Tribunal administratif de Paris, 24 juin 2022, n° 2010256

TA Paris
Rejet 24 juin 2022

Arguments

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Rejeté
Absence de base légale de l'arrêté
Le Conseil d'Etat a rejeté la requête concernant le décret, rendant ce moyen inopérant.
Rejeté
Vice de procédure dans la détermination des catégories de logement
Le préfet a respecté les critères de l'observatoire local des loyers, et les requérantes n'ont pas apporté d'éléments probants pour contester cette méthodologie.
Rejeté
Illégalité de l'agrément de l'observatoire local des loyers
L'agrément ne constitue pas la base légale de l'arrêté en litige, et les requérantes ne peuvent pas s'en prévaloir.
Rejeté
Erreur manifeste d'appréciation sur la majoration des loyers
Les requérantes n'ont pas fourni d'éléments probants pour contester le chiffre de 13% fixé par l'observatoire.

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Sur la décision

Référence :	TA Paris, 24 juin 2022, n° 2010256
Juridiction :	Tribunal administratif de Paris
Numéro :	2010256

Sur les parties

Avocat(s) :	Sarah LAASSIR
Cabinet(s) :	SVA
Parties :	CHAMBRE DES PROPRIETAIRES DU GRAND PARIS

Texte intégral

Tribunal administratif de Paris

1re ch.

8 juillet 2022

n° 2010256/6-1

CHAMBRE DES PROPRIETAIRES DU GRAND PARIS et a. CHAMBRE DES PROPRIETAIRES DU GRAND PARIS et

M^me X

M. Lautard-Mattioli Rapporteur

Le tribunal administratif de Paris

M^me Pestka Rapporteure publique

Audience du 24 juin 2022

38-08-02 C

Vu la procédure suivante :

Par une requête, enregistrée le 15 juillet 2020, l’association Chambre des propriétaires du Grand

Paris – Union nationale des propriétaires immobiliers Paris (CPGP – UNPI) et M^me Y

Z, représentées par la SCP SVA avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 3 juin 2020 par lequel le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de

Paris a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris :

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 6 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

- l’arrêté attaqué est privé de base légale dès lors que le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019 est en voie d’annulation par le Conseil d’Etat ;

- il est entaché d’un vice de procédure dès lors il n’est pas justifié que les catégories de logement et les secteurs géographiques aient été déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers (OLAP) en méconnaissance du II de l’article

140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :

— il est vicié par l’irrégularité de la composition des organes dirigeants de l’OLAP, qui ne respecte pas l’équilibre entre les locataires, les bailleurs et les gestionnaires prévu par l’article 16 de la loi

n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014:

- il est illégal en raison de l’illégalité de l’arrêté du 22 décembre 2014, délivrant l’agrément

d’observatoire local des loyers à l’association « Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne », qui n’a pas été précédée de la consultation du comité régional de l’habitat et de

l’hébergement ;

- il ne précise pas la durée pour laquelle les loyers de référence, majorés et minorés sont fixés ;

l’article 4 de l’arrêté précise que les dispositions entrent en vigueur à compter du 1er juillet 2019 mais ne précise pas à quelles dates ces dispositions prendront fin, en méconnaissance de l’article

140 de la loi n° 2018-1201 du 23 novembre 2018 ;

- il est entaché d’une erreur de droit résultant d’un détournement de procédure dès lors que le préfet ce dernier n’a pas déterminé les secteurs géographiques selon l’homogénéité des loyers tel que déterminée par l’OLAP mais a repris les 80 quartiers administratifs de Paris qui existent depuis 1860 ;

- il ne définit pas les catégories de logement et des secteurs géographiques avec une précision suffisante pour permettre que la définition du loyer de référence soit en adéquation avec

l’ensemble des caractéristiques qui déterminent habituellement la fixation du montant du loyer dès lors que, d’une part, la répartition des 80 secteurs dans les 14 zones visées par l’arrêté ne permet pas de constituer des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif et que, d’autre part, les critères du type de location, du nombre de pièces principales et de l’époque de construction ne permettent pas de définir des catégories de logement homogènes ;

-il est entaché d’une erreur manifeste d’appréciation en ce qu’il fixe à 13% la majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable aux logement loués meublés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 15 avril 2022, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris conclut au rejet de la requête.

Il fait valoir que les moyens soulevés dans la requête ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu:

- la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018,

- le décret 2014-1334 du 5 novembre 2014,

- le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015,

- le décret °2019-315 du 12 avril 2019,

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Lautard-Mattioli,

- les conclusions de M^me Pestka, rapporteure publique,

- les observations de M^e Laassir pour la CPGP – UNPI et M^me Z,

- et les observations de M. AA, pour le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris.

Considérant ce qui suit :

1. Par un décret n° 2019-315 du 23 novembre 2019, le Premier ministre a mis en place le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre

2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite « loi ELAN » sur

l’intégralité du territoire de la ville de Paris. Par un arrêté n° IDF-005-2020-06 du 3 juin 2020, le préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris a fixé les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris. Par la présente requête, l’association Chambre des propriétaires du Grand Paris – Union nationale des propriétaires immobiliers Paris (CPGP – UNPI) et M^me Z demandent au tribunal

d’annuler cet arrêté.

2. En premier lieu, par une décision n° 431495 du 10 mai 2022, le Conseil d’Etat a rejeté la requête formée par les associations Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI Paris) et

Chambre nationale des propriétaires contre le décret n° 2019-315 du 12 avril 2019. Par suite, le

moyen tiré de ce que l’arrêté attaqué serait privé de base légale dès lors que ce décret aurait été annulé par le Conseil d’Etat manque en fait.

3. En deuxième lieu, aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :

« II. -Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. (…) Les compétences attribuées au représentant de l’Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’Etat dans la région/ (…). ».

4. Il ressort du procès-verbal du conseil d’administration de l’observatoire des loyers de

l’agglomération parisienne (OLAP) établi à la suite de sa séance du 2 juin 2020, antérieurement à la date de l’arrêté attaqué, et du document intitulé "médianes 2019 et loyers de référence 2020 -

Paris" que la structuration du marché locatif parisien a été constatée par l’OLAP en fonction de 14 zones géographiques, lesquelles constituent des regroupements de quartiers administratifs, des types de locations, meublées ou non meublées, du nombre de pièces que contiennent les logements, et de l’époque de construction de ces derniers. Il ressort en outre des termes de l’arrêté en litige que le préfet d’Ile-de-France, préfet de Paris a déterminé 14 secteurs géographiques et déterminé les catégories de logement selon les mêmes critères que ceux retenus par l’OLAP. En se bornant à contester les résultats de cette observation, et notamment à soutenir que le caractère homogène des 14 zones retenues ne serait pas établi, sans opposer de critique précise à la méthodologie retenue par l’OLAP ou aux éléments ayant résulté de son application, les associations requérantes ne remettent pas sérieusement en cause la pertinence des résultats transmis par l’OLAP au préfet. Par suite, le moyen tiré de ce que la structuration du marché locatif parisien n’a pas été constatée par l’OLAP doit être écarté.

5. En troisième lieu, aux termes l’article 16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "L’agrément ne peut être accordé à un observatoire si les statuts de celui-ci assurent, au sein de ses organes dirigeants, la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires, ainsi que la présence de personnalités qualifiées ou s’il existe en son sein une instance, chargée de la validation du dispositif d’observations, assurant la représentation équilibrée des bailleurs, des locataires et des gestionnaires et comprenant des personnalités qualifiée. Les modalités de consultation et de fonctionnement de cette instance sont précisées par décret. L’ Etat et les EPCI

dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire sont représentés au sein des organes dirigeants des observatoires. Aux termes de l’article 2 du décret n° 2014-1334 du 5 novembre 2014 : "(…)

III. -L’agrément est accordé à l’organisme pour un périmètre

géographique donné constitué par une liste de communes dès lors que celui-ci justifie : (…) 2 De la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires au sein de ses organes dirigeants ainsi que de la présence de personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ou s’il existe au sein de l’observatoire une instance chargée de la validation du dispositif d’observations, assurant la représentation équilibrée des bailleurs, des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation en matière locative, et des gestionnaires et comprenant des personnalités qualifiées dans le domaine du logement ou de la statistique ; /(…) 4° De la représentation au sein des organes dirigeants de l’observatoire du préfet de département ou de son représentant ou, le cas échéant, du préfet de région ou de son représentant lorsque le périmètre géographique de l’observatoire s’étend sur plusieurs départements, le préfet de région pouvant choisir de se faire représenter par un préfet de département ;/ 5° De la représentation des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’un programme local de l’habitat exécutoire au sein des organes dirigeants de

l’observatoire. (…).". Il résulte de ces dispositions qu’un observatoire local des loyers doit uniquement assurer une représentation équilibrée entre les bailleurs, les associations de locataires et les gestionnaires.

6. D’une part, l’arrêté du 24 décembre 2014 délivrant l’agrément d’observatoire local des loyers à

l’association « observatoire des loyers de l’agglomération parisienne » ne constitue pas la base légale de l’arrêté en litige. Par suite, les requérantes ne peuvent utilement se prévaloir par voie

d’exception, de la méconnaissance par l’arrêté du 24 décembre 2014 des dispositions précitées de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou du décret n° 2014-1134 du 5 novembre 2014.

7. D’autre part, à supposer même que les associations requérantes aient entendu soutenir que le procès-verbal du conseil d’administration de l’OLAP ait été vicié par un déséquilibre dans la composition de cet organe dirigeant en défaveur des bailleurs et que ce moyen soit opérant, il ressort en tout état de cause des pièces du dossier que le conseil d’administration de l’OLAP est

notamment composé de quatre représentants des bailleurs, de quatre représentants des locataires et de deux représentants des gestionnaires. Par suite, le moyen doit être écarté.

8. En quatrième lieu, les requérantes ne peuvent utilement se prévaloir par voie d’exception, de

l’absence de consultation préalable du comité régional de l’habitat et de l’hébergement avant

l’édiction de l’arrêté du 24 décembre 2014 agréant l’OLAP, dès lors que cet arrêté ne constitue pas la base légale de l’arrêté en litige. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que ce comité avait émis un avis favorable à l’issue de sa réunion du 12 décembre 2014.

9. En cinquième lieu, aux termes de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 :

« Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. ».

10. Les requérantes soutiennent que le préfet de la région d’Ile-de-France aurait méconnu ces dispositions dès lors qu’il n’a pas précisé la durée de validité de l’arrêté attaqué. Toutefois, aucune disposition n’imposait au préfet de fixer, dans le texte même de ses arrêtés, une date de validité.

Dès lors, le moyen tiré de ce que le préfet aurait méconnu les dispositions précitées ne peut qu’être écarté.

1 1 . En sixième lieu, pour les mêmes raisons que celles énoncées au point 4 et dès lors que les 14 zones retenues par l’arrêté attaqué sur le fondement de l’observation de la structure du marché locatif par l’OLAP, qui ne correspondent ni aux arrondissements de Paris, ni à ses quartiers administratifs, ne constituent pas des zones administratives préexistantes, les requérantes ne sont pas fondées à soutenir que le préfet de la région d’Ile-de-France aurait commis une erreur de droit dans la délimitation des secteurs géographiques retenus pour l’application du dispositif

d’encadrement des loyers. En outre, elles n’apportent aucun élément probant ni aucune argumentation pertinente au soutien de leur moyen tiré du détournement de procédure.

12. En septième lieu, aux termes de l’article 2 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 : "Les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au II de l’article 140 de la loi n°

2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique sont déterminés selon les modalités suivantes :/ 1° Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location,

meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation et à l’époque de construction ;/ 2° Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif.".

13. Les requérantes soutiennent que l’arrêté attaqué ne définit pas les catégories de logement et des secteurs géographiques avec une précision suffisante pour permettre que la définition du loyer de référence soit en adéquation avec l’ensemble des caractéristiques qui déterminent habituellement la fixation du montant du loyer et que le préfet a dès lors méconnu les réalités du marché. Toutefois, le préfet la région Ile-de-France s’est borné à mettre en oeuvre les critères prévus par les dispositions précitées de l’article 2 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015. En outre, si les requérantes soutiennent que ces critères ne sont pas pertinents dès lors que les 14 zones constituées ne seraient ni homogènes ni cohérentes, que les données statistiques seraient insuffisantes pour permettre de déterminer la date de construction des immeubles et que le nombres de pièces seraient insuffisants pour déterminer la valeur du loyer d’un bien, elles ne produisent aucune pièce permettant de tenir ces allégations comme établies en pratique. Enfin, contrairement à ce que les requérantes soutiennent, la notion de pièces principales est définie à

l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habilitation, mentionné par les dispositions précitées de l’article 2 du décret n° 2015-650 du 10 juin 2015. Par suite, les requérantes

n’établissent pas que le préfet aurait méconnu la réalité du marché de l’immobilier locatif sur le territoire de la ville de Paris.

14. En dernier heu, les requérantes, en l’absence de tout élément probant ou d’argumentation pertinente concernant la réalité des écarts de loyers constatés sur le marché locatif parisien, ne sont pas fondées à soutenir que le préfet de la région d’Ile-de-France, en fixant à 13%, à la suite des résultats des observations de l’OLAP, le montant de la majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence applicable aux logement loués meublés, aurait commis une erreur manifeste

d’appréciation.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la Chambre des propriétaires du grand Pans – UNPI et

M^me Z ne sont pas fondées à demander l’annulation de l’arrêté du 3 juin 2020. Par suite, leur requête doit être rejetée en toutes ses conclusions.

DECIDE:

Article 1er: La requête de la Chambre des propriétaires du Grand Pans – UNPI et de Mme

Z est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à la Chambre des propriétaires du Grand Paris -

UNPI, à M^me Z et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires.

Copie en sera adressée au préfet de la région d’Ile-de-France, préfet de Paris.

Délibéré après l’audience du 24 juin 2022, à laquelle siégeaient :

M. Marino, président,

M. Thulard, premier conseiller,