Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 et 21 septembre 2022, M. A B, représenté par M^e Dubreuil, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Saint-Malo du 23 novembre 2021 portant délivrance du permis de construire n° PC 35288 21 A0208 à la SCI Roc’h, pour la démolition partielle, la réhabilitation et l’extension d’une habitation existante, située 11 rue de la Roche ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Malo la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il justifie de son intérêt à agir contre l’arrêté, portant autorisation d’un projet immobilier, à proximité immédiate de sa propriété, située en outre en contrebas ; le projet crée des ouvertures donnant sur son habitation ; la végétation existante n’occultera pas les vues directes créées ;

— la condition tenant à l’urgence est présumée et satisfaite, alors même que les travaux n’ont pas encore démarré ; une requête en référé suspension aurait été irrecevable après le 4 septembre 2022 ;

— il existe un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté en litige, dès lors que :

* il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme : le projet porte, pour partie, sur une dépendance du domaine public ; les parcelles cadastrées section P nos 991 et 992 ont été cédées par la commune de Saint-Malo, sans qu’il n’ait été procédé à leur désaffectation ni à leur déclassement ; elles continuent par suite de faire partie du domaine public communal ;

* il méconnaît les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ; à cet égard, le classement du terrain d’assiette du projet en zone UEf et non Nlitp procède d’une erreur manifeste d’appréciation ; la méconnaissance de ces dispositions est d’autant plus avérée que compte tenu de la nature et de l’ampleur des modifications envisagées, le projet ne peut être qualifié de simple extension, mais bien de construction nouvelle ;

* il méconnaît les dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme ; le projet porte sur une construction nouvelle, de sorte que le coefficient d’emprise au sol ne peut dépasser 0,20.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 septembre 2022, la commune de Saint-Malo, représentée par la Selarl Cabinet Coudray, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. B de la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, dès lors que M. B ne justifie pas de son intérêt à agir contre l’arrêté en litige ; l’intéressé n’est pas voisin immédiat du terrain d’assiette du projet, sa propriété en étant séparée par une voie publique, ainsi qu’une végétation dense ; le projet ne présente pas d’ouvertures vers sa maison d’habitation ; eu égard à la configuration des lieux, le projet n’affectera pas les conditions de jouissance et d’occupation de son bien ;

— M. B ne soulève aucun moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige ; en particulier :

* l’ensemble des parcelles d’assiette du projet sont la propriété du pétitionnaire ; en tout état de cause, les parcelles cadastrées section P nos 991 et 992 appartenaient au domaine privé de la commune et ont donc pu être cédées, sans déclassement préalable ; il s’agissait d’espaces communs d’un lotissement, qui ont intégré le patrimoine de la collectivité, mais non son domaine public faute de délibération procédant à leur classement ; cet espace vert n’a jamais été affecté à l’usage direct du public ; il n’a pu intégrer la domanialité publique, faute d’intention de la commune propriétaire de l’affecter à l’usage direct du public ; la circonstance que cet espace soit, durant la période estivale, irrégulièrement utilisé comme espace de stationnement ne saurait caractériser l’intention de la commune de l’affecter à l’usage direct du public ; de même, la seule existence d’un candélabre, édifié par le lotisseur, ne caractérise pas un aménagement indispensable à l’exécution d’une mission de service public ;

* la parcelle d’assiette du projet se situe en espace urbanisé de la bande littorale des cent mètres ; il se situe dans une enveloppe bâtie présentant les caractéristiques d’une agglomération, et toutes les parcelles le jouxtant sont bâties ;

* dès lors que le projet porte sur la réhabilitation et l’extension d’une construction existante, et non sur une construction nouvelle, sur un terrain d’assiette d’une superficie inférieure à 200 m2, l’emprise de la construction peut représenter 85 % de la superficie de l’unité foncière, en application des dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 21 septembre 2022, la SCI Roc’h, représentée par la Selarl Lexcap, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de M. B de la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, dès lors que M. B ne justifie pas de son intérêt à agir contre l’arrêté en litige ; les ouvertures en façade sud seront diminuées par rapport à l’existant et les ouvertures créées en façade est ne donnent pas sur sa propriété ; compte tenu de la configuration des lieux, les éléments versés par le requérant ne sont pas de nature à établir une atteinte directe aux conditions de jouissance et d’occupation de son bien ;

— M. B ne soulève aucun moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige ; en particulier :

* le projet ne porte pas sur une dépendance du domaine public, de sorte que le dossier de demande ne devait pas comporter de pièce exprimant l’accord de son gestionnaire ; l’illégalité éventuelle d’une décision de désaffectation et de déclassement de parcelles appartenant au domaine public communal ne peut être invoquée par la voie de l’exception, à l’encontre d’un permis de construire ultérieurement délivré ; les règles d’affectation des dépendances du domaine public communal ne sont pas au nombre de celles dont le service instructeur d’une autorisation d’urbanisme doit assurer le respect ; la cession des deux parcelles cadastrées section P nos 991 et 992 a été autorisée par deux délibérations des 18 mai 2017 et 10 décembre 2020, devenues définitives ; en tout état de cause, les parcelles en cause n’ont jamais appartenu au domaine public communal, n’ayant jamais été affectées à l’usage direct du public ;

* le projet s’implante en zone urbanisée de la commune ; la légalité du permis en litige s’apprécie en tenant compte des dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCoT), lequel qualifie le secteur d’implantation d’agglomération au sens de la loi Littoral ; il est également identifié parmi les secteurs urbanisés à enjeux urbains majeurs à développer par les annexes cartographiques du document d’orientation et d’objectifs ;

* le projet porte sur la réhabilitation et l’extension d’une construction existante, de sorte que la surface maximale d’emprise au sol par rapport à la superficie de l’unité foncière est fixée à 85 %, s’agissant d’une unité foncière de moins de 200 m2 ; la construction existante est conservée et intégrée dans ses éléments essentiels que constituent les murs pignons et les façades, qui sont seulement réhabilités ; les fondations de la construction existante ne sont pas modifiées, et il n’est pas prévu un encaissement total de la nouvelle construction ; aucune surface de plancher existante n’est supprimée.

Vu :

— la requête au fond n° 2202490, enregistrée le 13 mai 2022 ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Thielen, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 22 septembre 2022 :

— le rapport de M^me C,

— les observations de M^e Dubreuil, représentant M. B, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens, et précise notamment que :

* l’intérêt à agir de M. B est établi, eu égard à l’extrême proximité de sa propriété avec le terrain d’assiette du projet, lequel crée des vues vers sa maison ; le projet se situe en surplomb de son terrain, de sorte que l’existence d’une voie de séparation, de faible largeur, est sans incidence ; la végétation existante ne crée qu’une occultation partielle ;

* les parcelles nos 991 et 992 appartenaient au domaine public communal et n’ont donc pu être cédées ; le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme est opérant, de même que l’est celui tiré de l’appartenance au domaine public d’une partie des parcelles d’assiette du projet ; les cessions évoquées n’ont pas mis fin à la domanialité publique ; la commune ne produit au demeurant aucune pièce, malgré l’ancienneté du dossier au fond, relative aux conditions de transfert de propriété entre le lotisseur et elle ; l’intention de la commune d’affecter ces parcelles à l’usage du public est établie ; les parcelles supportent des aménagements, dont la commune n’établit pas qu’ils n’ont pas été réalisés par elle, et la zone est bétonnée en pourtour de parcelle, ce qui constitue la preuve de son intention d’affecter ces parcelles au stationnement, comme annexe à l’espace de stationnement situé à proximité ;

* le projet s’insère dans un espace d’urbanisation diffuse de la bande des cent mètres, de sorte que sont méconnues les dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme ;

* le projet méconnaît également les dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme : il ne constitue pas la simple extension et réhabilitation d’une construction existante, mais une construction nouvelle, eu égard à l’ampleur des modifications : élévation conséquente dans son volume, implantation inversée du faîtage, démolition de la toiture et de la charpente, conservation de quelques murs porteurs seulement, encastrement réalisé de l’existant et modification des fondations et des planchers ; le coefficient d’emprise au sol est ainsi limité à 20 %, dépassé en l’espèce ;

— les observations de M^e Hauuy, représentant la commune de Saint-Malo, qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes moyens et arguments, et fait notamment valoir que :

* à supposer le moyen tiré de la domanialité des parcelles nos 991 et 992 opérant, il n’est pas établi qu’elles aient intégré à un quelconque moment le domaine public de la commune ; la rétrocession des biens du lotisseur s’est réalisée sans acte formalisé, entre 2009 et 2012 ; aucun aménagement n’a été réalisé par la commune et les parcelles en litige n’ont jamais été affectées à l’usage du public, notamment comme zone de stationnement ; la circonstance que ces parcelles soient, notamment durant l’été, utilisées comme espace de stationnement sauvage et non autorisé, ne saurait suffire pour établir la domanialité publique de ce bien ;

* le terrain d’assiette du projet se situe en zone urbanisée de la bande des cent mètres ;

* le projet porte sur l’extension d’une construction existante ; les modifications apportées sont importantes, notamment modification de l’orientation de la toiture et création de nombreuses ouvertures, mais l’essentiel de l’existant est conservé ; en application des dispositions de l’article UE 9, le coefficient d’emprise au sol est de 85 %, respecté ;

— les observations de M^e Oueslati, représentant la SCI Roc’h, qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes moyens et arguments, et fait notamment valoir que :

* le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-13 est inopérant : les parcelles ont été cédées par la commune de Saint-Malo en 2017 et 2020, sur autorisation du conseil municipal ; le service instructeur ne pouvait avoir de doute sur la propriété des parcelles et l’argumentation consiste en réalité à contester la légalité des délibérations du conseil municipal actant la cession ;

* le terrain d’assiette du projet se situe en secteur urbanisé de la bande des cent mètres ; le secteur de Rothéneuf est identifié comme bourg dans le SCoT du pays de Saint-Malo ;

* le terrain supporte une construction en bon état, dont les éléments essentiels de fondation et de structure sont conservés (murs porteurs, fondation et plancher) ; la faisabilité technique du projet tel qu’il est déclaré et autorisé n’est pas contestée et le reste relève donc d’une question d’exécution.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Une note en délibéré a été présentée pour la SCI Roc’h, enregistrée le 23 septembre 2022 à 19 h 24, qui a été communiquée.

Par ordonnance du 27 septembre 2022, l’instruction a été rouverte et la clôture de l’instruction fixée au 28 septembre 2022 à 16 h.

Un mémoire a été présenté pour M. B, enregistré le 28 septembre 2022 à 13 h 02, aux termes duquel il persiste dans ses conclusions et réitère son argument selon lequel, eu égard aux seuls éléments existants conservés, le projet ne peut être regardé comme portant sur des travaux de rénovation d’une construction existante mais bien comme portant réalisation d’une construction neuve.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 23 novembre 2021, le maire de la commune de Saint-Malo a délivré à la SCI Roc’h le permis de construire n° PC 35288 21 A0208, pour la démolition partielle, la réhabilitation et l’extension d’une maison d’habitation existante, sur un terrain situé 11 rue de la Roche, parcelles cadastrées section P nos 260, 991 et 992. M. B a saisi le tribunal d’un recours en annulation contre cet arrêté et, dans l’attente du jugement au fond, demande au juge des référés d’en suspendre l’exécution.

Sur les conclusions aux fins de suspension :

2. Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision () ».

3. Pour contester la légalité de l’arrêté en litige, M. B soutient qu’il méconnaît les dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme, celles de son article L. 121-16, ainsi que celle de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme de Saint-Malo.

4. Aux termes des dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme : « La surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie de l’unité foncière est fixée à : / () / – 20 % en zone UEf. / Toutefois, hors projet de construction neuve, la surface maximale d’emprise des constructions par rapport à la superficie de l’unité foncière est fixée à 85 % pour les unités foncières d’une superficie inférieure ou égale à 200 m2 ».

5. Les parcelles d’assiette du projet, cadastrées section P nos 260, 991 et 992, classées en zone UEf aux termes du règlement graphique du plan local d’urbanisme, présentent une superficie globale de 146,9 m2. Il est constant que le projet, qui porte, selon la notice architecturale, réhabilitation et extension d’une maison existante, développant une surface de plancher créée de 53,13 m2, pour 86,4 m2 existant, implique la démolition totale ou partielle de près de la moitié des murs constituant le volume principal de maison existante, la démolition de la totalité des planchers existants de l’étage, la démolition totale de la toiture et de la charpente existantes et la modification des ouvertures et menuiseries extérieures. Pour autant, pour importantes que soient les modifications apportées à la physionomie, à l’aspect et à la volumétrie du bâtiment initial, et nonobstant la circonstance que la construction projetée, eu égard à l’ampleur de ces modifications, pourrait être qualifiée de construction nouvelle, il résulte de l’instruction que la construction projetée, qui n’augmente que de 60 % la surface de plancher, conserve les fondations, le plancher du rez-de-chaussée et l’essentiel des murs porteurs du bâtiment existant, même si certains de ces murs seront démolis dans leur partie haute et retravaillés pour s’intégrer dans la construction rénovée. Dans ces circonstances, et eu égard aux éléments existants conservés, la construction projetée ne peut être qualifiée de « construction neuve », au sens des dispositions précitées de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme. Il s’ensuit que le coefficient d’emprise au sol autorisé s’élève à 85 % de la superficie de l’unité foncière, proportion dont il n’est pas établi, ni même allégué, qu’il ne serait pas respecté. Dans ces circonstances, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme n’apparaît pas propre, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

6. Aucun des autres moyens invoqués par M. B et analysés ci-dessus n’est davantage propre, en l’état de l’instruction, à faire naître un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige.

7. Il résulte de ce qui précède que l’une des conditions auxquelles les dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative subordonnent la suspension d’une décision administrative n’est pas remplie. Les conclusions de M. B tendant à la suspension de l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Saint-Malo du 23 novembre 2021 portant délivrance du permis de construire n° PC 35288 21 A0208 à la SCI Roc’h ne peuvent, par suite et sans qu’il soit besoin de statuer sur la recevabilité de la requête ni sur la condition d’urgence, qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

8. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Malo qui n’est pas, dans la présente instance, partie perdante, la somme que M. B demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

9. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de M. B les sommes que la commune de Saint-Malo et la SCI Roc’h demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de M. B est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Saint-Malo et de la SCI Roc’h présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M. A B, à la commune de Saint-Malo et à la SCI Roc’h.

Fait à Rennes, le 12 octobre 202Le juge des référés,

signé

O. CLa greffière d’audience,

signé

P. Cardenas

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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