Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 26 février et 4 décembre 2024, M^me D C, M^me B A et M. F, représentés par M^e Magrini, demandent au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 29 août 2023, modifié le 30 août 2023, par lequel le maire de Cugnaux a autorisé la société civile de construction vente (SCCV) des Trois Homards à construire deux bâtiments d’habitation collective de 26 logements sur les parcelles cadastrées section BR nos175, 176, 177 et 178, ensemble la décision du 22 décembre 2023 rejetant leur recours gracieux ;

2°) de mettre à la charge de ladite commune le versement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— le projet est entaché d’un vice de procédure au regard des dispositions de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme, dès lors que la seconde phase de la concertation publique avec les habitants du quartier a eu lieu après le dépôt de la demande de permis de construire ;

— le dossier de demande de permis de construire comporte des incohérences au niveau des ouvertures prévues sur la façade nord-ouest, de telle sorte que le service instructeur n’a pas été en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article UA2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Cugnaux dès lors qu’il ne prévoit pas une variété de formes de financement aux futurs occupants de l’immeuble ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UA6 du règlement du PLU de la commune, dès lors qu’il doit s’implanter à moins de trois mètres de l’emplacement réservé n°9 prévu pour l’aménagement d’un carrefour ;

— il méconnaît les dispositions de l’article UA10 du règlement du PLU de la commune, dès lors que la partie du bâtiment longeant la rue de la Vieille Eglise est de seulement 5,40 mètres au lieu de 6 mètres au minimum.

Par un mémoire en défense, enregistré le 16 août 2024, la commune de Cugnaux, représentée par M^e Courrech, conclut, à titre principal, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu’il soit fait application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme et, en tout état de cause, à ce qu’une somme de 2 000 euros soit solidairement mise à la charge des requérants sur le fondement des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— la requête est irrecevable, faute pour les requérants de justifier avoir accomplis les formalités prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, tant au stade du recours gracieux que contentieux ;

— les requérants ne justifient pas de leur intérêt pour agir ;

— la requête est tardive, ayant été introduite plus de deux mois après le rejet du recours gracieux ;

— aucun des moyens soulevés n’est fondé.

La requête a été communiquée à la société à responsabilité limitée B2 Habitat, venant aux droits de la SCCV des Trois Homards, qui n’a pas produit d’observations.

Par une ordonnance du 22 janvier 2025, la clôture de l’instruction a été fixée au 12 février suivant.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Frindel ;

— les conclusions de M. Leymarie, rapporteur public ;

— les observations de M^e Pradal, représentant les requérants ;

— et celles de M^e Weigel, représentant la commune de Cugnaux.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 août 2023, le maire de Cugnaux a délivré à la société civile de construction vente (SCCV) des Trois Homards un permis de construire deux immeubles d’habitation de 26 logements, après démolition de trois bâtiments préexistants, sur un ensemble composé des parcelles cadastrées section BR nos175, 176, 177 et 178. Par un arrêté du lendemain, il a modifié une erreur dans la dénomination du bénéficiaire dudit permis. M^me D C, M^me B A et M. F, riverains du projet, ont formé un recours gracieux contre ce permis, qui a été expressément rejeté le 22 décembre 2023. Par leur requête, ils demandent au tribunal d’annuler les arrêtés des 29 et 30 août 2023 et la décision du 22 décembre 2023 rejetant leur recours gracieux.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les fins de non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme dispose : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l’encontre d’un certificat d’urbanisme, ou d’une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l’auteur du recours est tenu, à peine d’irrecevabilité, de notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l’annulation ou à la réformation d’une décision juridictionnelle concernant un certificat d’urbanisme, ou une décision relative à l’occupation ou l’utilisation du sol régie par le présent code. L’auteur d’un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d’irrecevabilité du recours contentieux qu’il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation est réputée accomplie à la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. () ».

3. Les requérants ont joint à leur requête une copie du recours gracieux formé le 25 octobre 2023 auprès du maire de Cugnaux, ainsi que la notification dudit recours à la SCCV des Trois Homards le 30 octobre 2023. Ils ont en outre produit, en réponse à une demande du tribunal, une copie de la notification de leur recours contentieux à la même autorité et à la société pétitionnaire, effectuée le 29 février 2024, soit dans le délai de quinze jours suivant le dépôt de leur requête. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance des dispositions citées au point précédent doit être écartée comme manquant en fait.

4. En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

5. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

6. Les requérants, propriétaires d’une partie d’un immeuble d’habitation situé sur une parcelle limitrophe du terrain d’assiette du projet, peuvent se prévaloir de la qualité de voisins immédiats. Par ailleurs, ainsi qu’ils le soutiennent, la construction de deux immeubles collectifs accolés de 26 logements en lieu et place de deux maisons individuelles, et la présence de loggias et de balcons sur la façade nord-ouest du projet orientée vers leurs propriétés, sont de nature à accroître les nuisances sonores et à entraîner une perte d’intimité. La fin de non-recevoir opposée par la commune de Cugnaux tirée de l’absence d’intérêt à agir doit donc être écartée.

7. En troisième et dernier lieu, aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. () ».

8. Lorsque le tiers qui entend contester une autorisation d’urbanisme utilise la faculté qui lui est ouverte de présenter un recours gracieux ou hiérarchique avant de saisir la juridiction compétente, l’exercice d’un tel recours a pour conséquence de proroger le délai de recours contentieux, sous réserve du respect des formalités de notification de ce recours préalable prévues à l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme.

9. Il ressort des pièces du dossier que les requérants ont formé, dans le délai de recours contentieux initial de deux mois ouvert contre l’arrêté attaqué du 29 août 2023 modifié, un recours gracieux, reçu par le maire de Cugnaux le 26 octobre suivant, et qui a eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux. Par une décision du 22 décembre 2023, notifiée le 8 janvier 2024, cette autorité a rejeté leur demande. Par suite, la requête, introduite le 26 février 2024, dans le délai de deux mois suivant la notification de la décision du 22 décembre 2023, n’est pas tardive. La fin de non-recevoir soulevée à cet égard par la commune doit donc également être écartée.

En ce qui concerne la légalité des décisions attaquées :

10. En premier lieu, aux termes de l’article L. 300-2 du code de l’urbanisme : « Les projets de travaux ou d’aménagements soumis à permis de construire ou à permis d’aménager, autres que ceux mentionnés au 3° de l’article L. 103-2, situés sur un territoire couvert par un schéma de cohérence territoriale, par un plan local d’urbanisme ou par un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale peuvent faire l’objet de la concertation prévue à l’article L. 103-2. Celle-ci est réalisée préalablement au dépôt de la demande de permis, à l’initiative de l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis ou, avec l’accord de celle-ci, à l’initiative du maître d’ouvrage. / Dans ce cas, le maître d’ouvrage transmet à l’autorité compétente pour statuer un dossier de présentation du projet comportant au moins une description de sa localisation dans l’environnement et sur le terrain concerné, sa destination, les caractéristiques des constructions ou aménagements envisagés, comprenant un avant-projet architectural dans le cas où le projet comporte des bâtiments, ainsi que la desserte du projet par les équipements publics et l’aménagement de ses abords. / L’autorité compétente met ce dossier à la disposition du public dans des conditions lui permettant d’en prendre connaissance et de formuler des observations ou propositions. Celles-ci sont enregistrées et conservées. Le bilan de la concertation est joint à la demande de permis. / () / L’autorité mentionnée aux 1° à 3° de l’article L. 103-3 peut prendre une décision ou une délibération définissant, parmi les projets de travaux ou d’aménagements mentionnés au présent article, ceux qui, compte tenu de leur importance, de leur impact potentiel sur l’aménagement de la commune ou de la sensibilité du lieu où ils seront implantés, sont soumis à cette concertation. () ».

11. Par une délibération du 10 mai 2019, le conseil municipal de Cugnaux a approuvé l’instauration d’une procédure de concertation préalable obligatoire au dépôt des demandes de permis de construire portant sur des opérations de construction d’une surface de plancher supérieure ou égale à 400 m², dont les modalités ont été précisées par une délibération du 7 avril 2021.

12. L’opération en litige relève, compte tenu des 1 839 m² de surface de plancher qu’elle développe, de la procédure de concertation préalable ainsi instaurée dans la commune de Cugnaux. A cet égard, il ressort des pièces du dossier que le dossier prévu par les dispositions précitées a été déposé en mairie le 1er septembre 2022, que la réunion de concertation s’est tenue le 8 septembre 2022 et que plusieurs observations de riverains ont été recueillies jusqu’au 26 septembre suivant. La société pétitionnaire a, conformément aux dispositions rappelées au point 2, joint le bilan de cette concertation à sa demande de permis de construire déposée le 5 juin 2023. Contrairement à ce que soutiennent les requérants, l’organisation, le 4 juillet 2023, d’une réunion publique de présentation dudit bilan et du projet définitif ayant fait l’objet de la demande de permis de construire, ne relève pas elle-même de la procédure de concertation prévue par les dispositions précitées. Par suite, ils ne peuvent utilement soutenir que les décisions attaquées ont été prises à la suite d’une procédure irrégulière au motif que cette dernière réunion s’est tenue après le dépôt de la demande de permis de construire. Par ailleurs, s’il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé comporte, au niveau de sa façade nord-ouest, des différences par rapport au projet initialement présenté au public, ces modifications, consistant, notamment, en l’ajout d’une terrasse couverte en R+3 à la place d’un mur pignon et un changement du nombre et de la taille des ouvertures, n’affectent ni la nature, ni les options essentielles de l’opération projetée. Par suite, le moyen tiré du vice de procédure doit être écarté.

13. En deuxième lieu, contrairement à ce que soutiennent les requérants, qui n’ont d’ailleurs pas répliqué sur ce point aux observations de la commune en défense, la comparaison entre les plans des niveaux R+1 et R+2 et le plan de la façade nord-ouest ne révèle aucune incohérence quant à la présence de loggias. Dès lors, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire comporte des contradictions de nature à affecter l’appréciation portée par le service instructeur doit être écarté comme manquant en fait.

14. En troisième lieu, aux termes des dispositions de l’article UA2 du règlement du plan local d’urbanisme (PLU) de Cugnaux relatives aux occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières, dans sa rédaction applicable : « () Au titre de l’article L. 123-1-5-II.4° du code de l’urbanisme, toute opération d’aménagement ou de construction de plus de 800 m² de surface de plancher à usage d’habitat devra affecter un minimum de : / 30 % de la surface de plancher du programme de logements et / 30 % du nombre de logements (arrondi à l’entier supérieur), / à du logement locatif conventionné bénéficiant d’un financement aidé par l’Etat avec les variétés des formes de financement que sont le PLAI et le PLUS et en cohérence avec le PLH. () ».

15. L’opération en litige, qui porte, notamment, sur la construction de 1 746 m² de surface de plancher à usage d’habitation répartis en 26 logements, doit, en application des dispositions citées au point précédent, affecter à du logement locatif social au minimum 523,8 m² de surface de plancher et huit logements. S’il ressort du dossier de demande de permis de construire que le projet prévoit dix logements locatifs sociaux pour une surface de plancher correspondante de 615 m², soit au-delà des exigences fixées par le PLU, aucune pièce ne permet, toutefois, de vérifier ni qu’il s’agira de logements conventionnés bénéficiant de subventions de l’Etat, financés par le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et par le prêt locatif à usage social (PLUS) ni, a fortiori, que le projet comportera à la fois des logements en PLAI et en PLUS, alors que les dispositions précitées, sans fixer de ratio entre ces types de financement, imposent toutefois, contrairement à ce que fait valoir la commune en défense, qu’ils soient tous deux représentés pour chaque opération de construction de plus de 800 m² de surface de plancher à usage d’habitat. Les requérants sont donc fondés à soutenir que le projet méconnaît dans cette mesure les dispositions de l’article UA2 du règlement du PLU de Cugnaux.

16. En quatrième lieu, aux termes des dispositions de l’article UA6 de ce règlement, relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques : " 1- Le long des voies ou des sections repérées au document graphique par une légende spécifique (), toute construction doit être implantée pour tous ses niveaux, à l’alignement des voies et des emprises publiques. () / 3- Le long des autres voies existantes ou futures, toute construction doit être implantée à une distance minimale de 3 mètres de la limite d’emprise. / () / 7- Dans la limite de 0,80 mètre, l’implantation des () toitures () [est] autorisée dans les marges de recul ainsi qu’en surplomb du domaine public () ".

17. Les dispositions d’un PLU fixant pour l’implantation des constructions des règles de recul par rapport aux voies publiques doivent, dans le cas d’un bâtiment placé à l’angle de plusieurs voies, et en l’absence de règle spéciale, recevoir application par rapport à chaque voie.

18. Les bâtiments projetés doivent s’implanter sur un tènement situé à l’angle de la rue de la Vieille Eglise et du boulevard de Maurens. La parcelle cadastrée section BR n°178 est grevée d’un emplacement réservé n°9, au profit de Toulouse Métropole, pour l’aménagement du carrefour situé à l’intersection de ces deux voies publiques. Par ailleurs, le terrain d’assiette du projet est concerné, dans sa partie sud-est donnant sur la rue de la Vieille Eglise, par une légende spécifique du document graphique, rendant applicable les dispositions précitées du point 1 de l’article UA6.

19. D’une part, il ressort du plan de masse qu’une partie du bâtiment projeté donnant sur le boulevard de Maurens est situé à moins de trois mètres de l’arc de cercle que décrit l’emplacement réservé n°9 et qui correspond à la limite d’emprise d’une voie publique future, laquelle doit être prise en compte pour l’application du point 3 de l’article UA6 précité. Par ailleurs, cette partie du bâtiment n’est pas non plus implantée à l’alignement de la rue de la Vieille Eglise pour l’application du point 1 du même article. Dès lors que les règles d’implantation applicables, respectivement, par rapport au boulevard de Maurens et à la rue de la Vieille Eglise, ne sont pas respectées, les requérants sont fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions citées au point 16.

20. D’autre part, en revanche, contrairement à ce que soutiennent les requérants, il ne ressort pas des pièces du dossier que la construction, débords de toiture exclus, empièterait sur l’espace destiné à l’emplacement réservé.

21. En cinquième et dernier lieu, aux termes de l’article UA10 du règlement du PLU de Cugnaux : « () Le long des voies avec prescriptions signalées au document graphique par une légende spécifique (), la hauteur des constructions est comprise entre 6 mètres minimum et 12 mètres maximum, comptée sur la sablière ou à défaut au dernier plafond. / De plus : / La hauteur des constructions situées sur ces voies devra assurer une transition avec les constructions situées sur les parcelles voisines riveraines de la même voie. () ».

22. Il ressort du plan de masse que la hauteur sous sablière d’une partie du bâtiment devant s’implanter le long de la rue de la Vieille Eglise, laquelle, ainsi qu’il a été dit au point 18, est signalée par une légende spécifique au règlement graphique, n’atteint que 5,40 mètres, alors que les dispositions citées au point précédent imposent dans ce cas, de manière cumulative, une hauteur de 6 mètres minimum, sans dépasser 12 mètres, et une transition avec les constructions situées sur les parcelles voisines riveraines de la même rue. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l’article UA10 du règlement du PLU de Cugnaux doit également être accueilli.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

23. Aux termes de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».

24. Il ressort des pièces du dossier que les vices constatés aux points 15, 19 et 22 du présent jugement, résultant de la méconnaissance par le permis délivré le 29 août 2023, rectifié le lendemain, des dispositions des articles UA2, UA6 et UA10 du règlement du PLU de Cugnaux, sont susceptibles d’être régularisés par une mesure qui n’implique pas d’apporter au projet litigieux un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de surseoir à statuer et d’impartir à la société pétitionnaire un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement aux fins de produire au tribunal la régularisation du permis de construire contesté.

D E C I D E :

Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité du permis de construire délivré le 29 août 2023 par le maire de Cugnaux, modifié par arrêté du 30 août 2023, jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement, pour permettre à la société pétitionnaire d’obtenir un permis de construire modificatif régularisant les vices constatés aux points 15, 19 et 22 du présent jugement.

Article 2 : Tous les autres droits et moyens des parties sur lesquels il n’est pas expressément statué par le présent jugement sont réservés jusqu’en fin d’instance.

Article 3 : Le présent jugement sera notifié à M^me D C, première dénommée, en application du troisième alinéa de l’article R. 751-3 du code de justice administrative, à la société à responsabilité limitée B2 Habitat, venant aux droits de la SCCV des Trois Homards et à la commune de Cugnaux.

Délibéré après l’audience du 14 mars 2025, à laquelle siégeaient :

M^me Meunier-Garner, présidente,

M^me Lestarquit, première conseillère,

M. Frindel, conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025.

Le rapporteur,

T. FRINDEL

La présidente,

M.-O. MEUNIER-GARNER

La greffière,

M. E

La République mande et ordonne au préfet de la Haute-Garonne en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme :

La greffière en chef,