Vu les procédures suivantes :

Par une requête, enregistrée le 12 août 2025, sous le n° 2505586, M. A… C…, représenté par M^e Camus, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution de l’arrêté du maire de la commune de Cancale du 7 août 2023 portant délivrance du permis de construire valant permis de démolir n° PC 35049 23 A0009 au bénéfice de la SCI Ker Mital pour la création d’une résidence de tourisme de huit appartements, sur un terrain situé 5 rue Henri Laurent ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cancale la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

il justifie de son intérêt à agir contre l’arrêté en litige, qui autorise un projet immobilier d’envergure sur un terrain situé à proximité immédiate de sa propriété et qui paraît susceptible, eu égard à la configuration des lieux, ainsi que l’ampleur et la volumétrie de la construction, d’affecter directement les conditions de jouissance et d’occupation de son bien, le privant notamment de la vue sur mer dont il disposait ;

la condition tenant à l’urgence est légalement présumée et satisfaite ;

il existe un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté en litige, dès lors que :

il ressort de ses mentions qu’il a été délivré sur la base du plan local d’urbanisme dans sa version en vigueur antérieure à la modification approuvée le 3 juillet 2023 et il n’est pas établi que cette modification n’ait pas été exécutoire à la date de sa signature ;

les toitures présentent en façade nord des surplombs du domaine public et il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une autorisation ait été sollicitée par la société pétitionnaire et accordée par la commune, sur le fondement des dispositions de l’article R. 431-13 du code de l’urbanisme ;

le dossier de demande est entaché d’incomplétude, en tant qu’il n’est pas justifié que le projet porte sur un hébergement hôtelier, la seule mention de cette sous-destination ne suffisant pas ; cette imprécision a empêché le service instructeur d’apprécier la régularité du projet au regard de certaines règles, dont les règles de stationnement et de mixité sociale ;

il est également entaché d’incomplétude, ne précisant pas suffisamment l’insertion du projet dans son environnement et au regard des constructions existantes ; les vues d’insertion ne sont pas suffisamment représentatives de l’ampleur et de la volumétrie du projet ; la notice ne fait pas mention du fait que le projet ne s’implante pas au sein de la zone tampon du Mont-Saint-Michel et de sa Baie ;

le projet ne respecte pas les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme : il ne peut être regardé comme une extension limitée de l’urbanisation au regard des dispositions du schéma de cohérence territoriale (SCoT) des communautés du Pays de Saint-Malo ; il ne s’agit pas d’une densification très mesurée de l’urbanisation et le projet ne permet pas la valorisation du patrimoine architectural et paysager ; le site d’implantation est qualifié par le SCoT de frange d’espaces urbanisés en milieu sensible, le secteur étant caractérisé par un habitat individuel pavillonnaire ; le projet, par son ampleur et sa volumétrie, est de nature à modifier de manière importante les caractéristiques de ce quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et UE 3 du règlement du plan local d’urbanisme ; les accès projetés présentent un risque tant pour les usagers de la voirie que pour les futurs clients de la résidence ; la rue Henri Laurent présente une importante déclivité ainsi qu’une circulation très dense ; la largeur de cette voie est inférieure à 4 mètres et l’accès au projet est aménagé au droit de sa partie la plus étroite ; est en outre prévue la construction d’un muret en pierre en clôture, occultant la visibilité des conducteurs en sortie de résidence ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme : la notice se borne à indiquer que les eaux pluviales seront envoyées vers un puisard dont la capacité sera conforme aux normes en vigueur, sans comporter de notice hydraulique ; le terrain présente une sensibilité aux remontées de nappe en partie basse de la parcelle ;

le projet méconnaît les règles de hauteur et de niveaux du règlement du plan local d’urbanisme applicables en zone UEb ; la construction s’apparente, compte tenu de la double déclivité du terrain, à un immeuble de cinq étages, alors que les dispositions applicables limitent la hauteur en R+1+C ; la hauteur est mesurée au point le plus haut du terrain naturel, et non en son point le plus bas ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme et de l’article UE 11 du règlement du plan local d’urbanisme ; il méconnaît tout particulièrement les dispositions du point 11.1 du règlement, ainsi que celles du point 11.2.2 relatif aux façades et pignons ; les matériaux ne sont pas en harmonie avec le site et les constructions avoisinantes ; il méconnaît également les dispositions de son point 11.2.3 relatif aux menuiseries ; les baies présenteront une largeur plus importante que leur hauteur ; le projet ne s’insère aucunement dans son environnement, pourtant remarquable eu égard à sa proximité avec la Baie du Mont Saint-Michel ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article UE 12 du règlement du plan local d’urbanisme ; il ne prévoit pas les trois emplacements de stationnement pour les deux-roues ; le dossier ne permet pas de comprendre les modalité d’application des règles relatives au stationnement des véhicules ; sans précision quant à la nature de l’hébergement proposé, les constructions relèvent de l’habitation, de sorte que devaient être prévues douze places de stationnement véhicule ;

le projet méconnaît les dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme, l’emprise projetée dépassant le taux de 50 % autorisé ;

il méconnaît les dispositions des articles L. 421-6 et R. 111-2 du code de l’urbanisme ; le terrain présente une fragilité et une instabilité, ainsi qu’un risque de mouvement qui n’a pas été pris en compte ;

le projet emporte contournement des règles relatives au logement social.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er septembre 2025, la SCI Ker Mital, représentée par M^e Robert-Védie, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. C… la somme de 10 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requête est irrecevable, dès lors que M. C… ne justifie pas de son intérêt à agir ; les atteintes alléguées aux conditions de jouissance et d’occupation de son bien ne sont pas établies et, en toute hypothèse, pas suffisamment graves ; les photomontages ne sont pas probants, ne tenant pas compte de la déclivité du projet et de son gabarit réel ; la vue sur mer existante n’est pas supprimée ; le projet sera certes visible depuis sa propriété, mais il n’en est pas le voisin immédiat ;

aucun des moyens soulevés n’apparaît de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige ; en particulier :

une erreur dans les visas, s’agissant de la version du document d’urbanisme applicable, n’a pas d’incidence sur la légalité du permis de construire, dès lors que le service instructeur a examiné la régularité du projet au regard du document d’urbanisme en vigueur ;

à supposer l’autorisation du gestionnaire du domaine nécessaire s’agissant du surplomb du projet, elle a été obtenue dans le cadre du permis de construire modificatif délivré le 12 juin 2025, de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 431-13 ne peut qu’être écarté ;

le dossier de demande ne devait aucunement comprendre de document de nature à justifier la destination et l’activité d’hébergement hôtelier projeté, une telle pièce ne faisant pas partie de celles listées par les dispositions de l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme ; un dossier de demande d’autorisation d’urbanisme est strictement déclaratif ; en toute hypothèse, la destination déclarée est justifiée, dès lors que le dossier comprend un dossier accessibilité et un dossier sécurité incendie, soumis à l’avis préalable des commissions départementales compétentes ;

les pièces du dossier étaient suffisamment précises pour mettre en mesure le service instructeur d’apprécier la régularité du projet au regard des règles applicables, s’agissant notamment de son insertion et de ses caractéristiques ;

le projet respecte les dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; le secteur d’implantation est déjà urbanisé de manière dense ; il s’agit d’une simple opération de construction et non d’une extension de l’urbanisation ;

l’insuffisance alléguée de la desserte n’est pas établie ; le projet porte sur la création d’une résidence de tourisme de huit logements, comportant neuf places de stationnement accessibles depuis la rue Henri Laurent et une place de stationnement « personne à mobilité réduite », accessible depuis la voie Jules Leclerc ; l’accès est aisé malgré la situation de voie en impasse de cette dernière ; le trafic généré sera très faible et la voirie ne présente aucune dangerosité particulière ;

aucune étude hydraulique ne doit être jointe au dossier de demande de permis de construire de sorte que son absence ne peut suffire à établir que le service instructeur n’aurait pas pu s’assurer du respect des dispositions de l’article UE 4 du règlement du plan local d’urbanisme ; la notice précise en l’espèce que les eaux pluviales seront envoyées vers un puisard situé à l’angle Sud Est de la parcelle, à débit de fuite limité d’une capacité conforme aux normes en vigueur, le projet prévoyant l’aménagement de plus de 40 % de la surface d’assiette du terrain en espaces verts de pleine terre perméable ; l’arrêté est au surplus assorti de prescriptions concernant la gestion des eaux pluviales, consistant en la transmission au service de l’assainissement de la notice hydraulique avant le début des travaux et la réalisation d’un puisard suffisamment dimensionné ;

les dispositions de l’article UE 10 du règlement du plan local d’urbanisme ne fixent pas de limite de hauteur par rapport aux voies, la construction devant seulement s’inscrire dans un volume défini par le plan vertical de la façade, d’une hauteur maximale H1 de 5 mètres à compter du terrain naturel le plus haut et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical et par une hauteur maximale H2 de 9 mètres calculé à partir, également, du point le plus haut du terrain naturel ; ces dispositions et le lexique précisent par ailleurs, s’agissant d’une construction sur un terrain en pente, que la construction peut présenter deux hauteurs différentes, que le dépassement de hauteur est autorisé pour la façade s’implantant au point le plus bas de la pente dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée, et que les façades des bâtiments doivent être divisées en sections qui ne peuvent dépasser 20 mètres de long, la cote du gabarit ou de la hauteur de chaque section étant prise au point haut de chacune d’elle ; il résulte de ces dispositions que sur un terrain en pente, les hauteurs de façade peuvent être différentes, étant calculées à partir de gabarits pour les façades dites « haute » : H1 : 5 mètres et H2 : 9 mètres et « basse » : H1 : 7,80 mètres et H2 : 11,80 mètres ; le règlement du plan local d’urbanisme encadre les hauteurs et gabarits types, sans référence à un nombre d’étages ou de niveaux de la construction ; la circonstance que le terrain soit en double pente n’a pas d’incidence, le règlement disposant clairement que la hauteur maximale est déterminée par un unique point de référence, le terrain naturel le plus haut, à compter duquel est déterminé un gabarit ; pour chacune des sections de façades, la cote du gabarit ou de la hauteur a été prise au point haut de chacune de ces sections, ainsi que cela est matérialisé sur le plan de l’élévation Sud ; les explications complémentaires relatives au calcul des hauteurs et du gabarit ont été jointes au dossier de demande de permis de construire modificatif ;

le projet s’insère parfaitement dans son environnement et le patrimoine bâti alentour ; le secteur d’implantation ne présente aucune homogénéité, comportant des structures d’hébergement touristiques ainsi qu’un habitat individuel hétéroclite, en termes d’architectures, de matériaux, de volumes, de gabarits et de couleurs ; la volumétrie et la hauteur du projet épousent la topographie du site ; le projet n’est pas manifestement disproportionné par rapport aux constructions environnantes et les matériaux et couleurs ont été choisis en considération de l’architecture locale ; le règlement du plan local d’urbanisme comporte des dispositions dérogatoires s’agissant des ouvertures sous sablières et le projet a en tout état de cause été modifié s’agissant des proportions de trois menuiseries en façade Sud ;

une résidence de tourisme étant regardée comme un hébergement hôtelier, aucune place de stationnement pour les cycles n’était requise en application de l’article 12.9 du règlement du plan local d’urbanisme ; la destination déclarée n’a pas à être justifiée par la production d’une preuve des services apportés aux résidents ; le dossier de demande de permis de construire comportait un dossier accessibilité et un dossier sécurité incendie ;

aucun moyen ni argument ne remet utilement en cause le calcul déclaré dans le dossier de demande de permis de construire , relatif à l’emprise au sol du projet, qui respecte les dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme ;

la seule circonstance que le site « géorisques » identifie un risque de mouvement de terrain sur le territoire communal ne suffit pas à considérer que le projet aurait dû être refusé en application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme ; à cet égard, le règlement du plan local d’urbanisme ne comporte aucune restriction de constructibilité et n’interdit pas davantage les opérations d’exhaussement ou d’affouillement et le secteur n’est pas concerné par un plan de prévention des risques naturels liés aux mouvements de terrain ; les travaux seront précédés d’une analyse des sols.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 septembre 2025, la commune de Cancale, représentée par la Selarl Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. C… la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

la requête est irrecevable, dès lors que M. C… ne justifie pas de son intérêt à agir ; les atteintes alléguées aux conditions de jouissance et d’occupation de son bien ne sont pas établies et, en toute hypothèse, pas suffisamment graves ; les photomontages ne sont pas probants, ne tenant pas compte de la déclivité du projet et de son gabarit réel ; la vue sur mer existante n’est pas supprimée ; le projet sera certes visible depuis sa propriété, mais il n’en est pas le voisin immédiat ;

aucun des moyens soulevés n’apparaît de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté en litige ; en particulier :

une erreur dans les visas, s’agissant de la version du document d’urbanisme applicable, n’a pas d’incidence sur la légalité du permis de construire, dès lors que le service instructeur a examiné la régularité du projet au regard du document d’urbanisme en vigueur ; l’illégalité du permis de construire ne pourrait résulter que de l’application d’une disposition du mauvais document d’urbanisme ayant une incidence sur le sens de la décision ; or, en l’espèce, la modification du règlement du plan local d’urbanisme approuvée le 3 juillet 2023, effectivement non visée, par erreur, n’a concerné, ni par son objet, ni pas les secteurs en cause, celui d’implantation du projet ;

le permis de construire modificatif a été accordé au visa de la demande de surplomb et la permission de voirie est annexée à l’arrêté portant permis de construire modificatif ;

la notice architecturale précise la destination du projet, consistant en la création d’une résidence de tourisme de huit appartements indépendants et le formulaire cerfa fait mention d’un hébergement hôtelier ; le code de l’urbanisme n’exige pas la production de justificatifs de la destination déclarée ; le projet a reçu l’avis favorable de la sous-commission départementale d’accessibilité et de la commission de sécurité, en tant qu’établissement recevant du public de 5ème catégorie ; la commission a classé le projet dans la catégorie O, relative aux hôtels à voyageurs, hôtels meublés et pensions de famille ; la notice de sécurité précise que l’appartement A est réservé au personnel, ce logement étant matérialisé sur le plan de masse du niveau -1 ;

le dossier de demande ne présente aucune insuffisance ni incomplétude au regard des exigences des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l’urbanisme ; l’insertion du projet au regard des constructions avoisinantes et par rapport au rivage est décrite dans la notice architecturale et est en outre représentée par le plan de situation, qui permet d’évaluer la distance avec le rivage, outre les vues lointaines qui permettent d’avoir une idée claire de l’impact de la construction ; les documents graphiques et les plans de façade permettent également d’apprécier l’insertion par rapport aux constructions voisines ; la circonstance que la notice ne précise pas que le projet s’implante dans une zone tampon du Mont-Saint-Michel est sans incidence ; les plans de façade permettent de constater que le projet est en cohérence d’échelle avec les constructions voisines ;

le projet n’emporte pas extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme ; il s’insère dans une zone déjà urbanisée, présentant une certaine densité et s’implante au surplus sur des parcelles déjà bâties ; l’augmentation de la surface de plancher n’est pas significative et le terrain d’assiette est entouré de très nombreuses constructions, dont des immeubles collectifs, des hôtels et d’imposantes maisons individuelles ;

à supposer même que le projet soit regardé comme emportant une extension de l’urbanisation, celle-ci serait qualifiée de limitée ; le projet s’implante dans une frange d’espaces urbanisés en secteur sensible, selon le SCoT en vigueur, au sein desquels ce document qualifie de limitée l’extension qui conduit à ne pas modifier la physionomie d’un espace construit ; le contrôle n’est que de compatibilité et non de conformité ;

dans le silence du règlement du plan local d’urbanisme, les dispositions régissant les voies qui ne conditionnent pas strictement la constructibilité doivent être appréhendées comme ne concernant que les voies nouvelles ; seules les dispositions relatives aux accès sont donc applicables au projet ; les conditions de circulation n’entrent pas en considération pour l’appréciation des dispositions applicables ; la voie de desserte ne présente pas de conditions de circulation ou de stationnement particulièrement difficiles, lesquelles resteraient en tout état de cause sans incidence ; le projet comporte les places de stationnement requises, de sorte que les conditions de stationnement alentour ne seront pas aggravées ; l’accès projeté rue Henri Laurent présente une largeur de quatre mètres et donne sur une voie de circulation à sens unique ; les conditions d’accès ne présentent aucun danger pour la circulation, piétonne notamment ;

les mentions portées dans la notice sont déclaratives et engagent le pétitionnaire ; leur non-respect constituerait une méconnaissance du permis de construire délivré ; est prévu un dispositif de rétention des eaux pluviales conforme au règlement du plan local d’urbanisme ; sa réalisation est obligatoire et au demeurant prescrite par l’arrêté en litige ; les dispositions du code de l’urbanisme ne prévoient pas la transmission d’une note hydraulique, qui ne peut donc être exigée ;

en application des dispositions pertinentes du règlement du plan local d’urbanisme, une construction doit s’inscrire dans un volume défini par le plan vertical de la façade d’une hauteur maximale H1 de 5 mètres, à compter du terrain naturel le plus haut et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical et par une hauteur maximale H2 de 9 mètres, calculé également à partir du point naturel le plus haut du terrain ; ces dispositions précisent leurs conditions d’application dans le cas d’un terrain en pente, qui sont parfaitement respectées ; le dossier de demande de permis de construire modificatif comporte des précisions quant aux modalités de mise en œuvre de ces dispositions, compte tenu de la particularité du terrain, en double pente ; le projet présente un effet de construction en R+3, qui s’inscrit toutefois dans le respect des hauteurs maximales autorisées ;

le projet respecte son environnement bâti, hétérogène et présentant des constructions de volumétries et styles architecturaux variés ; le secteur ne fait l’objet d’aucune protection architecturale ou paysagère ; le projet épouse la topographie du terrain et s’inscrit dans le volume des constructions avoisinantes, présentant des façades aux couleurs contrastées ; le projet ne porte pas davantage atteinte à la zone tampon de protection de la Baie du Mont-Saint-Michel ; les dispositions dérogatoires du règlement du plan local d’urbanisme sont respectées, s’agissant des ouvertures situées sous sablières ; le permis de construire modificatif a corrigé certaines menuiseries ;

le projet ne requiert pas la création de places de stationnement pour cycles, compte tenu de sa destination ;

les dispositions relatives à l’emprise au sol sont respectées ;

le risque allégué de mouvement de terrain n’est pas établi ;

aucune pièce du dossier ne permet d’infirmer la destination déclarée du projet ; le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 123-9 du code de l’urbanisme est inopérant ;

les dispositions relatives aux logements locatifs sociaux sont inapplicables.

Par une requête, enregistrée le 13 août 2025, sous le n° 2505599, M^me D… B…, représentée par la Selarl Arès, demande au juge des référés :

1°) de suspendre, en application de l’article L. 521-1 du code de justice administrative, l’exécution des arrêtés du maire de la commune de Cancale des 7 août 2023 et 12 juin 2025 portant délivrance du permis de construire valant permis de démolir n° PC 35049 23 A0009 et du permis de construire modificatif n° PC 35049 23 A0009 M01 au bénéfice de la SCI Ker Mital pour la création d’une résidence de tourisme de huit appartements, sur un terrain situé 5 rue Henri Laurent ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Cancale et de la SCI Ker Mital la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

la condition tenant à l’urgence est légalement présumée et satisfaite ; le commencement des travaux apparaît imminent ;

elle justifie de son intérêt à agir à l’encontre des arrêtés en litige qui autorisent un projet sur un terrain voisin de sa propriété ; la construction envisagée affectera significativement les conditions d’occupation et de jouissance de son bien ;

il existe un doute sérieux sur la légalité des arrêtés en litige, dès lors que :

ils sont entachés d’incompétence ; les arrêtés portant délégation de signature au profit des signataires des deux arrêtés sont illégaux, dès lors qu’ils portent sur les mêmes fonctions et matières, sans fixer d’ordre de priorité entre les adjoints désignés ;

les avis rendus par Véolia et la communauté d’agglomération du Pays de Saint-Malo sont irréguliers, dès lors qu’ils ont été rendus sur la base d’un dossier de demande de permis de construire incomplet ; il n’est pas établi que les personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet ont été consultés dans le cadre de l’instruction du dossier de permis de construire modificatif ;

l’arrêté du 6 août 2023 comporte une prescription illégale, en tant qu’elle ne correspond pas à l’avis d’Enedis ; la commune de Cancale n’est pas en mesure d’indiquer sous quel délai et par quelle collectivité ou quel concessionnaire les travaux de déplacement du réseau et du transformateur, situé sur sa propriété, seront réalisés ; les dispositions de l’article L. 111-11 du code de l’urbanisme sont par suite méconnues ;

le projet méconnaît les dispositions de son article L. 121-13 ; il s’implante au sein d’un espace proche du rivage ; le secteur est certes bâti, mais d’une densité bien moindre que celle induite par la réalisation des constructions projetées, d’une surface de plancher trois fois supérieure à l’existant, sur cinq niveaux ; les terrains alentour supportent des maisons individuelles disposant d’importants espaces verts ;

il méconnaît les dispositions de son article R. 111-2 ; il s’implante sur un terrain traversé par une importante veine rocheuse et sa réalisation est susceptible de fragiliser et déstabiliser les constructions voisines ; aucune étude des sols n’a été réalisée ;

il méconnaît les dispositions de l’article UE 7 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; les cotes indiquées sur le plan de masse sont inexactes, de sorte que le respect des règles d’implantation n’a pu être apprécié ; la façade Nord de la construction n’est pas implantée en touts points en limite séparative ; le plan de masse matérialise une rue qui n’existe que sur la moitié Est de cette façade Nord ;

le projet ne respecte pas les dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme relatif à l’emprise au sol ; l’emprise projetée dépasse 310 m² ;

il ne respecte pas non plus les dispositions de son article UE 10 relatif aux hauteurs ; il dépasse en plusieurs points les 10 mètres ;

il ne s’insère pas dans son environnement bâti et paysager ; le secteur présente un intérêt particulier, compte tenu de sa covisibilité avec la mer ; ses dimensions, volumes et couleurs ne s’harmonisent pas avec les constructions voisines ; les baies projetées ne respectent pas les dispositions relatives aux menuiseries, étant plus larges que hautes ; les clôtures projetées sont noires et irrégulièrement ajourées ; elles dépassent en plusieurs points les deux mètres autorisés ;

le projet modifié surplombera une propriété privée et il n’est pas justifié de l’autorisation du propriétaire du terrain pour solliciter le permis de construire modificatif ; les dispositions des articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l’urbanisme sont méconnues.

Par un mémoire en défense, enregistré le 1er septembre 2025, la SCI Ker Mital, représentée par M^e Robert-Védie, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me D… la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’apparaît de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité des arrêtés en litige ; en particulier :

dès lors que les délégations accordées ne sont pas strictement identiques, il n’est pas requis que soit précisé un ordre de priorité entre les adjoints qui en sont bénéficiaires ; en l’espèce, le permis de construire a été signé par la conseillère municipale déléguée après du premier adjoint, bénéficiaire d’une délégation de signature en matière d’urbanisme et de permis de construire et le permis de construire modificatif a été signé par le premier adjoint, titulaire d’une délégation de fonction en matière, notamment, d’urbanisme et de permis de construire ; les périmètres de ces délégations sont différents ;

il n’est pas établi ni même véritablement allégué que des pièces complémentaires auraient été produites et jointes au dossier de demande de permis de construire, qui auraient faussé l’avis des organismes devant être consultés en application de l’article R. 423-50 du code de l’urbanisme ; les pièces complémentaires effectivement transmises correspondaient à un plan de masse complétant le plan des toitures et une notice complémentaires, sans lien avec l’appréciation de Véolia sur la desserte en eau et de la communauté d’agglomération de Saint-Malo sur la collecte des déchets ;

elle a attesté remplir les conditions pour présenter la demande de permis de construire, conformément aux exigences de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme ; la signature du formulaire cerfa est suffisante et la commune n’avait pas à contrôler l’exactitude de cette attestation ; au surplus, le plan de masse joint à la demande de permis de construire modificatif fait mention d’un surplomb sur le seul domaine public ;

le terrain d’assiette du projet est raccordé au réseau d’électricité et l’autorité gestionnaire de ce réseau n’a émis aucune réserve sur sa capacité à desservir le projet ; l’avis d’Enedis ne fait mention d’aucune insuffisance du réseau existant, pas davantage que de nécessaires travaux d’extension ; ni la circonstance que le site serait traversé par une ligne électrique ni la localisation du transformateur ne caractérisent une méconnaissance des dispositions de l’article L. 111-1 du code de l’urbanisme ;

le secteur d’implantation du projet est densément urbanisé ; il présente un gabarit, une volumétrie et une architecture semblables aux autres constructions du quartier ; il s’agit d’une simple opération de construction, et non d’une extension de l’urbanisation ; à supposer qu’il emporte extension, celle-ci est limitée ;

le risque allégué de fragilisation des constructions alentour n’est pas établi ; le site du projet n’est pas concerné par un plan de prévention des risques naturels liés aux mouvements de terrain et le règlement de la zone ne comporte aucune restriction de constructibilité liée à l’existence d’un tel risque ; une analyse des sols sera réalisée avant le démarrage des travaux ;

la construction se situe en dehors de la marge de retrait de trois mètres sur la limite Nord-Est ; le seul élément figurant dans cette marge de retrait est l’escalier en traverse bois, qui constitue un cheminement piétonnier dissociable de la construction ; l’implantation de la construction au Nord n’est pas soumise au respect des dispositions de l’article UE 7 du règlement du plan local d’urbanisme, dès lors que le site du projet jouxte une voie publique ; la circonstance éventuelle que cette voie fasse l’objet d’un empiètement partiel et irrégulier en sa partie Ouest ne lui fait pas perdre sa qualification ni son caractère public ;

le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UE 9 du règlement du plan local d’urbanisme n’est pas assorti des précisions suffisantes pour en apprécier le bien-fondé ; le dossier de demande précise que l’emprise projetée est de 296,7 m², soit moins que les 303,5 m² autorisés et il n’est pas établi que le calcul déclaré serait erroné ;

les dispositions de l’article UE 10 du règlement du plan local d’urbanisme ne fixent pas de limite de hauteur par rapport aux voies, la construction devant seulement s’inscrire dans un volume défini par le plan vertical de la façade, d’une hauteur maximale H1 de 5 mètres à compter du terrain naturel le plus haut et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical et par une hauteur maximale H2 de 9 mètres calculé à partir, également, du point le plus haut du terrain naturel ; ces dispositions et le lexique précisent par ailleurs, s’agissant d’une construction sur un terrain en pente, que la construction peut présenter deux hauteurs différentes, que le dépassement de hauteur est autorisé pour la façade s’implantant au point le plus bas de la pente dans la limite d’une hauteur équivalente à un étage droit, en rez-de-chaussée, et que les façades des bâtiments doivent être divisées en sections qui ne peuvent dépasser 20 mètres de long, la cote du gabarit ou de la hauteur de chaque section étant prise au point haut de chacune d’elle ; il résulte de ces dispositions que sur un terrain en pente, les hauteurs de façade peuvent être différentes, étant calculées à partir de gabarits pour les façades dites « haute » : H1 : 5 mètres et H2 : 9 mètres et « basse » : H1 : 7,80 mètres et H2 : 11,80 mètres ; le règlement du plan local d’urbanisme encadre les hauteurs et gabarits types, sans référence à un nombre d’étages ou de niveaux de la construction ; la circonstance que le terrain soit en double pente n’a pas d’incidence, le règlement disposant clairement que la hauteur maximale est déterminée par un unique point de référence, le terrain naturel le plus haut, à compter duquel est déterminé un gabarit ; pour chacune des sections de façades, la cote du gabarit ou de la hauteur a été prise au point haut de chacune de ces sections, ainsi que cela est matérialisé sur le plan de l’élévation sud ; les explications complémentaires relatives au calcul des hauteurs et du gabarit ont été jointes au dossier de demande de permis de construire modificatif ; le plan local d’urbanisme n’impose pas des règles de hauteurs qui seraient calculées au droit de tous points de chaque façade du projet, mais impose seulement un gabarit type, qui est en l’espèce respecté ; la hauteur a bien été déterminée à partir du point le plus haut du terrain naturel ;

le secteur d’implantation est très hétérogène, en termes de destinations, d’architecture, de matériaux, de volumétrie, de gabarits ou de couleurs des constructions environnantes ; il ne présente aucune sensibilité ou unité architecturale à laquelle il serait porté atteinte ; le projet épouse parfaitement la topographie du site ; il est proportionné aux constructions environnantes ; les matériaux et couleurs ont été déterminés en considération de l’architecture locale ; les baies vitrées respectent les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme, dérogatoires s’agissant des ouvertures sous sablière ; les proportions de trois menuiseries en façade sud ont été modifiées ; les clôtures projetées sont conformes aux exigences du règlement, en termes de hauteur et de matériaux.

Par un mémoire en défense, enregistré le 2 septembre 2025, la commune de Cancale, représentée par la Selarl Lexcap, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M^me D… la somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’apparaît de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité des arrêtés en litige ; en particulier :

le permis de construire a été signé par une conseillère municipale déléguée auprès du premier adjoint ; le maire de Cancale a légalement procédé à une délégation de fonctions à ce premier adjoint et à une délégation de signature plus spécifique, pour certaines matières, à cette conseillère municipale déléguée auprès de lui ; les mêmes fonctions n’ont ainsi pas été déléguées à plusieurs adjoints sans ordre de priorité ; les deux arrêtés ont ainsi été compétemment signés ; en toute hypothèse, le permis de construire modificatif régulariserait le vice éventuel d’incompétence du permis initial ;

les avis rendus par Véolia et Saint-Malo agglomération sont réguliers et ont été émis sur la base d’un dossier complet ; la circonstance que des pièces complémentaires aient été produites postérieurement à un avis n’est pas de nature, par elle-même, à caractériser une quelconque irrégularité de la procédure suivie, dès lors qu’il n’est pas établi que ces pièces auraient été de nature à modifier l’appréciation portée par la personne consultée ; en l’espèce, il n’est pas sérieusement allégué que les pièces transmises ultérieurement auraient faussé les avis rendus ; elles ne concernent pas le champ matériel de ces avis ;

les dispositions de l’article L. 111-1 du code de l’urbanisme ne s’appliquent qu’en cas de travaux concernant le réseau et les équipements publics nécessités par le projet ; en l’espèce, le terrain est desservi par les réseaux publics, dont l’électricité, et aucune extension de ce réseau n’est nécessaire ; l’avis rendu par Enedis et la prescription du permis de construire sont cohérents ;

le secteur d’implantation du projet est densément urbanisé ; le terrain est bâti et l’augmentation de la surface de plancher projetée n’est pas significative ; le secteur supporte des constructions collectives ou imposantes ; le projet ne modifie pas sensiblement les caractéristiques du quartier ; le projet reprend les codes de l’habitat individuel en développant plusieurs volumes distincts et s’incorpore à la pente du terrain existant afin de ne pas créer de volumes contrastant avec le reste du secteur ; le projet consiste en une simple opération de construction ; en tout état de cause, l’extension créée serait limitée ; la physionomie de l’espace urbanisé n’est pas modifiée ; le projet est compatible avec les orientations du SCoT ;

le risque d’éboulement n’est pas établi ni caractérisé par la seule présence d’une veine rocheuse sur le terrain ; le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme est tiré de la réalisation des travaux et non pas du permis de construire ; il est par suite inopérant, tel qu’il est soulevé ; le risque allégué n’est en tout état de cause pas établi ;

les incohérences relevées s’agissant de l’implantation de la construction résultent d’une mauvaise lecture des cotes du projet ; la façade Nord-Est du projet s’implante à plus de trois mètres de la limite séparative, ainsi que cela résulte des indications du plan de masse ; la façade Nord n’est pas soumise aux règles de l’article UE 7, de sorte que cette branche du moyen est inopérante ;

l’emprise du projet est inférieure à 49 % de la surface du terrain ; l’argumentation procède d’une confusion entre coefficient d’emprise au sol et coefficient d’imperméabilisation ; tous les ouvrages maçonnés projetés sur le terrain n’ont pas à être pris en compte dans le calcul de l’emprise au sol ;

le moyen tiré de la méconnaissance des règles de hauteur n’est pas assorti des précisions suffisantes permettant d’en apprécier le bien-fondé ; en application des dispositions pertinentes du règlement du plan local d’urbanisme, une construction doit s’inscrire dans un volume défini par le plan vertical de la façade d’une hauteur maximale H1 de 5 mètres, à compter du terrain naturel le plus haut et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical et par une hauteur maximale H2 de 9 mètres, calculé également à partir du point naturel le plus haut du terrain ; ces dispositions précisent leurs conditions d’application dans le cas d’un terrain en pente, qui sont parfaitement respectées ; la hauteur du plan vertical de la façade a été calculée par rapport à la hauteur du terrain naturel au point le plus haut et non par rapport à celle de la voirie, ainsi que cela ressort des plan de coupes de gabarit ; les élévations de façade confirment que la règle des hauteurs maximales H1 et H2 est respectée ;

le projet respecte son environnement bâti, hétérogène et présentant des constructions de volumétries et styles architecturaux variés ; le secteur ne fait l’objet d’aucune protection architecturale ou paysagère ; le projet épouse la topographie du terrain et s’inscrit dans le volume des constructions avoisinantes, présentant des façades aux couleurs contrastées ; le bardage noir des façades reprend les tons rencontrés dans le secteur, notamment ceux de certaines des menuiseries de la construction voisine ; les dispositions dérogatoires du règlement du plan local d’urbanisme sont respectées, s’agissant des ouvertures situées sous sablières ; le permis de construire modificatif a corrigé certaines menuiseries ; les dispositions relatives aux clôtures sont également respectées ; elles ne sont pas applicables au mur de soutènement projeté, qui épouse la pente du terrain et sécurise la construction ; le projet ne modifie pas la clôture entre fonds voisins en limite Ouest qui préexiste, de sorte que cette branche du moyen est inopérante ;

le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 431-5 et R. 423-1 du code de l’urbanisme est inopérant ; le plan de masse annexé à la demande de permis de construire modificatif ne fait mention que d’un surplomb sur le domaine public ; la commune n’a pas à contrôler l’attestation signée par le demandeur.

Vu :

les requêtes au fond nos 2400120 et 2400208, enregistrées les 10 et 15 janvier 2024 ;

les autres pièces des dossiers.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Le président du tribunal a désigné M^me Thielen, première conseillère, pour statuer sur les demandes de référé.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 3 septembre 2025 :

le rapport de M^me Thielen ;

les observations de M^e Voucel, représentant M^me B…, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens développés ;

les observations de M^e Paulic, représentant M. C…, qui conclut aux mêmes fins que sa requête, par les mêmes moyens développés ;

les observations de M^e Rouhaud, représentant la commune de Cancale, qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes arguments développés ;

les observations de M^e Robert-Védie, représentant la SCI Ker Mital, qui persiste dans ses conclusions écrites, par les mêmes arguments développés.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’issue de l’audience.

Considérant ce qui suit :

Par deux arrêtés des 7 août 2023 et 12 juin 2025, le maire de la commune de Cancale a délivré à la SCI Ker Mital un permis de construire valant permis de démolir et un permis de construire modificatif n° PC 35049 23 A0009 et M01 pour la création d’une résidence de tourisme de huit appartements, sur un terrain situé 5 rue Henri Laurent. Par les deux requêtes susvisées, qui présentent à juger des questions de droit et de fait pour partie identiques et qu’il y a donc lieu de joindre pour y statuer par une seule ordonnance, M^me B… et M. C… demandent au juge des référés, dans l’attente des jugements au fond, de suspendre l’exécution de ces deux arrêtés.

Sur les conclusions aux fins de suspension :

Aux termes de l’article L. 521-1 du code de justice administrative : « Quand une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de la décision (…) ».

Aucun des moyens invoqués par M^me B… et M. C… au terme de leurs requêtes respectives et analysés ci-dessus, en particulier ceux tirés de la méconnaissance des dispositions de l’article L. 121-13 du code de l’urbanisme et de l’article UE 10 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune de Cancale, n’apparaît propre, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité des arrêtés en litige.

Il résulte de ce qui précède que l’une des conditions auxquelles les dispositions de l’article L. 521-1 du code de justice administrative subordonnent la suspension d’une décision administrative n’est pas remplie. Les conclusions de M^me B… et de M. C… tendant à la suspension de l’exécution des arrêtés du maire de la commune de Cancale des 7 août 2023 et 12 juin 2025 ne peuvent, par suite et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la requête en annulation de M. C… ni sur la condition tenant à l’urgence, qu’être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de laisser à la charge de chaque partie les frais d’instance exposés et non compris dans les dépens.

O R D O N N E :

Article 1er : Les requêtes susvisées sont rejetées.

Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Cancale et la SCI Ker Mital au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente ordonnance sera notifiée à M^me D… B…, à M. A… C…, à la commune de Cancale et à la société civile immobilière Ker Mital.

Fait à Rennes, le 13 octobre 2025.

Le juge des référés,

signé

O. ThielenLe greffier,

signé

N. Josserand

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.