Vu la procédure suivante :

I. Par une requête n° 2202435 et un mémoire, enregistrés les 6 septembre 2022 et 20 septembre 2022, M^me A… B…, représentée par M^e Blanc, demande au tribunal :

1°) à titre principal, d’annuler la décision du 7 juillet 2022 par laquelle le maire de Néoules a rejeté son recours gracieux formé le 10 juin 2022 ;

2°) à titre subsidiaire, à défaut de la reconnaître titulaire d’un permis de construire tacite, d’annuler l’arrêté du 7 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Néoules a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 083 088 22 B006 sollicité en vue de la réalisation d’une villa avec garage et terrasse sur la parcelle cadastrée section A n° 709 sise chemin du Moulin à Néoules ;

3°) d’enjoindre au maire de la commune de Néoules, à défaut de la reconnaître titulaire d’un permis de construire tacite, de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de

deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Néoules une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- elle est titulaire d’un permis de construire tacite en application de l’article R. 423-41 du code de l’urbanisme dès lors que la demande de pièces complémentaires du 14 avril 2022 est irrégulière à l’aune des articles R. 423-38 et R. 431-4 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté du 7 juillet 2022 est entaché d’erreur d’appréciation à l’aune de l’article

R. 111-2 du code de l’urbanisme eu égard au risque inondation ;

- il méconnaît les dispositions de l’article Ub 8 du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux règles de prospect ;

- il méconnaît les dispositions de l’article Ub 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à la hauteur des constructions ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’il procède au retrait de son permis de construire tacite en l’absence de procédure contradictoire préalable en méconnaissance des dispositions de l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 et dès lors qu’il n’est pas motivé en méconnaissance de l’article 1er de la loi du 11 juillet 1979.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 novembre 2022, la commune de Néoules, représentée par M^e Bauducco, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

II. Par une requête n° 2202436 et un mémoire, enregistrés les 6 septembre 2022 et

20 septembre 2022, M^me A… B…, représentée par M^e Blanc, demande au tribunal :

1°) à titre principal, d’annuler la décision du 7 juillet 2022 par laquelle le maire de Néoules a rejeté son recours gracieux formé le 10 juin 2022 ;

2°) à titre subsidiaire, à défaut de la reconnaître titulaire d’un permis de construire tacite, d’annuler l’arrêté du 7 juillet 2022 par lequel le maire de la commune de Néoules a refusé de lui délivrer le permis de construire n° PC 083 088 22 B005 sollicité en vue de la réalisation d’une villa avec garage et terrasse sur la parcelle cadastrée section A n° 709 sise chemin du Moulin à Néoules ;

3°) d’enjoindre au maire de la commune de Néoules, à défaut de la reconnaître titulaire d’un permis de construire tacite, de lui délivrer le permis de construire sollicité dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement à intervenir ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Néoules une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient, dans le dernier état de ses écritures, que :

- elle est titulaire d’un permis de construire tacite en application de l’article R. 423-41 du code de l’urbanisme dès lors que la demande de pièces complémentaires du 14 avril 2022 est irrégulière à l’aune des articles R. 423-38 et R. 431-4 du code de l’urbanisme ;

- l’arrêté du 7 juillet 2022 est entaché d’erreur d’appréciation à l’aune de l’article

R. 111-2 du code de l’urbanisme eu égard au risque inondation ;

- il méconnaît les dispositions de l’article Ub 8 du règlement du plan local d’urbanisme relatives aux règles de prospect ;

- il méconnaît les dispositions de l’article Ub 10 du règlement du plan local d’urbanisme relatives à la hauteur des constructions ;

- l’arrêté attaqué méconnaît les dispositions de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dès lors qu’il procède au retrait de son permis de construire tacite en l’absence de procédure contradictoire préalable en méconnaissance des dispositions de l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 et dès lors qu’il n’est pas motivé en méconnaissance de l’article 1er de la loi du 11 juillet 1979.

Par un mémoire en défense, enregistré le 14 novembre 2022, la commune de Néoules, représentée par M^e Bauducco, conclut au rejet de la requête et demande que soit mise à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir qu’aucun des moyens soulevés n’est fondé.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

- le code de l’urbanisme ;

- le code des relations entre le public et l’administration ;

- le plan local d’urbanisme de la commune de Néoules ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique du 3 février 2026 :

- le rapport de M^me Le Gars,

- les conclusions de M. Bailleux, rapporteur public,

- et les observations de M^e Lhotellier représentant la commune de Néoules.

Considérant ce qui suit :

1. Le 21 mars 2022, M^me A… B… a déposé deux demandes de permis de construire sur la parcelle cadastrée section A n° 709 située chemin du Moulin à Néoules. Le 14 avril 2022, la commune de Néoules a sollicité des pièces complémentaires. Par des courriers du 10 juin 2022, M^me B… a formé un recours gracieux à l’encontre des demandes de pièces complémentaires. Par deux arrêtés du 7 juillet 2022 le maire de Néoules a refusé de délivrer les permis de construire sollicités. La requérante demande l’annulation de ces arrêtés.

Sur la jonction :

2. La requérante demande l’annulation de deux arrêtés refusant de lui délivrer pour les mêmes motifs deux permis de construire pour deux projets de construction similaires sur la même parcelle. Il y a donc lieu de les joindre pour qu’il y soit statué par un même jugement.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne l’existence de permis de construire tacites :

3. Par deux courriers du 14 avril 2022, le maire de Néoules a formé une demande de pièces complémentaires dans chacun des dossiers tendant, d’une part, à la mention dans la notice explicative des dimensions et de l’emprise de la terrasse projetée, d’autre part, à la correction du numéro de l’emplacement réservé grevant le terrain indiqué dans les plans et, enfin, à la précision du numéro du point d’eau incendie desservant le terrain alors que le chemin du Moulin comporte deux bornes incendies.

4. D’une part, aux termes de l’article R. 423-38 du code de l’urbanisme : « Lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l’autorité compétente, dans le délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l’auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes. ». L’article R. 423-41 du même code dispose que : « Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois prévu à l’article R*423-38 ou ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction définis aux articles R*423-23 à R*423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R*423-42 à R*423-49. ».

5. D’autre part, l’article R. 431-4 du code de l’urbanisme dispose que : « La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à

R. 431-12 ; b) Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ; c) Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. / Pour l’application des articles R. 423-19 à R. 423-22, le dossier est réputé complet lorsqu’il comprend les informations mentionnées au a et au b ci-dessus. / Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. ». L’article R. 431-5 du même code dispose que : « La demande de permis de construire précise : (…) d) La nature des travaux ; (…) f) La surface de plancher des constructions projetées, s’il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ; (…). ».

6. Enfin, l’article R. 423-23 du code de l’urbanisme dispose que : « Le délai d’instruction de droit commun est de : (…) b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes ; (…). » et aux termes de l’article R. 424-1 : « A défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé comme il est dit à la section IV du chapitre III ci-dessus, le silence gardé par l’autorité compétente vaut (…) b) Permis de construire (…) tacite. ».

7. Il résulte de l’article L. 423-1 et des articles R. 423-22, R. 423-23, R. 423-38,

R. 423-39, R. 423-41 et R. 424-1 du code de l’urbanisme pris pour leur application qu’à l’expiration du délai d’instruction tel qu’il résulte de l’application des dispositions du chapitre III du titre II du livre IV de ce code relatives à l’instruction des déclarations préalables, des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir, naît une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite. En application de ces dispositions, le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme, c’est-à-dire lorsque cette pièce ne fait pas partie de celles mentionnées à ce livre. Dans ce cas, une décision de non-opposition à déclaration préalable ou un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans qu’une telle demande puisse y faire obstacle. En revanche, la demande relative à l’une des pièces qui peuvent être exigées en application du livre IV du code de l’urbanisme fait obstacle à la naissance d’un permis tacite à l’expiration du délai d’instruction, la circonstance que la pièce ait pu être inutile étant sans incidence à cet égard.

8. D’une part, il ressort du dossier de permis de construire initial, notamment des plans de masse, plans de masse partiel et plans de coupe que le service instructeur a pu déterminer l’emplacement et les dimensions des terrasses projetées. En outre, s’il ressort notamment de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme que le dossier de demande doit indiquer la nature des travaux ainsi que la surface de plancher des constructions projetées, il ne ressort en revanche d’aucune disposition applicable que ces informations doivent figurer dans la notice descriptive. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que les demandes de pièces complémentaires portant sur le complément de la notice descriptive n’a pas pu utilement proroger le délai d’instruction en application des dispositions précitées.

9. D’autre part, la circonstance que les plans du dossier de demande comportent une erreur matérielle eu égard au numéro de l’emplacement réservé grevant le terrain n’a pas faussé l’appréciation du service instructeur qui a relevé lui-même cette erreur et ne peut, en outre, fonder cette demande de correction sur aucune disposition juridique applicable. Dès lors, les demandes de pièces complémentaires sur ce point n’ont pas davantage pu utilement proroger le délai d’instruction.

10. Enfin, il est constant que les deux points d’eau incendie implantés sur la rue du Moulin sont d’une capacité équivalente et chacun situés à moins de 200 mètres du projet. En outre, il n’est pas allégué du dysfonctionnement de l’un des deux hydrants. Ainsi, les demandes de pièces complémentaires tenant à la précision du numéro du point d’eau incendie retenu par la pétitionnaire, également dépourvues de fondement juridique, n’ont pas davantage pu utilement proroger le délai d’instruction. Il s’ensuit que, les courriers des 14 avril 2022 n’ayant pas utilement prorogé les délais d’instruction des demandes de permis de construire en litige, la requérante est fondée à soutenir l’existence de permis de construire tacites nés du silence gardé sur ses demandes du 21 mars 2022 à l’expiration du délai d’instruction de deux mois.

En ce qui concerne la légalité des arrêtés attaqués :

11. En premier lieu, il résulte des dispositions des articles L. 211-2, L. 121-1 et L. 122-1 du code des relations entre le public et l’administration que la décision portant retrait d’un permis de construire est au nombre de celles qui doivent être motivées en application de l’article

L. 211-2 du code précité et doit, par suite, être précédée d’une procédure contradictoire. Le respect, par l’autorité administrative compétente, de la procédure prévue par les dispositions des articles L. 121-1 et L. 122-1 constitue une garantie pour le titulaire du permis qu’il est envisagé de retirer. La décision de retrait est ainsi illégale s’il ressort de l’ensemble des circonstances de l’espèce que le titulaire du permis a été effectivement privé de cette garantie.

12. Il résulte de ce qui précède qu’en refusant par des arrêtés du 7 juillet 2022 de délivrer les permis de construire sollicités, le maire de Néoules a implicitement mais nécessairement entendu retirer les permis de construire délivrés tacitement à l’expiration du délai d’instruction de deux mois courant à compter du 21 mars 2022, lesquels constituent des décisions créatrices de droits. Dès lors, la requérante est fondée à soutenir que les arrêtés attaqués sont entachés d’un vice de procédure en l’absence de procédure contradictoire préalable en méconnaissance des dispositions susvisées.

13. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. ».

14. S’agissant du projet situé au sud de la parcelle A 709, s’il est constant que le sud du terrain d’assiette est exposé à un aléa inondation modéré étant identifié dans l’axe d’écoulement d’une hauteur d’eau comprise entre 0,2 et 0,5 mètre à raison, pour la crue de référence, de 0,5m/s et 1m/s, il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet prévoit la réalisation d’un vide sanitaire et d’un bassin de rétention dont la capacité n’est pas contestée. En outre, les constructions projetées sont surélevées de + 0,60 mètre au-dessus du terrain naturel alors que les services départementaux de la direction des territoires et de la mer du Var ont préconisé, dans leur avis favorable du 1er juin 2022, une surélévation des constructions + 0,40 mètres au-dessus de la crue de référence. Dans ces conditions, et en l’absence d’éléments complémentaires permettant d’établir un risque particulier pour le projet en litige, la requérante est fondée à soutenir que le maire de Néoules a fait une inexacte application des dispositions de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme dans son premier arrêté.

15. En deuxième lieu, aux termes de l’article UB 8 : « En zone Ub et Ubv : Les constructions à usage d’habitation doivent être implantées à un minimum de 5 mètres les unes par rapport aux autres sur une même propriété. / Dans l’ensemble de la zone : Les annexes (dont les garages) doivent être implantées : – soit à un minimum de 3 mètres de la construction principale. – soit accolées à la construction principale. ».

16. Pour s’opposer aux permis de construire en litige, le maire de Néoules a considéré « qu’il est d’usage constant en urbanisme de considérer la nature juridique d’un garage comme étant une annexe à la construction principale ». Cependant, à supposer même que le garage soit qualifié, au sens du plan local d’urbanisme de la commune, d’annexe, les dispositions de l’article UB 8 précitées ne font pas obstacle à son implantation physiquement accolée à la construction principale. Par suite, la requérante est fondée à soutenir que le maire de Néoules ne pouvait légalement s’opposer aux projets sur ce fondement.

17. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que M^me B… est fondée à demander l’annulation des arrêtés des 7 juillet 2022 attaqués par lesquels le maire de Néoules.

18. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun des autres moyens soulevés n’est de nature à entraîner l’annulation des arrêtés attaqués.

Sur l’injonction :

19. Eu égards aux motifs d’annulation, il n’y a pas lieu de prononcer une quelconque mesure d’injonction au bénéfice de M^me B… qui est titulaire de permis de construire tacites depuis le 21 mai 2022.

Sur les frais d’instance :

20. En application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative, il y a lieu de mettre à la charge de la commune de Néoules une somme de 2 500 euros au bénéfice de la requérante. En revanche, ces mêmes dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la requérante, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que réclame la commune au titre des frais liés au litige.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés susvisés du maire de la commune de Néoules du 7 juillet 2022 sont annulés.

Article 2 : La commune de Néoules versera à M^me B… la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M^me A… B… et à la commune de Néoules.

Délibéré après l’audience du 3 février 2026, à laquelle siégeaient :

M. Privat, président,

M^me Chaumont, première conseillère,

M^me Le Gars, conseillère,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

La rapporteure,

Signé :

H. Le Gars

Le président,

Signé :

J-M. Privat

La greffière,

Signé :

E. Perroudon

La République mande et ordonne au préfet du Var en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent jugement.

Pour expédition conforme,

Pour la greffière en chef,

Et par délégation,

La greffière,