Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés le 24 janvier 2023, le 10 janvier 2024 et le 13 février 2024, M. et M^me B C, représentés par la SCP KPL Avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 novembre 2022 par lequel le maire de Saint-Denis d’Oléron a délivré un permis de construire une maison d’habitation à M. A ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Denis d’Oléron et de M. A, solidairement, une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— ils ont intérêt à agir ;

— l’arrêté du 28 novembre 2022 est entaché d’un défaut de motivation des prescriptions qui assortissent l’autorisation d’urbanisme en cause ;

— les prescriptions ne portent pas sur des points précis et limités dans leurs effets ;

— le projet litigieux méconnaît les dispositions des articles 11.10, 11.5, 11.6, 11.18 et 11.11 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par deux mémoires en défense enregistrés le 4 avril 2023 et le 12 février 2024, M. A, représenté par M^e Laumet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la requête est irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 15 janvier 2024, la commune de Saint-Denis d’Oléron, représentée par M^e Drouineau, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir des requérants ;

— les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Dumont ;

— les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Kolenc-Le Bloch, représentant M. et M^me C et E représentant la commune de Saint-Denis d’Oléron.

Considérant ce qui suit :

1. M. D A est propriétaire d’une parcelle cadastrée AM 42 dans le village de « La Bétaudière » sur la commune de Saint Denis d’Oléron (Charente-Maritime). Par un arrêté du 28 novembre 2022, la maire de cette commune lui a délivré un permis de construire une maison d’habitation d’une surface de 146 m2. Par leur requête, les époux C, dont la maison d’habitation est implantée sur la parcelle AM 45, demandent l’annulation de ce permis de construire.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

2. En premier lieu, aux termes de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme : « Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. / Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6. / Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables () ». Aux termes de l’article R. 424-5 du même code : « En cas d’autorisation ou de non-opposition à déclaration préalable, la décision mentionne la date d’affichage en mairie ou la date de publication par voie électronique de l’avis de dépôt prévu à l’article R. 423-6. / Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée () ». Aux termes de l’article A. 424-3 du même code : " L’arrêté indique, selon les cas ; a) Si le permis est accordé () Il indique en outre, s’il y a lieu : d) Si la décision est assortie de prescriptions () « . Aux termes de l’article A. 424-4 de ce code : » Dans les cas prévus aux b à f de l’article A. 424-3, l’arrêté précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision () ". Il résulte de ces dispositions que les prescriptions dont est assorti un permis de construire doivent exposer les considérations de droit et de fait qui en constituent le fondement afin de permettre au pétitionnaire d’en discuter utilement le contenu.

3. En l’espèce, l’arrêté litigieux du 28 novembre 2022 soumet le permis de construire à plusieurs prescriptions. Il impose la gestion des eaux pluviales sur la parcelle, que la construction soit implantée strictement en limite séparative sans retrait ni débord sur le fonds voisin, que les murs côté « voisin » soient enduits, que la pente de toit soit comprise entre 28 % et 33 % et indique dans des termes précis quel aspect devront avoir la toiture, les égouts des toits, les appuis de fenêtres, la porte de garage, les barreaux de défense de baie, les enduits extérieurs, les ouvrants et les volets. L’arrêté précise également les obligations de plantations applicables aux surfaces libres de toutes constructions et il renvoie à un avis annexé du gestionnaire de ces réseaux s’agissant des prescriptions relatives au raccordement à l’eau potable et à l’assainissement. Il en résulte que le contenu des prescriptions qui assortissent le permis de construire litigieux est clair et que l’énoncé de ces prescriptions constitue une motivation suffisante de la décision litigieuse au regard des dispositions précitées.

4. En deuxième lieu, l’administration ne peut assortir une autorisation d’urbanisme de prescriptions qu’à la condition que celles-ci, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, aient pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont elle est chargée d’assurer le respect.

5. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, d’une part, la prescription concernant l’implantation de la construction en limite séparative n’a pas pour effet de modifier l’implantation de la partie du projet située en limite séparative et a pour seul objet d’éviter un retrait ou un débord de la partie de construction implantée en limite séparative, d’autre part, la prescription qui prévoit que la pente du toit est comprise entre 28 % et 33 % n’entraîne pas une modification sensible de la hauteur de la maison dès lors que le projet en cause prévoit une pente à 33 %. Il en résulte que les prescriptions assortissant le projet litigieux ne concernent que des points précis et limités. La présentation d’un nouveau projet n’était dès lors pas nécessaire. Ce moyen doit par suite être écarté.

6. En troisième lieu, aux termes de l’article 11.10 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les pentes de toit seront comprises entre 28 % et 33 %. Une pente différente sera admise en cas de restauration à l’identique d’une toiture existante. ».

7. Si les requérants soutiennent que le projet méconnaît cette disposition dès lors qu’il prévoit une toiture terrasse au-dessus du local technique qui sert de support à un escalier extérieur, il ressort des pièces du dossier que ce toit terrasse concerne une construction annexe, laquelle n’est pas soumise aux dispositions précitées du règlement du plan local d’urbanisme. Ce moyen est en conséquence inopérant et doit être écarté.

8. En quatrième lieu, aux termes de l’article 11.5 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les volumes vus du domaine public et des voies ouvertes à la circulation publique, y compris les voies privées, ne seront pas découpés par des loggias et balcons, auvents et vérandas ». Aux termes de l’article 11.6 du règlement du plan local d’urbanisme : « Pour les constructions principales, les volumes complexes, la juxtaposition de petits volumes sans ordre, les plans de base carrée conduisant à des volumes cubiques, les fausses tours ainsi que les étages partiels et en retrait ne sont pas autorisés ».

9. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, que la toiture terrasse qui se situe au-dessus du local technique qui sert de support à un escalier extérieur ne présente ni les caractéristiques d’un balcon, ni celles d’un étage partiel. Dans ces conditions, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le projet litigieux méconnaît les dispositions précitées.

10. En cinquième lieu, aux termes de l’article 11.18 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les clôtures sur rue n’excèderont pas 1,80 mètre de hauteur et seront constituées : – soit d’un mur plein, / – soit d’un mur bahut d’une hauteur maximale de 0,60 mètre, surmonté d’une grille ou d’un grillage, éventuellement doublé d’une haie, / – soit sous forme d’une haie, doublée ou non d’un grillage vert. »

11. Sont applicables aux clôtures, dont celles qui prennent la forme d’un mur, les seules dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme édictées spécifiquement pour régir leur situation, sur le fondement des articles R. 151-41 et R. 151-43 du code de l’urbanisme. En revanche, un mur qui est incorporé à une construction, alors même qu’il a la fonction de clore ou limiter l’accès à son terrain d’assiette, est soumis à l’ensemble des règles du règlement du plan local d’urbanisme applicables aux constructions.

12. En l’espèce, si le mur de l’escalier extérieur a également la fonction de clore le terrain d’assiette, il ressort des pièces du dossier qu’il est incorporé à une construction annexe. Il en résulte que la hauteur de ce mur est régie non pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui régissent les seules clôtures, mais par l’ensemble des règles applicables aux constructions, notamment par l’article 10.2 de ce règlement qui prévoit que la hauteur des constructions annexes ne peut dépasser 4,50 mètres au faîtage. Par suite, dès lors que le mur de l’annexe en cause présente une hauteur de 3, 80 mètres, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions du règlement du plan local d’urbanisme doit être écarté.

13. En sixième lieu, aux termes de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. » Aux termes de l’article 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme : « Les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou leur aspect extérieur, devront respecter le caractère ou l’intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages naturels ou urbains et conserver les perspectives monumentales. / La Charte Paysage, Urbanisme, Architecture du Pays Marennes-Oléron, élaborée par le CAUE 17, devra être utilisée comme référence par les constructeurs et aménageurs. ».

14. Dès lors que les dispositions du règlement d’un plan local d’urbanisme invoquées par le requérant ont le même objet que celles, également invoquées, d’un article du code de l’urbanisme posant les règles nationales d’urbanisme et prévoient des exigences qui ne sont pas moindres, c’est par rapport aux dispositions du règlement plan local d’urbanisme que doit être appréciée la légalité de la décision attaquée. En conséquence, le juge exerce un contrôle normal sur la conformité à ces dispositions de la décision attaquée.

15. Les requérants soutiennent que le projet litigieux ne respecte pas les caractéristiques des constructions existantes composant le village de La Bétaudière dès lors que la maison comprend un étage, un étage partiel sur rue ainsi qu’un escalier extérieur dissimulé par un mur qui atteint 3,80 mètres de hauteur. Ils font également valoir que, du fait de son garde-corps massif, cet escalier ne pourrait pas s’inscrire dans le patrimoine local tel que défini par la charte « paysages, urbanisme, architecture du pays Marennes-Oléron » car, pour s’y conformer, l’escalier doit être droit et longer la façade avec, le cas échéant, un garde-corps bas.

16. Toutefois, d’une part, il ressort des diverses photographies produites au dossier que le village de La Bétaudière comporte plusieurs maisons à étage et que la maison paysanne plus haute et compacte, avec quelquefois un escalier extérieur, est décrite par la charte « paysages, urbanisme, architecture du pays Marennes-Oléron » comme l’un des quatre types de volume qui dominent ce pays. D’autre part, il ressort des pièces du dossier que le toit terrasse du local technique accueillant l’escalier extérieur ne constitue pas un demi étage et que cette annexe respecte l’esprit d’assemblage continu des annexes et de la construction principale décrit par la charte comme le plus courant pour les annexes. Enfin, l’escalier extérieur projeté respecte les prescriptions de la charte « Paysages, urbanisme, architecture du Pays Marennes – Oléron » laquelle prévoit que l’escalier extérieur est indifféremment parallèle ou perpendiculaire à la façade et peut être droit ou tournant.

17. Il en résulte que le projet litigieux n’est pas de nature à porter atteinte au caractère des lieux avoisinants. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article 11.1 du règlement du plan local d’urbanisme précité doit être écarté.

18. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu’il soit besoin de statuer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. et M^me C ne sont pas fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 28 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Saint-Denis d’Oléron a délivré un permis de construire assorti de prescriptions à M. A pour la construction d’une maison individuelle.

Sur les frais liés au litige :

19. M. et M^me C étant la partie perdante dans la présente instance, les conclusions qu’ils présentent sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. et M^me C une somme globale de 2 400 euros à verser, pour moitié, à la commune de Saint-Denis d’Oléron et, pour moitié, à M. A.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. et M^me C est rejetée.

Article 2 : M. et M^me C verseront, au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, une somme de 1 200 euros à la commune de Saint-Denis d’Oléron et une somme de 1 200 euros à M. A.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. et M^me B C, à M. D A et à la commune de Saint-Denis d’Oléron.

Délibéré après l’audience du 13 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente,

M^me Boutet, première conseillère,

M^me Dumont, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

La rapporteure,

Signé

G. DUMONT

La présidente,

Signé

I. LE BRISLa greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,Le greffier en chef,

Signé

S. GAGNAIRE