RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE COMMERCE DE […]

JUGEMENT DU 7 Juin 2022

N° de RG: 2022F00376 N° MINUTE: 2022F01187

1ère Chambre

PARTIES A L’INSTANCE

DEMANDEUR(S):

SAS LA FONCIERE Y […] Représentant légal: M. X Y,Président, […] comparant par M^e Carole JOSEPH-WATRIN […] (75E0791) par M^e Michael HADDAD […] et

DEFENDEUR(S):

■SAS ADIF GROUPE […]

Représentant légal: M. Z FERHAT, Directeur général, 5 Rue De La Clef Des Champs

77700 Magny-le-Hongre non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

M. LAPLANE, Juge Chargé d’instruire l’affaire assisté de M^me AF ZANCHETTA,

Commis Greffier Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal.

DEBATS

Audience publique du 07 Avril 2022 devant le Juge chargé d’instruire l’affaire désigné par la formation de jugement.

JUGEMENT

Décision contradictoire et en premier ressort, Prononcée par mise à disposition […] Greffe du Tribunal le 7 Juin 2022 et délibérée par : M. Jean Pierre DUSSEAUX Président :

M. Nicolas de BLIGNIERES Juges: a Page 1 RG N°2022F00376

---

M. AA LAPLANE

M. AB AC

M. AD AE

La Minute est signée par M. Jean Pierre DUSSEAUX, ZANCHETTA, Commis Assermentée.

Page 2 – RG N°2022F00376

Président et par M^me AF

у^руjmy n

---

RESUME DES FAITS

La société FONCIERE Y, inscrite à […] sous le RCS 798 753 919, domiciliée 56 avenue Sainte Marie, 94160 SAINT MANDE, a consenti à la société ADIF GROUPE, inscrite

à […] sous le RCS 883 774 929 et domiciliée 7 porte de Neuilly, 93160 NOISY LE GRAND, un bail d’un an, régi par l’article 145-5 du Code de commerce, débutant le 1er octobre

2020 et se terminant le 30 septembre 2021, sur des loc[…]x situés 31 rue du progrès, 93100

MONTREUIL.

Disant rencontrer des difficultés de connexion internet et face à l’impossibilité d’y remédier, ADIF GROUPE a informé le 24 février 2021 la FONCIERE Y, par messagerie électronique, de son intention de quitter les loc[…]x le 15 mars 2021.

La FONCIERE Y ayant refusé cette rupture, a engagé des procédures de saisies conservatoires sur comptes bancaires, demeurées infructueuses. Le 15 juillet 2021, la

FONCIERE Y saisit le juge des référés […]x fins de condamnation de la société ADIF GROUPE […] paiement des loyers jusqu’à échéance du contrat, soit un montant de 38 792 €. Par décision du 26 octobre 2021, le juge des référés prend acte de la remise des clefs et d’un chèque par ADIF d’un montant de 6 527 €, et déboute la FONCIERE Y de sa demande.

Constatant l’échec de cette procédure, la FONCIERE Y saisit le Tribunal […]x fins

d’obtenir le montant des loyers demeurés impayés.

C’est ainsi que le présent litige est né.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte d’huissier de justice en date du 19 janvier 2022 délivré à personne habilitée, FONCIERE Y assigne ADIF GROUPE et demande à ce tribunal de:

Vu l’article L. 145-5 du Code de commerce,

Vu l’article 1103, 1104, 1231 et 1737 du Code civil,

Vu le bail,

Vu les pièces versées […]x débats,

DECLARER recevable et bien fondée l’action de la société FONCIERE Y,

PRENDRE ACTE que la société ADIF GROUPE a reconnu devant le juge des référés le 29 septembre 2021 devoir la somme de 10 527 € correspondant […]x loyers provision sur charges et taxes foncières de mars et avril 2021, remettant à la barre un chèque d’un montant de 6 527 €, déduction faite du dépôt de garantie de 4 000 € détenu par la société

FONCIERE Y,

CONDAMNER la société ADIF GROUPE […] paiement […] bénéfice de la société FONCIERE Y, de la somme de 28.335 (vingt-huit mille trois cent trente-cing) euros se décomposant comme suit:

拥

Page 3 RG N°2022F00376

---

24.000 (vingt-quatre mille) Euros […] titre des loyers TTC dus pour les mois de mai, о juin, juillet, août et septembre 2021,

300 (trois cents) Euros […] titre des provision sur charges pour les mois de mai, juin,

○

juillet, aout et septembre 2021,

4.035 (quatre mille trente-cinq) Euros […] titre de la taxe foncière pour les mois о

d’octobre, novembre et décembre 2020, ainsi que pour les mois de janvier, février, mai, juin, juillet, aout et septembre 2021,

Et ce avec intérêts […] t[…]x légal à compter de la mise en demeure du 30 mars 2021

CONDAMNER la société ADIF GROUPE […] paiement […] bénéfice de la société FONCIERE Y, de la somme de 5.000 (cinq mille) Euros à titre de dommages intérêts,

CONDAMNER la société ADIF GROUPE à verser à la société FONCIERE Y une somme de 7.000 (sept mille) Euros […] titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de saisie conservatoires,

ADIF GROUPE, non comparant, ne dépose pas de conclusions.

Cette affaire a été appelée à 2 […]diences collégiales du 17 février et 17 mars 2022 pour mise en état, date à laquelle la formation de jugement a confié le soin d’instruire l’affaire à l’un de ses membres en qualité de juge chargé d’instruire l’affaire conformément […]x articles 861 et suivants du CPC, et convoqué les parties à son […]dience pour le 7 avril 2022.

A l’occasion de cette […]dience, ADIF GROUPE se présente, constitue avocat et dépose des conclusions, régularisées en séance avec l’accord de la partie adverse. Dans ces conclusions confirmées comme étant récapitulatives, ADIF GROUPE demande à ce Tribunal de :

Vu l’article 114 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1719, 1720, 1731 et 1737 du Code civil

Vu l’article L145-40-1 du Code de commerce

Vu le bail de courte durée,

A titre principal

DEBOUTER la FONCIERE Y de l’ensemble de ses demandes,

JUGER que ADIF GROUPE a donné congé le 24 février 2021 à la FONCIERE Y,

^JUGER que le bail de courte durée a pris fin le 30 avril 2021,

JUGER qu’ADIF GROUPE s’est déjà acquitté de la somme due […] titre du préavis (déduction faite du dépôt de garantie).

дроз и A titre additionnel

Page 4- RG N°2022F00376

---

JUGER que les cl[…]ses insérées dans le contrat de bail à courte durée ne déchargent pas la FONCIERE Y de son obligation légale de délivrance,

JUGER que la FONCIERE Y n’a pas délivré le local commercial conforme à sa destination contractuelle,

JUGER que la FONCIERE Y a manqué à son obligation de délivrance d’un local commercial.

En tout état de c[…]se

CONDAMNER la FONCIERE Y […] paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER la FONCIERE Y […] paiement de la somme de 7 000 € […] titre de l’article 700 du CPC.

Au cours de cette même […]dience, la FONCIERE Y dépose des conclusions confirmées comme étant récapitulatives, et demande à ce Tribunal de

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu le bail,

Vu les pièces versées […]x débats,

DECLARER recevable et bien fondée l’action de la société FONCIERE Y,

DEBOUTER la société ADIF GROUPE en toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société ADIF GROUPE […] paiement […] bénéfice de la société FONCIERE Y, de la somme de 28.335 (vingt-huit mille trois cent trente-cinq) euros se décomposant comme suit :

O 24.000 (vingt-quatre mille) Euros […] titre des loyers TTC dus pour les mois de mai, juin, juillet, août et septembre 2021,

○ 300 (trois cents) Euros […] titre des provision sur charges pour les mois de mai, juin, juillet, aout et septembre 2021,

○ 4.035 (quatre mille trente-cing) Euros […] titre de la taxe foncière pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2020, ainsi que pour les mois de janvier, février, mai, juin, juillet, aout et septembre 2021,

CONDAMNER la société ADIF GROUPE […] paiement […] bénéfice de la société FONCIERE Y, de la somme de 5.000 (cinq mille) Euros à titre de dommages intérêts,

CONDAMNER la société ADIF GROUPE à verser à la société FONCIERE Y une somme de 7.000 (sept mille) Euros […] titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de saisie conservatoires,

Le juge chargé d’instruire l’affaire a, conformément à l’article 871 du CPC,

Page 5 – RG N°2022F00376 иU H

---

tenu seul l'[…]dience de plaidoirie, les parties toutes présentes ne s’y opposant pas, entendu leurs dernières observations et leurs plaidoiries, clos les débats et mis l’affaire en délibéré, annoncé que le jugement serait prononcé par mise à disposition […] Greffe le 7 juin 2022.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leur plaidoirie et leurs écritures, appliquant les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

La FONCIERE Y expose que :

Le bail consenti était un bail précaire dont le prix était adapté à la durée de 12 mois. Il est stipulé dans le contrat que le locataire peut donner congé dans le courant du bail, moyennant un préavis de 2 mois, mais sous la condition de respecter rigoureusement le formalisme prévu […] contrat, à savoir par LRAR. La FONCIERE Y a été informée du départ d’ADIF GROUPE par un mail du 24 février, et les loc[…]x se sont trouvés libres le 15 mars, sans […]cun état des lieux, ni remise de clefs.

Le preneur argue de la non-conformité du bien en ce qui concerne les connexions internet, sans en apporter la preuve, ce qui a amené la FONCIERE Y à refuser la rupture anticipée. Bien […] contraire, les locataires actuels ont confirmé l’absence de tout problème de connexion. Ainsi, ADIF GROUPE est mal fondé à prétendre un manquement à l’obligation de délivrance.

ADIF GROUPE n’a jamais adressé de dénonciation du bail en LRAR comme requis dans le contrat, et la jurisprudence avancée par la défense n’est pas applicable […] cas d’espèce, car il s’agissait de contrats différents (b[…]x d’habitation).

Au surplus, […]cun état des lieux n’a été effectué et la remise des clefs n’a été effective que le 29 septembre 2021, lors de l'[…]dience de référé.

Enfin, lors d’un échange de mail des 15 et 16 juin 2021, ADIF GROUPE propose de payer les loyers et taxes jusqu’à fin juillet, ce qui démontre qu’elle reconnait à tout le moins les loyers de mars à juillet 2021, contrairement à ce qu’elle soutient par opportunisme et de m[…]vaise foi. La version des faits donnés par M. AH est mensongère en ce que : c’est la FONCIERE Y qui est à l’initiative du rendez-vous, elle n’a à […]cun moment évoqué un rendez-vous pour établir un état des lieux, une rencontre a effectivement eu lieu rue de l’alouette à […], siège de Y, […] cours duquel M. AH s’est présenté, mais uniquement pour essayer de négocier la dette, sans rien payer ni restituer les clefs. […] contraire, Monsieur laich Y, dans le mail du 15 juin, écrivait qu’il restait devoir les loyers de mars à septembre soit 38 792 €, et qu’il attendait les clefs.

En conséquence, le départ […]toritaire de la société ADIF GROUPE avant l’échéance du 30 septembre 2021 prévu […] bail sans jamais avoir restitué les clefs ne permet […]cunement […] locataire de s’affranchir du règlement des loyers et charges dus jusqu'[…] terme du bail. ADIF GROUPE ayant payé les loyers jusqu’à fin avril (déduction faite du dépôt de garantie), reste redevable de tous les loyers impayés soit 5 mois pour un montant de 28 335 €.

Page 6 RG N°2022F00376

---

ADIF GROUPE répond que :

Le bail de 12 mois comporte une cl[…]se de résiliation possible sans […]tre condition que le préavis de 2 mois. Le mail du 24 février est bien une dénonciation du bail, nonobstant l’absence de respect du formalisme lié à la LRAR.

L’article 114 du Code de procédure civile stipule que « […]cun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, s[…]f en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui c[…]se l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

La réponse par courrier du 30 mars démontre que la FONCIERE Y a bien été informée du congé et de ce fait n’a pas subi de préjudice.

La FONCIERE Y indique qu’elle « ne s[…]rait accepter ce départ […]toritairement et abusivement opéré ». Or la cl[…]se du contrat relative à la rupture anticipée ne requiert […]cun motif.

ADIF GROUPE n’est donc redevable que des loyers jusqu’à fin avril 2021, soit 10 527 €, réglés sous déduction du dépôt de garantie de 4 000 €, lors de l'[…]dience de référé du 29 septembre

2021.

Sur l’état des lieux, l’article 1731 du Code civil dit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état de réparation locatives et doit les rendre tels, s[…]f preuve contraire » ; l’article L 145-40-1 al 2 et 3 du Code de commerce dispose que

< si l’état des lieux ne peut pas être établi dans les circonstances prévues […] 1er alinéa, il est établi par huissier de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente […]. Le bailleur qui n’a pas fait toutes les diligences pour réalisation de l’état des lieux ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil ». La FONCIERE Y n’a fait […]cun état des lieux et ne justifie d'[…]cune demande ni convocation; il lui est donc difficile de reprocher un manquement à cette obligation qui lui incombait […] même titre.

Sur la restitution des clefs, ADIF GROUPE n’a pas eu d'[…]tre option que de conserver les clefs face […] refus de la FONCIERE Y de les recevoir. Le 16 juin 2021, par e-mail, ADIF GROUPE a formé une demande explicite à la FONCIERE Y concernant la sortie définitive des loc[…]x : « Merci de me préparer les documents de sortie + l’ensemble des factures et mon associé qui nous lit vous apportera les règlements demain comme convenu ». Après échanges de SMS, le 18 juin à 16 h, un collaborateur d’ADIF GROUPE – M. AH se rend à l’adresse du local commercial pour rencontrer le bailleur, en ayant en sa possession

-

les clefs et le règlement. Le représentant de la FONCIERE Y refuse catégoriquement

d’établir l’état des lieux et la remise des clefs en l’absence de sa collègue.

Malgré une tentative pour un nouve[…] rendez-vous, l’état des lieux et la remise des clefs a été impossible, et le propriétaire a refusé tout contact avec ADIF GROUPE.

Il convient de rappeler la jurisprudence (cour de cassation civile du 6 mai 2014) qui constate à l’expiration du bail, le locataire est déchargé dès lors que le juge constate que le bailleur que, a refusé de recevoir les clefs.

Page 7 – RG N°2022F00376

и

---

La FONCIERE Y a ignoré à dessein le congé donné, et s’est opposé à toute remise des clefs, […]x seules fins de préserver sa position judiciaire. Sur l’obligation légale de délivrance, en application de l’article 1719 du Code civil, la FONCIERE Y a délibérément manqué à son obligation de délivrance. Lors de la visite des loc[…]x avant signature du bail, ADIF GROUPE a considéré que les loc[…]x proposés présentaient les caractéristiques matérielles dont elle avait besoin pour l’exploitation de son activité. Or ADIF GROUPE s’est aperçue rapidement que les dysfonctionnements réguliers du rése[…] internet avait un impact significatif sur son activité de marketing digital qui requiert un débit constant et suffisant. Sans cet outil capital, ADIF GROUPE ne peut poursuivre son activité ni la développer. Les interventions de techniciens d’Orange n’ont pas apporté de solutions, et

l’arrivée de la fibre était prévue pour fin 2021. Les solutions alternatives n’étaient pas compatibles pour des raisons financières, et la FONCIERE Y n’a jamais répondu car elle n’avait […]cun intérêt à agir.

Aussi ADIF GROUPE a été contraint de quitter les loc[…]x et le comportement de la FONCIERE Y n’est qu’une stratégie pour obtenir le paiement des loyers jusqu'[…] terme du bail, alors même que la FONCIERE Y a volontairement et délibérément manqué à son obligation de délivrance.

SUR CE LE TRIBUNAL

Connaissance prise du rapport du juge chargé d’instruire l’affaire et des pièces versées […]x débats ;

Sur la validité de la rupture du bail

Sur l’absence de dénonciation par Lettre Recommandée avec Avis de Réception

ADIF GROUPE a informé la FONCIERE Y de son intention de libérer les loc[…]x le 24 février par courriel, ne respectant pas le formalisme prévu […] contrat.

L’article 114 du Code de procédure civile prévoit que la nullité de la procédure ne peut être invoquée si elle n’est pas expressément prévue par la loi, s[…]f en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Elle peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire de prouver le grief que lui c[…]se l’irrégularité.

La FONCIERE Y ayant pris connaissance de la rupture du bail, et y ayant répondu par courrier d’avocat le 30 mars 2021, démontre ainsi qu’elle a bien pris connaissance de la rupture anticipée du bail; elle ne fait état d'[…]cun grief précis c[…]sé par le non-respect de la signification par LRAR.

En conséquence, le non-respect du formalisme de dénonciation du bail tel que prévu […] contrat ne rend pas nulle cette dénonciation avant le terme.

Sur le fond

ADIF GROUPE explique les c[…]ses de la rupture par des insuffisances dans la connexion internet. La FONCIERE Y a répondu qu’elle ne s[…]rait accepter ce départ […]toritairement et abusivement opéré.

H Page 8 – RG N°2022F00376

U

---

Le contrat est rédigé comme suit : « RESILIATION : toutefois, le preneur […]ra la faculté de donner congé à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception et […] moins deux mois à l’avance ».

La rupture du contrat ne requiert […]cune justification de la part du preneur sur sa c[…]se, et en conséquence, la FONCIERE Y est mal fondée à refuser la rupture du bail.

Sur l’état des lieux et la remise des clefs

L’état des lieux est prévu […] contrat, lequel indique que « lors de la prise de possession des loc[…]x par le PRENEUR et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement […]. Le BAILLEUR qui n’a pas fait toutes les diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code Civil ».

L’absence d’état des lieux à la sortie du bail, et l’absence de chiffrage de préjudice n’a donc […]cune incidence sur le litige.

La remise des clefs est un élément déterminant de la date de fin de bail. Ce point est confirmé entre […]tres par la jurisprudence (arrêt de la Cour de cassation 13.11.442).

La remise effective des clefs a été actée lors de l'[…]dience du 29 septembre 2021.

Dans son mail du 15 juin 2021 préparatoire à la réunion du 17 juin, organisée à l’initiative de la FONCIERE Y, Monsieur AI Y écrit : « Suite à notre conversation, voici ce qu’il reste à devoir – Mois de mars, avril, mai, juin, juillet, août, septembre. Nous avons un mois de c[…]tion (4 000 €) en notre possession, soit 4850 *7 = 33 950 € + taxe foncière 4 842

€ soit un total de 38 792 €. Nous attendons les clefs, si besoin d’un renseignement je suis à votre disposition '>.

Il apparait donc que la FONCIERE Y attend la remise des clefs en même temps que le paiement intégral des loyers restant dus.

L'«< attestation de témoin » signée par Monsieur AI Y (dirigeant de la FONCIERE Y) du 28 septembre confirme la position ferme de la FONCIERE Y « nous ne nous sommes jamais mis d’accord pour une régularisation anticipée du bail. […] J’avais contacté par SMS la sté ADIF pour le règlement des loyers et charges jusqu’à la fin du bail. Après différents échanges, un Monsieur de la sté ADIF est venu dans mes bure[…]x 26 rue de la louette 9416 […]. Cette personne n’a fait que parler des prétendus problèmes d’internet, ne me donnant […]cun règlement, ni les clefs du local. […] Je finis en vous confirmant que la pièce adverse N° 5 (attestation) est totalement mensongère ».

Le document (pièce N°5 de ADIF GROUPE) intitulé « attestation sur honneur » du 23 septembre signé par Monsieur AJ AH (associé de ADIF GROUPE) indique «je soussigné AJ AH, atteste de m’être rendu […]près du propriétaire du local situé […] […] le 18 juin 2021 à 16 heures et ayant en ma possession les clés

^ainsi que les règlements. Ce dernier a refusé de faire l’état des lieux prétextant l’absence de sa collègue. Par la suite, un […]tre rendez-vous a été convenu le lendemain et nous devions nous accorder sur l’horaire par téléphone. Lors de cet appel, le propriétaire a refusé de convenir d’un horaire et m’a raccroché […] nez ».

^Page 9 – ^RG ^N°2022F⁰⁰³⁷⁶ и ^捫

---

Néanmoins, ADIF GROUPE ne démontre pas que la restitution des clefs a été effective le 18 juin, ni que la FONCIERE Y a refusé de les recevoir.

Dès lors, la date de remise effective des clefs sera fixée […] 29 septembre 2021.

Le bail ayant été résilié le 24 février, les loyers ayant été acquittés jusqu'[…] 30 avril, ADIF GROUPE devra acquitter un solde de loyer du 1er mai […] 30 septembre, soit 5 mois de 4 800 €

+ 60 € […]quel s’ajoute 10 mois de taxe foncière soit 4 035,00 €, portant le montant total à 28 335,00 €.

Le Tribunal condamnera ADIF GROUPE à payer à la FONCIERE Y la somme de 28 335,00 euros.

Sur les dommages et intérêts

ADIF GROUPE a visité les loc[…]x avant de les prendre. Le bail ne stipule […]cune condition particulière en matière de connexion internet. En conséquence de quoi, la FONCIERE Y

a rempli ses obligations lors de la mise à disposition du local.

ADIF GROUPE n’apporte pas la preuve d’un préjudice dû à la procédure abusive que lui […]rait créé la FONCIERE Y. Il convient de déclarer la demande mal fondée et de ne pas y ^faire droit.

La FONCIERE Y n’apporte pas la preuve d’un préjudice dû à la m[…]vaise foi que lui […]rait créé ADIF GROUPE, il convient de déclarer la demande mal fondée et de ne pas y faire droit.

Le Tribunal déboutera la FONCIERE Y et ADIF GROUPE de leurs demandes […] titre des dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du CPC

Statuant en équité,

Le Tribunal dira que chaque partie supportera les frais irrépétibles qu’elle a encourus à l’occasion du présent litige.

Sur les dépens

ADIF GROUPE est la partie qui succombe dans la présente instance,

Le Tribunal la condamnera […]x dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal après en avoir délibéré, statuant par jugement contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition […] Greffe ; оро п Page 10 RG N°2022F00376

---

Condamne ADIF GROUPE à payer à la FONCIERE Y la somme de

28 335,00 euros,

Déboute la FONCIERE Y et ADIF GROUPE de leurs demandes de dommages et intérêts, Dit que chaque partie supportera les frais irrépétibles qu’elle a encourus à l’occasion du

-

présent litige,

Condamne ADIF GROUPE […]x dépens ; Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 70,91 € TTC dont 11,82 €

-

de TVA.

Le Président Le Commis Greffier pe[…]bin dussi[…]xранбол

Page 11 RG N°2022F00376