Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 10 mars 2023, le 5 avril 2024 et le 5 décembre 2024, et par un mémoire non communiqué enregistré le 11 février 2025, M. D… et M^me F… G…, M^me A… G… et M. B… G…, représentés par la SELARL Océanis avocats, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 4 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de la Couarde-sur-Mer ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M^me C… portant sur la surélévation de sa maison, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux du 17 janvier 2023 ;

2°) de mettre à la charge de la commune de la Couarde-sur-Mer une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- la requête est recevable ;

- la décision de non-opposition à déclaration préalable méconnaît les dispositions de l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme dès lors que la surface de plancher créée est supérieure à quarante mètres carrés et que la surface totale de la construction est supérieure à 150 mètres carrés, de sorte qu’un permis de construire était nécessaire ;

- le dossier de déclaration préalable est incomplet et méconnait les dispositions des articles R. 431-36 et R. 431-10 du code de l’urbanisme en ce que le document graphique ne permet pas d’apprécier l’insertion du projet par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages ;

- la décision méconnaît les dispositions de l’article Ub 6 du plan local d’urbanisme intercommunal relatif à la qualité urbaine, architecturale, environnementale et paysagère en ce que le projet, notamment par l’absence d’alignement de la toiture rehaussée et des nouvelles fenêtres avec la toiture et les fenêtres existantes, n’est pas en harmonie avec les bâtiments existants ; les ouvertures créées par la surélévation, d’une part, ne font pas référence aux dimensions du bâti existant, d’autre part n’ont pas les mêmes dimensions que celles du bâti existant ; le projet prévoit la création d’un œil de bœuf visible depuis l’espace public ; le projet n’est pas uniforme avec les matériaux et couleurs des menuiseries existantes ;

- aucune autorisation d’urbanisme ne pouvait être délivrée pour un projet prenant appui sur une construction irrégulière de percement de la façade Est pour y implanter une baie vitrée et n’ayant pas fait l’objet d’une régularisation.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 15 février 2024, le 7 novembre 2024 et le 30 décembre 2024, la commune de la Couarde-sur-Mer, représentée par la SCP BCJ Brossier-Carré-Joly, conclut :

1°) à titre principal, au rejet de la requête et, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit sursis à statuer en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, afin de permettre au titulaire de l’autorisation de régulariser le projet ;

2°) à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des consorts G… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens invoqués dans la requête sont infondés.

Par des mémoires en défense enregistrés le 4 mai 2023, le 21 octobre 2024 et le 6 janvier 2025, M^me E… C…, représentée par la SELARL Publi-Juris, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge des consorts G… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

- la requête est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir ;

- les moyens invoqués dans la requête sont infondés.

Par ordonnance du 16 janvier 2025, la clôture d’instruction a été fixée au 14 février 2025.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Balsan-Jossa,

- les conclusions de M^me Guilbaud, rapporteure publique,

- les observations de M^e Viel, représentant les consorts G…, de M^e Brossier, représentant la commune de la Couarde-sur-Mer, et de M^e Plateaux, représentant M^me C…,

- en présence de M^me C….

Une note en délibéré, enregistrée le 12 novembre 2025, a été produite pour M^me C….

Considérant ce qui suit :

M. D… et M^me F… G… sont usufruitiers d’une maison d’habitation située au 14 rue des Sauniers à la Couarde-sur-Mer (Charente-Maritime), correspondant à la parcelle cadastrée section ZA n°190, dont leurs deux enfants majeurs, A… et B… G…, ont la nue-propriété. Madame E… C… est propriétaire d’une maison d’habitation située au 6 impasse de la Grande Banche sur la même commune, correspondant à la parcelle voisine cadastrée section ZA n°192. Par un arrêté du 17 septembre 2021, le maire de la commune de la Couarde-sur-Mer ne s’est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M^me C… portant sur la surélévation de sa maison. Ayant constaté que les travaux n’étaient pas réalisés conformément à cette déclaration de travaux, le maire a pris un arrêté interruptif de travaux le 26 août 2022. Le 9 septembre 2022, M^me C… a déposé un nouveau dossier de déclaration préalable n° 017121 22 E0056 en vue de régulariser ses travaux de surélévation. Par un arrêté du 4 octobre 2022, le maire de la commune de la Couarde-sur-Mer ne s’est pas opposé à cette déclaration préalable. Le 29 novembre 2022, M. et M^me D… G…, ainsi que leurs deux enfants (ci-après les consorts G…), ont formé un recours gracieux à l’encontre de cette décision, qui a fait l’objet d’une décision de rejet le 17 janvier 2023. Par la présente requête, les consorts G… demandent l’annulation de l’arrêté du 4 octobre 2023, ainsi que de la décision de rejet du recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir soulevée en défense :

Aux termes de aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’une autorisation d’occupation du sol de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance et à la localisation du projet de construction.

D’une part, M. et M^me G… sont usufruitiers de la parcelle cadastrée ZA 190, laquelle jouxte le terrain de M^me C…. Ils ont donc la qualité de voisins immédiats des travaux litigieux. L’arrêté du 4 octobre 2022 a autorisé la pétitionnaire à procéder à la surélévation de sa maison d’habitation et à y créer de nouvelles fenêtres donnant sur leur parcelle. Les travaux en cause sont donc, par la création de vues directes sur leur propriété, de nature à affecter les conditions de jouissance des biens de M. et M^me G…, lesquels justifient dès lors d’un intérêt à agir contre la décision en litige, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une convention de démembrement de propriété, et alors même qu’ils n’avaient pas contesté la décision de non-opposition à déclaration préalable du 17 septembre 2021.

D’autre part, la circonstance que A… et B… G… soient uniquement nus-propriétaires de la maison est sans incidence sur leur intérêt à agir, dès lors qu’ils se prévalent des nuisances visuelles engendrées par le projet, susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation et de jouissance de leur bien.

Il résulte de ce qui précède que la fin de non-recevoir soulevée par M^me C… doit être rejetée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

D’une part, lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation.

D’autre part, aux termes de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. / Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables : / (…) / 6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement (…) ». Par suite, la prescription décennale instituée par ces dispositions n’était donc pas applicable à l’Île-de-Ré, zone couverte par un plan de prévention des risques naturels.

Il ressort des pièces du dossier que le précédent propriétaire de la maison de M^me C… a fait percer en 2006 une baie vitrée sur la façade Est de la construction. Or, il ne ressort pas de l’attestation établie par cet ancien propriétaire, dans laquelle celui-ci déclare qu’il pense que le maître d’œuvre avait déposé une demande d’autorisation, ni d’aucune autre pièce du dossier, que l’autorisation d’urbanisme requise pour effectuer de tels travaux ait été obtenue. Dès lors, la surélévation litigieuse, qui est située au-dessus de la baie vitrée en question, repose sur une construction existante en partie irrégulière, ce qui implique que la demande d’autorisation déposée par M^me C… devait inclure la régularisation des travaux d’ouverture de façade réalisés en 2006. Par suite, et alors qu’il est constant que tel n’était pas le cas, le maire de la commune de la Couarde-sur-Mer était tenu de s’opposer à la déclaration préalable présentée par M^me C….

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision contestée.

Il résulte de ce qui précède que les consorts G… sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 4 octobre 2022 par lequel le maire de la commune de la Couarde-sur-Mer ne s’est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par M^me C…, ainsi que l’annulation de la décision rejetant leur recours gracieux formé contre cet arrêté.

Sur l’éventualité d’une régularisation :

Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

Lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 12 d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code.

Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la déclaration préalable déposée par M^me C… devait faire l’objet d’une décision d’opposition au motif qu’elle ne portait pas sur des travaux réalisés antérieurement sans autorisation d’urbanisme. Ce vice n’étant pas susceptible de régularisation, il ne permet pas au tribunal de faire usage des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des consorts G…, qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de la Couarde-sur-Mer et par M^me C…, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de la Couarde-sur-Mer une somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par les consorts G….

D E C I D E :

Article 1er :

L’arrêté du 4 octobre 2022 du maire de la commune de la Couarde-sur-Mer de non-opposition à déclaration préalable de travaux et la décision rejetant le recours gracieux contre cet arrêté sont annulés.

Article 2 :

La commune de la Couarde-sur-Mer versera aux requérants la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de la Couarde-sur-Mer et de M^me C… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 :

Le présent jugement sera notifié à M. D… et M^me F… G…, à M^me A… G…, à M. B… G…, à la commune de la Couarde-sur-Mer et à M^me E… C….

Délibéré après l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Le Bris, présidente

M^me Dumont, première conseillère,

M^me Balsan-Jossa, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La rapporteure,

Signé

S. BALSAN-JOSSA

La présidente,

Signé

I. LE BRIS

La greffière,

Signé

D. MADRANGE

La République mande et ordonne au préfet de la Charente-Maritime en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

Signé

D. MADRANGE