voie ou de l’emprise publique ou des espaces concernés par la limite d’implantation des constructions qui bordent le bâtiment et à 21,5 mètres à l’égout du toit, 7 niveaux soit R+6 au faîtage. Le faîtage de la toiture ne devra pas dépasser une hauteur de 3,5 mètres mesurée à partir de l’égout principal du toit. / Pour les unités foncières en bordure des voies d’inégale largeur, la hauteur relative des bâtiments définie par rapport à la voie la plus large peut être reportée sur l’ensemble des bandes continues de l’unité foncière par rapport aux autres voies qui la bordent. () ".

24. En l’espèce, le terrain d’assiette du projet litigieux est situé dans la bande continue du secteur UBb1 du PLU de la métropole Nice Côte d’Azur. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction d’un bâtiment en R+7. Il ressort également du plan de coupe CC que l’égout du toit du bâtiment projeté est coté à 24,90 mètres et que le niveau des rues Frédéric Passy et Père C L bordant le bâtiment est coté à 14,55 mètres et 14,50 mètres, de sorte que la hauteur du bâtiment, calculée conformément aux dispositions précitées du PLUm, n’excède pas 21,50 mètres. Il ressort enfin du plan de coupe BB que pour la façade du bâtiment bordant la rue Caffarelli, la hauteur calculée depuis le niveau de cette voie jusqu’à l’égout du toit est de 21,50 mètres. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UBb 3.1 du PLUm :

25. Aux termes de l’article UBb 3.1 du PLUm relatif à la desserte par les voies publiques ou privées : « Tout terrain doit être desservi par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance ou à la destination des constructions ou des aménagements envisagés. Les caractéristiques des voies de desserte doivent être compatibles avec la circulation et l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie. Les accès ne doivent pas présenter de risque pour la sécurité des usagers des voies, quel que soit leur mode de déplacement, ni pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte-tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l’intensité du trafic. Lorsque le terrain est riverain d’au moins deux voies publiques et/ou privées ouvertes à la circulation, l’accès doit se faire sur celle qui présente le moins de gêne ou de risque pour la circulation. Lorsqu’un transport en commun en site propre utilise l’une de ces voies, l’accès doit se faire en priorité par l’autre. () ». Et aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

26. Si les requérants soutiennent que le service instructeur n’aurait pas pu vérifier que l’accès à la construction objet du projet litigieux serait suffisant et n’aurait pas d’incidence sur la circulation des usagers sur les voies aux abords du projet, il ressort toutefois des pièces du dossier que l’aire de stockage prévue pour l’attente permettant l’accès au parking par le biais d’un « ascenseur à voiture » comporte des dimensions suffisantes de 5,75 mètres de large sur 8,30 mètres de long permettant le croisement de deux véhicules. Si les requérants allèguent que le dossier de permis de construire ne comporterait pas un plan de façade Nord permettant de visualiser l’accès des véhicules par la rue Frédéric Passy, il ressort toutefois des pièces du dossier que ce document a bien été fourni par la société pétitionnaire. Il en ressort en effet que l’accès réservé aux véhicules se fait depuis la rue Frédéric Passy, qui constitue une voie de circulation rectiligne à sens unique sans dangerosité particulière, tel que cela ressort des données extraites du site Google Maps, accessible tant au juge qu’aux parties, et il n’est pas établi par les requérants que cet accès constituerait une gêne pour la circulation ou aurait une incidence sur le trafic routier. Par suite, le moyen susmentionné doit être écarté.

27. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir soulevée en défense et tirée du défaut d’intérêt à agir des requérants, qu’il y a lieu de rejeter les conclusions susmentionnées.

Sur les frais liés au litige :

28. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Nice, qui n’est pas la partie perdante, la somme que les requérants demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, en application de ces dispositions, de mettre à la charge solidaire des requérants une somme de 3 000 euros, à verser à T.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 2404181 et n°2405197 du syndicat des copropriétaires Les Arts C et autres sont rejetées.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires Les Arts C, M. et M^me K, M^me I, M. H, M. P, M^me M, M^me E et M. J verseront solidairement une somme de 3 000 (trois milles) euros à la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin, en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié au syndicat des copropriétaires Les Arts C, en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la commune de Nice et à la société civile immobilière de construction-vente Nice Caffarelli-Valensin.

Délibéré après l’audience du 19 mai 2025, à laquelle siégeaient :

M. Silvestre-Toussaint-Fortesa, président,

M. Bulit, conseiller,

M^me Cueilleron, conseillère,

Assistés de M^me Martin, greffière.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 10 juin 2025.

Le rapporteur,

signé

J. Bulit

Le président,

signé

F. Silvestre-Toussaint-Fortesa

La greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

Ou, par délégation, la greffière

N°2404181 et N°2405197