Vu la procédure suivante :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 31 juillet 2023, 28 janvier et 16 juin 2025, M. A… B…, représenté par M^e Lagorce-Billiaud, doit être regardé comme demandant au tribunal :

1°) de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les revenus, de la contribution sur les hauts revenus et des prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre de l’année 2017, pour un montant total de 97 612 euros ;

2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

- la procédure d’imposition est irrégulière, dès lors que le service n’a pas adressé à la société civile immobilière (SCI) Milano la charte du contribuable et qu’elle n’a pas été informée de son droit à former un recours hiérarchique en méconnaissance des dispositions des articles L. 10 et L. 47 du livre des procédures fiscales ; la SCI Milano a été privée d’une garantie substantielle ;

- la SCI Milano a fait l’objet d’un contrôle sur place de ses documents et non d’un simple contrôle sur pièces ;

- le redressement issu du contrôle de la société Alric est infondé, dès lors que le service n’apporte pas la preuve de l’acte anormal de gestion qu’il invoque, ni la preuve de la sous-évaluation du bien vendu à la SCI Milano ; la méthode d’évaluation du service est radicalement viciée ;

- à titre subsidiaire, le redressement issu du contrôle de la SCI Milano est infondé, dès lors que les dépenses de réparation et d’entretien engagées par cette société sont déductibles ; en effet, ces dépenses ont été engagées en vue de l’acquisition et la conservation du revenu ; il ne s’agit pas de travaux de reconstruction ; il est fondé à se prévaloir de la doctrine administrative résultant des réponses ministérielles à M. E… et M. C… sur le fondement des dispositions de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales ;

- le service s’immisce dans la gestion de l’entreprise et ne démontre pas que la cession à la SCI Milano n’a pas été réalisée dans l’intérêt de la société Alric, et que les associés aient agi intentionnellement contre les intérêts de la société Alric ;

- le service procède, à tort, à un amalgame entre les opérations opérées par la SARL Alric et celles réalisées par la SCI Milano ;

- les intérêts de retard et les pénalités prévus à l’article 1758 A du code général des impôts sont infondés par voie de conséquence de la décharge des droits.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 26 mars 2024 et 22 mai 2025, le directeur départemental des finances publiques du Var conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par M. B… ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Soddu ;

- et les conclusions de M^me Duran-Gottschalk, rapporteure publique.

Considérant ce qui suit :

1. M. A… B… a fait l’objet d’un contrôle sur pièces au titre de l’année 2017. Par une proposition de rectification du 16 novembre 2020, il a été informé d’une imposition supplémentaire sur l’impôt sur le revenu, la contribution sur les hauts revenus et les prélèvements sociaux, en conséquence des rehaussements du résultat imposable de la SCI Milano et de la SARL Alric, dont M. B… est associé et co-gérant. Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 30 septembre 2021. La réclamation du requérant datée du 27 avril 2022 a été implicitement rejetée par le service. Par sa requête, M. B… doit être regardé comme demandant au tribunal de prononcer la décharge, en droits et pénalités, des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu, de contribution sur les hauts revenus et de prélèvements sociaux auxquels il a été assujetti au titre de l’année 2017, pour un montant total de 97 612 euros.

Sur les conclusions à fin de décharge :

En ce qui concerne la régularité de la procédure d’imposition :

2. Aux termes de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales : « L’administration des impôts contrôle les déclarations ainsi que les actes utilisés pour l’établissement des impôts, droits, taxes et redevances. / Elle contrôle, également les documents déposés en vue d’obtenir des déductions, restitutions ou remboursements, ou d’acquitter tout ou partie d’une imposition au moyen d’une créance sur l’Etat. / A cette fin, elle peut demander aux contribuables tous renseignements, justifications ou éclaircissements relatifs aux déclarations souscrites ou aux actes déposés. / Les dispositions contenues dans la charte des droits et obligations du contribuable vérifié mentionnée au troisième alinéa de l’article L. 47 sont opposables à l’administration. ». Aux termes de l’article L. 47 du même livre : « Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d’une personne physique au regard de l’impôt sur le revenu, une vérification de comptabilité ou un examen de comptabilité ne peut être engagé sans que le contribuable en ait été informé par l’envoi ou la remise d’un avis de vérification ou par l’envoi d’un avis d’examen de comptabilité. / Cet avis doit préciser les années soumises à vérification et mentionner expressément, sous peine de nullité de la procédure, que le contribuable a la faculté de se faire assister par un conseil de son choix. / L’avis informe le contribuable que la charte des droits et obligations du contribuable vérifié peut être consultée sur le site internet de l’administration fiscale ou lui être remise sur simple demande. (…) »

3. La SCI Milano, dont M. B… est co-gérant à 50 %, qui exerce une activité de location de biens immobiliers, a fait l’objet d’une rectification en matière de revenus fonciers compte tenu du rejet par le service de la déductibilité des travaux réalisés par la société sur les lots n°s 4, 5, 6, 7 et 8 de l’immeuble situé 2 avenue Jean-Jaurès, lieu-dit « Peymarlier » sur la commune des Arcs (83 460). Le requérant soutient que la procédure de contrôle de la SCI Milano est irrégulière, au motif que cette dernière a fait l’objet d’un contrôle sur place ou d’une vérification de comptabilité, et non d’un contrôle sur pièces, et se prévaut d’un faisceau d’indices, notamment du rapprochement entre les factures de travaux et leur règlement, le fait que la vérificatrice a procédé à la même époque à la vérification de la comptabilité de la société Alric, que des éléments relatifs à la SCI Milano ont été évoqués dans la procédure de la société Alric et inversement, que la vérificatrice a reconnu s’être rendue sur place et que cette dernière a procédé à la confrontation d’éléments comptables de la SCI Milano avec les factures tirées de la vérification de la comptabilité de la société Alric. Toutefois, il résulte de l’instruction que la SCI Milano a fait l’objet d’un contrôle sur pièces, dès lors que, dans le cadre de ce contrôle, le service a procédé à l’analyse des déclarations souscrites par la SCI Milano au titre de l’exercice 2017, que dans le cadre de cet examen, il a procédé au rapprochement entre les montants souscrits dans la déclaration n° 2072 et les pièces justificatives, que le service a demandé à la SCI Milano de justifier les charges déductibles, que cet examen pouvait être mené dans les locaux du service et que l’exploitation des informations recueillies lors de la vérification de comptabilité de la société Alric ne permet pas de remettre en cause le contrôle sur pièces réalisé. La circonstance que la vérificatrice se soit rendue dans les locaux de la société, à la supposer établie, ne suffit pas à remettre en cause la nature du contrôle sur pièces. Ainsi, la charte des droits et obligations du contribuable vérifié, et notamment l’information sur la possibilité de former un recours hiérarchique, n’est pas opposable au service sur le fondement des dispositions de l’article L. 10 du livre des procédures fiscales en cas de litige consécutif, comme en l’espèce, à un contrôle sur pièces. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles L.10 et L. 47 du livre des procédures fiscales doit être écarté.

En ce qui concerne le bien-fondé des impositions en litige :

S’agissant de l’avantage occulte consenti par la SARL Alaric :

4. Aux termes de l’article 111 du code général des impôts : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : (…) / c. Les rémunérations et avantages occultes ; (…) ».

5. En cas d’acquisition par une société à un prix que les parties ont délibérément majoré par rapport à la valeur vénale de l’objet de la transaction, ou, s’il s’agit d’une vente, délibérément minoré, sans que cet écart de prix comporte de contrepartie, l’octroi d’un avantage sans contrepartie doit être requalifié comme une libéralité représentant un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices au sens de ces dispositions, alors même que l’opération est portée en comptabilité et y est assortie de toutes les justifications concernant son objet apparent et l’identité du destinataire, dès lors que cette comptabilisation ne révèle pas, par elle-même, la libéralité en cause. La preuve d’une telle distribution occulte doit être regardée comme apportée par l’administration lorsqu’est établie l’existence, d’une part, d’un écart significatif entre le prix convenu et la valeur vénale du bien cédé, et d’autre part, d’une intention, pour la société, d’octroyer, et, pour le cocontractant, de recevoir, une libéralité du fait des conditions de la cession. Dans le cas où le vendeur et l’acquéreur sont liés par une relation d’intérêts, cette intention est présumée.

6. La société Alric, dont M. B… est co-gérant et associé à hauteur de 50 %, a cédé le 14 février 2017 à la SCI Milano, dont le requérant est également co-gérant et associé à hauteur de 50 %, les lots n°s 4, 5, 6, 7 et 8, composés de quatre appartements et d’une réserve, du bien situé au 2 avenue Jean-Jaurès sur la commune des Arcs (83), d’une superficie en loi Carrez de 226,4 m2, pour un montant de 200 000 euros. Le service a considéré que le prix de cession de ces biens avait été minoré, dès lors que le prix au m2 dans le secteur des biens en litige était de 2156,72 euros en loi Carrez, et que le prix de revient au m2 de la cession en litige était de 1 444,18 euros. Le requérant soutient que le service n’apporte pas la preuve de la minoration de la cession et que la méthode d’évaluation est viciée dès lors que le service a imputé, à tort, l’intégralité des travaux de gros œuvre sur les lots vendus et que les termes de comparaison retenus ne sont pas similaires aux lots vendus.

7. Il résulte en l’espèce de l’instruction que le service a corrigé le prix de revient et de cession des lots en litige. D’une part, le service a pris en compte pour déterminer le prix moyen au m2 des biens en litige, le prix de revient de ces biens, incluant le montant de la cession ainsi que les travaux réalisés par la SCI Milano pour la mise en location des appartements pour un montant de 126 962 euros. Les travaux réalisés par la SCI Milano ayant permis d’achever les appartements, préalablement à leur mise en location, c’est à bon droit que le service a calculé le prix de revient de ces biens et procédé à la comparaison de ces biens avec les logements neufs vendus sur le secteur. Par ailleurs, le service s’est fondé pour déterminer la valeur vénale des biens en litige sur le prix moyen au mètre carré de vingt-et-une ventes d’appartements d’une superficie comprise entre de 30 m2 et 100 m2 réalisées dans un rayon de 500 mètres de l’adresse des biens en litige, entre juillet 2016 et décembre 2017, que le service a affiné son analyse en calculant pour chaque lot le prix au mètre carré en se référant exclusivement à la moyenne du prix au mètre carré de chaque appartement en fonction de sa surface en loi Carrez et qu’il a calculé un prix moyen global au mètre carré. Ainsi, les termes de comparaison retenus par le service sont pertinents et suffisamment précis pour permettre de retenir un prix moyen au mètre carré en loi Carrez de 2 156,72 euros. Si le requérant soutient que les termes de comparaison sont erronés et se prévaut de comparatifs de biens, qui ne sont pas similaires à ceux en litige, et de deux attestations de professionnels de l’immobilier, lesquels ne mentionnent pas l’état des appartements estimés, les travaux réalisés ou à réaliser et qui ne fixent pas de fourchettes de prix, mais déterminent un prix fixe, toutefois, ces éléments ne permettent pas de remettre en cause la minoration du prix de vente en litige relevée par le service. Par ailleurs, si le requérant se prévaut de difficultés pour la vente de ce type de biens dans le secteur géographique concerné, il ne l’établit pas alors, au demeurant, qu’il ressort de l’instruction que la SCI Milano a cédé ce bien pour un montant de 470 000 euros au cours de l’année 2019. D’autre part, si le requérant soutient que la totalité des travaux de gros œuvre réalisés par la société Alric, d’un montant de 121 948 euros, n’aurait pas dû être imputée sur les lots vendus à la SCI Milano, du fait qu’ils concernent également le 2ème lot vendu à la SCI Quemeneur, il ne démontre, ni ne justifie que ce montant a un impact sur la minoration du prix de vente, et au demeurant n’établit pas que la méthode de détermination du prix de revient retenue par le service serait erronée. Enfin, si le requérant se prévaut de difficultés de trésorerie pour finaliser les travaux et céder les lots commerciaux à la SCI Quemeneur, et de la circonstance que l’entrée de liquidité a permis d’envisager « des débouchés nouveaux », il n’en justifie pas par la seule production du bilan de la société. La circonstance que la société Alric a remboursé les emprunts avec les produits de la vente n’est pas de nature à justifier la minoration du prix de cession. Ainsi, c’est à bon droit que le service a fixé la valeur vénale des biens en litige à la somme de 488 281 euros.

8. En outre, M. B…, étant associé et cogérant des sociétés Alric et Milano, cette situation laisse présumer l’intention du vendeur d’accorder un avantage sans contrepartie à l’acquéreur, et à celui-ci de recevoir cet avantage consenti à titre gratuit. Ainsi, M. B…, qui se borne à soutenir que les associés des sociétés Alric et Milano n’ont fait supporter aucune rémunération à ces sociétés, n’apporte aucun élément de preuve de nature à justifier que cette opération de cession a été réalisée dans l’intérêt de la société Alric. Par suite, le service était fondé à constater l’existence d’un avantage occulte taxable sur le fondement du c de l’article 111 du code général des impôts.

S’agissant des revenus fonciers issus de la société Milano :

9. D’une part, aux termes de l’article 8 du code général des impôts : « (…) les associés des sociétés en nom collectif et les commandités des sociétés en commandite simple sont, lorsque ces sociétés n’ont pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux, personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. / Il en est de même (…) : 1° Des membres des sociétés civiles (…) ». Il résulte de ces dispositions que les bénéfices réalisés par une société civile qui n’a pas opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux sont soumis à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, qui sont ainsi réputés avoir personnellement réalisé une part de ces bénéfices.

10. D’autre part, aux termes de l’article 31 du code général des impôts : « I. – Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ; (…) / ; (…) / b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, (…) ». Au sens de ces dispositions, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et comme des travaux d’agrandissement ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Lorsque des travaux n’ayant pas ce caractère sont effectués dans la même opération, les dépenses exposées à ce titre ne sont déductibles que si les différents travaux sont dissociables.

11. Il appartient au contribuable qui entend déduire de son revenu foncier les dépenses constituants, selon lui, des charges de la propriété, de justifier de la réalité, de la consistance et, par suite, du caractère déductible de ces charges, en produisant des pièces justificatives, permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée.

12. A titre subsidiaire, le requérant soutient que les travaux réalisés par la SCI Milano, pour un montant de 126 932 euros constituent des dépenses de réparation et d’entretien qu’elle a comptabilisées, à juste titre, en charges déductibles. Toutefois, il résulte de l’instruction que la société requérante n’a présenté au cours du contrôle sur pièces, les factures des travaux, que pour un montant de 60 261 euros. Si elle soutient qu’elle a été dans l’impossibilité de fournir les autres justificatifs, dès lors que ceux-ci ont été détruits lors d’une inondation, comme en atteste un constat d’huissier du 25 novembre 2019, toutefois, quand bien même le requérant ne pourrait pas produire la totalité des factures, il ne verse, dans la présente instance, aucune des factures présentées par la SCI Milano en cours de contrôle, ni aucun élément permettant de justifier de la réalité, de la consistance, de la nature et du montant des travaux réalisés sur les biens en litige. Par suite, le requérant n’est pas fondé à se prévaloir de la déductibilité des dépenses de travaux effectués par la SCI Milano.

13. Enfin, le requérant n’est pas fondé, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, à se prévaloir des réponses ministérielles aux questions de M. E… du 22 avril 1961 et de M. C… du 7 septembre 1998, qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application.

Sur les intérêts de retard et la majoration de 10 % :

14. Si le requérant conteste les intérêts de retard et la majoration de 10 % appliquée sur le fondement de l’article 1758 A du code général des impôts mis à sa charge, il ne formule toutefois aucun moyen spécifique au soutien de cette contestation. Par suite, il n’est pas fondé à en demander la décharge par voie de conséquence de celle des impositions en litige, dont la régularité et le bien-fondé ont été confirmés ci-dessus.

15. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions à fin de décharge, en droits et pénalités, présentées par M. B… doivent être rejetées. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent également être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.

Article 2 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B… et à la direction départementale des finances publiques du Var.

Délibéré après l’audience du 2 février 2026, à laquelle siégeaient :

M^me Bernabeu, présidente,

M. Riffard, premier conseiller,

M^me Soddu, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mars 2026.

La rapporteure,

Signé

N. SODDU

La greffière,

Signé

G. BODIGER

La présidente,

Signé

M. BERNABEU

La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances, de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Par délégation de la greffière en chef,

La greffière.