Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 22 août 2022 et 16 mai 2024, la société par actions simplifiée (SAS) First Real Estate Development, représentée par M^e Rosenfeld, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 27 juin 2022 par lequel le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation comportant 29 logements, ainsi que la rénovation d’une maison existante sur des parcelles cadastrées section BT n°s 118, 119, 125, 126 et 127 situées chemin Lintier ;

2°) d’enjoindre au maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan de lui délivrer le permis de construire sollicité sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement à intervenir ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Vallauris-Golfe Juan une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’arrêté attaqué a été pris par une autorité incompétente, en l’absence d’une délégation de signature régulièrement publiée et transmise au préfet des Alpes-Maritimes ;

— il méconnaît l’article UB6 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) dès lors que les règles d’implantation des constructions par rapport aux limites d’emprises des voies privées ne s’appliquent pas aux constructions enterrées, comme les parkings souterrains ;

— il méconnaît l’article UB7 du règlement du PLU dès lors que les règles de retrait par rapport aux limites séparatives ne s’appliquent pas à un parking souterrain ; par ailleurs, ce même article prévoit la possibilité d’implanter des constructions liées au stationnement des véhicules au droit des limites séparatives ;

— il méconnaît les articles UB3 du règlement du PLU et R. 111-2 du code de l’urbanisme dès lors que la voie privée objet du permis en litige verra son tracé modifié, sa largeur augmentée, sans qu’il y ait d’augmentation du nombre de logements desservis ;

— la commune de Vallauris-Golfe Juan ne pouvait exiger la production d’un arrêté d’alignement au titre du dossier de demande de permis de construire.

Par un mémoire en défense enregistré le 18 avril 2024, la commune de Vallauris-Golfe Juan, représentée par son maire en exercice, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge de la société First Real Estate Development une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Par une lettre du 3 juillet 2024, les parties ont été informées, en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative, de ce que l’affaire était susceptible d’être appelée à l’audience au cours du 2ème semestre 2024, et de ce que la clôture de l’instruction était susceptible d’intervenir à compter du 11 septembre 2024.

Par une ordonnance du 11 septembre 2024, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le plan local d’urbanisme de la commune de Vallauris-Golfe Juan ;

— le plan de prévention des risques naturels prévisibles d’incendies de forêt de la commune de Vallauris-Golfe Juan ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 27 novembre 2024 :

— le rapport de M. Garcia, rapporteur,

— les conclusions de M. Beyls, rapporteur public,

— et les observations de M^e Cagnol, substituant M^e Rosenfeld, représentant la société First Real Estate Development, et de M. A, représentant la commune de Vallauris-Golfe Juan.

Considérant ce qui suit :

1. La société First Real Estate Development a déposé le 2 décembre 2021 une demande de permis de construire valant permis de démolir ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation comportant 29 logements, ainsi que la rénovation d’une maison existante sur des parcelles cadastrées section BT n°s 118, 119, 125, 126 et 127 situées chemin Lintier à Vallauris-Golfe Juan. Par un arrêté du 27 juin 2022, dont elle demande l’annulation, le maire de cette commune a refusé la délivrance du permis de construire sollicité.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article UB6 du règlement du PLU de la commune de Vallauris-Golfe Juan : « () Toute construction (balcons et oriels non inclus) y compris les piscines, bassins, plans d’eau et serres, devra s’implanter à une distance au moins égale à 5 mètres de la limite d’emprise de la voie privée () ». L’article 11.7 précise qu’est une construction « tous les travaux, ouvrages ou installations (à l’exception des clôtures qui bénéficient d’un régime propre) qui entrent dans le champ d’application des autorisations d’urbanisme en vigueur ». D’une part, ces dispositions doivent être interprétées comme ne s’appliquant qu’aux voies privées préexistantes à la demande de permis de construire ou prévues dans un projet antérieurement approuvé par l’administration. D’autre part, en l’absence de disposition particulière relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions du plan local d’urbanisme qui prévoient une distance minimale de cinq mètres entre toute construction et la limite d’emprise d’une voie privée, dont l’objet est lié à des préoccupations d’hygiène, d’urbanisme et de protection du voisinage, ne s’appliquent pas à la partie souterraine d’une construction qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel.

3. Pour refuser le permis de construire sollicité par la société First Real Estate Development, le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan s’est fondé sur la circonstance que le plan de masse présentait un projet implanté sur les limites de la voie privée desservant les villas existantes. Or, il ressort des pièces du dossier que si le parking souterrain est situé partiellement sous la voie privée, cette dernière n’était pas construite à la date de la demande de permis de construire et il n’est ni soutenu ni établi qu’elle était prévue dans un projet antérieurement approuvé par la commune, ce que cette dernière reconnaît par ailleurs dans son arrêté. Au demeurant, il ressort des pièces du dossier que le parking souterrain, qui répond à la définition de construction prévue par le règlement du PLU, se situe entièrement sous le sol naturel ainsi que le sol excavé. Si la commune de Vallauris-Golfe Juan fait valoir que les dispositions de l’article UB6 du règlement du PLU n’excluent pas leur applicabilité à l’égard de constructions enterrées, cette dernière ne conteste pas l’absence au sein de ce règlement de dispositions particulières visant à régir l’implantation d’un parking souterrain, alors que par ailleurs, l’article UB6 du règlement ne prévoit une règle de retrait particulière qu’à l’égard des bassins de rétention des eaux pluviales qui sont enterrés. Par suite, en faisant application des dispositions de l’article UB6 du règlement du PLU, lesquelles étaient inapplicables au parking ainsi qu’à la voie en cause, le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan a entaché son arrêté d’une erreur de droit.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB7 du règlement du PLU : " Les constructions liées au stationnement des véhicules sont autorisées au droit des limites de l’unité foncière ou en respectant une marge de recul au moins égale à 3 mètres (). Dans le secteur UBb () : Tout point de toute construction (balcons et oriels compris) doit être éloigné des limites séparatives d’une distance au moins égale à la hauteur des constructions diminuée de 3 mètres ; cette distance ne peut être inférieure à 4 mètres () ".

5. Il ressort de l’arrêté attaqué que pour refuser le permis de construire, le maire de Vallauris-Golfe Juan s’est fondé sur la circonstance le projet se situait à 3 mètres de la limite séparative Est alors qu’il aurait dû se situer à 7,75 mètres. La société First Real Estate Development soutient, sans que cela soit contesté par la commune de Vallauris-Golfe Juan, que le seul élément de construction situé à trois mètres de cette même limite séparative est le parking souterrain. Or, s’agissant d’une construction liée au stationnement des véhicules, cette dernière relevait du premier alinéa de l’article UB7 du règlement du PLU, lequel prévoit une possibilité d’implantation au droit de la limite ou un retrait égal à trois mètres, et non des dispositions spécifiques applicables au secteur UBb. Dès lors, en faisant application des dispositions de l’article UB7 du PLU, le maire de Vallauris-Golfe Juan a commis une autre erreur de droit.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations » et aux termes de l’article UB3 du règlement du PLU : « Les caractéristiques des accès et des voies privées doivent être adaptées à l’opération et satisfaire à la fois aux exigences : – de sécurité, – de défense contre l’incendie, – de ramassage des ordures ménagères ()Dans les secteurs non exposés au risque d’incendie de forêt, situés en zone blanche du P.P.R.I.F. : Dans le cas de la réalisation d’une opération d’urbanisme groupée (lotissement, permis de construire valant division foncière, habitat en bande au-delà de deux logements, ZAC,) et d’immeubles d’habitat collectif : les voies internes nouvellement créées (à double issue de préférence) ont des rayons de courbure supérieurs à 9 mètres, une pente en long inférieure à 15%, et une bande de roulement d’une largeur minimum de 5 mètres ou toute autre solution agréée par le SDIS. () ». Il appartient à l’autorité d’urbanisme compétente et au juge de l’excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d’atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis de construire sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s’ils se réalisent.

7. Pour refuser la délivrance du permis de construire sollicité, le maire de Vallauris-Golfe Juan s’est fondé sur la circonstance que la voie privée nouvelle présente des largeurs inférieures à 5 mètres ne permettant pas un double sens de circulation, et qu’elle ne présente pas au niveau de la desserte des villas existantes de moyen de giration. Ce faisant, cette voie privée ne présenterait pas les caractéristiques de sécurité nécessaires. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet comprend, avant la réalisation des travaux, une voie située au milieu du terrain d’assiette et ayant une largeur de 2,3 mètres. Il ressort également des pièces du dossier que le projet en litige entend modifier le tracé de ce chemin sur environ 40 mètres, afin de permettre l’édification de l’immeuble à usage d’habitation. Si la commune de Vallauris-Golfe Juan se prévaut dans ses écritures des dispositions du PPRIF applicables aux voies privées internes nouvelles créées dans les secteurs situés en zone blanche, c’est-à-dire ceux non exposés aux risques d’incendies de forêts, il ressort néanmoins des pièces du dossier, notamment de l’avis du SDIS des Alpes-Maritimes du 10 janvier 2022, que le terrain d’assiette du projet est situé en zone B2 du PPRIF, correspondant à un risque faible. Par suite, la commune de Vallauris-Golfe Juan ne peut utilement se prévaloir de ces dispositions et les caractéristiques de la voie privée du projet doivent être appréciées uniquement au regard du premier alinéa de l’article UB3 du règlement du PLU. Il ressort des pièces du dossier que si la nouvelle assiette de cette voie privée présente une largeur de seulement 2,80 mètres à l’endroit où elle longe la limite séparative Sud, sa largeur est en revanche au moins égale à trois mètres sur le reste de son tracé au sein de l’unité foncière et atteint même cinq mètres pour sa portion comprise entre la limite séparative Sud et la limite séparative Nord. Ainsi, la circonstance qu’en un seul point la largeur de cette voie soit de seulement 2,80 mètres ne suffit pas à faire regarder cette voie comme ne répondant pas aux exigences de sécurité et de défense contre l’incendie. Par ailleurs, si cette voie privée permet l’accès, depuis le chemin Lintier, à cinq parcelles bâties situées à l’est de l’unité foncière, la société requérante soutient sans être contredite que seules deux de ces cinq parcelles bâties dépendent exclusivement de cette voie privée pour accéder au chemin Lintier, et que les trois autres disposent d’un accès principal donnant sur une autre voie privée, qui est la voie d’accès à la résidence « Les Vergers de Vallauris ». Enfin, si la commune fait valoir que cette voie privée ne permet pas une circulation à double sens et ne dispose pas de moyen de giration, il n’en demeure pas moins qu’eu égard au nombre limité de constructions auxquelles cette voie permet d’accéder à titre principal, la seule circonstance que sa largeur ne permettrait ni le croisement des véhicules ni leur demi-tour ne révèle pas que ses caractéristiques seraient insuffisantes au regard des exigences posées par les dispositions de l’article UB 3 du règlement du PLU, notamment au regard des exigences de circulation des engins de lutte contre les incendies et de secours. Dans ces conditions, et dès lors que le SDIS a émis le 10 janvier 2022 un avis favorable au projet, le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan a fait une inexacte application des dispositions précitées de l’article UB3 du règlement du PLU ainsi que de celles de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme.

8. En dernier lieu, aux termes de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. () Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ".

9. Il ne ressort d’aucune disposition du code de l’urbanisme que le pétitionnaire doit fournir dans le dossier de sa demande de permis de construire un quelconque arrêté d’alignement permettant d’apprécier la conformité d’un projet à un emplacement réservé. Au demeurant, les plans de masse joints au dossier de demande de permis permettaient à l’autorité compétente d’apprécier avec pertinence l’existence ou non d’une atteinte à l’emplacement réservé destiné à l’élargissement du chemin Lintier. Par suite, en refusant pour ce motif la délivrance du permis de construire sollicité par la société First Real Estate Development, le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan a entaché son arrêté d’une nouvelle erreur de droit.

10. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de l’arrêté en litige.

11. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la société First Real Estate Development est fondée à demander l’annulation de l’arrêté du 27 juin 2022 par lequel le maire de la commune de Vallauris Golfe-Juan a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir.

Sur les conclusions aux fins d’injonction et d’astreinte :

12. Lorsque le juge annule un refus d’autorisation après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui eu égard aux dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle. L’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol délivrée dans ces conditions peut être contestée par les tiers sans qu’ils puissent se voir opposer les termes du jugement.

13. Le présent jugement, qui censure l’ensemble des motifs fondant l’arrêté du 27 juin 2022, implique, en l’absence d’un changement de circonstances de droit ou de fait, qu’il soit enjoint au maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan de délivrer à la société First Real Estate Development le permis de construire qu’elle a sollicité, dans un délai de deux mois à compter de sa notification. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais de l’instance :

14. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu’il soit mis à la charge de la société First Real Estate Development, qui n’est pas la partie perdante, une quelconque somme au titre des frais exposés par la commune de Vallauris-Golfe Juan et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu au titre de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Vallauris-Golfe Juan une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société First Real Estate Development et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 27 juin 2022 par lequel le maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan a refusé de lui délivrer un permis de construire valant permis de démolir ayant pour objet la construction d’un immeuble d’habitation, ainsi que la rénovation d’une maison existante sur des parcelles cadastrées section BT n°s 118, 119, 125, 126 et 127 situées chemin Lintier est annulé.

Article 2 : Il est enjoint au maire de la commune de Vallauris-Golfe Juan de délivrer à la société First Real Estate Development le permis de construire qu’elle a demandé dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.

Article 3 : La commune de Vallauris-Golfe Juan versera à la société First Real Estate Development une somme de 1 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.

Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Vallauris-Golfe Juan sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 6 : Le présent jugement sera notifié à la société First Real Estate Development et à la commune de Vallauris-Golfe Juan.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2024, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Soler, première conseillère,

M. Garcia, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025.

Le rapporteur,

Signé

A. GARCIA

Le président,

Signé

G. TAORMINALa greffière,

Signé

N. KATARYNEZUK

La République mande et ordonne au préfet des Alpes-Maritimes en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Le greffier en chef,

ou par délégation la greffière