Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires enregistrés les 17 juillet 2020, 22 juillet et 30 août 2022, la SNC Nexity Foncier Conseil agissant par M. B A et représentée par la SELAS d’avocats Adamas Affaires Publiques par M^e Petit, demande au Tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 23 janvier 2020 par lequel le maire de la commune de Callian lui a refusé un permis d’aménager en vue de la réalisation d’un lotissement de 55 lots sur un terrain sis 1871 route de Mons, quartier dit C, à Callian (83440) ainsi que la démolition des bâtiments préexistants ;

2°) de mettre à la charge de la commune de Callian une somme de 3 000 euros à lui verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— elle a déposé une demande de permis d’aménager le 5 juillet 2019 qu’elle a spontanément complétée le 9 juillet 2019 ; elle est titulaire d’un permis tacite acquis le 6 octobre 2019 et non le 9 novembre 2019 comme le retient la commune de Callian ; la demande de pièces complémentaires formulée le 26 juillet 2019 était injustifiée, le dossier étant complet et la commune étant parfaitement en mesure d’instruire la demande ; en tout état de cause, la demande de pièces complémentaires non prévues par les articles R. 441-1 à R. 441-8 du code de l’urbanisme n’a pas interrompu le délai d’instruction ; or une demande de permis d’aménager n’a ni à fournir le récépissé d’un dossier loi sur l’eau modifié, ni à prévoir un rendez-vous pour discuter du règlement du lotissement, ni à fournir une garantie financière lorsqu’il est déclaré qu’il n’y a pas de vente par anticipation ; le dossier était également complet s’agissant des lots groupés, des poteaux à incendie, sur les espaces verts qui étaient déclarés sur les plans cotés sans qu’il ait été nécessaire de fournir des calculs ni à justifier des remblais découlant de la réalisation des travaux déclarés par ailleurs ; les surfaces étaient clairement mentionnées ; la demande de pièces complémentaires avait donc pour seul objet de gagner du temps sur l’instruction ;

— contrairement à ce qu’indique la commune, l’autorisation était tacitement acquise le 6 octobre 2019 et donc antérieurement au 9 novembre 2019, date que la commune elle-même mentionne comme étant celle de la survenue d’une autorisation tacite ;

— à la date du retrait auquel procède la décision attaquée, le délai de 3 mois était donc expiré ;

— de plus l’autorisation tacite n’était pas illégale ; l’insuffisance alléguée du réseau d’eau potable n’est pas caractérisée ; l’article R. 111-13 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en présence d’un Plan local d’urbanisme (PLU) ; lorsque le PLU a été modifié, la notice de modification sur laquelle la société pétitionnaire s’est appuyée mentionnait clairement la compatibilité d’un tel projet avec l’état de la viabilisation du site, lequel comportait déjà 3 poteaux d’incendie normalisés déjà installés ; rien ne permet de penser que le renforcement des réseaux était nécessaire d’autant que, s’agissant d’une compétence transférée, l’avis de la communauté de communes du Pays de Fayence n’a pas été recueilli préalablement à l’édiction de la décision attaquée ;

— les dispositions de la notice du PLU ne sont pas directement opposables et les orientations de l’Orientation d’aménagement et de programmation (OAP) ne régissent pas directement les caractéristiques des constructions ; l’appréciation doit demeurer dans un rapport de compatibilité ; il est, en toute hypothèse, constant que le projet vise à réaliser du petit collectif groupé horizontal et non des maisons individuelles au sens strict ; les espaces naturels quantitativement prévus par l’OAP sont respectés mais ces espaces n’ont pas le caractère de zones inconstructibles ;

— l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme est respecté ; la commune n’a jamais demandé de précision quant à l’insertion du projet dans l’environnement, ce qui laisse supposer qu’elle avait estimé disposer des éléments suffisants, ce qui, au demeurant est parfaitement établi car les pièces du dossier permettent de porter cette appréciation, notamment quant au respect du paysage en restanques provençales traditionnelles ;

— aucune règle ne prévoit que le cahier d’écriture architecturale doive être intégralement intégré et traduit dans le règlement du lotissement ;

— l’article 1AUh-11 du PLU relatif aux terrassements a été respecté ; cette disposition n’interdit pas les terrassements et remblais mais exige seulement que, s’ils sont indispensables, ils soient réduits au strict minimum ; au cas particulier ils ont été prévus pour faire face aux contraintes des stationnements, des accès Personne à mobilité réduite (PMR) et la gestion des eaux pluviales ; ils sont donc bien nécessaires à la réalisation du projet et ont été minimisés le plus possible.

Par des mémoires en défense enregistrés les 6 janvier 2021 et 25 août 2022, la commune de Callian agissant par son maire en exercice et représentée par In Extenso Avocats, SELARL Mauduit Lopasso Goirand et Associés par M^e Lopasso, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— compte tenu de la chronologie des faits, le recours n’est pas recevable ; le récépissé loi sur l’eau n’ayant jamais été produit, une décision tacite de rejet est née le 27 octobre 2019 que la société requérante n’a pas contestée dans le délai de deux mois et qui, par suite, est devenue définitive ; c’est la seule décision qui fasse grief ; le présent recours formé contre la décision du 23 janvier 2020 est mal dirigé et donc irrecevable ;

— en toute hypothèse, la décision du 23 janvier 2020 est purement confirmative de la première décision tacite ;

— si le Tribunal considérait que la décision attaquée constitue le retrait d’une autorisation tacite, cette décision n’est aucunement entachée d’illégalité ; en effet, l’insuffisance du réseau d’eau potable est avérée ; la commune était bien compétente en ce domaine à la date à laquelle le permis d’aménager a été instruit ; l’économie générale du parti d’urbanisation retenue par l’OAP est en contradiction avec le projet présenté par la société requérante ; la réalisation d’une opération d’habitat individuel groupé ne correspond pas à la réalisation de logements collectifs ; l’objectif de mixité sociale est insuffisamment pris en compte, de même que la préservation des espaces naturels à conserver ; le projet dans sa globalité ne s’insère pas dans son environnement au sens de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ; enfin les remblais prévus sont, pour certains, de plus de 2 mètres de sorte que les prescriptions de l’article 1AUh-11 du PLU ne sont pas respectées non plus.

Par une ordonnance du 8 septembre 2022, la clôture d’instruction a été fixée au 11 octobre 2022 à 12 heures.

Vu :

— la décision attaquée ;

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— l’ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 16 mai 2023 :

— le rapport de M^me Bonmati ;

— les conclusions de M. Cros, rapporteur public ;

— les observations de M^e Roussel pour la société requérante ;

— et les observations de M^e Lopasso pour la commune de Callian.

Considérant ce qui suit :

1. Par la présente requête, la SNC Nexity Foncier Conseil demande l’annulation de l’arrêté du 23 janvier 2020 par lequel le maire de la commune de Callian lui a refusé un permis d’aménager en vue de la réalisation d’un lotissement de 55 lots sur un terrain sis 1871 route de Mons, quartier dit C, à Callian (83440) ainsi que la démolition des bâtiments préexistants.

2. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis d’aménager, déposée le 5 juillet 2019 en mairie de Callian, a été spontanément complétée le 9 juillet 2019 par la société pétitionnaire. Cette dernière date doit ainsi être regardée comme celle à laquelle la société requérante a estimé elle-même que son dossier était complet.

3. Le 26 juillet 2019, soit avant l’expiration du délai d’un mois dont elle disposait en vertu de l’article R. 423-22 du code de l’urbanisme, la commune de Callian a formulé une demande de pièces et d’informations complémentaires. Comme le soutient la société requérante, une partie de ces demandes, en l’occurrence la justification des remblais supérieurs à 2 mètres pour les lots 10 et 13, la mise en cohérence entre les poteaux incendie prévus dans le document du Service départemental d’incendie et de secours (SDIS), le plan des réseaux humides, le récépissé du dossier loi sur l’eau modifié, le complément de la légende du plan de composition concernant les lots groupés, les précisions à apporter au règlement du lotissement, ne sont pas au nombre des informations ou pièces requis par les articles R. 441-2 à R. 441-4 du code de l’urbanisme, alors que l’article R. 441-8 de ce code dispose que « Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ». De même, la société requérante soutient sans être véritablement contredite que le calcul des espaces verts restants pour la zone IAUhb, demandé en application des articles R. 441-3 2°) b) et R. 441-4 2°) du code de l’urbanisme pouvait être effectué à partir du plan de composition qu’elle avait produit. Toutefois, la demande consistant à prévoir un local poubelle pour les lots 49 à 55, ce que la société requérante ne conteste pas avoir omis, était légalement exigible en vertu de l’article R. 441-3 e) qui requiert « une notice relative aux équipements à usage collectifs et notamment ceux liés à la collecte des déchets ». Et, dès lors que la société requérante avait indiqué à la rubrique 4.2 du formulaire Cerfa de sa demande de permis d’aménager que son projet faisait l’objet d’une demande de vente ou location de lots par anticipation, la production de l’attestation de garantie prévue par l’article R. 442-6 du code de l’urbanisme était, de même, légalement exigible.

4. La demande de pièces complémentaires du 26 juillet 2019 qui n’était donc pas illégale, a ainsi eu pour effet de différer le point de départ du délai d’instruction. Toutefois, la réponse faite par la société requérante le 9 août 2019, laquelle répond à toutes les demandes légalement exigibles, doit être regardée comme permettant, à cette date, de tenir le dossier pour complet et de faire courir le délai d’instruction de trois mois au terme duquel est née, le 9 novembre 2019, une autorisation tacite, remise en cause le 19 décembre 2019 par l’engagement de la procédure contradictoire puis, le 23 janvier 2020, par la décision attaquée, laquelle revêt, en conséquence, le caractère d’une décision de retrait de l’autorisation tacitement accordée le 9 novembre 2019.

5. Il s’ensuit que la société requérante ne peut se prévaloir d’un permis tacite acquis à son bénéfice le 6 octobre 2019 et n’est par suite pas fondée à soutenir que la décision attaquée, qui en aurait opéré le retrait tardivement, serait de ce fait, entachée d’illégalité.

6. La commune de Callian, qui ne peut légalement se fonder sur l’absence de production du récépissé du dossier loi sur l’eau, qui n’était pas un document exigible, ne saurait non plus se prévaloir ni de ce qu’un refus tacite serait né le 27 octobre 2019 et serait devenu définitif faute de recours dans les délais contentieux ni de ce que la société requérante ne serait pas recevable à se pourvoir contre la décision du 23 janvier 2020, qui n’aurait ainsi revêtu qu’un caractère purement confirmatif. Il s’ensuit que les fins de non-recevoir tirées de la tardiveté de la requête, opposées en défense, doivent être écartées.

7. Pour refuser l’autorisation sollicitée, le maire de Callian a retenu, en premier lieu, sur le fondement des articles L. 111-11, R. 111-2 et R. 111-3 du code de l’urbanisme et des dispositions des articles 1AUh-2 et 1AUh-4 du PLU de la commune, qui indiquent que « les voies, les réseaux d’eau, d’assainissement, d’électricité, d’éclairage public et téléphone sont réalisés de manière à ne pas compromettre l’urbanisation du reste de la zone (). », et au vu d’une étude sur la capacité hydraulique du système d’eau potable du secteur Fontenouilles réalisée en octobre 2019, l’insuffisance de la capacité du réseau de distribution d’eau potable pour accueillir un projet nouveau de l’ampleur de celui sollicité, lequel impliquerait la nécessité d’entreprendre des travaux importants dont la commune n’était pas en mesure d’indiquer les délais de réalisation.

8. La société requérante soutient à bon droit d’une part, que l’article R. 111-3 du code de l’urbanisme n’est pas applicable en présence d’un PLU, d’autre part, que l’article L. 111-11 du même code ne pouvait lui être opposé dès lors qu’il est constant, qu’à la date de la décision attaquée, la compétence relative aux réseaux d’alimentation en eau potable avait été transférée à la communauté de communes du Pays de Fayence et que la commune de Callian ne conteste pas qu’elle ne l’a pas consultée notamment à fin de connaître son intention d’entreprendre les travaux nécessaires au renforcement des réseaux. Toutefois, il ressort des termes de la décision attaquée, ainsi qu’il vient d’être dit, que le maire de Callian a fait également application de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et des dispositions des articles 1AUh-2 et 1AUh-4 du PLU de la commune.

9. La société requérante fait valoir que lors de la modification du PLU en 2016, la zone du Touos Aussel au sein de laquelle se situe le projet était celle qui se prêtait le mieux à une ouverture à l’urbanisation rapide et qu’il avait été expressément indiqué que le projet n’était pas incompatible avec le réseau de distribution d’eau potable existant. Toutefois, ainsi qu’il ressort de la notice de présentation du PLU et de l’OAP établies à l’époque, l’appréciation portée en 2016 reposait sur une étude antérieure relative à la reconversion du site, laquelle prenait en compte, pour la partie habitat, une capacité d’accueil de 160 personnes alors que le projet en litige fait état d’un accroissement de 248 habitants et n’intégrait que les projets urbanistiques connus à l’époque. La commune indique à juste titre que ces analyses et appréciations devaient être revues à l’aune de l’évolution réelle de l’urbanisation, justifiant l’étude, effectuée en 2019, sur laquelle elle se fonde pour estimer, à la date de sa décision, que le réseau existant ne pouvait supporter sans d’importants travaux de renforcement, la réalisation du projet en litige, ladite étude relevant, en effet, la croissance importante de la consommation d’eau, avec des pics en période estivale, le fait que le dispositif, en l’état des projets déjà validés, se trouve en limite de saturation et émettant, de surcroît, des réserves quant aux conditions de l’alimentation du réservoir de Fontenouilles lui-même et à sa capacité à desservir le réseau de la commune de Callian. C’est, par suite, sans erreur d’appréciation que la commune a pu estimer qu’en l’état actuel de son réseau et de son insuffisance, le projet était de nature à porter atteinte à la salubrité publique au sens de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme et méconnaissait l’article IAUh 4 du PLU en ce qu’il exige le raccordement des constructions aux réseaux et l’article IAUh 2 en ce que, par son importance, la réalisation d’un tel projet était susceptible de compromettre l’urbanisation du reste de la zone. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutient la société requérante, ce premier motif de refus était légalement fondé.

10. Le maire de Callian a retenu, en second lieu, la circonstance que le projet ne respecterait pas les orientations définies par l’OAP correspondante du PLU non plus que la notice de ce plan qui en reprend les termes, notamment en ce que les 18 logements collectifs initialement prévus n’y figurent pas et que les espaces naturels devant être conservés y ont été urbanisés. Toutefois, ni les termes d’une OAP ni ceux de la notice d’un PLU ne présentent le même caractère contraignant que le règlement lui-même. Et il ressort du dossier que si le projet ne comporte que 12 logements collectifs, il comprend également des constructions groupées dont les caractéristiques peuvent être tenues pour comparables et que la réduction des espaces naturels y est compensée par la présence de surfaces consacrées aux jardins et espaces verts, de sorte que, comme le soutient la société requérante, son projet n’apparaît pas incompatible avec l’OAP et la notice dont les termes lui sont opposés. Si la commune oppose également le non-respect de l’OAP s’agissant de la recherche de performance énergétique, elle n’en indique pas précisément les raisons et ne renvoie à aucune disposition qui aurait exigé de la société requérante qu’elle bénéficie du label « quartier durable méditerranéen ». Si la commune se prévaut également de l’absence de « traduction du cahier d’écritures architectural dans le règlement du lotissement », elle n’assortit ce motif d’aucune précision susceptible d’en apprécier la pertinence et la portée.

11. Le maire de Callian a retenu, en troisième lieu, le non-respect des dispositions de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme aux termes duquel : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. ». La commune indique que le projet serait trop imprécis quant à l’insertion des constructions dans l’environnement existant, s’agissant notamment des constructions et clôtures situées en limite de terrain et quant à la nature de la « réinterprétation des aménagements en restanques traditionnelles ». Cependant, de telles considérations, qui s’en tiennent à relever des imprécisions alors même que la composition du dossier n’est pas remise en cause et qui ne sont assorties d’aucune indication quant au caractère et à l’intérêt particulier des lieux, ne permettaient pas à la commune, telles qu’elles sont énoncées, d’en tirer la conclusion d’un non-respect des dispositions précitées de l’article R. 111-27 dont il ressort, du reste, des motifs mêmes de sa décision qu’elle n’était en mesure ni de le constater ni de le décrire ni, partant, de l’apprécier.

12. Le maire de Callian s’est en dernier lieu fondé sur les dispositions de l’article 1AUh-11 du règlement du PLU selon lesquelles : « () les terrassements seront, s’ils sont indispensables, réduits au strict minimum. () », estimant que le projet présenterait des remblais conséquents notamment sur les lots n° 7 à 17, d’une hauteur supérieure d’environ 2 mètres au point le plus défavorable, modifiant ainsi le terrain naturel. Toutefois, les dispositions précitées concernent les terrassements et non les remblais et si la commune invoque, en défense, de manière globale, les « remblais et terrassements », elle s’en tient à des considérations générales sans opposer aucun élément précis de nature à fonder légalement le motif qu’elle a retenu.

13. Il résulte de tout ce qui précède que le maire de Callian aurait, toutefois, pris la même décision s’il ne s’était fondé que sur le seul motif tiré de l’insuffisante capacité du réseau de distribution d’eau potable à supporter l’ampleur du projet envisagé. Il s’ensuit que la société requérante n’est pas fondée à demander l’annulation de la décision attaquée.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative :

14. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, chaque partie conservant la charge de ses propres frais d’instance.

DECIDE

Article 1er : La requête de la SNC Nexity Foncier Conseil est rejetée.

Article 2 : Les conclusions de la commune de Callian sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 3 : La présente décision sera notifiée à la SNC Nexity Foncier Conseil et à la commune de Callian.

Délibéré après l’audience du 16 mai 2023, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M. Riffard, premier conseiller

M^me Bonmati, magistrat honoraire.

Rendu public par mise à disposition du greffe le 11 juillet 2023.

Le rapporteur,

Signé :

D. BONMATI

Le président,

Signé :

J-M. PRIVAT La greffière,

Signé :

G. RICCI

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière.