JUGEMENT DU 7 Janvier 2025 1ère Chambre

N° minute : 2025F00014

N° RG : 2024F00448 SARL JAL

contre

SARL BICA

DEMANDEUR

SARL JAL [Adresse 7]

comparant par M^e Florian VIDAL, [Adresse 4]

VIDAL AVOCATS 06100 NICE

DEFENDEURS

SARL BICA, [Adresse 2] comparant par Me [Z] [T], [Adresse 3]

Mme [E] [P], [Adresse 1] comparant par Me [Z] [T], [Adresse 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 23

Septembre 2024

Greffier lors des débats M. Geoffrey ZENATI,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Délibérée par M. Eric HANOUNE, Président, M. Bruno Maurice Roger DIEPOIS, M^me Emilie LECART, Assesseurs.

Prononcée le 7 Janvier 2025 par mise à disposition au Greffe.

Minute signée électroniquement par le Président et le Greffier.

Vu l’assignation introductive d’instance,

Les représentants des parties entendus en leurs dires et explications, Et après en avoir délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DES FAITS :

La SARL JAL est propriétaire, à [Localité 8], d’un fonds de commerce de vente de glaces, salon de thé, snack et ventes de tous produits de boulangerie et boissons à emporter. Par acte sous seing privé du 11 avril 2022, la SARL JAL a donné en location gérance ce fonds de commerce à la SARL BICA, représentée par Madame [E] [P] sa gérante, pour une durée de 2 ans, renouvelable pour une année avec promesse de vente au prix de 104.000 €

Les conditions de la location-gérance étaient les suivantes : une durée de 2 ans du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 avec reconduction possible pendant 1 an, une redevance de 22.800 € HT payable par semestre d’avance, paiement par le preneur du loyer directement entre les mains du bailleur.

Les conditions de la promesse de vente prévoyaient qu’il incombe au promettant d’obtenir les autorisations nécessaires, l’acte définitif de la vente devant être établi au plus tard dans les 2 mois de la notification de volonté d’acquisition.

Par courrier du 19 mars 2024, la SARL BICA informe la SARL JAL de son intention de lever l’option et d’acquérir le fonds de commerce.

Le 21 mai 2024, soit plus de 2 mois après la notification de la volonté d’acquisition du fonds, la SARL JAL informait la SARL BICA de sa volonté de ne plus poursuivre la vente projetée à défaut de celle-ci d’avoir agi ni procédé au règlement du prix de cession, tout en proposant de discuter des suites.

Après quelques échanges, la SARL BICA adressait à la SARL JAL un projet d’assignation sollicitant du tribunal de commerce de NICE que soit ordonnée sous astreinte la vente forcée dudit fonds de commerce.

L’assignation fut délivrée le 31 juillet 2014.

Préalablement, en date du 17 juillet 2024, la SARL JAL avait saisi le tribunal de commerce de NICE d’une requête d’assigner à bref délai à l’encontre de la SARL BICA, pour le motif que celle-ci exploite sans droit ni titre le fonds de commerce de la SARL JAL depuis le 20 mai 2024, requête acceptée par le tribunal en date du 23 juillet 2024.

PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES :

Par assignation en date du 1er aout 2024, la SARL JAL a assigné la SARL BICA et Madame [E] [P] devant le tribunal de commerce de NICE, aux fins de s’entendre : Juger nulle et de nul effet la promesse de vente consentie par la SARL JAL à défaut pour la SARL BICA d’avoir procédé à son enregistrement dans le délai de dix (10) jours de son acceptation ;

Subsidiairement,

Juger que la SARL BICA a manqué à son obligation contractuelle de procéder à la cession dans le délai de deux (2) mois suivant la notification de sa volonté de lever l’option d’achat ; En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL BICA et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] au paiement de la somme de 5.200,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts légaux à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure, et jusqu’à parfait règlement ; Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.900,00 € H.T €, soit 2.280,00 € TTC, par mois qui sera due jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner solidairement la SARL BICA Madame [E] [P] au paiement de la somme de 4.800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SARL JAL ;

Condamner solidairement la SARL BICA Madame [E] [P] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE, qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit ;

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Dans ses conclusions exposées à la barre, la SARL JAL réitère ses demandes contenues dans son exploit introductif d’instance en précisant et ajoutant ainsi qu’il suit :

In limine litis,

Débouter la SARL BICA et Madame [E] [P] de leurs exceptions de litispendance et de connexité ;

Et,

Juger recevable l’action formée par la SARL JAL ;

Au fond,

Juger nulle et de nul effet la promesse de vente consentie par la SARL JAL à défaut pour la SARL BICA d’avoir procédé à son enregistrement dans le délai de dix (10) jours de son acceptation ;

Subsidiairement,

Juger que la SARL BICA a manqué à son obligation contractuelle de procéder à la cession dans le délai de deux (2) mois suivant la notification de sa volonté de lever l’option d’achat ; En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL BICA et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Condamner solidairement la SARL BICA et Madame [E] [P] au paiement de la somme de 5.200,00 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts légaux à compter du 21 mai 2024, date de la mise en demeure, et jusqu’à parfait règlement ; Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil ; Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.900,00 € H.T €, soit 2.280,00 € TTC, par mois à compter du 19 mai 2024, date ultime de réalisation de la cession projetée, due jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamner la SARL BICA à transmettre à la SARL JAL ses bilans et comptes de résultats relatifs aux exercices clos aux 31 décembre 2022 et 2023 sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la SARL BICA à transmettre à la SARL JAL le registre de sécurité de son fonds de commerce sis à [Adresse 2] à jour des vérifications périodiques sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Sur la résistance abusive de la SARL BICA :

Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] au paiement de dommages et intérêts fixés à la somme de 600,00 € par mois d’exploitation du fonds de commerce de la SARL JAL, à compter du 19 mai 2024, date ultime de réalisation de la cession projetée, due jusqu’à complète libération des lieux ;

En tout état de cause, sur les demandes reconventionnelles formées par la SARL BICA et Madame [E] [P] :

Débouter la SARL BICA et Madame [E] [P] de l’intégralité de l’intégralité de leurs fins, demandes et conclusions ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] au paiement de la somme de 6.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de la SARL JAL ;

Condamner solidairement la SARL BICA, Madame [E] [P] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Florian VIDAL, avocat au barreau de NICE, qui en a fait l’avance sous sa due affirmation de droit ;

Sur l’exécution provisoire :

Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; En cas de succès des prétentions de la SARL BICA, en tout ou partie, Juger n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans ses conclusions exposées à la barre, la SARL BICA se désiste de l’instance et de l’action dans le cadre de son assignation du 31 juillet 2024 et demande au tribunal de : Ordonner la vente forcée du fonds de commerce ci-après désigné au prix de 104.000,00 € : Dans un ensemble immobilier sis à [Localité 8] au [Adresse 5] et [Adresse 2], élevé d’un sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages, figurant au cadastre rénové de ladite ville sous le numéro [Cadastre 6] de la section AY ;

Le lot n° 13 : au rez-de-chaussée, un local à usage de magasin, s’ouvrant directement sur la [Adresse 10] ;

Le lot n°14 : un grand local commercial occupant l’angle nord-ouest du rez-de-chaussée, s’ouvrant sur la [Adresse 10] et la [Adresse 9] ;

Le lot n°6 : une cave ;

Ledit fonds comprend :

Le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés ;

Le mobilier commercial, le matériel servant à son exploitation, dont un inventaire est annexé aux présentes ;

Le bail commercial rattaché ;

Condamner en tant que de besoin la SARL JAL à signer l’acte de vente sous astreinte de 1.000,00 € par refus de se présenter au cabinet de Maître [Z] [T] pour régulariser la vente ;

Désigner Maître [Z] [T] en qualité de séquestre des fonds ;

Condamner la SARL JAL à payer à la SARL BICA la somme de 20.000,00 € au titre du préjudice moral ;

Condamner la SARL JAL à rembourser à la SARL BICA la somme de 2.280,00 € par mois à compter du 1er juin 2024 correspondant aux mensualités versées sans juste motif ;

Subsidiairement, si la vente forcée n’était pas ordonnée,

Constater que le comportement déloyal de la SARL JAL a causé un préjudice à la SARL BICA ;

Condamner la SARL JAL à payer à la SARL BICA la somme de 60.000,00 € ;

Débouter la SARL JAL de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner la SARL JAL à payer à la SARL BICA la somme de 3.600,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SARL JAL à payer à Madame [P] la somme de 1.800,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la SARL JAL aux entiers dépens de l’instance ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé détaillé des moyens et prétentions des parties soutenus oralement à l’audience, le tribunal renvoie aux dernières conclusions déposées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Leurs moyens et arguments seront examinés dans les motifs du jugement.

SUR CE :

Sur les exceptions de litispendance et de connexité :

Le 31 juillet 2024, la SARL BICA assignait la SARL JAL, afin de faire constater la promesse engagée de la SARL JAL et d’ordonner la vente forcée du fonds de commerce litigieux. L’assignation était enrôlée sous le numéro 2024F00433 et appelée à l’audience du

18 octobre 2024.

Lors de l’audience, à la barre et dans leurs conclusions, les parties sont convenues du désistement d’instance et d’action de cette procédure et un jugement a été rendu en ce sens le 29 novembre 2024.

Il convient de juger recevable l’action formée par la SARL JAL.

Sur l’enregistrement de l’acte de promesse de vente :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

Lors de la signature du contrat de location-gérance et de la promesse de vente, la SARL BICA s’obligeait à procéder à l’enregistrement de cet acte dans les 10 jours de son

acceptation.

La SARL BICA n’a jamais fait enregistrer l’acte et la promesse de vente et, selon la SARL JAL, ni l’acceptation dudit acte, ni la levée d’option réalisées par la SARL BICA ne peuvent couvrir la nullité qui atteint l’acte du fait de ce manquement.

SUR CE

Attendu que cet argument trouve ses limites dans la rencontre d’une promesse de vente et d’une acceptation (en date du 19 mars 2024) d’une chose déterminée et d’un prix déterminé, Qu’il y a bien accord et aucun doute sur la chose.

Attendu que cette disposition est opposable à un tiers.

Il convient de débouter la SARL JAL de sa demande de nullité concernant la promesse de vente faite à la SARL BICA.

Sur la vente du fonds de commerce :

Après avoir recueilli l’agrément du bailleur des locaux à cet effet, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 11 avril 2022, la SARL JAL consentait à la SARL BICA un contrat de location-gérance portant sur le fonds de commerce, objet du litige.

Le contrat était conclu pour une durée ferme de deux ans, expirant le 31 mars 2024 ; à l’issue de cette durée la SARL BICA avait la faculté d’acquérir le fonds ou de solliciter la prorogation du contrat d’une année complémentaire non renouvelable.

La location-gérance était consentie moyennant une redevance annuelle de 27.360 € TTC, outre le paiement entre les mains du bailleur des loyers et charges.

La SARL BICA s’engageait à respecter des obligations, telle que tenir à jour le registre de sécurité du fonds, communiquer les livres de comptabilité, autoriser la SARL JAL à toutes visites et à la vérification du respect par la SARL BICA des obligations et charges résultant du contrat.

La SARL BICA était tenue de payer au plus tard le 1er avril 2023 la somme de 5.200 € à titre d’indemnisation d’immobilisation.

La SARL JAL consentait à la SARL BICA une promesse de vente de son fonds de

commerce ; l’option d’achat était ouverte à compter du 1er février 2023 et jusqu’au 31 mars 2024, ou en cas de prorogation avec un décalage d’un an ; la promesse était assortie de conditions suspensives usuelles à l’exception de toute condition relative à l’obtention d’un financement bancaire par la SARL BICA ; l’acte devait être établi au plus tard dans les 2 mois de la notification.

La SARL BICA a souhaité lever l’option d’achat, et par courrier du 19 mars 2024, elle informe la SARL JAL de son intention d’acquérir le fonds de commerce moyennant la somme de 104.000 €.

Au 31 mars 2024, date initialement prévue pour être le terme de la location gérance, la SARL BICA a continué d’exploiter le fonds de commerce en poursuivant le paiement de la redevance et du loyer ;

En date du 21 mai 2024, la SARL JAL indique avoir bien reçu la levée d’option du 19 mars 2024, mais revient sur la validité de la promesse, à défaut par le bénéficiaire, la SARL BICA, d’avoir justifié de la disponibilité des fonds et procédé au règlement du prix de cession convenu dans les délais de 2 mois de sa notification intervenue le 19 mars 2024, soit au 19 mai 2024.

Dans cet écrit, la SARL JAL proposait à la SARL BICA une rencontre afin d’envisager les conditions d’établissement d’un nouveau contrat de location-gérance.

Par courrier en date du 27 mai 2024, la SARL BICA fournissait un accord de principe de financement, soumis à conditions suspensives, obtenu à la date du 24 mai 2024.

SUR CE

Attendu qu’une promesse de vente existe entre les SARL JAL et SARL BICA et que les parties avaient défini à l’acte le délai de réalisation de la vente en cas de levée d’option par la SARL BICA.

Que l’acte définitif de la vente devait être établi au plus tard dans les 2 mois de la

notification.

Attendu qu’il convient de constater que celui-ci n’a pas été respecté. Il convient de juger que la SARL BICA a manqué à son obligation contractuelle de lever l’option d’achat.

Sur la demande d’expulsion :

Les parties soulèvent les moyens suivants :

A défaut pour la SARL BICA, locataire-gérante, d’avoir régulièrement exécuté la promesse de vente consentie, d’une part, et d’avoir accédé à la demande de rendez-vous à effet de discuter des termes d’un nouveau contrat, la SARL JAL s’estime bien fondée à solliciter l’expulsion de la SARL BICA.

La SARL BICA fait connaitre qu’elle a correctement exploiter le fonds de commerce, payer la redevance à la SARL JAL, et payer loyers et charges au bailleur.

SUR CE

Attendu que le contrat permettait la prorogation d’une année supplémentaire.

Il convient de débouter la SARL JAL de sa demande d’expulsion immédiate.

Attendu que le tribunal invite les parties à chercher les pistes d’un accord amiable.

Qu’au 31 mars 2025 et, sans accord.

Il conviendra d’ordonner l’expulsion de la SARL BICA, sous astreinte de 250 € par jour à compter du 31 mars 2025.

Sur la demande d’indemnité d’immobilisation :

Le contrat de location-gérance liant les parties, fait état d’une indemnité d’immobilisation, d’un montant de 5.200 € payable par la SARL BICA à la SARL JAL, au plus tard le

1er avril 2023.

Attendu que cette somme n’a jamais été payée par la SARL BICA, ni réclamée avant le 21 mai 2024 par la SARL JAL, il est juste de penser qu’il s’agit d’un oubli.

Qu’au moment du rappel de ce règlement de ce montant, la SARL BICA ne pouvait plus payer sereinement.

Il n’y aura pas lieu d’augmenter cette somme d’intérêts légaux ni de capitalisation de ceux-ci. Il convient de condamner à la SARL BICA à payer à la SARL JAL l’indemnité

d’immobilisation de 5.200 €.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

La SARL JAL demande la condamnation de la SARL BICA au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux de 2.280 € TTC, jusqu’à complète libération des lieux.

Attendu que la SARL BICA continue de payer la redevance à la SARL JAL et les loyers et charges au bailleur.

Il convient de débouter la SARL JAL de sa demande d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de bilans et de comptes de résultats :

La SARL JAL demande à la SARL BICA de lui transmettre ses bilans et comptes de résultats, sous astreinte de 1.000 € par jour.

Attendu que la SARL JAL n’avait pas jugé utile de demander précédemment ces

informations.

Attendu que la transmission de telles informations, n’apporterait aucune lumière aux débats. Il convient de débouter la SARL JAL de cette demande.

Sur la demande de registre de sécurité :

La SARL JAL demande à la SARL BICA de lui transmettre le registre de sécurité à jour des vérifications périodiques, sous astreinte de 1.000 € par jour.

Attendu que la SARL JAL n’avait pas jugée utile de demander précédemment ces

informations.

Attendu que ce document est obligatoire et doit être tenu à jour.

Attendu que l’objet de ce document est intimement lié à une problématique de sécurité. Il convient de condamner la SARL BICA à transmettre ce registre de sécurité à la SARL JAL, sous astreinte journalière de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

Sur la résistance abusive de la SARL BICA :

La SARL JAL demande au tribunal de céans de condamner la SARL BICA à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Attendu qu’en l’occurrence, la résistance abusive de la SARL BICA n’est pas ici démontrée. Il convient de débouter la SARL JAL de sa demande d’indemnité pour résistance abusive.

Il convient de débouter l’ensemble des prétentions formées par la SARL BICA et Madame [E] [P].

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL JAL le coût de la présente procédure.

Il convient de condamner solidairement la SARL BICA et Madame [E] [P] à payer à la SAS DAB la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de condamner solidairement la SARL BICA et Madame [E] [P] aux entiers dépens.

Attendu que l’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute la SARL JAL de sa demande de nullité de la promesse de vente faite à la SARL BICA ;

Juge que la SARL BICA a manqué à son obligation contractuelle de lever l’option d’achat ; Déboute la SARL JAL de sa demande immédiate d’expulsion et invite les parties à chercher les pistes d’un accord amiable avant le 31 mars 2025 ; au-delà de cette date et sans accord ; Ordonne l’expulsion de la SARL BICA, sous astreinte de 250 € (deux cent cinquante euros) par jour de retard à compter du 31 mars 2025 ;

Condamne la SARL BICA à payer à la SARL JAL une indemnité d’immobilisation d’un montant de 5.200 € (cinq mille deux cents euros) ;

Déboute la SARL JAL de sa demande d’indemnité d’occupation ;

Déboute la SARL JAL de sa demande de transmission de bilans et comptes de résultats de la SARL BICA ; Condamne la SARL BICA à transmettre le registre de sécurité du fonds de commerce, à jour, sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute la SARL JAL de sa demande d’indemnité pour résistance abusive ;

Déboute la SARL BICA et Madame [E] [P] de l’intégralité de leurs demandes ; Condamne la SARL BICA et Madame [E] [P] à payer solidairement à la SARL JAL la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SARL BICA et Madame [E] [P] solidairement aux entiers dépens.

Liquide les dépens à la somme de 76,32 (soixante-seize euros trente-deux centimes).

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du Code de procédure civ