Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés le 3 août 2024 et le 17 octobre 2024, M. B… C…, représenté par M^e Weinkopf, demande au tribunal dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler la décision du 5 mars 2024 en tant qu’elle accorde à l’office public d’habitat (OPH) Habitat eurélien un permis de construire cinq logements et un commerce sur un terrain situé 21 route nationale à Faverolles et le rejet de son recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Faverolles une somme de 2 500 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, les dépens et la facture du procès-verbal du commissaire de justice du 22 avril 2024.

Il soutient que :

- il a intérêt à agir contre l’arrêté contesté et sa requête, introduite dans les délais et selon les formes prescrites, est recevable ;

- le dossier présenté par le pétitionnaire était incomplet de sorte que l’appréciation de l’administration a été manifestement faussée sur la nature et l’ampleur du projet :

il ne contenait pas de formulaire de demande et de notice descriptive permettant de connaître la surface habitable créée ;

l’arrêté attaqué mentionne la rénovation d’une dépendance pour la création d’une salle de réception et d’une salle associative alors que le projet consiste en la création de logements et d’un commerce sur un terrain nu ;

il porte autorisation de travaux valant démolition alors que le terrain d’assiette du projet est libre de construction et ne nécessite donc pas de démolition ;

il mentionne une surface de plancher créée de 380,72 m2 alors que l’addition des surfaces des plans de masse du dossier de demande aboutit à une surface de plancher de 423,33 m2 ;

- le projet ne comporte pas le nombre suffisant de places de stationnement requis par les dispositions de l’article Ua 5 du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) et ne comporte pas de places de stationnement pour un véhicule utilitaire en méconnaissance de l’article 4 des dispositions générales du PLUi ;

- le projet autorise la construction d’un immeuble de 7,54 m de hauteur en méconnaissance des dispositions applicables dans la zone Ua qui prévoient un maximum de 6 m ;

- la pente du toit est comprise entre 20° et 30° en méconnaissance des dispositions de l’article Ua 3 du PLUi qui autorise des pentes comprises entre 40° et 50° ;

- le projet comporte un toit-terrasse directement en face de sa maison d’habitation créant un vis-à-vis sur sa propriété, en méconnaissance du même article ;

- le bâtiment projeté ne s’intègre pas de manière harmonieuse dans son environnement en méconnaissance des dispositions de l’article 2 et de l’article UA 3 du PLUi.

Par un mémoire enregistré le 30 avril 2025, la commune de Faverolles, représentée par M^e Balladur, conclut, à titre principal, au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 2 500 euros soit mise à la charge de M. C… sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Elle soutient que :

- le requérant ne justifie pas de son intérêt à agir contre le projet autorisé, qui ne crée pas d’important vis-à-vis depuis sa propriété, prévoit un nombre de places de stationnement suffisant et dès lors que cette maison ne constitue pas sa résidence principale ;

- s’il est vrai que l’arrêté attaqué ne mentionne pas la destination exacte du projet, il s’agit d’une erreur de plume qui est sans incidence sur la légalité du permis accordé, dès lors que le permis est accordé conformément au dossier de demande d’une part et que le reste des mentions figurant dans la décision précise bien la destination du projet ;

- les autres moyens soulevés par M. C… ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à l’OPH Habitat eurélien qui n’a pas produit de mémoire.

Par ordonnance du 5 mai 2025 la clôture d’instruction a été fixée au 5 juin 2025.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Bailleul,

- les conclusions de M^me Best-De Gand, rapporteure publique,

- et les observations de M^e Weinkopf, représentant M. C…, et de M^e Balladur, représentant la commune de Faverolles.

L’OPH Habitat eurélien n’était ni présent ni représenté.

Considérant ce qui suit :

L’OPH Habitat eurélien a déposé une demande de permis de construire cinq logements et un commerce sur un terrain situé 21 route nationale à Faverolles (Eure-et-Loir). Cette demande a été initialement tacitement acceptée par la commune. Cette décision tacite a néanmoins été retirée par la commune de Faverolles qui lui a substitué, le 5 mars 2024, un arrêté explicite d’autorisation de permis de construire assorti de prescriptions. M. C… demande l’annulation de l’arrêté du 5 mars 2024 et du rejet de son recours gracieux contre cette décision.

Sur la complétude du dossier :

La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l’ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l’urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n’est susceptible d’entacher d’illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.

En premier lieu, aux termes de l’article R.* 431-5 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire précise : / (…) / f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 (…) ».

Il ressort des pièces produites par la commune que la demande de permis de construire de l’OPH Habitat eurélien comportait bien une notice et un formulaire de demande de permis de construire. Ce dernier précise les surfaces de plancher créées par destination, à savoir 312,34 m2 d’habitation et 68,38 m2 de commerce. Il est revêtu d’un tampon mentionnant « Arrivé le 07 août 2023 », de sorte que la commune en avait bien connaissance à la date de la décision attaquée.

En deuxième lieu, aux termes de l’article A. 424-1 du code de l’urbanisme : « La décision expresse prise sur une demande de permis de construire, d’aménager ou de démolir ou sur une déclaration préalable prend la forme d’un arrêté (…) ». Aux termes de l’article A 424-2 du même code : « L’arrêté prévu au premier alinéa de l’article A. 424-1 : / (…) / b) Vise la demande de permis ou la déclaration et en rappelle les principales caractéristiques : (…) objet de la demande (…) ».

Un permis de construire, sous réserve des prescriptions dont il peut être assorti, n’a pour effet que d’autoriser une construction conforme aux plans déposés et aux caractéristiques indiquées dans le dossier de demande de permis. D’éventuelles erreurs susceptibles d’affecter les mentions, prévues par l’article A. 424-2 du code de l’urbanisme, devant figurer sur l’arrêté délivrant le permis ne sauraient donner aucun droit à construire dans des conditions différentes de celles résultant de la demande. Par suite, la seule circonstance que l’arrêté délivrant un permis de construire comporte des inexactitudes ou des omissions en ce qui concerne l’objet de la demande qu’il autorise est sans incidence sur la portée et sur la légalité du permis.

La décision attaquée mentionne que le permis de construire est accordé pour « Nature des travaux : construction logements et commerce ». Elle indique également : « Vu l’objet de la demande / – Pour la construction de logements et commerce (…) ». La circonstance qu’elle indique plus loin de manière erronée : « Considérant que le projet porte sur la rénovation d’une dépendance pour la création d’une salle de réception et d’une salle associative, constituant ainsi un établissement recevant du public », est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué.

En troisième lieu, aux termes de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme : « (…) La délivrance antérieure d’une autorisation d’urbanisme sur un terrain donné ne fait pas obstacle au dépôt par le même bénéficiaire de ladite autorisation d’une nouvelle demande d’autorisation visant le même terrain. ».

Dans sa demande de permis de construire, le pétitionnaire mentionne des démolitions sur le terrain d’assiette du projet. L’arrêté du 5 mars 2024 rappelle cette demande et précise que le projet comporte un volet de démolition. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le pétitionnaire avait déjà obtenu le 29 avril 2021 un permis de démolir un hangar situé sur le terrain d’assiette du projet. Il est par ailleurs constant qu’à la date de l’arrêté litigieux, cette démolition était intervenue et que le terrain était nu. Il suit de là que la décision portant autorisation de démolir issue de l’arrêté du 5 mars 2024 doit être considérée comme une décision confirmative de l’arrêté du 29 avril 2021 et n’emporte pas d’effet juridique propre. Dès lors les références à ces démolitions, tant dans le dossier de demande que dans la décision litigieuse, sont sans influence sur la légalité de l’arrêté attaqué.

En dernier lieu, d’une part, aux termes de l’article R.* 431-4 du code de l’urbanisme : « La demande de permis de construire comprend : / a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (…) », dont font partie, conformément aux dispositions de l’article R.* 431-5 du même code citées au point 3, la surface de plancher des constructions projetées.

Le permis de construire n’ayant d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, l’autorité administrative n’a à vérifier ni l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance du projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R. 431-4 et suivants du code de l’urbanisme, ni l’intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d’éléments établissant l’existence d’une fraude à la date à laquelle l’administration se prononce sur la demande d’autorisation.

D’autre part, aux termes du lexique du règlement du PLUi de la communauté de communes des Portes Euréliennes d’Île-de-France  : « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : / (…) / 4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ; / (…) / 6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ; / (…) / 8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures ».

Il ressort du dossier de demande de permis de construire que la pétitionnaire a présenté une demande portant sur la création d’une surface de plancher de 380,72 m2, qui a été accordée par l’arrêté attaqué. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier de demande, et en particulier des plans PC 4.3 et PC 4.4 que la somme des surfaces de plancher mentionnées pour les locaux d’habitation, le hall, le pallier et le local commercial, après application d’un coefficient de déduction de 10% pour les logements situés en R+1 et desservis par des parties communes intérieures, ne contredit pas les déclarations du demandeur.

Il résulte de ce qui a été dit aux points 2 à 13 que le moyen tiré de l’incomplétude du dossier de demande doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur la méconnaissance des règles relatives au stationnement :

Aux termes de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme : « Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement ». Aux termes de l’article L. 151-34 du même code : « Le règlement peut ne pas imposer la réalisation d’aires de stationnement lors de la construction : / 1° De logements locatifs financés avec un prêt aidé par l’Etat ; / 1° bis De logements locatifs intermédiaires mentionnés à l’article L. 302-16 du code de la construction et de l’habitation (…) ». Aux termes de l’article UA 5 du PLUi : « Le stationnement contribuera à la fonctionnalité des espaces. Il doit être calibré pour répondre aux usages des constructions ou espaces qu’il dessert, afin de limiter les conflits d’usage sur la voirie (…) Les règles concernant le nombre de stationnements pourront se baser sur les dispositions générales applicables sur l’ensemble des zones du territoire intercommunal. » Aux termes de l’article 4 des dispositions générales de ce PLUi : « La superficie à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est de 25m2 incluant les accès (…) / Pour les constructions à usage d’habitat individuel, on considère deux places de stationnement. (…) / Pour les constructions d’habitations collectives et de type maisons de ville, on considère une place de stationnement par tranche de 60m2 de plancher hors œuvre nette avec un minimum d’une place par logement (…) / Pour les constructions à usage commercial ayant une surface de vente supérieure à 100 m2, on considère une place de stationnement par tranche de 25 m2 de surface de vente créée. Une surface suffisante pour le stationnement et l’évolution des véhicules utilitaires devrait être prévue ».

D’une part, il ressort de la rubrique 5.3 du formulaire de demande de permis de construire produit par la commune que le pétitionnaire a bien précisé que 5 logements étaient créés, tous présentant le caractère de logements locatifs sociaux. Il suit de là que, nonobstant les dispositions du PLUi citées au point précédent, et conformément aux dispositions précitées de l’article L. 151-35 du code de l’urbanisme, il ne peut être imposé, pour les logements concernés par le projet, plus de cinq places de stationnement. Or la notice descriptive du projet précise qu’« il est prévu (…) 7 places pour les logements ». D’autre part, il ressort des pièces du dossier que la surface du commerce autorisée par le projet est de 68,38 m2. En application des dispositions combinées des articles UA 5 et 4 des dispositions générales du PLUi citées au point précédent, le projet n’avait donc pas à prévoir de places de stationnement pour les commerces. Or il ressort de la notice descriptive et du plan de masse PC2 que deux places de stationnement ont été spécialement prévues pour celui-ci. Par ailleurs, le projet n’avait pas à respecter les dispositions de l’article 4 du PLUi relatives au stationnement et à l’évolution des véhicules utilitaires, qui ne sont pas normatives et n’entraînent de ce fait aucune obligation. Enfin, la circonstance que l’insuffisance de places de stationnement, au demeurant non établie, va entraîner un phénomène de stationnement sauvage de la clientèle est sans incidence sur la légalité de l’arrêté attaqué. Il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles UA5 et 4 des dispositions générales du règlement du PLUi doit être écarté dans toutes ses branches.

Sur la méconnaissance des règles de hauteur :

Aux termes de l’article UA2 du PLUi de la communauté de communes des Portes Euréliennes d’Île-de-France : « Pour chaque zone, la hauteur des constructions mesurée du sol naturel à l’égout du toit est limitée à : / UA / Maximum 6 m / A…+1+Combles ».

Il ressort du plan des façades n°1 PC 5.1 que la distance entre le terrain naturel et l’égout du toit au point culminant du projet de construction est égale à 5,70 m, en deçà des 6 m maximum autorisés par les dispositions citées au point précédent. Dès lors le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions manque en fait et doit être écarté.

Sur la méconnaissance des règles relatives aux toitures :

Aux termes de l’article UA 3 du PLUi de la communauté de communes des Portes Euréliennes d’Île-de-France : « (…) En zone UA (…) les toitures devront être à au moins deux versants de pente comprises entre 40° et 50° (…). / Dispositions particulières / 4. Une plus grande diversité dans le traitement des toitures (pentes et toitures) pourra être autorisée : / (…) / – Dans le cas d’un ensemble de constructions groupées présentant une unité de conception (…) ».

Il ressort des plans PC 5.1 et PC 5.2 que le projet litigieux comporte un toit terrasse au-dessus du commerce et des toitures à pente de 20° et de 30° pour les logements. Le commerce et les logements font l’objet d’un même projet, élevé sur une seule parcelle de 750 m². Les façades de l’ensemble des logements, sont traitées en enduit gratté fin en deux tons sur la longueur, ton pierre et ton gris moyen et la façade Sud du commerce est traitée avec une finition en bardage bois vertical à claire-voie, les menuiseries extérieures sont prévues en aluminium prélaqué ton gris anthracite. La toiture du commerce est par ailleurs utilisée en qualité de terrasse pour l’un des logements situés à l’étage. Le projet constitue ainsi un ensemble de constructions groupées présentant une unité de conception, de sorte que l’article UA 3 du PLUi cité au point précédent autorisait des toitures à une autre pente que 40° à 50°. Le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

Sur la méconnaissance des règle relatives aux toitures terrasses :

Aux termes de l’article UA 3 du PLUi de la communauté de communes des Portes Euréliennes d’Île-de-France : « (…) Les toitures terrasses sont autorisées dans la limite de 20 % de l’emprise au sol de l’édifice, si elles sont justifiées au regard de la conception architecturale du projet. La terrasse devra être conçue afin de limiter les vis-à-vis sur le voisinage (…) ».

Il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement du plan de situation, du plan de masse du projet PC 2 et du document graphique d’insertion du projet dans l’environnement, que la toiture terrasse surplombant le commerce n’est pas située en face de la maison du requérant, au Sud-Ouest du terrain d’assiette, mais plus au Nord et en retrait de plus de 6 m par rapport à la limite de sa propriété. Cette terrasse, située à 4,30 m de hauteur, reste relativement peu élevée et est orientée principalement au Sud et non à l’Ouest en direction de la propriété de M. C…. Elle permet par ailleurs de limiter le vis-à-vis sur le voisinage en évitant des ouvertures de l’appartement auquel elle est rattachée sur la rue des Moines, et ainsi sur la propriété du requérant et celles de ses voisins. Dès lors, M. C… n’est pas fondé à soutenir que les dispositions citées au point précédent sont méconnues. Le moyen doit être écarté.

Sur l’insertion paysagère :

Aux termes de l’article 2 des dispositions générales du PLUi de la communauté de communes des Portes Euréliennes d’Île-de-France  : « (…) Les constructions et installations (…) par leur situation, leur volume, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, ne devront pas porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains (…). Elles doivent être conçues de manière à s’insérer dans leur environnement quel que soit le vocabulaire architectural utilisé. / (…) / De manière générale, les constructions seront conçues à la fois dans le respect du contexte local (prise en compte de la morphologie urbaine et du paysage proche et lointain) et dans la recherche d’une qualité architecturale par une simplicité de volume, sans faire obstacle à la créativité architecturale, en favorisant une insertion adaptée à leur milieu environnant et en prévoyant leur durabilité (…) ». Aux termes de l’article UA 3 de ce PLUi : « Qualité architecturale et paysagère / Les objectifs poursuivis à travers la règle / Préserver le patrimoine bâti ancien en zone UA tout en accompagnant son évolution ; / Observer une attention particulière à la préservation de l’identité et de l’homogénéité des secteurs UA1 et UA2 (…). ».

Il ressort des pièces du dossier que le secteur d’implantation du projet, classé en zone urbaine, est essentiellement pavillonnaire et comporte également des maisons accolées. Il ne présente pas un intérêt architectural particulier, les bâtiments ayant des styles architecturaux disparates et étant construits avec des matériaux et des couleurs sans homogénéité. Le projet, dont l’aspect est considéré comme massif par le requérant du fait de son volume, reste d’une hauteur limitée en R+1+combles pour la partie culminante de la construction, le commerce et les deux logements individuels étant par ailleurs limités respectivement à R et R + combles. Le jeu de hauteurs permet en outre de limiter l’aspect massif de la construction et de se rapprocher de l’architecture du bâti existant. Le pétitionnaire a par ailleurs accordé une attention particulière à son intégration paysagère par le choix des teintes retenues, qui rappellent celles des constructions voisines. Il ressort enfin des plans produits par la commune que la présence de végétation permettra de limiter les vues sur les emplacements réservés au stationnement. Dans ces conditions, alors même que le volume du bâtiment projeté est supérieur à la plupart de celui des constructions avoisinantes, le projet n’est pas de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit donc être écarté.

Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions aux fins d’annulation présentées par M. C… doivent être rejetées, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune en défense.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Faverolles, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que M. C… demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de M. C… une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la commune de Faverolles et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. C… est rejetée.

Article 2 : M. C… versera à la commune de Faverolles une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. B… C…, à la commune de Faverolles et à l’office public d’habitat Habitat eurélien.

Délibéré après l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle siégeaient :

M. Lacassagne, président,

M^me Bailleul, première conseillère,

M^me Ploteau, conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 décembre 2025.

La rapporteure,

Clotilde BAILLEUL

Le président,

Denis LACASSAGNE

La greffière,

Marie-Josée PRECOPE

La République mande et ordonne au préfet d’Eure-et-Loir en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.