Tribunal de Commerce de Nanterre, 22 mai 2020, affaire n° 2019F00988

TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTERRE

JUGEMENT

PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE LE 22 Mai 2020

3ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SAS GIBOIRE […]

comparant par M^e Martine CHOLAY […] et par M^e Alain CONFINO 68 Avenue d’iéna 75116 PARIS

DEFENDEURS

SAS BIEN SUR LA ROUTE […]

comparant par M^e Virginie TREHET & VICHATZKY […] et par M^e Mathieu LANDROT […]

SELARLU DE BOIS-Y PRISE EN LA PERSONNE DE ME X Y ESQ DE L.J. DE LA STE BIEN SUR LA ROUTE […]

comparant par M^e Virginie TREHET & VICHATZKY […] et par M^e Mathieu LANDROT […]

LE TRIBUNAL AYANT LE 04 Mars 2020 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS POUR LE JUGEMENT ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 Mai 2020, APRES EN AVOIR DELIBERE.

LES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 28 mai 2015, la SAS AA donne à bail à loyer des locaux dont elle est propriétaire sis […] (ci-après le Locaux) à

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la société Voitures Noires à l’effet d’y exploiter une activité de garage automobile et de location de véhicules, pour une durée de douze années à compter de la mise à disposition des Locaux. moyennant un loyer initial annuel de 290 000 € HT.

Par un jugement en date du 27 juin 2017, le tribunal de commerce de Paris ouvre une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de Voitures Noires, désignant la SCP BTSG, prise en la personne de M^e Stéphane Gorrias en qualité de mandataire judiciaire. Par un jugement en date du 4 octobre 2017, le tribunal de commerce de Paris arrête le plan de cession de Voitures Noires en faveur de la SAS Bien Sur La Route et de CH.Z, à l’exclusion notamment du droit au bail des Locaux. Bien Sur La Route a été autorisée, à sa demande, à se maintenir dans les Locaux pendant 3 mois moyennant le versement à la procédure d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui loyer en cours. LC 5 L

° Par un jugement également en date du 4 octobre 2017. Le tribunal de commerce de Paris convertit le redressement judiciaire de Voitures Noires en liquidation judiciaire, nommant la SCP BTSG. prise en la personne de M^e Stéphane Gorrias mandataire judiciaire en qualité de liquidateur.

Bien Sur La Route règle la somme de 29 241,93 € au titre de son occupation des Locaux pour le mois d’octobre 2017 entre les mains de la SCP BTSG ès-qualités qui la reverse le 7 décembre 2017 à AA. Bien Sur La Route cesse alors tout paiement à ce titre et se maintient dans les lieux au-delà de la date prévue.

Par lettre RAR du 5 février 2018, la SCP BTSG ès-qualités informe AA de sa décision de résilier le bail à compter de la réception de ladite lettre en vertu des dispositions de l’article L.641- 12 1° du code de commerce, d’en informer Bien Sur La Route et de notifier à cette dernière son obligation de libérer les lieux au plus tard le 15 février 2018.

AA rapporte au tribunal que Bien Sur La Route a restitué les Locaux le 23 février 2018, après un état des lieux contradictoire établi le même jour par M^e Clémentine Piot, huissier de justice de la SCP Frédéric Proust et Alexis Frere, révélant des dégradations auxdits Locaux, et notamment la disparition de certains éléments .

Par un courrier officiel du 26 février 2018, le conseil de AA met en demeure la SCP BTSG, liquidateur judiciaire de Voitures Noires, et Bien Sur La Route de rapporter les éléments enlevés des Locaux, notamment les climatiseurs, les appareils de chauffage et la cuisine et d’avoir à payer les loyers charges et indemnités d’occupation restant dus à AA pour la période postérieure à l’ouverture de la procédure collective jusqu’au 23 février 2018 soit la somme de 136 638,82 € TTC.

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AA fait établir des devis pour les travaux de remise en état des Locaux, l’un établi par la société MLB Concept pour un montant de 405 028,20 € TTC et l’autre par la société CIC Climatisation pour les seuls travaux de remise en état du système climatisation — ventilation — chaufage (CVC) d’un montant de 224 390,04 € TTC pour la solution de base (installation neuve). Par un courrier officiel en date du 4 avril 2018, AA, par l’intermédiaire de son conseil, adresse à Bien Sur La Route et à la SCP BTSG, les deux devis précités et leur indique que les travaux de remise en état représentent un coût minimal de 629 418,24 € auquel s’ajoutera la perte de revenus correspondant à 4 mois de travaux, estimée à titre provisoire à 121 000 € TTC, soit un préjudice de 750 418,24 € et 136 638,82 € TTC au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 23 février 2018, soit la somme totale de 887 058,06 €, leur demandant si elles sont disposées à procéder au paiement de cette somme, ensemble ou l’une à défaut de l’autre.

Le 2 mai 2018, AA assigne en référé BTSG ès-qualités de mandataire liquidateur de Voitures Noires, la société BTSG, à titre personnel et Bien Sur La Route, devant le président du tribunal judiciaire de Paris demandant que soit ordonnée, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’expertise judiciaire avec pour mission notamment de décrire les dégradations et désordres affectant le système de CVC des Locaux, ainsi que la nature et le coût des travaux de remise en état des Locaux. Par ordonnance de référé du 10 juillet 2018, le président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. AD AE, aux frais avancés de AA, avec mission notamment de vérifier la réalité des désordres allégués par AA, et dans l’affirmative, décrire les désordres affectant les système de CVC des Locaux, donner son avis sur les conditions dans lesquelles ce système a été déposé, décrire l’état du matériel restitué, indiquer s’il est en état de fonctionnement et donner son avis sur l’aptitude de ces équipements à être réinstallés à un coût moindre que l’achat d’équipement neufs, déterminer l’origine et les causes des désordres affectant le système de CVC, donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour réparer les désordres retenus et chiffrer leur coût sur la base des devis produits par les parties, en précisant les délais nécessaires pour la réalisation des travaux de remise en état et donner son avis sur les préjudices allégués par les parties.

Par jugement en date du 24 juillet 2018, le tribunal de commerce de Nanterre ouvre une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Bien Sur La Route. Par une lettre recommandée AR du 26 septembre 2018. AA déclare sa créance entre les mains de M^e AB AC. mandataire judiciaire, à hauteur de la somme de 1 140 140.76 €, à savoir 110 722,52 € au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 4 octobre 2017 au 23 février 2018 (après déduction du règlement de 29 241,93 €). 629 418,24 € au titre des frais de remise en état des Locaux et 400 000 € au titre des dommages et intérêts et ce, en qualité de créancier privilégié. Par courrier en date du 12 novembre 2018. Me

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AB AC ès-qualités conteste l’intégralité de la créance déclarée par AA, au motif que le bail des Locaux n’avait pas été transféré à Bien Sur La Route. Par lettre recommandée AR du 30 novembre 2018 adressée à M^e AB AC ès-qualités, AA confirme sa demande d’admission au passif de Bien Sur La Route pour la somme de 1 140 140.76 €.

Par une ordonnance du 3 octobre 2018, le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris fixe un complément de la provision, aux frais avancés de AA, à la somme de 4 000 €. Par lettre du 14 novembre 2018, AA informe l’expert qu’à la suite de l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de Bien Sur La Route, elle a décidé de ne pas poursuivre les opérations d’expertise et en conséquence de ne pas procéder à la consignation supplémentaire. M. AD AE dépose son rapport d’expertise « en l’état » le 10 décembre 2018.

Par ordonnance en date du 24 avril 2019, le juge-commissaire se déclare incompétent pour statuer sur la contestation de la créance et renvoie AA à saisir le tribunal de commerce de Nanterre.

LA PROCÉDURE

C’est dans ces circonstances que, par actes d’huissier de justice séparés, signifiés

- Le 21 mai 2019 à personne habilitée pour personne morale à la SELARLU de Bois-AC prise en la personne de M^e AB AC, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bien Sur La Route

- Le 22 mai 2019 en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à la SAS Bien Sur La Route,

la SAS AA a fait assigner la SAS Bien Sur La Route et la SELARLU de Bois-AC prise en la personne de M^e AB AC, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bien Sur La Route devant ce tribunal, lui demandant de :

Vu les articles 1240 et 2332 1° du code civil,

- Ordonner l’admission de la créance de la société AA au passif de la société Bien Sur La Route pour la somme de 1 042 640,76 € (un million quarante-deux-mille six- cent-quarante euros et soixante-seize centimes), à titre privilégié ;

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— Condamner la SELARL de Bois AC, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bien Sur La Route, à payer à la société AA une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure [civile] ;

- Condamner la SELARL de Bois AC, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Bien Sur La Route, aux entiers dépens de l’instance ;

Par conclusions en réponse déposées à l’audience du 4 décembre 2019, Bien Sur La Route et M^e AB AC ès-qualités demandent à ce tribunal de :

Vu les articles 1240 et 2332 1° du code civil ;

Vu les pièces communiquées,

- Rejeter la demande d’admission de la créance de la société AA au passif de la société Bien Sur La Route :

- Condamner la société AA à verser à la société Bien Sur La Route la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; et

- Condamner la société AA aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions n°2 en réponse et récapitulatives déposées à l’audience du 15 janvier 2020. AA réitère ses demandes formées dans son acte introductif d’instance, ajoutant le visa de l’article 1731 du code civil.

A l’issue de l’audience du 4 mars 2020, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties qui ont développé oralement leurs dernières conclusions, a clos les débats et mis le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2020, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIVATION ET DISCUSSION

Sur la demande principale

AA sollicite l’admission de sa créance à titre privilégié au passif de Bien Sur La Route à hauteur de 1042 640,76 € à savoir 110 722,52 € à titre d’indemnité d’occupation et 931 918,24 € à titre de dommages et intérêts à raison de l’état de restitution des Locaux.

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(i) Sur la créance d’indemnité d’occupation

Au soutien de sa demande d’admission de sa créance de 110 722,52 € à titre d’indemnité d’occupation, AA fait valoir :

Qu’en exécution du jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 octobre 2017, Bien Sur La Route était tenu de payer, en contrepartie de son occupation des Locaux, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus en vertu du bail consenti par AA à Voitures Noires ;

Que Bien Sur La Route a occupé les Locaux du 4 octobre 2017 au 23 février 2018, s’y étant maintenue au-delà du 3 janvier 2018, date à laquelle elle devait les restituer en exécution du jugement du 4 octobre 2017 ; que la restitution des Locaux le 23 février 2018 a été constatée par le procès-verbal de constat établi à cette date, en présence notamment de Bien Sur La Route, et dont il ressort qu’à cette date, Bien Sur La Route n’avait pas encore terminé son déménagement ; que Bien Sur La Route ne démontre pas avoir remis les clés avant ladite date, ce qui selon la jurisprudence caractérise la restitution des Locaux au bailleur :

Bien Sur La Route et M^e AB AC ès-qualités répliquent :

Que Bien Sur La Route ne conteste pas la créance de AA quant au paiement de l’indemnité d’occupation des mois de novembre et décembre 2017 mais qu’il n’est pas en capacité d’honorer le paiement de cette indemnité en raison d’une absence de liquidité due à des difficultés rencontrées avec les leasers ;

Que Bien Sur La Route a informé AA qu’elle avait quitté les Locaux le 14 février 2018, un état des lieux prenant place le 23 février 2018 en sa présence, les quelques matériels résiduels récupérés par Bien Sur La Route le jour de l’état des lieux, le 23 février 2018 ne venant pas contredire le départ éffectif à la date du 15 février 2018 ;

Qu’en revanche Bien Sur La Route conteste devoir toute indemnité au titre de l’année 2018, aucun engagement n’ayant été pris ou conclu à cet effet ;

AA rétorque :

Qu''au titre de la période du 4 octobre 2017 au 3 janvier 2018, il était dû par Bien Sur La Route une indemnité d’occupation égale à 90 627,94 € TTC correspondant au montant des loyers et charges qui lui ont été facturés par AA ; que Bien Sur La Route ne s’est

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acquittée que d’une somme de 29 241.93 € au titre de cette période et ce, entre les mains du mandataire judiciaire de Voitures

Noires qui l’a ensuite reversée à AA ; que Bien Sur La Route reste devoir au titre de la période du 4 octobre 2017 au 3 janvier 2018, une somme de 61 386,01 € TTC ;

Que Bien Sur La Route s’est maintenue dans les Locaux après le 3 janvier 2018, sans droit ni titre, malgré l’engagement pris devant le tribunal de commerce de Paris et les mises en demeure du mandataire liquidateur ; que celui qui se maintient dans des Locaux sans droit ni titre est redevable d’un indemnité d’occupation, représentant la contrepartie de la jouissance des Locaux par l’occupant ainsi que la compensation du préjudice en résultant pour le propriétaire ; que AA n’était pas opposée à ce que Bien Sur La Route se maintienne dans les Locaux à la condition que l’intégralité des sommes dues en vertu du bail soit réglées ;

Que AA a subi un préjudice égal au montant des loyers dus en vertu du bail consenti à Voitures Noires et dont elle a été privée du fait du comportement de Bien Sur La Route et que pour la période du 4 janvier 2018 au 23 février 2018, date de restitution effective des Locaux, Bien Sur La Route est débitrice d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer facturé en vertu du bail des Locaux, soit la somme de 49 336,51 € TTC.

Sur ce,

a)Sur la période d’occupation des Locaux par Bien Sur La Route

Il n’est pas contesté que le bail commercial signé le 28 mai 2015 entre AA et Voitures Noires pour les Locaux n’a pas été repris par Bien Sur La Route au titre du plan de cession de Voitures Noires arrêté par le jugement du tribunal de commerce de Paris du 4 octobre 2017.

Ledit plan de cession précise que Bien Sur La Route devra le « Versement à la procédure d’un indemnité d’occupation correspondant au loyer actuel avec charges et assurance, pendant les 3 mois de maintien dans les locaux prévu par BSLR [Bien Sur La Route] » et que « Sur l’indemnité d’occupation, le repreneur s’engage à verser les loyers et charges entre les mains du liquidateur. A procéder à l’assurance des Locaux, que les lieux devront être libérés 3 mois après le prononcé du présent jugement. », la date de libération des Locaux étant ainsi fixée au 4 janvier 2018.

Bien Sur La Route ne conteste pas s’être maintenue dans les lieux au-delà du 4 janvier 2018, mais soutient avoir quitté les Locaux le 14 février 2018 et verse aux débats un

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courriel du 14 février 2018 informant AA « que la société Bien Sur La Route a quitté les Locaux sis […]. J’y serais demain matin et serais en mesure de vous remettre les clés. ».

Mais Bien Sur La Route ne rapporte pas la preuve d’avoir remis les clés des Locaux à AA le 14 février 2018.

Par courriel officiel du 25 janvier 2018, le conseil de BTSG, liquidateur de Voitures Noires, informe le conseil de Bien Sur La Route que le conseil de AA lui a indiqué que son client ne serait pas opposé au fait que l’occupation des Locaux par Bien Sur La Route « perdure jusqu’au 30 mars prochain, au plus tard, sous réserve du respect de l’intégralité des clauses et conditions du bail et du paiement immédiat des loyers échus du 3 octobre au 31 décembre 2017 ainsi que la totalité de l’échéance du 1 trimestre 2018, d’un montant de 87 064,42 euros. ». Par un courriel officiel du 29 janvier 2018, AA, par l’intermédiaire de son conseil confirme cette position. Par courrier officiel du 29 janvier 2018, le conseil de BTSG, liquidateur de Voitures Noires, indique au conseil de Bien Sur La Route qu’il comprend du silence de sa cliente qu’elle n’entend pas demeurer dans les lieux, qu’elle restera débitrice des sommes dues au bailleur pour son occupation et jusqu’à la libération effectives des Locaux et la met en demeure d’avoir à régler sa période d’occupation depuis le 1” novembre 2017.

AA verse aux débats un procès-verbal établi à sa demande par M^e Clémentine Piot, huissier de justice le 23 févier 2018 à l’effet de dresser un état des lieux de sortie de l’ensemble des Locaux de Bien Sur La Route. Assistaient notamment à la visite de constat M. Ac Ad. directeur achats et ventes de Bien Sur La Route et M. Pierre-Yves Chamla, président de Bien Sur La Route. Page 27 de son constat, M^e Clémentine Piot note : « Il est à préciser que : -les caméras et écrans qui étaient entreposés au rez-de-chaussée ont été enlevés par un employé de la société Bien Sur La Route, lors de mes constatations. ».

Il n’est ainsi pas contestable que Bien Sur La Route s’est maintenue dans les Locaux au-delà du 4 janvier 2018 jusqu’au 23 février 2018.

b)Sur la créance de AA au titre de l’indemnité d’occupation des Locaux

a. Sur la période du 4 octobre 2018 au 3 janvier 2018

AA verse aux débats :

- L’avis d’échéance du loyer du 4°"° trimestre 2017, d’un montant de 87 194,25 € TTC, proratisé du 4 octobre 2017 au 31 décembre 2017 à la somme de 84 350,96 €,

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— L’avis d’échéance de prime d’assurance d’un montant de 2 480,46 €, proratisé du 4 octobre 2017 au 31 décembre 2017 à la somme de 849,08 €,

- L’avis d’échéance de la taxe d’ordures ménagère et de la taxe foncière 2017 d’un montant de 10 358,40 € TTC proratisé du 4 octobre 2017 au 31 décembre 2017 à la somme de 2 525,75 €,

- L’avis d’échéance du loyer du 1“ trimestre 2018 d’un montant de 87 064,42 TTC proratisé du 1” janvier 2018 au 3 janvier 2018 à la somme de 2 902,15 € TTC,

soit un montant total de 90 627,94 € TTC.

Il n’est pas contesté que Bien Sur La Route a réglé l’indemnité d’occupation des Locaux pour la période du 4 octobre au 31 octobre 2017, soit la somme de 29 241,93 € et Bien Sur La Route ne conteste pas devoir ladite indemnité pour les mois de novembre et décembre 2017, qu’elle n’a pas réglée.

En conséquence, la créance de AA à l’encontre de Bien Sur La Route au titre de l’indemnité d’occupation des Locaux du 4 octobre 2017 au 3 janvier 2018 s’élève à 61 386,01 € TTC (90 627,94 €

- 29 241,93 €).

b. Sur la période du 4 janvier 2018 au 23 février 2018

Ainsi qu’il a été établi, Bien Sur La Route s’est maintenue dans les Locaux sans droit ni titre du 4 janvier 2018 au 23 février 2018.

L’occupant sans droit ni titre est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit réparer intégralement le préjudice causé au propriétaire par sa présence sur les lieux, ce préjudice étant en l’espèce égal au montant du loyer facturé en application du bail des Locaux.

Le tribunal dira que Bien Sur La Route est ainsi redevable envers AA d’une indemnité d’occupation pour la période du 4 janvier au 23 février 2018, soit 51 jours, calculée sur la base du montant trimestriel du loyer facturé pour la période de 1” au 3 janvier 2018, à savoir 87 064,42 TTC, cette indemnité s’établissant à la somme de 49 336,51 € TTC (87 064,42 € /90 jours x 51 jours).

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En conséquence de ce qui précède, le tribunal dira que AA détient à l’encontre de Bien Sur La Route une créance d’un montant de 110 722,52 € TTC (61 386,01 € TTC + 49 336,51 € TTC) au titre de l’indemnité d’occupation des Locaux.

(ii) Sur la demande de dommages et intérêts à raison de l’état de restitution des Locaux

Au titre de l’état de restitution des Locaux, AA sollicite l’admission de sa créance au passif de Bien Sur La Route à hauteur de 931 918.24 € à savoir :

- 405 028.20 € de frais de remise en état des Locaux hors CVC.

- 224 390,04 € de frais de remise en état de l’installation de CVC et

- 302 500 € à titre de dommages et intérêts du fait de l’immobilisation des Locaux en raison de leur état de restitution.

A cet effet, AA fait valoir :

- Qu’il ressort du procès-verbal de constat du 23 février 2018, la preuve certaine de divers désordres dont certains sont manifestement consécutifs au déménagement des Locaux et imputables à Bien Sur La Route ; que les travaux nécessaires à la réparation de ces désordres ont été chiffrés par MLB Concept à la somme de 405 028,20 € ;

- Qu’il ressort du même procès-verbal que l’intégralité de l’installation CVC de l’immeuble avait également été arrachée et que les équipements de cette installation avaient disparu ;

- Que par courrier officiel du 26 février 2018 adressé aux conseils de BTSG, liquidateur judiciaire de Voitures Noires et de Bien Sur La Route, le conseil de AA avaient notamment mis leurs clientes respectives en demeure de rapporter dans les Locaux, les équipements qui avaient été retirés ; qu’une partie desdits équipements a été restituée et entreposée dans les Locaux le 8 mars 2018 ;

- Qu’aux termes de son rapport, l’expert judiciaire, M. AF AG, désigné par le tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2018, a relevé que le démontage de l’installation CVC n’avait pas été fait dans les règles de l’art et doit être qualifié de vandalisme ; qu’il a ajouté que les équipements démontés puis restitués ne pouvaient pas être réutilisés, que l’installation devait être refaite à neuf et à ce titre a validé le devis établi par CIC Climatisation pour un montant de 186 991,70 € HT, soit 224 390,04 € TTC ;

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— Que l’expert judiciaire a conclu que le démontage de l’installation de CVC était survenu entre le 12 et le 16 février 2018 et avait été commis par des personnes missionnées par Bien Sur La. Route ce que confirme le témoignage de M. Ae qui décrit les conditions dans lesquelles Bien Sur La Route a procédé au déménagement des Locaux au cours de la première quinzaine de février 2018 ;

Bien Sur La Route et M^e AB AC ès-qualités opposent :

- Que Bien Sur La Route ne peut être tenu pour responsable des désordres et dégradations subis par AA ; que n’ayant jamais été preneur au titre du bail conclu avec Voitures Noires, les stipulations dudit bail lui sont inopposables ;

- Que Bien Sur La Route a quitté les Locaux le 14 février 2018 dans l’état où elle les avait trouvés lors de son entrée le 4 octobre 2017, les dégradations constatées par AA relèvent de la période antérieure et ne lui sont pas imputables ;

- Que M. Ae étant un prestataire de service de AA, son indépendance et son impartialité sont hautement contestables, et que son attestation ayant été rédigée sous la dictée de AA, devra être écartée :

- Que le rapport en l’état de l’expert n’est pas un rapport définitif, son travail ayant été interrompu par la décision de AA de mettre fin de manière anticipée aux opérations d’expertise ; que cette interruption n’a pas permis à Bien Sur La Route de produire en temps utile un dire en réponse à ce rapport ; que ce rapport n’étant pas définitif, il ne peut être retenu comme démontrant de manière certaine et définitive les responsabilités dans la survenance des désordres et dégradations évoqués par AA ; que AA ne peut évoquer une expertise à laquelle elle a décidé de renoncer ;

- Qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée à la date du 4 octobre 2017, il ne peut être attesté de l’état réel des Locaux à cette date ; que AA invoque l’article 1731 du code civil pour tenter de reporter sur Bien Sur La Route son propre manquement, celui de n’avoir pas su procéder à un constat d’entrer de Bien Sur La Route le 4 octobre 2017 ;

AA rétorque :

- Que les opérations d’expertise ont été menées au contradictoire de Bien Sur La Route, son représentant et son avocat étant présents à la réunion d’expertise du 25 juillet 2018 :

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— Qu''après avoir appris l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de Bien Sur La Route, AA n’a pas souhaité engager d’avantage de frais et a indiqué à l’expert qu’elle n’entendait pas poursuivre plus avant les opérations d’expertise : que nonobstant l’absence de versement de la consignation de 4 000 €, le juge chargé du contrôle des opérations d’expertise a demandé à l’expert de déposer son rapport en l’état : que le rapport du 10 décembre 2018 bien que déposé « en l’état », n’en constitue pas moins un rapport d’expertise judiciaire conformément à l’article 244 du code de procédure civile : qu’il était loisible à Bien Sur La Route de procéder au règlement de la consignation complémentaire ordonnée par le juge et de demander à l’expert de poursuivre ses opérations ; que Bien Sur La Route était en mesure de produire un dire et d’exposer ses arguments en réponse dès la réunion d’expertise du 25 juillet 2018 ou la diffusion par l’expert de sa deuxième note aux parties du 25 juillet 2018 ; que l’expert a mené sa mission conformément aux exigences du code de procédure civile et en conséquence, son rapport du 10 décembre 2018 constitue un élément de preuve recevable ;

- Que les conclusions de l’expert quant à l’imputabilité des dégradations du système de CVC sont corroborées par l’attestation de M. Ae, employé de la société ISM missionnée par Voitures Noires pour assurer la surveillance des Locaux ;

- Qu’il n’est pas concevable que l’immeuble ait pu être privé de son système de CVC dès avant l’entrée de Bien Sur La Route dans les Locaux le 4 octobre 2017, ce qui aurait impliqué que les salariés de cette dernière travaillent sans chauffage ni ventilation pendant 5 mois en plein hiver dans des Locaux accueillant des véhicules et ne bénéficiant que de très peu de système de ventilation « naturelle », ni même que Bien Sur La Route et ses salariés aient pu occuper des Locaux sans éclairage, avec des fils électriques qui pendent ou des prises électriques arrachées ;

- Que les équipements de CVC qui avaient été arrachés, ont été, pour partie restitués à AA le 8 mars 2018 ;

- Qu’en l’absence d’état des lieux au moment de l’entrée en jouissance, en application de l’article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état et qu’il appartient au preneur de rapporter la preuve que les Locaux ne lui ont pas été remis en bon état ;

- Que du fait des dégradations et en particulier de l’absence de système CVC, AA a été dans l’impossibilité de relouer les Locaux et de percevoir un loyer pour la durée d’immobilisation de 10 mois , à savoir 6 mois entre la date de restitution des Locaux et confirmation par l’expert judiciaire qu’il n’aurait pas besoin de se rendre à nouveau dans les Locaux et 4 mois pour la durée des travaux de remise en état ; que le loyer et les charges

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mensuels étant de 30 250 €, la perte de revenus subie par AA sur 10 mois s’élève à 302 500 €.

Sur ce,

Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été fait lors de l’entrée de Bien Sur La Route dans les Locaux le 4 octobre 2017.

L’article 1731 du code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

(i) Sur les frais de remise en état de l’installation de CVC

Dans son procès-verbal établi le 23 février 2018, M^e Clémentine Piot, huissier de justice, relève (page 12): « Sur les quatre niveaux de l’ensemble immobilier tous les éléments de chauffage et de climatisation ont été enlevés.

Au rez-de-chaussée, le système de climatisation réversible, le système de chauffage ainsi que toutes les télécommandes qui étaient fixées sur les murs ont été enlevés.

Sur les étages R+1, R+2, R+3 et R+4, tous les systèmes de climatisation ont également été enlevés, tous les systèmes de CTA [Centre de Traitement d’Air] au R+4 ont été enlevés ».

À la suite de ce procès-verbal, par un courrier officiel du 26 février 2018, le conseil de AA met en demeure la SCP BTSG, liquidateur de Voitures Noires et Bien Sur La Route « de faire en sorte que soient rapportés immédiatement dans les ex-locaux loués, en bon état cela va de soi, les éléments et notamment les climatiseurs, les appareils de chauffage et la cuisine enlevés au mépris des clauses du bail (..) ». Dans ses écritures, AA indique qu’une partie de ces équipements a été restituée et entreposée dans les Locaux le 8 mars 2018.

En conséquence, le tribunal dira que la restitution d’une partie des équipements CVC vaut reconnaissance par Bien Sur La Route de l’existence de l’installation CVC et de sa responsabilité dans le démontage de celle-ci et de ses conséquences.

Parmi les missions dévolues à l’expert judiciaire, M. AD AE, nommé par ordonnance de référé du 10 juillet 2018, figurent notamment de décrire l’état du matériel restitué, indiquer s’il est en état de fonctionnement et donner son avis sur l’aptitude de ces équipements à

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être réinstallés à un coût moindre que l’achat d’équipements neufs, déterminer l’origine et les causes des désordres affectant le système de climatisation-ventilation-chauffage.

Dans son rapport, l’expert judiciaire relève (page14/19) : « Le fluide frigorigène n’a pas été récupéré, conformément au décret n°2007-737 du 7 mai 2007 du code de l’environnement (…) Les liaisons Jrigorifiques n’ont pas été tronçonnées avec un coupe-tube, mais avec une scie à métaux ou un autre outil non adapté. Certains équipements et liaisons frigorifiques ont été bouchonnés mais de façon non- satisfaisante. Les composants de l’installation climatisation-ventilation-chauffage ne sont donc pas exempts d’humidité, et ne peuvent être réutilisés ».

Page 15/19, l’expert judiciaire mentionne : « Pour l’expert judiciaire, les équipements, démontés puis restitués en partie, ne peuvent être réutilisés. ».

En réponse à la question 5 de sa mission (page 17/19): « Décrire l’état du matériel restitué, indiquer s’il est en état de fonctionnement et donner son avis sur l’aptitude de ces équipements à être réinstallés à un coût moindre que l’achat d’équipements neufs », M. A conclut : « l’Expert Judiciaire considère que l’installation doit être refaite à neuf, ».

En réponse à la question 8 « Donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour réparer les désordres retenus et chiffrer leur coût sur la base des devis produits par les parties en précisant les délais nécessaires pour la réalisation des travaux de remise en état.

», l’expert judiciaire indique que « Les unités de climatisation ne peuvent être réinstallées, et l’installation CVC doit être refaite à neuf. Le 21 mars 2018, la société CIC Climatisation a communiqué un devis (pièce n°18 de Maître AH) pour une installation neuve, d’un montant HT de 186 991,70 €. L’expert judiciaire valide ce devis. ».

Bien Sur La Route conteste la validité du rapport de l’expert judiciaire, M. AD AE, au motif qu’il n’est pas définitif, son travail ayant été interrompu par la décision de AA de mettre fin de manière anticipée aux opérations d’expertise et qu’elle n’a pas été en mesure de produire un dire en réponse à ce rapport.

Mais, d’une part ce rapport, remis « en l’état », contient l’avis de l’expert judiciaire sur chacune des questions qui lui ont été soumises concernant les équipements CVC et d’autre part ledit rapport reprend, ainsi que le précise l’expert judiciaire dans son courrier au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Paris, la note aux parties n°2 du 2 août 2018, note à laquelle Bien Sur La Route n’a pas produit de dire en réponse avant le dépôt du rapport le 10 décembre 2018 ;

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Qu’en conséquence, le tribunal dira que le rapport de l’expert judiciaire du 10 décembre 2018 concernant les désordres affectant le système CVC est recevable. “vu

Le tribunal faisant sienne la conclusion de l’expert judiciaire dira que les matériels CVC restitués ne peuvent être réutilisés et que l’ensemble de l’installation CVC doit être refaite à neuf.

AA verse aux débats le devis n°03-18C-1093 FC émis par CIC Climatisation concernant les travaux de remise en état des installations de CVC pour une installation neuve d’un montant de 186 991,70 € HT soit 224 390,04 € TTC.

Le tribunal faisant sienne la validation par l’expert du devis de CIC Climatisation dira que AA détient à l’encontre de Bien Sur La Route une créance d’un montant de 224 390,04

€ TTC au titre des frais de remise en état des installations de CVC.

(ii) Sur les frais de remise en état des Locaux hors CVC

Dans son procès-verbal établi le 23 février 2018, M^e Clémentine Piot, huissier de justice, constate à de nombreuses reprises notamment que des fils électriques non protégés sont apparents, des interrupteurs manquants, des spots lumineux manquants, des disjoncteurs enlevés, des lattes de parquet arrachés, un comptoir arraché.

Dans son attestation du 15 avril 2018 versée aux débats, M. Af Ae relève que M. AI « a demandé à un de ses amis (..) , d’enlever tous les écrans (TV et Moniteurs) se trouvant sur le site (…) », que « Ils sont ensuite revenus un autre jour pour prendre tous les matériels disposés à l’intérieur du bar (proche de la cuisine) allant jusqu’à prendre la porte donnant accès au bar. », que « ce sont d’autres personnes qui sont venues (…) pour enlever toutes les lampes qui se trouvaient au 4°" étage. », que « le samedi 10 février, des personnes étrangères à la société BSLR étaient présentes de 8h à 17h sur le site avec l’accord de Mr AI. Elles ont récupéré tout le matériel du restaurant et de la cuisine (gazinère, four, réfrigérateur, évier, table, chaise, miroir, meuble, présentoire.) (..) Les ouvriers de Mr AI ont pris les interrupteurs du 4 étage et ont même commencé à retirer le parquet ! Celui-ci étant collé au ciment ils n’ont pas réussi à l’enlever entièrement. Les ouvriers de l’ami de Mr AI ont pris le reste du matériel de cuisine et bureautique. (..) » ;

L’expert judiciaire avait notamment pour mission de donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour réparer les désordres retenus et chiffrer leur coût sur la base des devis produits par les parties.

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Etant rappelé que l’expert judiciaire a déposé son rapport « en l’état » après la décision de AA de ne pas donner suite à la demande de consignation complémentaire et de ne pas poursuivre les opérations d’expertise, ledit expert ne s’est pas prononcé sur le devis n°2018-03-1866 du 28 mars 2018 de MLB Concept concernant la remise en état des Locaux d’un montant de 337 523,50 € HT soit 405 028,20 E TTC.

En conséquence, le tribunal ne disposant pas des éléments lui permettant d’apprécier le montant de la remise en état des Locaux sollicité par AA, la déboutera de sa demande ;

(iii) Sur les dommages et intérêts du fait de l’immobilisation des Locaux

AA soutient avoir été privée de percevoir un loyer pendant 10 mois, à savoir 6 mois entre la date de restitution des Locaux et la confirmation par l’expert judiciaire qu’il n’aurait plus besoin de se rendre à nouveau sur les lieux et 4 mois pour la durée des travaux de remise en état.

Bien Sur La Route a quitté les Locaux le 23 février 2018 et l’expert judiciaire a adressé le 2 août 2018, sa note aux parties n°2 donnant le compte rendu de la réunion du 25 juillet 2018.

Dans sa mission, l’expert judiciaire devait notamment préciser le délai nécessaire pour la réalisation des travaux de remise en état des Locaux.

Dans son rapport remis « en l’état », l’expert judiciaire n’ayant pas apporté de réponse à cette question, et le tribunal, ne disposant donc pas des éléments lui permettant d’apprécier la durée de 4 mois estimée par AA pour l’exécution des travaux de remise en état des Locaux, ne retiendra pas cette durée.

En conséquence de ce qui précède, le tribunal retiendra que AA a été privée de percevoir un loyer pendant 6 mois.

L’avis d’échéance de la période du 1°" janvier 2018 au 31 mars 2018, versé aux débat, mentionne un loyer d’un montant de 87 064,42 € TTC sur cette période.

Le tribunal dira que les dommages et intérêts du fait de l’immobilisation des Locaux pendant 6 mois s’élève à la somme de 174 128,84 € TTC (87 064,42 €/3 x 6).

En conséquence de ce qui précède, le tribunal ordonnera l’admission de la créance de la société AA au passif de la société Bien Sur La Route pour la somme de 509 241,40 €

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TTC (110 722,52 € TTC + 224 390,04 € TTC + 174 128,84 € TTC), à titre privilégié, déboutant du surplus de la demande.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Pour faire reconnaître ses droits, AA a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. En conséquence, le tribunal, condamnera M^e AB AC ès qualités à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile déboutant du surplus;

Sur les dépens

Fixera les dépens inscrits en frais privilégiés au passif de la liquidation judiciaire de Bien Sur La Route représentée par M^e AB AC en sa qualité de liquidateur judiciaire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant en premier ressort, par un jugement contradictoire :

Ordonne l’admission de la créance de la SAS AA au passif de la SAS Bien Sur La Route pour la somme de 509 241,40 €, à titre privilégié,

Condamne M^e AB AC ès qualités à payer à la SAS AA la somme de 1 000

€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fixe les dépens inscrits en frais privilégiés au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Bien Sur La Route représentée par M^e AB AC en sa qualité de liquidateur judiciaire.

Liquide les dépens du Greffe à la somme de 95.66 euros, dont TVA 15,94 euros.

Délibéré par M^me AJ AK, M. AL AM, M. AN JACQUEMIN, (M^me B étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du C.P.C.

La minute du jugement est signée par M^me AJ AK, Président du délibéré et M^me Julie LAMBERT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le juge signataire.

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Le Greffier le Président du délibéré