Vu la procédure suivante :

Par une requête enregistrée le 10 octobre 2022 et un mémoire enregistré le 27 avril 2023, M. D E, M^me C F épouse E, M^mes B et Laura E et M. A E, représentés par M^e Sapira, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 10 août 2022 par lequel le maire de Sainte-Maxime a accordé à

la SASU du Cap un permis de construire modificatif valant permis de démolir en vue de

la démolition reconstruction d’une villa d’habitation et d’une piscine, le réaménagement extérieur avec ajout d’enrochement, la surélévation de la villa de 58 cm en respectant la hauteur maximale de 7 mètres à l’égout, l’ajout d’un barbecue, la modification d’ouverture à l’étage en façade ouest et sud, la modification de l’escalier piscine, la diminution du garage et la création d’une salle de sport,

sur un terrain cadastré AC 440 situé 39 boulevard des Cistes sur le territoire de la commune ;

2°) de mettre à la charge solidaire de la commune de Sainte-Maxime et de la SASU du Cap une somme de 5 000 euros à leur verser sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— l’arrêté attaqué émane d’une autorité incompétente faute de justification de la délégation régulière et régulièrement publiée donnée à son signataire ;

— le dossier transmis est insincère, les plans n’étant pas cohérents avec ceux du permis initial en ce qui concerne la mesure de la hauteur du bâtiment et du sol naturel qui est plus haut d’environ 1m ; cette modification a permis l’obtention du permis de construire, ce qui n’aurait pas été le cas si les cotes initiales avaient été conservées ;

— la hauteur du bâtiment excède le maximum prévu par l’article UD10 du PLU ;

— la création de remblais plus considérables que ceux du permis initial et le positionnement de la piscine méconnaissent l’article 22 des dispositions générales du PLU ;

— la hauteur des murs de soutènement ne respecte pas l’article 24 des dispositions générales du PLU ; le plan de coupe réalisé au niveau des enrochements montre un dépassement de 1,40m de la hauteur de 2m autorisée par rapport au terrain naturel ou excavé.

Par des mémoires en défense enregistrés le 10 janvier 2023 et le 6 février 2025, la SASU du Cap, agissant par son représentant légal et représentée par la SELARL MCL Avocats par M^e Mendes Constante, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— à titre principal, la requête est irrecevable à défaut d’intérêt pour agir des requérants ;

— subsidiairement, les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 31 janvier 2025, la commune de Sainte-Maxime, agissant par son maire en exercice et représentée par la SELARL Plénot-Suares-Orlandini par

M^e Orlandini, conclut au rejet de la requête, subsidiairement à l’application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et demande que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requête ne sont pas fondés.

Une note en délibéré présentée pour la SASU du Cap a été enregistrée le 4 mars 2025.

Vu :

— les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Bonmati ;

— les conclusions de M^me Faucher, rapporteure publique ;

— et les observations de M^e Gadd, pour la commune de Sainte-Maxime et de M^e Mendes Constante pour la SASU du Cap, pétitionnaire.

Considérant ce qui suit :

1. Par la présente requête les consorts E demandent l’annulation de l’arrêté

du 10 août 2022 par lequel le maire de Sainte-Maxime a accordé à la SASU du Cap un permis de construire modificatif valant permis de démolir en vue de la démolition reconstruction d’une villa d’habitation et d’une piscine, le réaménagement extérieur avec ajout d’enrochement, la surélévation de la villa de 58 cm en respectant la hauteur maximale de 7 mètres à l’égout, l’ajout d’un barbecue, la modification d’ouverture à l’étage en façade ouest et sud, la modification de l’escalier piscine,

la diminution du garage et la création d’une salle de sport, sur un terrain cadastré AC 440 situé 39 boulevard des Cistes, en zone UD du PLU, sur le territoire de la commune.

Sur la recevabilité de la requête :

2. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’État, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte ou, s’agissant d’un recours dirigé contre un permis de construire modificatif, celle procédant des modifications autorisées, qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance et à la localisation du projet de construction.

4. En faisant état de ce que le permis modificatif accordé, en autorisant la surélévation de 58 cm et la création de nouvelles ouvertures, dont l’une donne directement sur leur propriété, aggrave l’atteinte portée aux conditions de jouissance de leur bien, les consorts E, voisins mitoyens, dont la propriété se situe légèrement en contrebas du terrain d’assiette du projet, justifient suffisamment de leur intérêt pour agir contre le permis de construire modificatif en litige.

Sur la légalité de la décision attaquée :

5. Les requérants soutiennent que le permis modificatif qui retient un niveau de sol naturel surélevé d’environ 1 m par rapport à celui retenu dans le permis de construire initial, en sorte que la hauteur du bâtiment ne respecterait pas, en réalité, la hauteur maximale de 7 m exigée par l’article UD 10 du règlement du PLU de Sainte-Maxime, a été accordé au vu d’un dossier de demande de permis de construire insincère et de nature à induire en erreur le service instructeur.

6. Selon l’article UD10 du règlement du PLU applicable au litige : Les conditions de mesure sont définies à l’article 6 des dispositions générales. // La hauteur des constructions (au terrain naturel ou excavé) ne peut excéder 7 mètres pour chacune des façades, dans la limite d’un rez-de-chaussée et un étage (R+1). // La hauteur maximale des constructions, comptée du point le plus bas de toutes les façades au point le plus haut de toutes les façades, ne peut excéder 12 mètres.(). « et selon l’article 6 des dispositions générales : » La hauteur est mesurée sur l’ensemble de la construction, à partir du point le plus bas de l’ensemble des façades (sur le terrain naturel ou le sol excavé le cas échéant) jusqu’au point haut correspondant au niveau de l’égout le plus haut de l’ensemble de la toiture (plate ou pentue). ".

7. Il ressort de l’examen des pièces du dossier que, dans sa demande de permis de construire initiale, la société pétitionnaire avait retenu au titre du « terrain naturel » à partir duquel se mesure la hauteur des différentes façades du bâtiment, non pas, comme elle l’aurait dû, le terrain sur lequel reposait la villa à démolir, tel qu’il était avant les travaux de construction autorisés par le permis de construire initial, mais le terrain correspondant à l’état des lieux après démolition de la villa existante et que, telle qu’elle avait été ainsi mesurée, la construction respectait, en effet, en toutes ses façades, la hauteur maximale de 7m édictée par l’article UD10 du PLU, ce qui, du reste, est corroboré par l’étude diligentée par un géomètre-expert à la demande des requérants eux-mêmes.

8. À l’issue des instances civiles que ces derniers ont engagées à son encontre, la société pétitionnaire a déposé une demande de permis de construire modificatif sollicitant explicitement la modification de 58 cm du niveau du sol naturel, dans laquelle elle a fait figurer, notamment sur les plans de coupe, par une ligne en pointillés jaune dénommée « TN », le terrain naturel qui devait légalement être pris en compte, c’est-à-dire, comme il est précisé au point 7, celui sur lequel reposait la villa à démolir, tel qu’il était avant les travaux de construction autorisés par le permis de construire initial. Toutefois, elle a également fait figurer, sous la dénomination de « terrain initiale », une ligne en pointillés rouge-marron désignant, elle, le terrain naturel tel qu’il existait avant même la construction, entre 1960 et 1966, de la villa à démolir, lequel ne pouvait pas légalement servir de base aux mesures de la hauteur des façades du bâtiment.

9. La société pétitionnaire indique que cette dernière mention ne figurait sur les plans qu’à titre de pure information. Cependant, les pièces du dossier de demande de permis de construire modificatif, notamment les plans de coupe des façades, révèlent que la représentation graphique des mesures de hauteur, de 7m du point le plus bas à l’égout le plus haut, des façades du bâtiment, notamment celle concernant la façade la plus haute, autorise une confusion entre ces deux lignes pointillées alors qu’elles sont réputées figurer un niveau de terrain naturel différent.

10. Or, il ressort de la teneur même de l’argumentation en défense de la commune, indiquant qu’elle « n’avait pas de raison d’écarter la ligne de niveau du sol représentée en traits pointillés rouges sur la coupe AA modifiée et intitulée » terrain initiale « car elle correspondait au seuil de la maison à démolir tel que fixé côté Nord à la cote 67.57 sur le plan altimétrique du permis initial » et que « le plancher en partie Nord du rez-de-chaussée modifié est calé, selon la coupe AA lui correspondant, sur cette même altitude à un centimètre près, soit la cote 67.58 que rejoint ladite ligne pointillée rouge du terrain initial », que, comme le soutiennent les requérants,

le service instructeur a bien pris en considération la ligne pointillée rouge dénommée « terrain initiale » alors qu’il aurait dû ne tenir compte que de la ligne pointillée jaune dénommée « TN » et qu’ainsi, cette confusion, volontairement introduite dans la confection des plans de coupe, a été de nature à l’induire en erreur en ne lui permettant pas d’apprécier en toute connaissance de cause,

le respect, par le projet, des règles de hauteur du bâtiment telles qu’énoncées au point 6, alors même que ce point constituait un objet substantiel de la demande de permis modificatif.

11. Il résulte de tout ce qui précède que les requérants sont fondés à soutenir que la décision attaquée a été délivrée au vu d’un dossier de demande de permis de construire dont les documents graphiques étaient entachés d’insincérité. Une telle circonstance est ainsi, eu égard à sa portée et à son caractère déterminant, constitutive d’une illégalité de nature à entraîner l’annulation totale de la décision attaquée.

12. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés par la requête n’est de nature, en l’état du dossier, à fonder l’annulation demandée.

Sur la portée du vice retenu :

13. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. () ».

14. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation.

15. En l’espèce, l’autorisation d’urbanisme litigieuse ayant été obtenue à la suite du dépôt d’un dossier de demande de permis de construire dont les documents graphiques étaient entachés d’insincérité, les dispositions précitées ne peuvent recevoir application.

Sur les frais relatifs au litige :

16. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de faire application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative de mettre à la charge, conjointement, de la commune de Sainte-Maxime et de la SASU du Cap, une somme de 2 000 euros à verser aux consorts E au titre de ces dispositions et de rejeter les conclusions présentées sur le même fondement par la commune de Sainte-Maxime et la SASU du Cap, parties perdantes à l’instance.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du 10 août 2022 par lequel le maire de Sainte-Maxime a accordé à la SASU du Cap un permis de construire modificatif valant permis de démolir, en vue de la démolition reconstruction d’une villa d’habitation et d’une piscine, le réaménagement extérieur avec ajout d’enrochement, la surélévation de la villa de 58 cm en respectant la hauteur maximale de 7 mètres à l’égout, l’ajout d’un barbecue, la modification d’ouverture à l’étage en façade ouest et sud, la modification de l’escalier piscine, la diminution du garage et création d’une salle de sport, sur un terrain cadastré AC 440, situé 39 boulevard des Cistes sur le territoire de la commune, est annulé.

Article 2 : La SASU du Cap et la commune de Sainte-Maxime, prises conjointement, verseront aux consorts E la somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la SASU du Cap et de la commune de Sainte-Maxime tendant à l’application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à M. D E, M^me C F épouse E, M^mes B et Laura E et M. A E, à la SASU du Cap et à la commune de Sainte-Maxime.

Copie sera transmise au procureur de la République près le Tribunal Judiciaire de Draguignan en application des dispositions de l’article R. 751-10 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 28 février 2025, à laquelle siégeaient :

M. Sauton, président,

M^me Martin, conseillère,

M^me Bonmati, magistrate honoraire.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025.

La rapporteure,

signé

D. Bonmati

Le président,

signé

J.F. Sauton

Le greffier,

signé

P. Bérenger

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

Le greffier.

N°2202761