Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 20 janvier 2023, la société civile immobilière (SCI) Villa Savina, représentée par le cabinet PKF Arsilon, représenté par M. A, demande au tribunal :

1°) de prononcer la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés, de contribution annuelle sur les revenus locatifs et de retenue à la source auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice 2015, ainsi que des pénalités correspondantes ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— l’administration n’apporte pas la preuve que la proposition de rectification lui a été notifiée ;

— la proposition de rectification est insuffisamment motivée ;

— elle peut se prévaloir de la doctrine référencée BOI-CF-IOR-10-30 paragraphe n° 130 du 27 février 2014 ;

— elle ne peut être regardée comme ayant exercé une activité commerciale de location meublée la rendant passible de l’impôt sur les sociétés et de la contribution annuelle sur les revenus locatifs ;

— la méthode d’évaluation utilisée par le service pour déterminer la valeur vénale du bien n’est pas pertinente ; l’évaluation est excessive ; elle propose une valeur vénale de 2 680 000 euros en lieu et place de la valeur déterminée par l’administration qui s’élève à 4 030 638 euros.

Par un mémoire en défense enregistré le 28 juin 2023, le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 30 janvier 2025 :

— le rapport de M^me Zettor, rapporteure,

— et les conclusions de M. Loustalot, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La SCI Villa Savina qui a pour objet l’acquisition d’une propriété dénommée « Villa Savina » située à Villefranche-sur-mer, a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur l’ensemble de ses déclarations fiscales ou opérations susceptibles d’être examinées au titre de la période allant du 1er janvier au 31 décembre 2015. Le service a constaté que la villa était prise en location meublée et a estimé que la SCI exerçait une activité de location meublée de la villa la rendant passible de l’impôt sur les sociétés. Il lui a été notifié, par une proposition de rectification du 11 décembre 2018, selon la procédure de rectification contradictoire, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs au titre de l’année 2015. La SCI Villa Savina demande au tribunal la décharge des impositions supplémentaires mises à sa charge, en droit et pénalités.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales : « L’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation () ». D’une part, il résulte de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales que la proposition de rectification doit être adressée au contribuable. En cas de contestation sur ce point, il incombe à l’administration fiscale d’établir qu’une telle notification a été régulièrement adressée au contribuable et, lorsque le pli contenant cette notification a été renvoyé par le service postal au service expéditeur, de justifier de la régularité des opérations de présentation à l’adresse du destinataire. La preuve qui lui incombe ainsi peut résulter soit des mentions précises, claires et concordantes figurant sur les documents, le cas échéant électroniques, remis à l’expéditeur conformément à la règlementation postale soit, à défaut, d’une attestation de l’administration postale ou d’autres éléments de preuve établissant la délivrance par le préposé du service postal d’un avis de passage prévenant le destinataire de ce que le pli est à sa disposition au bureau de poste. Compte tenu des modalités de présentation des plis recommandés prévues par la réglementation postale, doit être regardé comme portant des mentions précises, claires et concordantes suffisant à constituer la preuve d’une notification régulière le pli recommandé retourné à l’administration auquel est rattaché un volet « avis de réception » sur lequel a été apposée la date de vaine présentation du courrier et qui porte, sur l’enveloppe ou l’avis de réception, l’indication du motif pour lequel il n’a pu être remis. Par suite, le moyen tiré d’un vice de procédure doit être écarté.

3. Il résulte des mentions claires et précises de l’avis de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception produite par l’administration fiscale, que le pli contenant la proposition de rectification du 11 décembre 2018, libellé au nom de la SCI Villa Savina, a été adressé au siège de la société, 19 boulevard de Suède à Villefranche-sur-mer, a été tamponné par les services postaux le 12 décembre 2018 et que la mention R1 AR apparaît au recto de l’enveloppe. Le courrier a été présenté le 15 décembre 2018 comme il est mentionné sur l’avis de recommandé. Ce dernier a été retourné avec la mention « pli avisé et non réclamé ». Dès lors, la proposition de rectification a été adressée et réceptionnée par la requérante et par suite, le moyen tiré de son inexistence doit être écarté comme manquant en fait.

4. En second lieu, il résulte des dispositions de l’article L. 57 du livre des procédures fiscales précité qu’une proposition de rectification, pour être régulière, doit comporter la désignation de l’impôt concerné, de l’année d’imposition et de la base d’imposition, et énoncer les motifs sur lesquels l’administration entend se fonder pour justifier les rectifications envisagées, de façon à permettre au contribuable de formuler ses observations de manière utile. En revanche, sa régularité ne dépend pas du bien-fondé de ces motifs.

5. Il ressort de l’examen de la proposition de rectification du 11 décembre 2018 qu’elle désigne les impositions ainsi que l’exercice d’imposition concerné, le montant des bases d’imposition et qu’elle mentionne les dispositions du code général des impôts qui fondent les cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés et de contribution sur les revenus locatifs en litige. Dès lors, la proposition de rectification était suffisamment motivée pour permettre à la société requérante de formuler utilement ses observations, ce qu’elle a fait au demeurant. Par suite le moyen tiré d’un défaut ou d’une insuffisance de motivation de la proposition de rectification doit être écarté.

En ce qui concerne le bien-fondé :

S’agissant de la charge de la preuve

6. Aux termes de l’article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : « Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré. / Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable () ». Comme il a été dit au point 3, la société a été destinataire de la proposition de rectification en date du 11 décembre 2018 et s’est abstenue de répondre. Par suite, il lui incombe d’apporter la preuve du caractère exagéré des impositions en litige.

S’agissant de l’assujettissement de la SCI Villa Savina à l’impôt sur les sociétés :

7. Aux termes du 2 de l’article 206 du code général des impôts, relatif à l’impôt sur les sociétés : « Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont également passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 () ». Aux termes de l’article 34 du même code : « Sont considérés comme bénéfices industriels et commerciaux () les bénéfices () provenant de l’exercice d’une profession commerciale () ». Une société civile donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale au sens de l’article 34 du code général des impôts et, par suite, est passible de l’impôt sur les sociétés par application du 2 de l’article 206 du même code.

8. Il résulte de l’instruction, que lors d’une précédente vérification de comptabilité de la société portant sur les années 2013 et 2014, il a été produit deux mandats de location, obtenus à la suite de l’exercice par le vérificateur du droit de communication exercé auprès d’agences immobilières, dont la société Haussman International avec laquelle la SCI a signé un mandat le 22 juin 2012 à Beaulieu sur Mer l’autorisant à rechercher un preneur et se charger des formalités pour mettre la propriété en litige en location. Un contrat de location, conclu le 14 octobre 2014, sous l’égide de cette agence avec la société Neptune Pharma, a concerné la période de 29 octobre 2014 au 29 octobre 2015, soit dix mois consécutifs de location effective du bien au cours de l’année 2015. Dès lors, la SCI a manifesté son intention de placer le bien sur le marché de la location meublée et mis le bien en location dix mois consécutifs au titre de l’année 2015. Par suite, alors que la SCI requérante soutient que la location revêt un caractère occasionnel, cette allégation est démentie par la signature du mandat précité conclu avec l’agence Haussman International et portant sur une location d’une durée effective de dix mois en 2015.

9. Il résulte également de l’instruction, que la SCI a comptabilisé en produits les loyers réclamés au locataire, la société Neptune Pharma. Un compte spécifique intitulé « 411000 Locataires Neptune Pharma » a été ouvert par la SCI dans sa comptabilité. Au surplus, la déclaration de résultat à l’impôt sur les Sociétés souscrite par la SCI Villa Savina au titre de l’année 2015 mentionne des loyers encaissés à hauteur d’une somme de 152 166 euros. La circonstance que la société produit le 10 décembre 2018 une déclaration de revenus et de bénéfices industriels et commerciaux au nom de M. B au titre de cette l’année 2015 ne permet pas de considérer que le véritable bailleur était M. B, au demeurant gérant de la SCI. Ce dernier apparaît comme le mandataire de la SCI sur les contrats signés avec la société immobilière et rien n’indique à la lecture du mandat passé avec la société Haussman international qu’il aurait agi en son nom propre et sous-loué la villa sans l’accord de la SCI. Dès lors, les locations consenties de façon continue entre octobre 2014 et octobre 2015 ne présentent pas un caractère occasionnel et la SCI, qui a perçu les loyers provenant de la location meublée, ne peut sérieusement faire valoir que le mandat conclu avec la société Haussman international aurait été signé par M. B en son nom propre et que ce dernier n’était pas autorisé à sous-louer l’immeuble. Par suite, la SCI Villa Savina doit être regardée comme s’étant livrée à une exploitation commerciale de la Villa Savina au sens de l’article 34 du code général des impôts, la rendant passible de l’impôt sur les sociétés en application du 2 de l’article 206 du code général des impôts au titre de l’ensemble de l’année 2015.

En ce qui concerne la valeur vénale de la villa :

10. Aux termes de l’article 221-2 2ème alinéa du code général des impôts : « 1. L’impôt sur les sociétés est établi dans les mêmes conditions et sous les mêmes sanctions que l’impôt sur le revenu ()./ 2. En cas de dissolution, de transformation entraînant la création d’une personne morale nouvelle, d’apport en société, de fusion, de transfert du siège ou d’un établissement à l’étranger, l’impôt sur les sociétés est établi dans les conditions prévues aux 1 et 3 de l’article 201. () ». Aux termes de l’article 8-1° du même code : " Sous réserve des dispositions de l’article 6, les associés () sont, (), personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. () / Il en est de même, sous les mêmes conditions:/ 1o Des membres des sociétés civiles qui ne revêtent pas, en droit ou en fait, l’une des formes de sociétés visées au 1 de l’article 206 et qui, sous réserve des exceptions prévues à l’article 239 ter, ne se livrent pas à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ; () ".

11. Il résulte de l’instruction, qu’à compter du 1er janvier 2016, l’activité commerciale à laquelle se livrait la SCI a cessé puisque la villa n’était plus mise en location, mais mise à disposition gracieuse à titre de résidence secondaire occupée par M. B. Ainsi conformément aux dispositions de l’article 8-1° du code général des impôts précité, ce changement a eu pour conséquence la cessation de l’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés au profit d’une imposition des résultats à l’impôt sur le revenu de son unique associé, M. B, dans la catégorie des revenus fonciers. En application du deuxième alinéa du 2 de l’article 221 du code général des impôts précité également, le changement de régime fiscal d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés entraîne toutes les conséquences d’une cessation d’entreprise et les conséquences s’entendent de l’imposition immédiate des résultats d’exploitation de l’exercice en cours, des bénéfices en sursis d’imposition et des plus-values latentes sur les éléments de l’actif. Il est constant que la SCI n’a pas tiré les conséquences fiscales de l’abandon de l’assujettissement à l’impôt sur les sociétés au 31 décembre 2015, ses déclarations souscrites au titre de l’année 2015 ne faisant état d’aucune plus-value réelle ou latente et d’aucune formalité pour déterminer de montant des plus-values. Pour tirer les conséquences de la cessation d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés de la SCI, l’administration fiscale a procédé à la détermination de la plus-value telle qu’elle résulte de la différence entre la valeur vénale du bien et sa valeur comptable.

12. Il résulte de l’instruction, et notamment des photographies produites et des descriptifs du bien en possession des mandataires chargés de la location, que la villa Savina est une propriété d’une surface de 2000 m² pour une surface habitable de 226 m². Elle est composée de 8 chambres dont 2 chambres réservées au personnel, 6 salles de bain/douche, une cuisine équipée, un salon, une salle à manger donnant sur un jardin, une piscine et son pool house, des toilettes d’invités, une terrasse avec vue mer et un garage. Le bien immobilier est situé sur les hauteurs de la commune de Villefranche-sur-Mer et dispose d’une vue mer. Si la construction a été achevée en 1987, les clichés photographiques joints dans le dossier permettent de constater que la villa est très bien entretenue et meublée avec du mobilier moderne. Elle est classée en catégorie 3/8 par les services du cadastre, ce qui correspond au confort de l’immeuble. Ainsi, la villa est répertoriée dans la catégorie des biens de « belle apparence » dont la qualité de construction est jugée « très bonne ». Elle a été acquise le 23 août 2005 pour une valeur de 2 236 500 euros.

13. Lorsque l’administration procède à l’évaluation de la valeur vénale d’un bien en se référant à des transactions qui ont porté sur des immeubles situés à proximité de son lieu de situation, il lui appartient de retenir des termes de comparaison relatifs à des ventes qui ont porté sur des biens similaires, intervenues à une date peu éloignée dans le temps.

14. Pour déterminer la valeur vénale de la villa en litige, inscrite en comptabilité comme un actif immobilisé, l’administration fiscale a retenu un échantillon de huit biens comparables du fait de leur situation géographique, de leur date de mutation, de leur année de construction, de la surface de terrain, de la surface habitable, ainsi que de la composition par pièce du bien pour parvenir à déterminer un prix moyen au mètre carré. Il suit de là que les éléments de comparaison retenus portent sur des biens similaires, présentant des caractéristiques comparables. Ainsi, l’administration a estimé la valeur vénale de la propriété au 31 décembre 2015 à hauteur d’un montant de 4 030 638 euros et abouti à un prix de 17 834,68 euros par mètre carré. Par suite, elle a déduit à la valeur vénale ainsi déterminée la valeur comptable du bien d’un montant de 1 858 216,91 euros pour aboutir à une plus-value latente de 2 171 783 euros.

15. La requérante relève que les comparables 4 et 8, qui correspondent au même bien immobilier, vendu en 2013, puis 2015, ne peuvent être retenus du fait que la surface utile du bien concerné est nettement inférieure à celle de la villa Savina. Toutefois, ce bien dont la surface utile est certes inférieure à celle de la villa en litige présente cependant une surface de terrain équivalente de 1525 m2, se situe dans la même zone géographique, dispose d’une piscine et est classé dans la même catégorie cadastrale que la Villa Savina. Le seul fait que la surface habitable soit moindre ne suffit pas à écarter ces comparables. De même les nuisances alléguées et constituées par la présence d’un site EDF et de lignes électriques ne sont pas justifiées. La requérante propose d’ajouter un bien immobilier situé avenue Paradisio à Beaulieu-sur-Mer, estimant que ce bien correspond à celui en litige et que ces deux comparables portent sur des biens similaires à la Villa Savina. L’administration relève toutefois dans son mémoire en défense, sans être contredite, que le comparable proposé, situé à Beaulieu-sur-Mer, se trouve dans un lotissement, proche du centre-ville, voisin d’un habitat collectif, sans vue mer et dont la construction date de 1920. Par suite, la société requérante n’est pas fondée à soutenir que l’administration aurait basé sa méthode sur une simple comparaison mathématique ne tenant absolument pas compte des caractéristiques intrinsèques de chaque bien. Par suite, le moyen est écarté.

16. Il résulte de tout ce qui précède, que la SCI Villa Savina n’est pas fondée à demander la décharge des cotisations d’impôt sur les sociétés et de contribution annuelle sur les revenus locatifs auxquelles elle a été assujettie au titre de l’exercice 2015 et des pénalités correspondantes, ensemble les conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

D É C I D E

Article 1er : La requête de la SCI Villa Savina est rejetée.

Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Villa Savina et au directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes.

Délibéré après l’audience du 30 janvier 2025, à laquelle siégeaient :

M. Taormina, président,

M^me Zettor, première conseillère,

M^me Chevalier, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 février 2025.

La rapporteure,

signé

V. Zettor

Le président,

signé

G. TaorminaLa greffière,

signé

C. Martin

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

ou par délégation, la greffière.