CO

Septième Chambre

ARRET N° 132

RG: 01/03518

S

C/

J/

POURVOI

Confirmation

Copie exécutoire délivrée

^le : 20 MARS 2002

à: CHAUDET

GAUVAIM

CASSÉ ET ANNULÉ LE

10/03/04RENVOI DEVANT

LA COUR D’APPEL

[…]

[…]

^LE ^GREFFIER 15106104

ملكتهمة

PIE REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRET DU 13 MARS 2002

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU

DELIBERE:

Monsieur Alain LE CAIGNEC, Président,,
Monsieur Patrick GARREC, Conseiller,
Madame Agnès LAFAY, Conseiller,

GREFFIER:

X Y, lors des débats et lors du prononcé

DEBATS:

A l’audience publique du 31 Janvier 2002

ARRET:

Contradictoire, prononcé par Monsieur Patrick GARREC, Conseiller, à l’audience publique du 13 Mars 2002, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE:

S

représentée par la SCP CHAUDET & BREBION, avoués assistée de M^e Jean DOUCET, avocat

INTIMEE:

J.

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués assistée de M^e Charles PRALONG-BONE, avocat leee 9

1

I-CADRE DU LITIGE:

A: OBJET:

Action en fixation du prix d’un bail commercial venant en renouvellement le 15 Novembre 1998 engagée par la SARL J occupant à REZE, au sein d’un Centre Commercial 2

animé par l’enseigne LECLERC une superficie de vente de 151 m², contre la

^Sté ^S bailleur de cette cellule commerciale.

Cette action est fondée sur l’article 23.6 du décret (actuel article

L145-34 du Code de Commerce).

Le litige tient dans le fait que le bail initial, signé le 22 Novembre

1989, comporte une clause particulière sur le sens et la portée de laquelle les parties sont en désaccord et qui a vocation à fixer contractuellement à l’échéance des 9 ans du bail alors conclu, donc au 15 Novembre 1998, les modalités d’évaluation du prix du nouveau bail.

B- DECISION DISCUTEE

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NANTES en date du 22 mars 2001 qui a :

- Vu l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail au profit de la SARL J décerné acte à la Sté S de ce qu’elle ne conditionnait plus son consentement au renouvellement du bail à la suppression de la clause d’exclusivité prévue au contrat.

- Dit que la clause figurant page 3 § III du bail relative à la fixation du loyer du bail renouvelé était nulle comme contraire à l’article L 145-15 du Code de

Commerce.

- Dit que le loyer renouvelé devait être en conséquence calculé suivant la variation de l’indice de la construction, indice de référence du 2è trimestre

1989 ( 924).

- Fixé en conséquence le montant du loyer annuel renouvelé à la somme de

102.764 F (15.666,27 euros) hors taxe à compter du 15 novembre 1998.

Condamné la Sté S à payer à la Sté

^J. la somme de 10.000 F (1.524,49 euros) par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

- Rejeté le surplus des demandes. سلام

- Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

C-MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Sté S déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 1er Juin 2001.a relevé appel du jugement par

Elle a notifié par lettre recommandée reçue le 10 Juillet 2001 par la Sté J ses premières conclusions d’appelante valant mémoire.

Puis, elle a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 21 Décembre 2001, d’ultimes conclusions développant les moyens et arguments de son recours accompagnées d’un bordereau de communication de pièces visant 3 documents.

La SARL J a signifié, et déposé au greffe de la Cour le 17

Janvier 2002, ses ultimes conclusions en réplique accompagnées d’un bordereau de pièces communiquées visant 5 documents.

II-MOTIFS DE LA DECISION

La clause qui fait litige s’intègre dans un corps de texte plus large qu’il convient de rappeler tel qu’il figure page 3 de l’acte notarié :

"Aussi convient-il de résilier les baux des 29 octobre 1984 et 14 janvier 1986 et de conclure un nouveau bail, aux charges et conditions ci-après; étant ici précisé que la mise à disposition de la cellule de 21 m² étant faite à titre gratuit, ce nouveau bail sera conclu sur la base d’un loyer calculé initialement sur la surface de 130 m².

^III Il est enfin convenu entre les parties, qui l’acceptent expressément, qu’à l’expiration des neuf années du bail ci-dessous conclu, le loyer sera calculé sur la base d’une surface totale de 151 m² et moyennant le prix actuel de 1.100 F HT le mètre carré, qui sera réévalué régulièrement en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Il est ici précisé que l’indice de référence devant servir à la révision de ce loyer est celui du 2è trimestre 1989 (924) “.

Une lecture littérale de ces dispositions qui apparaissent claires amène

à considérer, sans dénaturer l’esprit de la convention,

- que les parties ont, en 1989, arrêté le prix du bail sur la base de 89.750 F HT (bail page 10) pour 130 m² soit 690 F/m² avec un avantage gratuit à due concurrence d’une surface commerciale de 21 m² dont la jouissance a été concédée sans contre partie dans un loyer

Que

P

que cet avantage n’a pas été envisagé comme devant être concédé pour l’éternité mais pour neuf années.

- qu’en conséquence, les parties se sont mises d’accord pour fixer dès 1989 à 151 m² la surface louée à titre onéreux à partir du 15 Novembre 1998, en excluant la mise en jeu de l’article 23-6 par hypothèse, et en calculant le nouveau prix du bail ( 1.100 F/m²) sur la base d’une augmentation de la valeur locative de 6,66 % par an pendant 9 ans.

Ce taux de 6,6% résulte du calcul suivant :

1.100 F/m² en 1998 – 690 F/m² en 1989=410 F d’augmentation de la valeur locative des lieux loués mesurée au m² sur 9 années soit ( 690 F x 60%) 410

F, c’est à dire 60:9=6,66% par an.

Là-dessus, elles ont, en principe, accepté ( 2è partie du premier paragraphe), ce qui allait de soi, que le « prix actuel » (soit le prix fixé-évalué aujourd’hui) sera réévalué (demain, soit, à compter du 15 Novembre 1998) selon l’indice du coût de la construction (rappel de l’article 27 du décret, a priori, actuel article L 145-38 du Code de Commerce).

^CEPour être plus précis", comme il l’avait dit plus haut dans une formule usuelle visant à souligner que la jouissance de 21 m² était accordée à titre gratuit, le rédacteur de l’acte, approuvé par les parties, a instauré une modalité de révision qui, elle seule, peut appeler des réserves en ce que, fixant au premier trimestre 1989 le point de départ du rapport d’indices, elle contredit l’article 27 (L 145-38) qui indique que “ la majoration ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer« , ce qui interdisait a priori d’ignorer que la dernière »fixation amiable", arrêtée par anticipation, n’en prenait pas moins effet le 15 Novembre 1998 et était censée représenter la valeur locative du local de 151 m² à cette dernière date.

Ceci étant, cette lecture qui n’amène à considérer qu’une éventuelle erreur de conception de la clause de révision du loyer applicable au loyer renouvelé, n’est pas celle des parties puisque l’intimée soutient que la clause est obscure et se réduit à une clause de révision illicite et puisque l’appelante soutient qu’elle ne peut avoir qu’un sens global et ne peut correspondre qu’aux modalités conventionnelles de fixation du prix du bail renouvelé qui serait dès lors égal à 1.100 F x 151 m² + le produit d’une révision actualisation arrêtée sur la période 1989-1998.

La Cour prend acte de ces positions et en déduit que si, telle qu’interprétée par l’appelante, la clause n’encourt pas, au regard de l’objet du litige, la sanction de nullité pour le motif expressément retenu par le Premier

Juge puisque le débat ne porte pas à ses yeux, ni effectivement, au regard de l’analyse faîte ci-dessus du sens de la clause, sur la validité du mécanisme fixé

سرا

par anticipation en 1989 pour réviser en 2001 le prix d’un bail renouvelé en 1998 au prix de (151 x 1.100 F) 166.100 F, elle doit être déclarée nulle au regard du principe posé par les articles 4 et 35 du décret (L 145-8 et L 145-15 du Code de Commerce).

En effet, le cumul par l’appelante d’un taux d’actualisation du loyer ancien de 6,6 % par an et d’une révision tout aussi importante puisque, de fait, elle aboutit à faire passer à (190.188 F: 151 m²) 1260 F/m² (pour ordre en unité de compte Franc) un loyer qui, 9 ans plus tôt, s’élevait à 690 F/m² seulement, a pour effet de dissuader le preneur d’exercer son droit à renouvellement à des conditions économiques sans rapport avec la progression des données commerciales survenue parallèlement sur un temps relativement bref.

L’analyse économique qui sous-tend la décision du Premier Juge reste donc pertinente et c’est à juste titre que la clause litigieuse a été annulée : la décision sera, sur ce plan, confirmée par substitution partielle de motifs au constat que l’appelante propose de la clause une interprétation dont l’intimée combat les effets en tant qu’ils violent les principes susvisés.

Surabondamment, dans ce contexte, il sera relevé que l’appelante évoque certes à juste titre que le prix du bail renouvelé est fixé librement par les parties, qu’elles sont autorisées pour ce faire à déroger aux règles imposées au Juge par le décret du 30 septembre 1953 pris en ses articles alors en vigueur, 23 à 23-6 notamment, parce que l’article 23 pose ce principe de liberté et parce que l’article 35 interprété a contrario ne prohibe pas les clauses et accords passés sur ce point.

Cependant, cette liberté ne saurait aboutir à l’anéantissement de la règle posée par l’article 23 (L 145-33 du Code de Commerce : « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ») et de la règle du plafonnement posée par l’article 23-6 (L 145-34 du Code de Commerce) qu’autant que, par une clause expresse, les parties ont signifié leur intention commune de fixer le loyer du bail renouvelé selon des schémas étrangers à celui instauré par le décret (Clause -recettes par exemple).

L’arrêt de la Cour de Cassation du 4 mars 1998 ( 3è chambre

MELLERET c/LAURENT PINSONNET-revue Administrés 1998 p.620) ne désapprouve pas, d’ailleurs, l’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS Chambre

A cité par l’appelante, qui a considéré que les parties au bail avaient la faculté de s’en remettre, par une clause expresse du bail, à 3 experts pour procéder

à une estimation du prix du nouveau bail qui, à ses yeux, conservait un caractère contractuel dans cette hypothèse.

Néanmoins, ledit arrêt énonce que cette clause est admissible au plan contractuel parce que "rien ne s’opposait à ce que les parties, d’un commun ten

r Tydery

T

accord, choisissent de fixer le loyer à la valeur locative plusieurs années à l’avance".

Cet arrêt ne dit nullement, au demeurant, que les parties ont la faculté de déterminer plusieurs années à l’avance une valeur locative fictive, cette notion étant par essence contingente et reflétant une réalité économique qui doit être contemporaine de la date du renouvellement et qui ne peut, par conséquent, être fixée au hasard,9 années à l’avance, sans considération pour le contexte économique qui présidera à la définition des critères de la valeur locative au moment même du renouvellement.

A admettre même que les parties peuvent s’abstraire totalement de cette référence à la valeur locative, elle ne peuvent donc, en tout cas, pas le faire par anticipation sur la base d’une clause insérée dans le bail initial qui a pour effet d’interdire au preneur d’exercer son droit au renouvellement du bail, ce qui est très exactement la situation qui doit être constatée en l’espèce

à partir du moment où l’appelante ne fait pas de la clause litigieuse la lecture possible voire immédiatement claire que la Cour a pu en faire.

Le jugement sera pour le reste confirmé, par adoption de motifs en ce qu’il retient un loyer fixé en application de l’article 23-6 (L 145-34 du Code de Commerce) dès lors qu’il n’est pas soutenu subsidiairement par l’appelante, que, statuant après annulation de la clause faisant grief, la Cour devrait tenir compte d’une modification notable des éléments déterminant la valeur locative et ordonner une expertise pour rechercher celle-ci en tant qu’elle est forcément supérieure au résultat du rapport d’indices dont il a été fait application par le Premier Juge.

Perdant sur son recours, la Sté S paiera à la partie intimée 1.000 euros par application de l’article 700 du Nouveau

Code de Procédure Civile et sera déboutée de sa propre demande ayant même fondement.

IV – DECISION

La Cour, statuant publiquement,

- Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.

- Ajoutant, dit que les sommes allouées ou fixées seront, si elles n’ont été payées à ce jour, notamment pour être échues à compter du 1er Janvier

2002, réglées en monnaie ayant cours légal sur la base du taux de conversion

FRANC-EURO de 6, 55957.

- Condamne la Sté S à payer à la SARL

^J mille euros (1.000 €) par application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Ula

de sa demande ayant

- Déboute la Sté S même fondement.

- La condamne aux dépens d’appel; autorise la SCP GAUVAIN DEMIDOFF à les recouvrer par application de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Le Président, Le Greffier,

Va x u e r o l l