Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08698 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5TDV

Décision déférée à la Cour : Jugement

Jugement du 06 Mars 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 16/13130

APPELANTS

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-Julien BAUMGARTNER de la SELEURL JBR AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0429

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES […] représenté par son syndic la société E Z ET FILS, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 692 009 236

C/O Société E Z ET FILS

[…]

[…]

Représenté par M^e Anne-Marie MASSON et plaidant par M^e Paul MARIANI – ASSOCIATION GOLDBERG MASSON – avocat au barreau de PARIS, toque : R091

SA E Z ET FILS

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 692 009 236

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe BOCQUILLON de l’AARPI 2BV AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le 25 juin 2014, M^me B C et son époux M. A X ont acquis le lot n°9 correspondant à un local commercial à usage de bureaux au 3ème étage de l’immeuble, soumis au statut de la copropriété, situé […], lot qu’ils ont transformé en local d’habitation et qu’ils occupent.

Le 29 août 2016, M^me B C et son époux M. A X ont assigné le syndicat des coproprietaires et le syndic, la société anonyme E Z et Fils, en nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2016.

Par jugement du 6 mars 2018, le tribunal de grande instance de Paris a :

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2016 de l’immeuble situé […],

— réputé non écrite la clause de la quote-part des charges d’ascenseur du lot n°9 de l’immeuble situé […],

— dit que la quote-part des charges d’ascenseur du lot n°9 est fixée à 690 sur une base de répartition des charges d’ascenseur pour l’ensemble des lots de 8.210èmes au lieu de 8.900èmes,

— ordonné la publication du jugement à la publicité foncière aux frais de M^me B C et son époux M. A X,

— débouté M^me B C et son époux M. A X du surplus de leurs demandes,

— condamné la société anonyme E Z et fils aux dépens,

— autorisé M^e Laurence Guegan-Gelinet, avocat, à recouvrer directement contre cette dernière les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir provision,

— dispensé M^me B C et son époux M. A F de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

M. A X et M^me B C épouse X ont relevé appel partiel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 avril 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 23 juin 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 9 juin 2021 par lesquelles M. et M^me X, appelants, invitent la cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, 10, 18 et 25 e) de la loi du 10 juillet 1965, à :

— débouter le syndicat des copropriétaires et son syndic, le cabinet E Z, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— les dire et les juger recevables et bien fondés de leur appel partiel du jugement,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes de dommages intérêts du chef des charges indûment réglées et de la résistance abusive opposée à leur demande de mise en conformité de la grille suite au changement d’affectation de leur lot de copropriété, ayant mal interprété la résolution n°18 de l’assemblée générale du 27 juin 2016 relevant qu’un vote est intervenu alors que tel n’a justement pas été le cas,

statuant de nouveau,

— dire et juger que tant le syndicat des copropriétaires que le cabinet E Z lui-même, ont commis des fautes vis-à-vis des appelants en ne rectifiant pas la grille de répartition des charges d’ascenseur du lot n°9 et en ne soumettant pas au vote une telle grille, à savoir la « résolution » n°18, malgré leur demande, engageant chacun leur responsabilité,

— condamner in solidum le cabinet E Z et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1.116,40 € en réparation du préjudice subi du fait de l’absence de vote portant sur la modification des charges d’ascenseur,

— condamner in solidum le cabinet E Z et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3.000 € de dommages intérêts pour résistance abusive ayant dû financer des sommes injustifiées et se justifier auprès des autres copropriétaires du bien-fondé de leur démarche,

— condamner in solidum le cabinet E Z et le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de procédure de première instance de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum le cabinet E Z et le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de procédure au titre de la présente procédure de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Vu les conclusions en date du 20 septembre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires […], intimé, demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— le recevoir en ses demandes,

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il n’a pas retenu sa faute,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes accessoires,

— condamner M. et M^me X à lui verser sur le fondement de l’article 700 une somme de 3000 €,

— condamner M. et M^me X aux dépens d’appel ;

Vu les conclusions en date du 17 juin 2021 par lesquelles la société anonyme E Z et fils, intimée, invite à la cour, au visa des articles 1240 du code civil, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, à :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle l’assemblée générale du 27 juin 2016 au motif d’une prétendue convocation irrégulière,

— dire et juger M. et M^me X mal fondés en leur appel et en leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre à titre personnel,

— dire et juger qu’elle n’a pas commis de fautes à l’origine de préjudices subis par les époux X,

— débouter les époux X de toutes demandes de dommages et intérêts à son encontre, – réformer la décision entreprise en ce qu’elle lui a laissé la charge des dépens,

— condamner M. et M^me X in solidum à lui payer une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la nullité de l’assemblée générale du 27 juin 2016

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ;

Sous réserve des dispositions prévues aux articles 8 (alinéas 2 et 3), 47 et 50 du présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ;

Selon l’article 64 du même décret, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…) ;

Aux termes de l’article 65 du même décret, en vue de l’application de l’article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ;

Les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic (…) ;

Devant la cour, seul le syndic, le cabinet Z, sollicite l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 27 juin 2016 ;

Il fait valoir que les époux X n’ont à aucun moment démenti l’infirmation portée sur l’attestation de propriété selon laquelle, leur adresse est celle du […] à Paris 9ème ;

Il soutient que les lettres recommandées postérieures n’avaient pas pour objet la notification de leur prétendue nouvelle adresse et précise que la lettre recommandée de convocation à l’assemblée générale, adressée au […] à Paris 9ème, est revenue signée ;

Néanmoins, il ressort bien de la lettre recommandée reçue le 11 mai 2016 que les époux X ont notifié au syndic que le bien qu’ils possèdent dans la copropriété constitue leur habitation principale, ce qui implique de leur adresser tout courrier à cette adresse, comme l’a exactement relevé le tribunal ;

Le tribunal en a déduit à juste titre que la convocation adressée par le syndic à leur précédente adresse n’était donc pas valable ;

S’agissant de la convocation adressée à l’ancienne adresse des époux X, revenue signée, il résulte bien de l’enquête menée par les services de la Poste, que le courrier a été distribué à la gardienne qui effectue la distribution du courrier dans l’immeuble et qui a accepté tous les courriers qui leur étaient destinés alors qu’ils n’habitent plus à cette adresse ; qu’elle a signé l’avis de réception, sans procuration et n’a plus souvenir de ce qu’elle a fait de ce courrier ;

La signature apposée sur l’avis de réception n’est donc pas celle de M. ou M^me X ;

Le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité de l’assemblée générale compte tenu de l’absence de convocation valable des époux X, sera confirmé ;

Sur la demande de dommages-intérêts de M. et M^me X

A l’appui de leur appel, M. et M^me X font valoir que l’assemblée générale du 27 juin 2016 n’a pas voté la nouvelle répartition des charges d’ascenseur ; la résolution n°18 ne constituant qu’un point d’information et non un vote ;

Ils affirment que pour qu’ils puissent prétendre à la nouvelle grille de répartition et la faire publier, il était indispensable que cette dernière soit approuvée par un vote de l’assemblée générale conformément à l’article 25e) de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ils soutiennent que tant le syndicat des copropriétaires qui n’a pas rectifié la grille de répartition des charges, que le syndic qui n’a pas porté cette question à l’ordre du jour, et ce, dès leur première demande en mars 2014, puis suite à leur demande expresse en mai 2016, ont commis une faute engageant leur responsabilité et justifiant qu’ils obtiennent le remboursement des charges payées indument en réparation de leur préjudice ;

Ils ajoutent que le syndic, qui a l’obligation de faire appliquer le règlement de copropriété, aurait dû porter à l’ordre du jour la modification de la grille de répartition dès 2014 lorsqu’ils lui ont demandé de modifier la grille et lui ont justifié du changement d’affectation de leur lot n° 9 ;

Ils précisent ensuite que contrairement à d’autres copropriétaires, ils n’ont pas bénéficié d’une diminution automatique de leurs charges d’ascenseur ; qu’en n’appliquant pas cette diminution dès la notification de la nouvelle destination du lot, le syndic a commis une faute de gestion et a engagé sa responsabilité ;

En l’espèce, le règlement de copropriété établi le 25 septembre 2003 stipule qu’au titre des charges ascenseur, la base du calcul sera la superficie du lot, censé représenter les possibilités d’occupation du local ;

Un coefficient d’étage est appliqué pour chaque lot éventuellement doublé d’un coefficient d’usage dépendant de la nature du lot (minoration de 50 % pour une cave ; majoration de 100 % pour un local à usage professionnel ou commercial) ;

Il est également précisé à l’article 11-2 que seules les quotes-parts des lots 4, 5, 8, 9 et 12 ont été majorées pour usage professionnel, si d’autres lots devaient avoir ce même usage, il y aurait lieu de majorer leur quote-part de 100 % ;

Enfin, le règlement de copropriété prévoit que pour les bureaux commerciaux, le ou les propriétaires de ces lots auront toujours la faculté de les transformer pour les rendre à une destination d’habitation bourgeoise, sous la seule réserve d’obtenir les autorisations administratives tel que permis de construire qui seront, alors, nécessaires ; une fois que cette transformation sera effective, en aucun cas, ces locaux, qui auront alors une affectation d’habitation, ne pourront revenir à une autre affectation ou même être occupés pour l’exercice d’une profession libérale ; ils recevront alors une destination d’habitation bourgeoise définitive ;

En l’espèce, il a été porté à l’acte notarié de vente du 25 juin 2014, la déclaration de l’acquéreur, suivant laquelle il a déposé auprès la Mairie de Paris en date du 18 février 2014 une déclaration préalable pour le changement de destination d’un bureau en habitation et qu’il n’a pas été fait opposition à l’exécution des travaux déclarés suivant arrêté de la mairie de Paris en date du 11 mars 2014 ;

Cette déclaration ne peut toutefois justifier de la nouvelle destination du lot ;

Il doit être constaté que la première lettre recommandée adressée au syndic faisant état du changement d’affectation du lot est en date du 9 avril 2016 ;

Il sera également constaté que suite à la demande de M. et M^me X de voir mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’alignement de leurs charges d’ascenseur sur les autres locaux d’habitation par lettre recommandée reçue le 11 mai 2016, le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 27 juin 2016, la résolution n° 18 contenant l’examen des demandes de M. X ;

Lors de cette assemblée, les copropriétaires, après échange de vues et avoir pris connaissance du litige opposant M. X au cabinet Z, ont demandé à celui-ci de porter les tantièmes d’ascenseur des époux X de 1.380 à 690èmes, soit la moitié, ramenant la nouvelle base de répartition de 8.900 à 8.210èmes ;

Il était précisé que cette disposition serait applicable, comme pour les autres copropriétaires concernés par ce type de régularisation, à compter de l’enregistrement, par le notaire des époux X et à leur charge exclusive, des actes modificatifs nécessaires ;

Il n’est pas établi que cette résolution, qui certes n’a pas fait l’objet d’un vote formel mais qui a validé la nouvelle grille de répartition de charges d’ascenseur, ne permettait pas à M. et M^me X de prétendre à la nouvelle grille de répartition et la faire publier ;

Le tribunal a justement énoncé que les époux X ne caractérisent aucune faute commise par le syndicat des copropriétaires qui a accédé à leurs demandes, sous réserve des formalités nécessaires à la publicité foncière ;

Par ailleurs, il ressort de l’appel de charges du 6 juillet 2015, que la grille de charges ascenseur a été modifiée, passant pour le lot de M. et M^me X de 138/1.000èmes à 1.380/8.900èmes ;

Aucune pièce ne permet toutefois de démontrer que le syndic a rectifié la grille de charges pour permettre à d’autres copropriétaires de bénéficier d’une réduction automatique de leurs charges d’ascenseur en raison du changement de destination de leurs lots ;

Il appartient au syndic d’appliquer les grilles de charges telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ;

La demande de dommages-intérêts dirigée tant contre le syndicat des copropriétaires que le syndic doit être rejetée ;

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

Le sens du présent arrêt conduit également à confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X, de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

M. et M^me X, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de

procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. et M^me X et la société anonyme E Z et fils ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. et M^me X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.500 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT