Tribunal civil de Valenciennes, 6 janvier 2022, n° 11-21-000545

TCIVIL Valenciennes 6 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Clause de solidarité dans le contrat de bail
La cour a jugé que le contrat de bail stipule clairement la solidarité des locataires pour le paiement des loyers et charges, confirmant ainsi la demande des bailleurs.
Accepté
Responsabilité de Monsieur C Z pour les loyers dus
La cour a constaté que Monsieur C Z est responsable du paiement des loyers dus pour la période mentionnée, en raison de la clause de solidarité.
Accepté
Justification des frais de remise en état
La cour a reconnu que certaines dégradations justifiaient des frais de remise en état, bien que le montant ait été partiellement ajusté.
Accepté
Frais exposés par les bailleurs
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	T. civ. Valenciennes, 6 janv. 2022, n° 11-21-000545
Numéro(s) :	11-21-000545

Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique HENNEUSEPaul-Marie GAURY

Texte intégral

RG N° 11-21-000545

X B C/

C A

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

JUGEMENT RENDU LE: 6 Janvier 2022

DEMANDEURS:

Monsieur X B, […], […], représenté par M^e BOURDAIS Mathieu, représenté par M^e HENNEUSE Dominique, avocat au barreau de VALENCIENNES
Madame X née Y, […], […], représentée par M^e BOURDAIS Mathieu, substituant M^e HENNEUSE Dominique, avocat au barreau de VALENCIENNES

DÉFENDEUR:

Monsieur C A, […], […], représenté par M^e GAURY Paul-Marie, avocat au barreau de PARIS
Monsieur C Z, […], […], […]

VALENCIENNES, représenté par M^e GAURY Paul-Marie, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

- Président STEULET Lydie

- Greffier : BAUDUIN Axelle

DÉBATS:

Date de saisine: 18 mai 2021.

- Date de l’acte de saisine: 4 mai 2021

Débats à l’audience publique du: 7 octobre 2021-

Copie délivrée à: le:

Exécutoire délivré à :

Exposé du litige,

Selon acte d’huissier de justice délivré le 4 mai 2021 à étude concernant monsieur Z

C et le 7 mai 2021 à la personne de Monsieur A C, Monsieur B X et Madame Y épouse X ont fait assigner Monsieur Z

C et Monsieur A C devant le juge des contentieux de la protection aux fins de le voir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

- condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C au paiement de la somme de 2 916, 15 euros au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 15 juillet

2019 au 14 janvier 2020,

- condamner Monsieur Z C au paiement de la somme de 4 596, 66 euros au titre des loyers et charges restant dus pour la période postérieure au 15 janvier 2020, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C aux entiers frais et dépens.

Appelée à l’audience du 10 juin 2021, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 7 octobre 2021 pour plaider ou radier.

Appelée à l’audience du 7 octobre 2021, l’affaire a été retenue et plaidée.

Monsieur B X et Madame Y épouse X, représentés par leur conseil, sollicitent, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C au paiement de la somme de 2 916, 15 euros au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 15 juillet

2019 au 14 janvier 2020,

- condamner Monsieur Z C au paiement de la somme de 5 608, 22 euros au titre des loyers et charges restant dus pour la période du 15 janvier 2020 au 30 juin 2021,

- condamner Monsieur Z C au paiement de la somme de 237, 89 euros au titre de la régularisation des charges à intervenir pour la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021, condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C à payer aux demandeurs la somme de 2 746, 40 euros au titre des frais de remise en état des lieux loués, condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C à payer aux demandeurs la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Monsieur Z C et Monsieur A C aux entiers frais et dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils exposent que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité de sorte que le loyer est dû qu’il y ait un ou deux locataires. Ils ajoutent également que le même contrat prévoit une clause de solidarité avec le locataire sortant pendant 6 mois à compter du départ et ce sauf en cas de conclusion d’un nouveau contrat de bail avec un nouveau colocataire. Ils ajoutent que le caractère familial de la location a été déterminant dans la volonté de contracter. Ils précisent que rien dans le contrat n’impose au bailleur l’agrément d’un nouveau locataire proposé par

le locataire actuel.

Concernant tant les charges que les réparations locatives, ils indiquent que celles-ci sont parfaitement justifiées.

Monsieur Z C et Monsieur A C, représentés par leur conseil, sollicitent de :

- dire et juger que Monsieur Z C est tenu du paiement de la moitié des loyers et charges résultant du contrat de bail du 19 juillet 2016 à compter du 15 juillet 2019 date de sortie de
Monsieur A C, dire et juger que Monsieur B X et Madame Y épouse X ne justifient pas d’une révision régulière du loyer,

- dire et juger que Monsieur B X et Madame Y épouse X ne justifient pas des charges dont ils sollicitent le règlement,

- débouter Monsieur B X et Madame Y épouse X de toutes leurs demandes, fins et prétentions, condamner in solidum Monsieur B X et Madame Y épouse

X à payer à Monsieur A C et Monsieur Z C la somme de

8 524, 37 euros à titre de dommages et intérêts, enjoindre à Monsieur B X et Madame Y épouse X la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 560 euros, condamner in solidum Monsieur B X et Madame Y épouse

X à payer à Monsieur Z C la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison des manquements lors de la sortie des locaux,

- à titre subsidiaire, ordonner la compensation des sommes mises à la charge de Monsieur B X et Madame Y épouse X,

- à titre infiniment subsidiaire, écarter l’exécution provisoire, débouter Monsieur B X et Madame Y épouse X de toutes H

leurs demandes, fins et prétentions, coⁿ^d^a^mⁿ^er ⁱn ^s^o^lⁱ^d^um Monsieur B X et Madame Y épouse

X à payer à Monsieur A C et Z C la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner in solidum Monsieur B X et Madame Y épouse

X aux dépens de l’instance.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur A C et Monsieur Z C exposent tout d’abord que la révision du loyer ne leur a pas été notifiée de sorte qu’il y a lieu de conserver le montant du loyer initialement prévu au contrat. Ensuite, Monsieur Z C estime n’être redevable que de la moitié du montant du loyer à compter du départ de son frère et ce en raison du comportement abusif et fautif des bailleurs dans la recherche d’un nouveau colocataire.

S’agissant des charges sollicitées, ils exposent que le montant sollicité n’est pas justifié. Concernant les frais de remise en état des locaux loués, Monsieur A C et Monsieur

Z C expliquent que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie n’est pas possible et ne permet ainsi pas de retenir de dégradations locatives.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition du public au greffe de la juridiction au 16 décembre 2021, délibéré prorogé au 6 janvier 2022.

Selon note en délibéré reçue le 13 octobre 2021, Monsieur B X et
Madame Y épouse X ont transmis de nouvelles pièces.

Néanmoins, cette note en délibéré n’ayant pas été autorisée avant la clôture des débats et afin de respecter le principe du contradictoire, il conviendra de l’écarter.

Motifs,

1. Sur les demandes au fond,

1. 1. Sur l’étendue de la solidarité,

Il ressort de la lecture du contrat de bail que Messieurs Z et A C sont solidairement et non conjointement tenus du montant du loyer. Aucune mention du contrat ne permet d’envisager une division du montant de ce loyer en fonction du nombre de personne occupant ledit logement. Dès lors, Monsieur Z C est redevable du loyer et des charges dans leur intégralité tant qu’il est locataire des lieux en cause.

De la même manière, le contrat de bail prévoit une solidarité avec le colocataire donnant congé pendant une durée de 6 mois après le départ des lieux et ce sauf si le bailleur loue les lieux en cause à un autre locataire.

En l’espèce, il est établi que les lieux n’ont pas été loué à un autre locataire après le départ de Monsieur A C, de sorte que ce dernier est redevable, solidairement avec Monsieur

Z C de l’intégralité du loyer et des charges pour la période courant du 15 juillet 2019 au

14 janvier 2020.

1. 2. Sur le montant du loyer et des charges dus, Il ressort du décompte fourni que Monsieur B X et Madame Y épouse X fixent globalement à la somme de 8 524, 37 le montant des loyers et charges dus. Il convient de noter que le décompte fourni commence au 1er janvier 2019 soit postérieurement au début de la location et comporte d’ores et déjà un solde en faveur des bailleurs d’un montant de 182, 68, somme qui ne pourra qu’être déduite faute d’en connaître l’origine.

S’agissant du loyer, si Monsieur B X et Madame Y épouse

X affirment avoir fait clairement valoir leur volonté d’appliquer la révision annuelle du loyer à travers les appels de loyer et de charges, ils ne fournissent ce jour aucun élément permettant de s’assurer de cette notification auprès des locataires. Dès lors, le montant du loyer sera fixé à la somme de 560 euros mensuel.

Concernant les charges, aucune justification n’est transmise quant au montant des charges sollicitées. En effet, la transmission du seul décompte établi par le mandataire (SARL Laforêt) ou le

syndic de copropriété (Foncia), à défaut de toute facture extérieure au bailleur ou ses mandataires venant les corroborer, est insuffisante pour permettre de s’assurer de l’effectivité des charges dues. En effet, si des provisions pour charges peuvent être demandées, celles-ci doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle, régularisation permettant au locataire de s’assurer des charges demandées. Or, la transmission du décompte établi par le bailleur, ou son mandataire sans aucun autre élément extérieur, est insuffisant à établir le montant des charges dues. En outre, aucune régularisation n’apparaît s’agissant de l’année 2021.

Dès lors, il ne pourra être fait droit à la demande des bailleurs sur ce point.

Compte-tenu des développements précédents, pour la période courant du 15 juillet 2019 au 14 janvier 2020, Messieurs Z et A C sont solidairement redevables des loyers et charges dues. Cependant, en application de l’article 1 342-10 du code civil, à défaut de précisions faite lors du paiement, le paiement effectué apure la dette la plus ancienne. En l’espèce, les locataires n’ont formulé aucune précision quant à l’imputation des paiements effectués. Ainsi, il apparaît que, compte-tenu des versements postérieurement effectués, cette dette a été apurée.

Pour la période courant du 15 janvier 2020 au 30 juin 2021, Monsieur Z C est redevable de la somme de 2 700, 49 euros au titre du loyer, somme au paiement de la quelle il sera condamné.

1. 3. Sur la faute des bailleurs,
Monsieur Z C estime que les bailleurs ont commis une faute en ne relouant pas le bien à un deuxième locataire au départ de son frère, Monsieur A C.

Il semble ressortir des explications fournies par les bailleurs que ces derniers estiment avoir conclu un bail familial avec la famille C et non, finalement, avec Monsieur Z C et Monsieur A C, pris séparément.

Outre le fait que la notion de bail familial n’existe juridiquement pas, il ne peut qu’être constaté qu’aucune des mentions du contrat de bail, pourtant établi par un professionnel, ne fait mention de cette caractéristique. Le recours aux parents en qualité de caution s’agissant de logement destinées à des enfant étudiants étant une pratique plus que courante ne permettant absolument pas d’établir cette volonté familiale.

Au contraire, le contrat de bail prévoyait parfaitement la possibilité de départ d’un locataire et la possibilité pour le bailleur de louer à un autre locataire.

Néanmoins, il ne s’agit que d’une possibilité, le bailleur n’étant nullement tenu de procéder à une relocation. En ce sens, s’il n’appartenait pas au locataire de proposer un nouveau colocataire, celui-ci pouvait parfaitement le faire, libre effectivement au bailleur de l’accepter ou non. Cependant ce seul refus ne peut caractériser la faute invoqué par les locataires. Une telle faute aurait pu être établie par la démonstration de refus systématique de location, de l’absence de toute recherche d’un nouveau locataire. Tel n’est pas le cas.

Enfin, si une faute avait éventuellement pu être retenue à l’encontre des bailleurs, rien n’imposait à Monsieur Z C de se maintenir dans les lieux pendant plus de 18 mois alors visiblement que les bailleurs n’entendaient pas procéder à une nouvelle location.

Ainsi, la faute des bailleur n’apparaît pas caractérisée et il conviendra de débouter les locataires de leur demande sue ce point.

1. 4. Sur les réparations locatives et la restitution du dépôt de garantie, Il est acquis au débat que Monsieur B X et Madame Y épouse X n’ont pas restitué le dépôt de garantie, ces derniers arguant de dégradations locatives. Il convient donc d’analyser cette demande préalablement à celle de la restitution du dépôt de garantie.

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives. définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à

l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

En l’espèce, Monsieur B X et Madame Y épouse X sollicitent la condamnation de Monsieur Z C et Monsieur A C au paiement de la somme de 2 746, 40 euros, avant déduction du dépôt de garantie, au titre des dégradations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties. Il précise, que les éléments suivants ont été vérifiés : sol, plinthes, radiateur, plafond, pont lumineux, meubles, ventilation, portes, interrupteur et prises dans les différentes pièces du logement et que

< tout est vérifié et est en bon état »>.

L’état des lieux de sortie a été établi par Maître Benoot, huissier de justice, mandaté par les bailleurs, et en présence de Monsieur Z C le 28 juin 2021. Cet état des lieux est donc contradictoire entre les parties.

Monsieur B X et Madame Y épouse X sollicitent

l’indemnisation des réparations locatives pour les points suivants : un devis de la société AB+ Services en date du 9 août 2021 et correspondant au changement su radiateur dans le séjour côté cuisine, au changement des roulettes de placard d’entrée cassées, au changement de l’abattant de WC et à la mise en place d’un douille DCL avec ampoule LED 8 W dans les WC et ce pour un montant de 482, 40 euros. un devis de la société AB+Déco correspondant à la mise en place d’une protection des sols et du

mobilier de cuisine, à la reprise des enduits en partie supérieure du placard du cumulus et à la pose d’une couche de peinture blanc velours sur la totalité des murs et plafonds du logement à l’exception du mur du fond du séjour, peint en gris velours moyen et ce pour un montant de 2 264 euros.

S’agissant du premier devis, la comparaison des deux états des lieux n’établit pas que le radiateur du séjour a été restitué cassé. Il en est de même de l’abattant des WC. S’agissant des roulettes du placard, l’état des lieux de sortie précise uniquement que la porte est sortie de son rail non que les roulettes sont cassées.

Enfin, il apparait que l’ampoule est manquante dans les toilettes mais pas qu’il est nécessaire de changer la douille:

Dès lors, il ne pourra être fait droit aux demandes présentées sur la base de ce devis qu’à concurrence de 10 euros (coût d’une ampoule).

S’agissant du second devis, la comparaison des deux états des lieux permet de constater que les plafonds ont été restitués en bon état pour l’ensemble des lieux loués. A l’inverse, les murs comportent tous des traces en partie basse et certains des traces de têtes de lit, des traces noirâtres ou bleutées, des traces de rebouchage, des trous ou des traces de colle…

Ces éléments justifient la remise en peinture des murs dans leur intégralité. Ainsi, il ne sera fait droit que partiellement à la demande présentée sur la base de ce devis afin de tenir compte de l’absence de nécessité de remettre en peinture les plafonds. Dès lors, il sera ait droit à hauteur de 1 698 euros.

Compte-tenu de ces éléments, Monsieur A C et Monsieur Z C sont redevables de la somme de 1 708 euros au titre des réparations locatives, soit la somme de

1 148 euros après déduction du dépôt de garantie.

Enfin, faute de démontrer un quelconque abus dans le comportement des bailleurs lors de la sortie des lieux, il ne pourra être fait droit à la demande de dommages et intérêts présentée sur ce point.

2. Sur les demandes accessoires,

2. 1. Sur les dépens, .

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Messieurs Z et A C qui succombent au principal, supporteront les dépens. Il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

2. 2. Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Messieurs A et Z C seront, in solidum, condamnés à payer à B

X et Madame Y épouse X ^la ^s^o^m^me ^de 1 ⁰⁰0 ^e^u^r^os ^eⁿ application de l’article 700 du code de procédure civile.

2. 3. Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ». L’article 514-1 du même code précise que « le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ».

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par ces motifs,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition du public au greffe,

Condamne Monsieur Z C à payer à Monsieur B X et Madame Y épouse X la somme de 2 700, 49 euros au titre des loyers dus,

Rejette les autres demandes présentées au titre de loyers ou de charges dus,

Condamne solidairement Messieurs A et Z C à payer à Monsieur B

X et Madame Y épouse X la somme de 1 148 euros au titre des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie,

Rejette les demandes présentées à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Messieurs Z et A C aux dépens,

Condamne in solidum Messieurs Z et A C à payer à Monsieur B

X et Madame Y épouse X la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente décision est assortie de plein-droit de l’exécution provisoire.