Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 9 et 23 janvier 2024, la SARL Alphonse G., représentée par M^e Blanquet, demande au juge des référés, dans le dernier état de ses écritures :

1°) de mettre fin, sur le fondement de l’article L. 521-4 du code de justice administrative, aux effets de l’ordonnance n° 2306014 du 5 décembre 2023 ayant suspendu l’exécution de l’arrêté du 3 mai 2023 par lequel la maire de la commune de Rennes lui a accordé un permis de construire pour l’aménagement et l’extension d’un restaurant situé 4 rue Alphonse Guérin ainsi que de la décision implicite du 30 août 2023 portant rejet du recours gracieux de M^me D et M. B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me C ;

2°) de mettre à la charge de M^me D et M. B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me C le versement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— un permis de construire modificatif lui a été délivré le 27 décembre 2023 qui permet de régulariser les deux moyens retenus de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis du 3 mai 2023 ;

— aucun nouveau permis de construire n’était nécessaire dès lors que l’immeuble a été régulièrement édifié et que les seuls travaux qui ont été réalisés sans autorisation alors que les exigences légales l’imposaient ne consistent que dans le remplacement des anciennes fenêtres du premier étage du bâtiment principal ;

— l’insuffisance alléguée des plans du permis de construire modificatif s’agissant de l’état initial des fenêtres n’a eu aucune incidence sur l’appréciation du service instructeur dès lors que le pétitionnaire a clairement indiqué dans le cadre de sa demande de permis de construire modificatif qu’il s’agissait de remettre les fenêtres comme à l’origine ;

— la modification des menuiseries initiales ne méconnaît pas les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) afférentes au patrimoine bâti d’intérêt local ni l’article 4 de son titre IV car elle tient compte des particularités du bâtiment d’origine ;

— le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 j) du code de l’urbanisme est régularisé : outre qu’il revient à l’autorité administrative de seulement vérifier la présence de l’attestation qui y est mentionnée et non sa validité, en l’espèce son signataire est celui qui a signé les formulaires Cerfa des demandes de permis de construire initial et modificatif, attestant avoir qualité pour déposer ces demandes ;

— elle n’avait pas à régulariser la fenêtre du dernier niveau de la copropriété, dès lors qu’elle n’est pas propriétaire du second étage de l’immeuble, pas plus que du premier et que les travaux qui y ont été effectués sont totalement indépendants du projet en cause ; en tout état de cause, la fenêtre a conservé les mêmes proportions et les travaux n’ont consisté qu’en des travaux d’entretien ou de réparation ordinaire au sens de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme, non soumis à déclaration préalable ;

— le projet ne méconnaît pas le plan de prévention des risques inondation (PPRi) Bassin de la Vilaine : le restaurant, hors terrasse couverte, se situe en dehors du secteur de risque du plan de gestion des risques d’inondation (PGRi) délimité au règlement graphique du PLUi de Rennes métropole et l’extension du restaurant est au-dessus de la cote de référence ; les travaux entrepris sur le restaurant sont des travaux de réfection non concernés par les dispositions applicables aux extensions et le terrain naturel demeure inchangé.

Par un mémoire, enregistré le 22 janvier 2024, M^me H D et M. I B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me E et G C, représentés par la Selarl Lexcap, concluent au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la société requérante le versement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils font valoir que les conditions de la levée de suspension ne sont pas réunies dès lors que :

— le permis de construire modificatif est entaché d’irrégularités :

— il est entaché d’incompétence à défaut pour la commune de Rennes de justifier que son signataire disposait d’une délégation régulière ;

— le vice tiré de ce que la modification des fenêtres du bâtiment devait être précédée d’une déclaration préalable ne peut être régularisé par un simple permis de construire modificatif mais nécessitait un nouveau permis de construire ;

— le dossier de demande de permis de construire modificatif méconnaît l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme : les fenêtres en PVC ayant été mises en place sans aucune autorisation d’urbanisme, le plan de l’état existant est erroné, ce qui a privé le service instructeur d’une information essentielle dans la mise en œuvre du règlement du plan local d’urbanisme intercommunal de Rennes métropole, qu’il s’agisse des dispositions spécifiques au patrimoine bâti d’intérêt local ou des dispositions de l’article 4 du titre IV ;

— il méconnaît les dispositions du plan local d’urbanisme intercommunal afférentes au patrimoine bâti d’intérêt local et son article 4 du titre IV : le permis de construire modificatif accordé à la Sarl Alphonse G. prévoit l’installation de menuiseries extérieures formées d’un plein vitrage et ne comprenant aucun petit-bois, portant atteinte aux caractéristiques architecturales essentielles du bâtiment et aurait dû justifier une prescription spéciale ;

— le permis de construire modificatif ne régularise pas les vices retenus :

— l’attestation de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie n’a pas été établie par le maître d’œuvre de l’opération ni par le maître d’ouvrage ;

— il fallait un nouveau permis de construire pour régulariser le vice tiré de l’irrégularité de la construction sur laquelle les travaux sont envisagés ;

— la présentation erronée des fenêtres existantes dans le dossier de demande de permis a eu pour effet de fausser l’appréciation du service instructeur ;

— de nouveaux moyens sont de nature à justifier le maintien de la suspension :

— le chien assis installé sur la toiture du bâtiment en cause a également fait l’objet d’une modification de son aspect extérieur à travers le changement de la fenêtre en bois brut en une fenêtre en PVC blanc et d’un habillage en zinc sans qu’une déclaration préalable ait été déposée et il appartenait à la Sarl Alphonse G. de déposer une demande de permis de construire procédant à la régularisation des travaux ainsi menés irrégulièrement ;

—  les travaux prévoient la recréation d’un plancher au rez-de-chaussée à un niveau de 26,13 m A, soit un niveau inférieur à la cote de référence fixée à 26,63 m A par le PPRi Bassin de la Vilaine.

Par un mémoire, enregistré le 23 janvier 2024, la commune de Rennes, représentée par la Selarl Valadou-Josselin, conclut à ce que la levée de la suspension de l’exécution du permis de construire accordé le 3 mai 2023, ainsi que de la décision implicite de rejet du recours gracieux du 30 août 2023 soit ordonnée et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M^me D, M. B, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me C.

Elle fait valoir que :

— le permis de construire modificatif délivré n’est pas illégal :

— le moyen tiré de l’incompétence de son signataire manque en droit dès lors qu’il bénéficiait d’une délégation régulière ;

— il n’est pas impossible à un pétitionnaire de remédier à une irrégularité « Thalamy » en présentant une demande de permis de construire modificatif et en l’espèce, les travaux pour régulariser les fenêtres du 1er étage n’ont pas pour effet d’entraîner un bouleversement du projet initial de nature à en changer la nature même ;

— l’erreur matérielle entachant le plan de façade Nord n’a eu, dans les circonstances de l’espèce, aucune incidence sur la légalité de l’autorisation modificative dès lors que l’autorité administrative, dans le cadre des différents échanges qui ont pu avoir lieu au cours de la précédente instance de référé, avait nécessairement connaissance de l’état initial des fenêtres et de leur aspect esthétique ;

— si le PLUi de Rennes métropole a identifié le bâtiment, objet du projet, comme un élément du patrimoine bâti d’intérêt local, il n’a pas identifié les fenêtres à petit-bois comme l’une des caractéristiques intéressantes de cet immeuble et leur suppression ne peut être regardée comme contrevenant aux dispositions du règlement du PLUi afférentes au patrimoine bâti d’intérêt local, ainsi qu’à l’article 4 du titre IV de ce PLUi ;

— le permis de construire modificatif a régularisé les vices identifiés par la précédente ordonnance de référé :

— la circonstance que l’attestation de réalisation de l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie ait été signée par M. F est sans incidence, lequel au demeurant était le signataire du formulaire de demande de permis de construire initial ;

— le dossier de demande de permis de construire modificatif n’avait pas à prévoir la régularisation des fenêtres en PVC, puisque la Sarl Alphonse G. entend les enlever ;

— l’erreur matérielle affectant le plan de façade Nord est sans incidence en l’espèce et n’a pas été de nature à fausser l’appréciation portée par l’autorité administrative sur la demande de permis de construire modificatif ;

— les autres moyens soulevés ne sont pas de nature à justifier le maintien de la suspension de l’exécution du permis de construire délivré à la société Alphonse G. :

— le dernier niveau de l’immeuble n’appartient pas à la société Alphonse G. et elle n’avait pas à déposer une demande de permis de construire modificatif se rattachant à une propriété voisine ;

— le permis de construire ne méconnaît pas les dispositions du PPRi Bassin de la Vilaine : l’extension projetée comporte bien un niveau supérieur du plancher du rez-de-chaussée au-dessus de la cote de référence et à l’intérieur du bâtiment existant, le règlement écrit n’impose pas de prévoir un plancher du rez-de-chaussée au-dessus de cette cote de référence dès lors qu’il s’agit de travaux de rénovation sans changement de destination.

Vu :

— les autres pièces du dossier ;

— l’ordonnance n° 2306014 du 5 décembre 2023.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Plumerault, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 23 janvier 2024 :

— le rapport de M^me Plumerault,

— les observations de M^e Blanquet, représentant la Sarl Alphonse G., qui reprend les mêmes termes que les écritures qu’il développe en soulignant le fait que la société requérante n’est pas propriétaire de l’ensemble du bâtiment ;

— les observations de M^e Colas, représentant M^me D et M. B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me C, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu’il développe, souligne que la régularisation des vices n’est pas possible par un permis de construire modificatif eu égard à la dimension moralisatrice de la jurisprudence Thalamy, que la construction est unique, peu importe qu’il s’agisse d’une copropriété, que le rez-de-chaussée du restaurant a été entièrement refait et qu’il ne s’agit pas de simples travaux de réfection, indique que les défendeurs entendent demander la condamnation solidaire de la société requérante et de la commune de Rennes à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

— les observations de M^e Varnoux, représentant la commune de Rennes, qui reprend les mêmes termes que les écritures qu’il développe, insiste sur le fait que la SARL Alphonse G. n’est pas propriétaire des lots du 1er étage et du dernier niveau de la copropriété, qu’un vice Thalamy peut être régularisé par un permis de construire modificatif, qui ne modifie pas la nature du projet, qu’il y a lieu de faire preuve de pragmatisme, que l’attestation de l’article R. 431-16 j) du code de l’urbanisme a été faite par la même personne que celle qui a signé le formulaire Cerfa de la demande de permis de construire initial, fait valoir que les règles du PPRi invoquées ne sont imposées qu’en cas d’extension d’un bâtiment, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Considérant ce qui suit :

1. Par ordonnance n° 2306014 du 5 décembre 2023, le juge des référés a suspendu l’exécution de l’arrêté du 3 mai 2023 par lequel la maire de Rennes a accordé un permis de construire à la Sarl Alphonse G. ainsi que la décision implicite du 30 août 2023 portant rejet du recours gracieux de M^me D et M. B, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et de M. et M^me C après avoir relevé qu’étaient propres à créer un doute sérieux quant à la légalité de cet arrêté les moyens tirés d’une part de ce que le dossier de demande de permis de construire déposé ne comportait pas de document attestant de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie, d’autre part de ce que les travaux de remplacement des fenêtres du bâtiment principal auraient dû être précédés d’une déclaration préalable et que la demande de permis de construire de la société Alphonse G. devait régulariser ces travaux. La Sarl Alphonse G. demande qu’il soit mis fin à cette suspension en se prévalant de la délivrance, le 27 décembre 2023, d’un permis de construire modificatif.

Sur les conclusions présentées au titre de l’article L. 521-4 du code de justice administrative :

2. Aux termes de l’article L. 521-4 du code de justice administrative : « Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d’un élément nouveau, modifier les mesures qu’il avait ordonnées ou y mettre fin ».

3. Il ressort des pièces du dossier que, par arrêté du 27 décembre 2023, le maire de la commune de Rennes a délivré à la SARL Alphonse G. un permis de construire modificatif ayant pour objet une modification du plan masse des espaces verts, la production d’un document attestant de la réalisation d’une étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie et le remplacement des menuiseries extérieures du premier étage de l’immeuble devant abriter le restaurant qu’elle exploite.

En ce qui concerne le vice tiré de la méconnaissance de l’article R. 431-16 j) du code de l’urbanisme :

4. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Il peut, de même, être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entre temps modifiée.

5. Pour s’opposer à la levée de la suspension de l’exécution du permis de construire du 3 mai 2023, Mme et M. B, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et M. et M^me C soutiennent que le permis de construire modificatif délivré le 27 décembre 2023 a été pris par une autorité incompétente et que le document attestant de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie joint au dossier de demande de permis n’est pas signé du maître d’ouvrage. Aucun de ces moyens n’est, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire modificatif litigieux. Si les défendeurs soulèvent également à l’encontre de ce permis des moyens tenant à la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme et des dispositions du règlement du PLUi afférentes au patrimoine bâti d’intérêt local ainsi que de celles de son article 4 du titre IV, ceux-ci sont, s’agissant de ce premier vice relevé, inopérants. Par suite, en l’état de l’instruction, le permis de construire modificatif délivré le 27 décembre 2023 est de nature à purger le vice tiré de ce le dossier de demande de permis ne comportait pas de document attestant de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux solutions d’approvisionnement en énergie.

En ce qui concerne le vice tiré de ce que la demande de permis initial devait régulariser les travaux réalisés sur les fenêtres du bâtiment principal :

6. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé ou de changer sa destination.

7. Toutefois, lorsque l’autorité administrative, saisie d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation par un permis modificatif mais seulement par la délivrance d’un nouveau permis.

8. En l’espèce, ainsi qu’il a été dit dans la précédente ordonnance de référé, les fenêtres du premier étage du bâtiment dans lequel la Sarl Alphonse G. entreprend des travaux ont été modifiées sans autorisation. Si la société requérante soutient qu’elle n’est pas propriétaire du premier étage de l’immeuble dont elle aménage le rez-de-chaussée, qui constitue un lot distinct, toutefois, dès lors que les travaux qu’elle projette sont situés dans un bâtiment formant un ensemble immobilier unique, il lui incombe de déposer un nouveau permis de construire portant sur l’ensemble des travaux qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer la construction telle qu’elle a été initialement autorisée. Il s’ensuit qu’en l’état de l’instruction, le permis de construire modificatif délivré le 27 décembre 2023 ne peut être regardé comme de nature à purger le vice tiré de l’absence de déclaration préalable des travaux effectués sur les fenêtres en cause.

9. En revanche, ne sont pas de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire modificatif les moyens tirés de la méconnaissance de l’article R. 431-10 du code de l’urbanisme, les insuffisances du dossier de demande n’ayant pas été de nature en l’espèce à fausser l’appréciation du service instructeur ni des dispositions du règlement du PLUi afférentes au patrimoine bâti d’intérêt local et de son article 4 du titre IV au motif que le projet ne prévoirait pas des menuiseries avec des petits-bois. Ainsi qu’il a été dit au point 5, le permis de construire modificatif n’est pas davantage entaché d’incompétence.

En ce qui concerne les autres moyens soulevés par les défendeurs :

10. Aux termes de l’article R. 421-17 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : / a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement () ». Il ressort des pièces du dossier que le chien assis installé sur la toiture du bâtiment concerné par les travaux de la société Alphonse G. a fait l’objet d’une modification de son aspect extérieur à une date indéterminée entre le mois d’août 2013 et le mois de juin 2022 sans qu’il ne soit démontré ni même allégué que ce changement, qui ne saurait s’apparenter à de simples travaux d’entretien ou de réparation ordinaire, ait été précédé d’une déclaration préalable ni que ces travaux auraient été effectués il y a plus de dix ans. Le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire déposée par la Sarl Alphonse G. devait également régulariser ces travaux est propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à sa légalité, la circonstance que la Sarl Alphonse G. ne serait pas propriétaire des locaux en cause étant sans incidence ainsi qu’il a été dit au point 8.

11. En revanche, le nouveau moyen invoqué par les intéressés, tiré de la méconnaissance des exigences applicables au sein du PPRi Bassin de la Vilaine par les travaux de rénovation du bâtiment principal, n’est pas propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire en litige.

12. Il résulte de tout ce qui précède que l’élément nouveau que constitue la délivrance, le 27 décembre 2023 à la Sarl Alphonse G. d’un permis de construire modificatif ne justifie pas qu’il soit mis fin à la suspension de l’exécution de l’arrêté du 3 mai 2023 par lequel la maire de Rennes lui a accordé un permis de construire et de la décision implicite du 30 août 2023 portant rejet du recours gracieux de M^me D et M. B, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin et de M. et M^me C, ordonnée le 5 décembre 2023 par l’ordonnance n° 2306014.

Sur les frais liés au litige :

13. Dans les circonstances de l’espèce, il n’y a lieu de faire droit aux conclusions présentées par aucune des parties à l’instance tendant à l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

O R D O N N E :

Article 1er : La requête de la Sarl Alphonse G. est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de M^me D et M. B, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 6-8 rue Alphonse Guérin, de M. et M^me C et de la commune de Rennes présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à la Sarl Alphonse G., à M^me H D et M. I B, premiers dénommés pour l’ensemble des défendeurs en application de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, et à la commune de Rennes.

Fait à Rennes, le 1er février 2024.

Le juge des référés,

signé

F. Plumerault

La greffière,

signé

P. Lecompte

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

N°2400116