Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés le 24 mai 2023, le 18 septembre 2025 et le 17 octobre 2025, Messieurs A… et C… D…, représentés par M^e Tertrais, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 24 novembre 2022 par lequel le maire de la commune de Chauray (Deux-Sèvres) s’est opposé à leur déclaration préalable au titre de la division parcellaire du terrain cadastré AY n°69 situé rue de Godin au lieu-dit Belle-vue, ensemble la décision implicite née du silence gardé par le maire sur leur recours gracieux ;

2°) d’enjoindre au maire de Chauray de leur délivrer une décision de non-opposition à leur déclaration préalable ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Chauray une somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- ils ont intérêt à agir à l’encontre des décisions attaquées ;

- l’arrêté attaqué est entaché d’incompétence, faute pour son signataire de justifier d’une délégation régulière ;

- il est entaché d’erreurs de droit au regard du II. de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation et l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme ; l’arrêté attaqué est entaché d’illégalité par voie de conséquence de l’illégalité des dispositions de l’article UA 2 au regard du I. de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, lequel ne trouve à s’appliquer que pour les opérations créant trois logements et plus ; la déclaration préalable présentée vise uniquement à entreprendre une division foncière du terrain, sans qu’aucune opération concrète de construction ne soit encore programmée ; en tout état de cause, une autorisation d’urbanisme ne peut être refusée que si l’autorité compétente estime qu’il n’est pas légalement possible d’accorder une telle autorisation en l’assortissant de prescriptions spéciales ; en outre, le dossier de déclaration préalable se contente d’exposer que la division permettra la construction de maisons d’habitations, qui pourraient potentiellement être des logements sociaux ; l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme est inapplicable en l’espèce car il n’a pas vocation à s’appliquer de manière uniforme aux zones urbaines ;

- le maire a entaché l’arrêté attaqué d’une erreur de fait, d’une erreur de droit et d’un défaut d’examen sérieux du dossier déposé en considérant que le projet méconnait l’article UA3 du plan local d’urbanisme dès lors que la façade du lot n°5 du projet présente un risque, au regard de sa position et de sa configuration, pour la sécurité des usagers de la voie publique ; le projet soumis à déclaration tend seulement à créer une division foncière et n’a pas vocation à prévoir une occupation du sol ; en tout état de cause, l’accès décrit sur les plans du dossier ne se situe ni dans le virage, ni à la sortie de celui-ci et la rue de Gondin, permettant l’accès au lot n°5, est une voie où la fréquence et la vitesse de circulation sont limités ; il n’existe aucune voie commune à plusieurs lots de sorte qu’aucun permis d’aménager ne devait être obtenu ; les caractéristiques de l’accès à la parcelle permettent de satisfaire aux exigences de l’article UA3 du plan local d’urbanisme ; à les supposer existants, les risques en terme de sécurité pourraient être écartés par l’édiction de simples prescriptions ;

- le maire a commis une erreur de droit en considérant que le projet méconnait l’article UA13 du plan local d’urbanisme dès lors que ses dispositions sont applicables aux « opérations immobilières groupées »; en l’espèce, le projet consiste en une simple division parcellaire; l’article UA 13 du plan local d’urbanisme s’applique à l’échelle des unités foncières résultant de la future division et non à l’échelle de l’unité foncière d’origine; à supposer l’article UA 13 applicable en l’espèce, cet article serait illégal au regard de l’article L. 442-3 du code de l’urbanisme car il tend à imposer des parties communes de lotissement alors même qu’il n’en existe pas en matière de division sans aménagement; au demeurant, rien ne permet à la commune de déduire des pièces de la déclaration préalable que les constructions ultérieures ne pourront pas prévoir la réalisation de 10% d’espaces verts accessibles au public en deux unités maximum.

Par des mémoires en défense, enregistrés le 25 juin 2024 et le 3 octobre 2025, ainsi que par un mémoire non communiqué enregistré le 17 février 2026, la commune de Chauray, représentée par la SCP KPL Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu’il soit mis à la charge des consorts D… une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir, la déclaration préalable en cause ayant été déposée par la société Batipro Ouest ;

- aucun des moyens soulevés par les consorts D… n’est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de la construction et de l’habitation ;

- le code de l’urbanisme ;

- le décret n°2022-547 du 13 avril 2022 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M. Raveneau,

- les conclusions de M. Pipart, rapporteur public,

- les observations de M^e Safar, représentant les consorts D…, et de M^e Kolenc, représentant la commune de Chauray.

Considérant ce qui suit :

Par un arrêté du 24 novembre 2022, le maire de Chauray (Deux-Sèvres) s’est opposé à la déclaration préalable déposée le 28 octobre 2022 par la société à responsabilité limitée (SARL) Batipro Ouest concernant un projet de lotissement d’une parcelle cadastrée section AY n° 69 d’une superficie de 3 888 m² située rue de Gondin au lieu-dit Belle-Vue, en vue de la construction de maisons d’habitation. MM. A… et C… D…, propriétaires de cette parcelle, ont formé, par un courrier du 23 janvier 2023 reçu le 26 janvier suivant, un recours gracieux à l’encontre de cette décision. Une décision implicite de rejet de cette demande est née le 26 mars 2023 du silence gardé sur celui-ci par le maire de Chauray. Les consorts D… demandent au tribunal d’annuler l’arrêté du 24 novembre 2022, ensemble la décision implicite née du silence gardé sur leur recours gracieux.

Sur la fin de non-recevoir opposée en défense :

La commune de Chauray fait valoir que les requérants ne justifient pas de leur intérêt à agir contre l’arrêté du 24 novembre 2022 dès lors qu’il ressort du formulaire de déclaration préalable du 28 octobre 2022 que le demandeur renseigné est la société Batipro Ouest. Il ressort de ce formulaire que l’onglet « 1 – Identité du déclarant » a en effet été complété par la SARL Batipro Ouest. Toutefois, ainsi que ce même formulaire le prévoit, en cas de déclarants multiples, une fiche complémentaire « Autres demandeurs » doit être renseignée pour chacun des déclarants. Les requérants, qui justifient de leur qualité de propriétaire du terrain accueillant le projet litigieux, produisent à l’instance cette fiche complémentaire, qu’ils ont bien complété en qualité de demandeurs. Bien que le cadre de ce document réservé à la mairie soit resté totalement vierge, il ressort de la décision attaquée que cette dernière a été adressée tout à la fois à la société Batipro Ouest et aux consorts D…, de sorte que ces derniers ont nécessairement été regardés comme déclarants aux côtés de ladite société.

Dans ces conditions, les requérants justifient d’un intérêt leur donnant qualité pour agir devant le tribunal. Par suite, la fin de non-recevoir opposée à ce titre par la commune de Chauray doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En premier lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir et pour se prononcer sur un projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme (…) ». Aux termes de l’article L. 2122-18 du code général des collectivités territoriales : « Le maire est seul chargé de l’administration, mais il peut, sous sa surveillance et sa responsabilité, déléguer par arrêté une partie de ses fonctions à un ou plusieurs de ses adjoints et à des membres du conseil municipal ». Aux termes de l’article L. 2131-1 de ce code, dans sa rédaction alors applicable : « Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès qu’il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu’à leur transmission au représentant de l’Etat dans le département ou à son délégué dans l’arrondissement. / (…) / Le maire peut certifier, sous sa responsabilité, le caractère exécutoire de ces actes. / (…). ». Aucun texte législatif ou réglementaire ne fixe la durée de l’affichage des arrêtés de délégation de signature, celle-ci devant être suffisante pour permettre aux administrés de les consulter.

Il ressort des pièces du dossier que M. E… B…, 5ème adjoint au maire de Chauray et signataire de l’arrêté attaqué, bénéficie d’une délégation permanente en matière d’urbanisme par arrêté du maire de Chauray du 18 juin 2020 pour signer, notamment, les décisions relatives aux déclarations préalables. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que cet arrêté a été transmis et reçu en préfecture le 26 juin 2020 et que, par acte du 20 juin 2024, le maire a certifié que cet arrêté a été affiché en mairie « pendant une durée de 2 mois, du 29 juillet 2020 jusqu’au 31 août 2020 ». A supposer même que cet arrêté n’ait en réalité été affiché qu’un mois en mairie, cette durée devrait, dans les circonstances de l’espèce, être regardée comme suffisamment longue pour regarder l’obligation d’affichage prévue à l’article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales comme remplie, de sorte que l’arrêté du 18 juin 2020 était exécutoire à la date de la décision attaquée. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de cette décision doit en conséquence être écarté.

En deuxième lieu, d’une part, aux termes de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation : « I. – Les dispositions de la présente section s’appliquent aux communes dont la population est au moins égale à (…) 3 500 habitants sur le reste du territoire qui sont comprises, au sens du recensement de la population, dans une agglomération ou un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l’année précédente, moins de 25 % des résidences principales. / II. – Le taux mentionné au I est fixé à 20 % pour toutes les communes mentionnées au même I appartenant à une agglomération ou à un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, pour lesquels le parc de logements existant ne justifie pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Un décret fixe, au moins au début de chacune des périodes triennales mentionnées au I de l’article L. 302-8, la liste des agglomérations ou des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés, déterminée en fonction du nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre mentionnés au I du présent article. (…) ». En outre, aux termes de l’article UA 2 relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions particulières du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chauray, dans sa version en vigueur à la date des décision attaquées issue de sa modification du 16 décembre 2019 : « 3. Les occupations et utilisations du sol permises le sont sous réserve : Que soient prévus a minima 25% de logement social au sens de l’article L. 302-5 du CCH pour toutes les opérations créant 3 logements et plus. Le nombre de logements sociaux maximum créé par opération 100% dédiée au logement social dans ces zones sera de 10. / Par conséquent : Pour une opération de 3 logements : 1 logement social doit être prévu dans les 3 logements créés. ».

D’autre part, aux termes de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme : « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. ». L’article L. 421-7 du même code dispose : « Lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l’objet d’une déclaration préalable, l’autorité compétente doit s’opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l’article L. 421-6 ne sont pas réunies. ». Aux termes de l’article L. 151-15 de ce code : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. ». Enfin, l’article R. 151-18 de ce même dispose : « Les zones urbaines sont dites « zones U ». Peuvent être classés en zone urbaine, les secteurs déjà urbanisés et les secteurs où les équipements publics existants ou en cours de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter. ».

Il résulte de ces dispositions qu’il revient à l’autorité administrative compétente en matière d’autorisations d’urbanisme de s’assurer de la conformité des projets qui lui sont soumis aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 et de n’autoriser, sous le contrôle du juge, que des projets conformes à ces dispositions. En l’absence de dispositions y faisant obstacle, il est loisible au pétitionnaire, le cas échéant après que l’autorité administrative compétente lui a fait part des absences de conformité de son projet aux dispositions mentionnées à l’article L. 421-6, d’apporter à ce projet, pendant la phase d’instruction de sa demande et avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite, des modifications qui n’en changent pas la nature, en adressant une demande ou en complétant sa déclaration en ce sens accompagnée de pièces nouvelles qui sont intégrées au dossier afin que la décision finale porte sur le projet ainsi modifié. L’autorité administrative compétente dispose également, sans jamais y être tenue, de la faculté d’accorder le permis de construire ou de ne pas s’opposer à la déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales qui, entraînant des modifications sur des points précis et limités et ne nécessitant pas la présentation d’un nouveau projet, ont pour effet d’assurer la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires dont l’administration est chargée d’assurer le respect. Le pétitionnaire auquel est opposé une décision de refus de permis de construire ou d’opposition à déclaration préalable ne peut utilement se prévaloir devant le juge de l’excès de pouvoir de ce que l’autorité administrative compétente aurait dû lui délivrer l’autorisation sollicitée en l’assortissant de prescriptions spéciales.

En l’espèce, pour s’opposer à la déclaration préalable des requérants, le maire de Chauray s’est fondé sur trois motifs tirés, d’une part, de la méconnaissance de l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme relatif au pourcentage minimum de logements sociaux dans la commune, d’autre part, de la méconnaissance de l’article UA 3 de ce règlement relatif à la sécurité des accès sur la voie publique et, enfin, de la méconnaissance de l’article UA 13 de ce même document, lequel oblige les opérations immobilières groupées à compter au moins 10% d’espaces verts ouvert au public en deux unités maximum.

De première part, les requérants soutiennent que leur déclaration préalable visait seulement à procéder à une division foncière de leur parcelle, qu’aucune opération concrète de construction n’était programmée de sorte que l’article UA 2 précité du règlement du plan local d’urbanisme était inapplicable en l’espèce, et qu’en l’état de leur demande, rien ne permettait de conclure que l’obligation de réaliser 25% de logements sociaux ne serait pas respectée. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que l’opération de division foncière vise, en l’absence d’indications contraires, à la construction de maisons à usage d’habitation sur les cinq parcelles issues de cette division. Ainsi que le prévoit l’article L. 421-7 précité du code de l’urbanisme, les conditions prévues à l’article L. 421-6 du même code, portant notamment sur la conformité des travaux projetés aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, sont applicables aux aménagements, installations et travaux qui font l’objet d’une déclaration préalable. En outre, il ne ressort pas des pièces du dossier que le respect de cette règle d’urbanisme pourra être ultérieurement assuré, au stade de la délivrance de permis de construire individuels concernant les maisons d’habitation mentionnées dans la déclaration préalable. Dès lors, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Chauray n’était pas applicable au stade de la division parcellaire objet de leur déclaration préalable.

De deuxième part, les requérants soutiennent que l’arrêté attaqué est illégal dès lors que les dispositions précitées de l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme, en tant qu’elles se réfèrent aux dispositions contenues dans le I. de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, et non au II. de cet article qui ramène de 25 à 20% le nombre de logements sociaux dans le parc total de résidences principales de la commune, sont elles-mêmes illégales. Ils font valoir qu’il ressort de l’annexe 1 au décret du 13 août 2022 susvisé actualisant le décret n° 2020-1006 du 6 août 2020 fixant les valeurs des ratios permettant de déterminer la liste des agglomérations et des établissements publics de coopération intercommunale et la liste des communes mentionnés, respectivement aux premier et troisième alinéas du II de l’article L. 302-5 du code de la construction, que la communauté d’agglomération du Niortais, à laquelle appartient la commune de Chauray, est au nombre des agglomérations ne justifiant pas un effort de production supplémentaire pour répondre à la demande et aux capacités à se loger des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées. Toutefois, si l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme renvoie aux dispositions de l’article L. 302-5 du code de la construction pour la définition de la notion de « logement social », il ne trouve pas son fondement dans ces dispositions du code de la construction et de l’habitation fixant les obligations des communes en matière de logements sociaux. La circonstance que dans les communes composant la communauté d’agglomération du Niortais à laquelle appartient la commune de Chauray, le nombre de logements locatifs sociaux doit représenter au minimum 20% des résidences principales ne faisait pas obstacle à ce que l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme, compte tenu notamment de la composition du parc immobilier dans la commune en général et dans la zone UA en particulier, impose 25% de logement social pour toutes les opérations créant 3 logements et plus.

L’article UA 2 du plan local d’urbanisme trouve son fondement légal dans les dispositions précitées de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme, lesquelles prévoient que le règlement du plan local d’urbanisme peut délimiter, notamment dans les zones urbaines, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logement qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale. Si les requérants soutiennent que l’article UA 2, eu égard à sa rédaction, à vocation à s’imposer de manière uniforme sur la zone UA qu’il régit et non sur des secteurs limités au sens de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme, de sorte qu’à nouveau cet article UA 2 méconnaitrait le champ d’application de la loi, la zone UA correspond au contraire uniquement à l’un des différents secteurs déjà urbanisés composant la zone urbaine de la commune de Chauray. Par ailleurs, il ne ressort pas des pièces du dossier que l’intégralité des secteurs de la zone urbaine de Chauray serait concernée par cette règle. Dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance, par la voie de l’exception, des dispositions de l’article L. 151-15 du code de l’urbanisme doit également être écarté.

De troisième part, l’autorité administrative disposant, sans jamais y être tenue, de la faculté de ne pas s’opposer à une déclaration préalable en assortissant sa décision de prescriptions spéciales, les requérants ne peuvent utilement soutenir que le maire de la commune de Chauray ne pouvait s’opposer à leur déclaration préalable qu’en cas d’impossibilité d’assortir sa décision de prescriptions spéciales relatives aux obligations à respecter en matière de construction de logements sociaux.

Dans ces conditions, le maire de la commune de Chauray a pu légalement décider, sur le fondement du motif tiré de la méconnaissance de l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme de la ville Chauray alors applicable, de s’opposer à la déclaration préalable des consorts D… relative au lotissement d’une parcelle cadastrée AY n°69 situé rue de Godin au lieu-dit Belle-vue.

Il résulte de l’instruction que le maire de Chauray aurait pris la même décision en se fondant seulement sur le motif tiré de la méconnaissance de l’article UA 2 du règlement du plan local d’urbanisme. Par suite, les conclusions à fin d’annulation de l’arrêté du 24 novembre 2022 doivent être rejetées.

Sur les conclusions à fin d’injonction :

Compte tenu de ses motifs, le présent jugement n’implique aucune mesure d’exécution. Par suite, les conclusions aux fins d’injonction présentées par les requérants doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que les sommes demandées par les requérants au titre des frais exposés et non compris dans les dépens soient mises à la charge de la commune, qui n’a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance. Par ailleurs, il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge des consorts D… la somme demandée par la commune de Chauray au même titre.

D E C I D E:

Article 1er : La requête des consorts D… est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Chauray présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M. A… D…, à M. C… D… et à la Commune de Chauray.

Délibéré après l’audience du 24 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Dufour, président,

M. Raveneau, conseiller,

M. Waton, conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.

Le rapporteur,

signé

F. RAVENEAU

Le président,

signé

J. DUFOUR

La greffière,

signé

D. BRUNET

La République mande et ordonne au préfet des Deux-Sèvres en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour le greffier en chef,

La greffière,

signé

D. BRUNET