TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE NANTERRE JUGEMENT PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 Juin 2025 6ème CHAMBRE

DEMANDEUR

SASU IMMOVANCES [Adresse 1] comparant par SELARL ORTOLLAND & Associés [Adresse 2] et par M^e Cédric MONTFORT [Adresse 3] AVOCATS [Localité 1]

DEFENDEUR

SARL J&P [Adresse 4] comparant par M^e Véronique JULLIEN [Adresse 5] et par M^e VINCENT EHRENFELD [Adresse 6]

LE TRIBUNAL AYANT LE 20 Mai 2025 ORDONNE LA CLOTURE DES DEBATS ET MIS LE JUGEMENT EN DELIBERE POUR ETRE PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 25 Juin 2025,

FAITS

Immovances Hotel Particulier, ci-après Immovances, exerce une activité de transactions immobilières.

J&P exerce une activité d’acquisition de biens immobiliers en vue de leur revente.

Immovances obtient le 26 janvier 2023 un mandat de vente non exclusif d’une maison propriété d’une SCI nommée Domojoly, ainsi que des garages, propriétés de la famille constitutrice, ciaprès le bien. Ce mandat est conclu sous condition suspensive de l’autorisation du juge des tutelles, en raison de l’incapacité d’un des propriétaires.

Immovances trouve un acquéreur des biens en la société J&P.

Le 4 avril 2023, J&P signe avec la SCI devant notaire deux promesses unilatérales d’achat pour la maison et les garages, sous condition suspensive à lever avant le 31 juillet 2023. Les honoraires d’Immovances qui sont prévus aux actes sont de 30 000 € TTC à charge de l’acquéreur pour l’ensemble des biens.

Selon Immovances, la condition suspensive a été levée mais J&P refuse de concrétiser la vente. Immovances adresse à J&P le 28 novembre 2023 une facture de 30 000 € pour ses honoraires et la met en demeure de la régler par LRAR du 20 février 2024. En vain.

PROCEDURE

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024, selon procès-verbal dressé en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Immovances assigne J&P devant ce tribunal.

Par ses conclusions n° 2 & récapitulatives déposées à l’audience de mise en état du 21 janvier 2025, Immovances demande à ce tribunal de :

Vu l’article L. 721-3 du code de commerce, Vu les articles 42 et 43 du code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1104, 1124, 1304-2 et 1583 du code civil, Vu la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

* Juger recevables et bien fondées ses demandes, fins, moyens et conclusions ;

* Rejeter les fins, moyens, demandes et conclusions de J&P, comme étant irrecevables ou, en tout état de cause, infondés ;

* Condamner J&P à lui payer la créance, en principal, de 30 000 € TTC outre intérêts, aux taux légaux à compter du 20 février 2024 et aux indemnités légales de recouvrement ;

* Ordonner la capitalisation des intérêts ;

* Condamner J&P à lui payer 7 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamner J&P aux entiers dépens.

Par ses conclusions déposées à l’audience de mise en état du 12 novembre 2024, J&P demande à ce tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants du code civil, Vu la loi du 2 janvier 1970,

* Débouter Immovances de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

* Condamner Immovances au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A son audience du 8 avril 2025, le juge chargé d’instruire l’affaire, après avoir entendu les parties qui ont réitéré oralement leurs dernières demandes, a clos les débats et mis le jugement en délibéré.

Après examen détaillé des pièces, le juge a réouvert les débats par ordonnance du 16 avril 2025 et demandé aux parties de produire des pièces complémentaires.

Lors de sa nouvelle audience du 20 mai 2025, le juge entend de nouveau les parties, clôt les débats et met le jugement en délibéré pour être prononcé par mise à disposition au greffe, en application de l’article 450 du code de procédure civile, le 24 juin 2025, ce dont il avise les parties.

MOYENS DES PARTIES ET MOTIVATION DE LA DECISION DU TRIBUNAL

Sur la demande en principal

Immovances fait valoir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, que :

* J&P s’est engagée dans les promesses unilatérales d’achat du bien régularisées par acte notarié le 4 avril 2023 à lui régler la somme de 30 000 € au titre de sa rémunération,

* la vente est acquise et parfaite dès la levée des conditions suspensives,

* la seule condition suspensive prévue dans les promesses était l’autorisation du juge des tutelles, en raison de l’incapacité d’un des propriétaires,

* cette condition suspensive a été levée,

* la seule condition particulière qui figure dans chaque promesse est la réitération de la vente portant sur l’autre bien (maison ou garages suivant le cas).

J&P rétorque que :

* les promesses de vente prévoient que la rémunération d’Immovances n’est due qu’à la condition de la réalisation de la vente par acte authetique,

* elle n’a jamais consenti un mandat à Immovances,

* les vendeurs n’ont pas recherché sa responsabilité, admettant les difficultés rencontrées (intervention tardive du juge des tutelles, impossibilité de procéder à des locations saisonnières dans le secteur),

* Immovances poursuit l’indemnisation d’une perte de chance,

* l’article 6 de la loi « Hoguet » interdit toute rémunération d’un agent immobilier avant que la vente ne soit conclue,

* la seule exception prévue est lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

* la SCI Domojoly est une SCI familiale qui n’effectue pas d’actes de commerce, et ses associés ne sont pas des professionnels de l’immobilier.

Immovances réplique que :

* c’est le paiement de sa rémunération qui intervient à la réalisation de la vente, mais son exigibilité n’est conditionnée qu’à la signature des promesses,

* elle a correctement exécuté sa mission,

* le refus de J&P de conclure la vente était pour convenance personnelle, la condition suspensive étant levée,

* les dispositions de l’article 6 de loi « Hoguet » n’interdisent en rien le paiement de sa rémunération, et exigent seulement que les services d’intermédiation soient réglés après qu’ils aient été effectivement réalisés,

* la loi du 13 juillet 2006 indique que l’interdiction prévue par cet article ne s’applique pas lorsque le client agit dans le cadre de ses activités professionnelles,

* la SCI Domojoly et J&P agissent dans le cadre de leurs activités professionnelles.

Sur ce, le tribunal motive ainsi sa décision :

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

L’article 3-Honoraires du mandat de vente sans exclusivité conclu entre les vendeurs et Immovances le 8 décembre 2022 dispose que : « Vos honoraires sont de 5% soit 47 000 €. Ils seront exigibles le jour où l’opération sera effectivement conclue et constatée par un acte écrit, signé des deux parties, conformément à l’article 74 du décret n° 72 678 du 20 juillet 1971 [sic : le décret d’application de la loi Hoguet est du 20 juillet 1972] ».

Le tribunal observe que ce mandat n’est signé pour les vendeurs que par la société Grim, qui est présentée comme le tuteur de M. [F] [Y], un des 5 associés de la SCI Domojoly, mais il n’est pas contesté.

Le paragraphe « Négociation » des promesses d’achat signées dispose que : « Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence Hôtel Particulier titulaire d’un mandat donné par le vendeur sous le n° 15-230 en date des 9 et 10 décembre 2022, non encore expiré, ainsi déclaré : En conséquence, l’Acquéreur qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de vingt-neuf mille euros (respectivement 1 000 euros), taxe sur la valeur ajoutée comprise. Cette rémunération sera payée le jour de la constatation authentique des présentes [le tribunal souligne] ».

L’article 1 de la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet » dispose : « Les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens

d’autrui et relatives a : 1° L’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou souslocation, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis […]. ».

Le tribunal observe que les termes du mandat de vente conclu entre les vendeurs et Immovances, produit aux débats, précisent que les honoraires seront exigibles le jour où l’opération sera effectivement conclue.

Il constate que ces termes sont cohérents avec ce que dispose l’article 6 de la loi Hoguet :

« […] Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1 er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties […]. Lorsque le mandant agit dans le cadre de ses activités professionnelles, tout ou partie des sommes d’argent visées ci-dessus qui sont à sa charge peuvent être exigées par les personnes visées à l’article 1 er avant qu’une opération visée au même article n’ait été effectivement conclue et constatée […] ».

Les promesses d’achat contiennent comme condition de réalisation l’obtention de l’autorisation de la vente par le juge des tutelles, M. [F] [Y], un des associés de la SCI étant sous tutelle. Cette autorisation devait être obtenue dans le délai fixé dans les promesses de vente pour la signature de l’acte authentique, soit avant le 31 juillet 2023.

Le paragraphe « Régime de tutelle – Autorisation de la vente » des mêmes promesses dispose en effet que : « M.[F] [Y], un des associés de la société venderesse, est actuellement soumis au régime de la tutelle, suivant ordonnance rendue le 26 janvier 2023 par la juge des tutelles de Lyon, dont un extrait demeure annexé. Conformément aux dispositions de l’article 505 premier alinéa du code civil, il est donc nécessaire d’obtenir notamment l’autorisation du juge des tutelles. Afin de permettre de déposer le dossier de demande d’autorisation auprès du juge, il est établi la présente promesse d’achat. A ce dossier seront joints les avis de deux professionnels qualifiés quant au prix proposé. En conséquence, outre les conditions portées ci-après, une ordonnance du juge autorisant la réalisation de la vente, ordonnance non frappée d’appel, devra être obtenue dans le délai d’engagement du PROMETTANT. Le BENEFICIAIRE accepte la promesse d’achat en tant que telle, sans prendre l’engagement de vente, se réservant la faculté de le faire ultérieurement dans les délais et modalités prévus aux présentes. ».

Immovances produit des courriels indiquant que cette autorisation aurait été obtenue.

Le tribunal a rouvert les débats le 16 avril 2025 pour obtenir en particulier copie de l’ordonnance du Juge des Tutelles, et a laissé plus d’un mois jusqu’au 20 mai 2025 aux parties pour la produire. Il constate lors de sa nouvelle audience du 20 mai 2025 que celle-ci n’a pas été produite.

La preuve de l’obtention de l’autorisation de la vente par le juge des tutelles, condition de réalisation des promesses d’achat n’est pas ainsi rapportée par Immovances et la vente n’est pas réputée parfaite.

En conséquence le tribunal dira que les honoraires d’Immovances ne sont pas dus et il la déboutera de ses demandes.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Pour faire reconnaitre ses droits, J&P a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

En conséquence, le tribunal condamnera Immovances à verser à J&P la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, déboutant du surplus, et condamnera Immovances, qui succombe, aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

* Déboute la SASU IMMOVANCES de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SARL J&P ;

* Condamne la SASU IMMOVANCES à payer à la SARL J&P la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Condamne la SASU IMMOVANCES aux dépens de l’instance.

Liquide les dépens du greffe à la somme de 84,92 euros, dont TVA 14,15 euros.

Délibéré par M. FAGUET Dominique, président du délibéré, MM. SENTENAC Jean et CHAPAT Christophe, (M. SENTENAC JEAN étant juge chargé d’instruire l’affaire).

Le présent jugement est mis à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées verbalement lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée électroniquement par le président du délibéré et le greffier.