TRIBUNAL DE COMMERCE DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE MARDI 29 AVRIL 2025 par Philippe PASSAULT, Vice-Président du Tribunal, assisté d’Adrien SAVADOGO, Greffier assermenté,

N° RG : 2025R00283

SNC DE PALUDATE C/ EURL CABINET [Y]

DEMANDERESSES

* SNC DE PALUDATE, [Adresse 1],

* SARL PATRIMONI GROUP, [Adresse 1], intervenant volontairement à l’instance,

* SARL PATRIMONI PROPERTY, [Adresse 1], intervenant volontairement à l’instance,

Comparaissant par Maître Emilie CAMBOURNAC, Avocat au Barreau de Bordeaux, à la décharge de Maître Ghislaine CHAUVET-LECA, Avocat au Barreau de Paris, Membre de l’AARPI ALTEVA AVOCATS, [Adresse 3].

[…]

DEFENDERESSE

* EURL CABINET [Y], [Adresse 4],

Comparaissant par Maître Anthony BABILLON, Avocat au Barreau de Bordeaux, Membre de la SELARL ABA, Société d’Avocats, [Adresse 2].

Débats à l’audience publique du 1 er Avril 2025, devant Philippe PASSAULT, Vice-Président du Tribunal, statuant en matière de référé, assisté d’Adrien SAVADOGO, Greffier assermenté,

Décision rendue en premier ressort, contradictoire,

Et a été prononcée, ce jour, par sa mise à disposition au Greffe par Philippe PASSAULT.

R D O N N A N C E

La société DE PALUDATE SNC aurait donné à bail pour une courte durée de 12 mois, à l’EURL CABINET [Y] des locaux à usage de bureaux.

Le bail aurait été consenti et accepté pour un loyer annuel de 20 000,00 euros et devait se terminer le 26 septembre 2022.

Le bail a fait l’objet d’une prorogation et l’EURL CABINET [Y] a libéré les lieux le 5 janvier 2024.

Par assignation en date du 28 mars 2024, la société DE PALUDATE SNC quoi soutient que l’EURL CABINET [Y] reste lui devoir la somme de 7.387,07 € au titre des loyers et charges et celle de de 1.108,06 € au titre de la clause pénale prévue au bail, l’a faite citer à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ordonnance de référé du 23 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a déclaré la SNC DE PALUDATE recevable en ses demandes, déclaré la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY irrecevables en leur intervention volontaire et s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes au profit du juge des référés du tribunal de céans.

L’affaire transmise au Tribunal de Commerce de Bordeaux est mise au rôle pour l’audience des référés du 1 er avril 2025.

A cette audience,

La SNC DE PALUDATE se présente et, dans ses conclusions écrites soutenues à la barre, nous demande de :

Vu le bail de courte durée du 27 septembre 2021 et son avenant du 24 mars 2023, soumis aux dispositions de l’article L145-5 du Code de Commerce, Vu l’article 1728 du Code Civil,

Vu les articles 328 et suivants, 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 696 et suivants et 700 du Code de Procédure Civile,

RECEVOIR la SNC DE PALUDATE en ses demandes fins et prétentions et les DECLARER recevables et bien fondées.

DECLARER irrecevables les demandes, fins et prétentions de l’EURL CABINET [Y].

SE DECLARER incompétent pour ordonner la mainlevée de la saisie pratiquée par la SNC DE PALUDATE, cette demande relevant du Juge de l’Exécution près le Tribunal Judiciaire de Bordeaux.

INVITER l’EURL CABINET [Y] à mieux se pourvoir ou, subsidiairement, RENVOYER le dossier, de ce chef, au Juge de l’Exécution compétent.

DEBOUTER l’EURL CABINET [Y] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER l’EUR CABINET [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SNC DE PALUDATE ou, le cas échéant, à la SARL PATRIMONI GROUP, voire subsidiairement à la SARL PATRIMONI PROPERTY, la somme de 7.387,07 €

(après déduction du dépôt de garantie détenu par le bailleur), au titre des loyers, charges, taxes dus au 5 janvier 2024 (date de restitution des locaux loués) et après réintégration du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

CONDAMNER l’EURL CABINET [Y] à payer, à titre provisionnel, à la SNC DE PALUDATE ou le cas échéant, à la SARL PATRIMONI GROUP, voire subsidiairement à la SARL PATRIMONI PROPERTY, la somme de 1.108,06 € au titre de la clause pénale prévue au bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation.

CONDAMNER l’EURL CABINET [Y] à payer à la SNC DE PALUDATE et à la SARL PATRIMONI GROUP, voire subsidiairement à la SARL PATRIMONI PROPERTY, la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER l’EURL CABINET [Y] à payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de levée du kbis, de l’assignation, de la saisie conservatoire et de sa dénonciation et de signification de l’ordonnance à intervenir.

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’EURL CABINET [Y] se présente et, dans ses conclusions écrites soutenues à la barre, nous demande de :

REJETANT toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DECLARER la demande de l’EURL CABINET [Y] recevable et bien fondée.

Et en conséquence,

Y faisant droit,

Sur la recevabilité et la compétence

JUGER irrecevable à agir la SNC DE PALUDATE pour défaut de qualité à agir sur le fondement des article 31 et 122 et suivants du Code de Procédure Civile.

JUGER irrecevable à agir la SNC DE PALUDATE, la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY pour défaut de qualité et d’intérêt à agir sur le fondement des article 122 et suivants du Code de Procédure Civile.

A titre subsidiaire sur le fond

Concernant les demandes de la SNC DE PALUDATE

JUGER que la SNC DE PALUDATE ne peut se prévaloir des stipulations contractuelles du bail du 27 septembre 2021 auquel elle est tierce.

SE DECLARER incompétent par suite de l’existence d’une contestation sérieuse frappant les demandes de la SNC DE PALUDATE.

DEBOUTER la SNC DE PALUDATE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

RENVOYER la SNC DE PALUDATE à mieux se pourvoir au fond, par devant le Tribunal de Commerce de Bordeaux.

Concernant les demandes reconventionnelles de l’EURL CABINET [Y]

CONDAMNER la SNC DE PALUDATE à payer la somme provisionnelle de 5.255,07 € en remboursement du dépôt de garantie, somme qui sera majorée des intérêts à compter du 06 janvier 2024 selon les modalités de l’article L145-40 du Code de Commerce.

CONDAMNER la SNC DE PALUDATE à donner mainlevée de la saisie attribution pratiquée par la SCP [F] [K] et [P] [Z] le 4 mars 2024 et d’en justifier auprès de la concluante.

ASSORTIR la condamnation à venir d’une astreinte d’une somme de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.

CONDAMNER la SNC DE PALUDATE à payer la somme provisionnelle de 2.377,45 € à valoir sur le préjudice subi par l’EURL CABINET [Y].

CONDAMNER in solidum la SNC DE PALUDATE, la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY à verser à l’EURL CABINET [Y] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum la SNC DE PALUDATE, la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY à payer la somme de 4.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER in solidum la SNC DE PALUDATE, la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY aux entiers dépens.

ORDONNER, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute et même avant enregistrement.

En application de l’article 455 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, il conviendra de se reporter aux conclusions écrites des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs.

SUR CE,

Sur la qualité à agir de la SNC DE PALUDATE

Nous relèverons que le bail, objet du présent litige, a été signé entre les parties suivantes :

* la SARL PATRIMONI GROUP, représentée par son mandataire la SARL PATRIMONI PROPERTY, en tant que Bailleur,

* l’EURL CABINET [Y] en tant que Preneur ou Locataire.

Il est établi que la SNC DE PALUDATE est propriétaire du bien immobilier objet du bail.

Nous dirons, sur ce simple motif, qu’elle a qualité à agir dans la présente instance.

Nous relèverons cependant que l’erreur de plume qui est alléguée par la demanderesse ne saurait être retenue dans la présente procédure, ceci relevant de l’interprétation d’un contrat qui ne relève que de la compétence du Juge du fond.

Nous considérerons dès lors que la SNC DE PALUDATE est un tiers au contrat et qu’elle pourra apporter des éléments aux débats au sens des dispositions de l’article 1200 du Code Civil sans pour autant se prévaloir elle-même des dispositions contractuelles du bail litigieux.

Sur la qualité à agir de la SARL PATRIMONI GROUP et de la SARL PATRIMONI PROPERTY

La défenderesse entend voir déclarées irrecevables ces sociétés au motif qu’elles ne sont pas propriétaires de l’immeuble.

Nous rappellerons les dispositions de l’article 145-5 du Code de Commerce applicables au bail litigieux, objet de la présente instance :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l’expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. ».

Il n’est pas précisé dans ce texte que ce type de bail doive être signé par le propriétaire de l’immeuble. Il est au contraire admis et courant que le bail soit signé par un mandataire, ce que confirme la SNC DE PALUDATE, propriétaire de l’immeuble, qui précise avoir donné mandat à la SARL PATRIMONI PROPERTY pour la signature du bail et la gestion du bien immobilier.

Il est établi que l’EURL CABINET [Y] a réglé ses loyers à la SARL PATRIMONI PROPERTY et c’est bien cette dernière qui a relancé la défenderesse par un courrier du 17 novembre 2023 pour un arriéré de loyer et les charges et taxes, objet des prétentions de la présente instance.

Nous dirons donc que la SARL PATRIMONI GROUP et la SARL PATRIMONI PROPERTY, en tant que signataires du bail litigieux, ont qualité à agir en leur intervention volontaire et débouterons l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’irrecevabilité à leur encontre.

Sur la demande au titre d’un arriéré de loyer

Nous relèverons que l’avenant du bail prévoyait un terme au 26 décembre 2023.

Les demanderesses soutiennent que l’EURL CABINET [Y] n’aurait quitté les lieux que le 5 janvier 2024 mais n’apportent aucun élément au soutien de leur allégation, à l’exception d’un document d’état des lieux de sortie qui a été signé le 9 janvier 2024.

Nous dirons que le document d’état des lieux ne démontre pas une occupation jusqu’à la date où il est effectué et qu’il est fréquent qu’un tel document soit établi plusieurs jours après que le locataire ait quitté les lieux.

En conséquence de quoi, nous débouterons les demanderesses de la demande au titre d’une indemnité d’occupation ainsi que de leur demande de 15 € au titre des frais de rejet.

Sur la demande au titre de la consommation d’électricité

Nous relèverons qu’un courriel daté du 24 janvier 2022 à 19 heures 16, émanant de Monsieur [O] [H], ès qualités de « Property manager », répondait à une question du locataire en ces termes :

« … Comme il s’agit d’un forfait de charges, ils vous ont indiqué que l’électricité et l’eau était compris, ce qui dans les fait est le cas. Qui dit forfait de charge dit pas de régularisation de charges donc un forfait tout compris ».

Il s’évince de ce message que les charges qui étaient réglées par l’EURL CABINET [Y] comprenaient bien l’eau et l’électricité et que, par conséquence, la réclamation de régularisation portée par les demanderesses pratiquement deux ans plus tard n’a pas lieu d’être, sauf à entrer dans une interprétation du contrat de bail, ce qui n’est pas de la compétence du Juge des référés.

En conséquence de quoi, nous débouterons les demanderesses de leur demande de règlement d’une somme de 10.261,98 € au titre des dépenses d’électricité.

Sur la demande au titre de la taxe foncière

L’EURL CABINET [Y] reconnait dans la présente instance qu’une démonstration de la répartition des surfaces d’occupation des locaux a bien été produite, bien que tardivement.

Elle conteste par contre en devoir le règlement à la SARL PATRIMONI GROUP qui n’est pas le redevable de la taxe foncière.

Nous dirons que, tel qu’il l’a été exposé supra, c’est la SARL PATRIMONI PROPERTY, intervenant volontaire à la présente instance, qui détient un mandat de gestion pour le compte de la SNC DE PALUDATE, propriétaire des locaux et a pouvoir, à ce titre, d’obtenir le règlement des loyers, taxes et charges prévues dans le bail.

En conséquence de quoi, nous condamnerons l’EURL CABINET [Y] à régler à la SARL PATRIMONI PROPERTY la somme de 2.002,52 € au titre de sa quote part de taxe foncière pour l’année 2023.

Sur les pénalités de retard

Au regard des contestations en défense, qui ont partiellement prospérées, sur les sommes demandées, nous dirons qu’il conviendra de rejeter la demande au titre des pénalités de retard.

Sur la demande de remboursement du dépôt de garantie

Au regard des éléments développés supra et à l’apurement des comptes entre les parties, nous dirons qu’il conviendra que le dépôt de garantie soit reversé à l’EURL CABINET [Y] mais rejetterons la demande d’intérêt au regard des difficultés exposées et du fait que la défenderesse était, en fin de bail, redevable a minima d’une somme correspondant à la taxe foncière.

En conséquence de quoi, nous condamnerons la SNC DE PALUDATE à payer à l’EURL CABINET [Y] une somme provisionnelle de 5.255,07 €, correspondant à la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de mainlevée

L’article R512-2 du Code des procédures civiles d’exécution expose :

« La demande de mainlevée est portée devant le juge qui a autorisé la mesure. Si celle-ci a été prise sans autorisation préalable du juge, la demande est portée devant le juge de l’exécution du lieu où demeure le débiteur. Toutefois, lorsque la mesure est fondée sur une créance relevant de la compétence d’une juridiction commerciale, la demande de mainlevée peut être portée, avant tout procès, devant le président du tribunal de commerce de ce même lieu. ».

Il n’est pas contesté que la créance relève de la compétence de la présente juridiction. La demande de mainlevée est donc recevable dans cette instance.

Au regard de l’apurement des comptes, nous dirons qu’il conviendra de condamner la SNC DE PALUDATE à donner mainlevée de la saisie attribution pratiquée par la SCP [F] [K] et [P] [Z] le 4 mars 2024 et d’en justifier auprès de l’EURL CABINET [Y].

Sur la demande d’indemnité à titre de provision

Nous dirons que la défenderesse, en ne souscrivant pas directement d’abonnement d’électricité, a contribué à son propre préjudice lors de la coupure intervenue suite à la rupture du contrat par le bailleur.

En conséquence de quoi, elle sera déboutée de sa demande de provision au titre d’un préjudice d’exploitation.

Sur la demande d’astreinte

La défenderesse ne précise pas sur quelle prétention porte sa demande d’astreinte. Elle en sera déboutée.

Sur la demande au titre de la procédure abusive

Nous dirons que l’EURL CABINET [Y], succombant partiellement à l’instance, est mal fondée dans sa demande au titre d’une procédure abusive. Elle en sera déboutée.

Au regard des faits de la cause, nous dirons qu’il ne conviendra pas de faire droit aux demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et

condamnerons les parties aux dépens à hauteur de 50 % pour l’EURL CABINET [Y] et 50 % in solidum pour la SNC DE PALUDATE et la SARL PATRIMONI PROPERTY.

Enfin, au regard du quantum des sommes en jeu, nous dirons qu’il n’existe pas une urgence telle qu’une exécution sur minute soit ordonnée. L’EURL CABINET [Y] sera déboutée de cette demande.

PAR CES MOTIFS, tous droits, moyens, exceptions des parties demeurant au fond réservés et sans y préjudicier,

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’irrecevabilité de la SNC DE PALUDATE.

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’irrecevabilité de la SARL PATRIMONI GROUP et de la SARL PATRIMONI PROPERTY.

DEBOUTONS les demanderesses de leurs demandes au titre de l’arriéré de loyer.

DEBOUTONS les demanderesses de leurs demandes au titre des dépenses d’électricité.

DEBOUTONS les demanderesses de leurs demandes au titre des frais de rejet.

CONDAMNONS l’EURL CABINET [Y] à régler à la SARL PATRIMONI PROPERTY une somme de 2.002,52 € au titre de la quote part de taxe foncière 2023.

DEBOUTONS les demanderesses de leur demande au titre des pénalités de retard.

CONDAMNONS la SNC DE PALUDATE à régler à l’EURL CABINET [Y] une somme de 5.255,07 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNONS la SNC DE PALUDATE à donner mainlevée de la saisie attribution pratiquée par la SCP [F] [K] et [P] [Z] le 4 mars 2024 et d’en justifier auprès de l’EURL CABINET [Y].

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’indemnité à titre de provision.

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’astreinte.

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande au titre d’une procédure abusive.

DEBOUTONS l’EURL CABINET [Y] de sa demande d’exécution sur minute.

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISONS que les dépens seront partagés à hauteur de à hauteur de 50 % pour l’EURL CABINET [Y] et 50 % in solidum pour la SNC DE PALUDATE et la SARL PATRIMONI PROPERTY.

Fait et ordonné à BORDEAUX, en notre Cabinet, Palais de la Bourse, les jour, mois et an que dessus.

Frais de Greffe liquidés à la somme de : 70,98 €

Dont T.V.A : 11,83 €.