REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

ORDONNANCE DE REFERE PRONONCEE LE LUNDI 28/04/2025

PAR M. PATRICK SAYER, PRESIDENT,

ASSISTE DE MME YONAH BONGHO-NOUARRA, GREFFIER,

Par sa mise à disposition au greffe

RG 2025000242 04/03/2025

ENTRE :

SAS [J] [S], dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 1] – RCS B 895063543

Partie demanderesse : comparant par M^e Quentin PELLETIER Avocat au barreau de Nantes

(M^e Laurent SIMON Avocat (P73)

ET :

SAS HISTOIRE & PATRIMOINE, dont le siège social est [Adresse 2] – RCS B 480309731

Partie défenderesse : comparant par M^e Rémi LORIEAU Avocat (T14) (A.A.R.P.I. [K] – M^e Ohana Zerhat Avocat (C1050))

Les faits – Objet du litige

La SAS [J] [S] (ci-après « [J] [S] ») exerce l’activité de marchand de biens et acquiert le 8 octobre 2021 un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » sis à [Adresse 4] ([Adresse 5]) [Adresse 6] et cadastré section [Localité 2] N°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

La SAS HISTOIRE ET PATRIMOINE (ci-après « HISTOIRE ET PATRIMOINE ») opère dans le secteur de la réhabilitation immobilière.

Le 4 novembre 2021, [J] [S] et HISTOIRE ET PATRIMOINE ont conclu un protocole d’accord de partenariat prévoyant qu'[J] [S] donne un mandat exclusif de vente de l’ensemble immobilier découpé en lots à HISTOIRE ET PATRIMOINE.

Ce protocole est conclu sous condition suspensive de l’obtention par HISTOIRE ET PATRIMOINE d’un permis de construire purgé de tout retrait, tout déféré préfectoral et de tout recours au plus tard le 30 novembre 2022. Pour ce faire, HISTOIRE ET PATRIMOINE s’engage à déposer un permis de construire au plus tard le 31 mars 2022. De plus, HISTOIRE ET PATRIMOINE consent à [J] [S] une garantie de bonne fin en s’engageant irrévocablement à racheter dans les conditions de ventilation du prix de placement indiqué dans le protocole tous lots commercialisés restants invendus au 31 décembre 2023.

Le 28 avril 2022, les deux parties concluent un premier avenant au protocole pour reporter d’un mois la date de dépôt de la demande de permis afin qu’elle intervienne au plus tard le 30 avril 2022

Copie exécutoire : A.A.R.P.I. [K] – Maître [K] [Y] Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2 LRAR aux parties

Par un second avenant en date du 19 décembre 2023, les parties prorogent les effets du protocole initial et de son premier avenant jusqu’à la vente du dernier lot commercialisé devant désormais intervenir au plus tard le 31 décembre 2024. La garantie de bonne fin consentie par HISTOIRE ET PATRIMOINE est reportée au 31 décembre 2024.

Le 21 novembre 2024, [J] [S] adresse une lettre officielle à HISTOIRE ET PATRIMOINE aux termes de laquelle elle s’enquiert de l’exécution du protocole. Elle n’obtient aucune réponse à cette lettre.

Considérant que l’obligation pesant sur HISTOIRE ET PATRIMOINE n’est pas sérieusement contestable et qu’il y a lieu de la condamner à honorer son obligation contractuelle, [J] [S] engage la présente instance et l’assigne en référé.

La procédure

Pour les motifs énoncés en son assignation introductive d’instance en date du 7 janvier 2025, signifiée à personne habilitée, à laquelle il conviendra de se reporter quant à l’exposé des faits, la SAS [J] [S], nous demande de :

Condamner la société HISTOIRE ET PATRIMOINE à comparaître dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, devant le notaire mandaté par la société [J] [S] afin de régulariser les actes relatifs à la cession des actifs immobiliers susvisé à un prix de 1 762 700 € (correspondant au solde du prix global de 2 180 000 €) compte tenu des sommes d’ores et déjà perçues par la société demanderesse.

Assortir cette obligation d’une astreinte équivalente à 5 000 € par jour de retard.

Constater que la cession interviendra sans condition suspensive conventionnelle au profit de la société HISTOIRE ET PATRIMOINE, l’engagement de rachat étant ferme et irrévocable.

Condamner la société HISTOIRE ET PATRIMOINE au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 4 mars 2025, nous avons remis la cause à l’audience du 1 er avril 2025 pour les conclusions du défendeur et plaidoirie.

A l’audience du 1 er avril 2025 :

Le conseil de la SAS [J] [S] se présente et dépose des conclusions motivées aux termes desquelles il nous demande de :

Débouter la société HISTOIRE ET PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la société HISTOIRE ET PATRIMOINE à comparaître dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, devant le notaire mandaté par la société [J] [S] afin de régulariser les actes relatifs à la cession des actifs immobiliers susvisé à un prix de 1 762 700 € (correspondant au solde du prix global de 2 180 000 €) compte tenu des sommes d’ores et déjà perçues par la société demanderesse.

Assortir cette obligation d’une astreinte équivalente à 5 000 € par jour de retard.

Constater que la cession interviendra sans condition suspensive conventionnelle au profit de La société HISTOIRE ET PATRIMOINE, l’engagement de rachat étant ferme et irrévocable.

Subsidiairement,

Renvoyer l’affaire devant Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Nantes. En tout état de cause,

Condamner la société HISTOIRE ET PATRIMOINE au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le conseil de la SAS HISTOIRE & PATRIMOINE se présente et dépose des conclusions motivées aux termes desquelles il nous demande de :

Vu les articles 54 et 873 du code de procédure civile, Vu l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, Vu les articles 1163, 1195, 1304 et 1304-6 du code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats,

In limine titis et à titre principal :

Prononcer la nullité de l’assignation en date du 7 janvier 2025.

In limine titis et à titre subsidiaire :

Se déclarer incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge des référés considérait que l’assignation est valable et qu’il est compétent :

Dire n’y avoir lieu à référé, compte tenu des nombreuses contestations sérieuses affectant les demandes de la société [J] [S],

En conséquence,

Débouter la société [J] [S] de l’ensemble de ses demandes. 1 En tout état de cause :

Débouter la société [J] [S] de l’ensemble de ses demandes, et notamment de sa demande d’astreinte à hauteur de 5.000 € par jour de retard,

Condamner la société [J] [S] à payer à la société HISTOIRE & PATRIMOINE la somme de 10.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société [J] [S] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [Y] [K].

Au cours de l’audience, les parties ont précisé que le permis de construire avait été accordé le 27 juillet 2022 et que le dernier avenant du protocole a été signé le 19 décembre 2023 ; que depuis il y a eu une vente.

Le défendeur ne maintient pas sa demande au titre de la nullité de l’assignation.

Le défendeur indique également qu’il maintient sa demande de caducité du protocole compte tenu de l’absence d’objet du contrat et le prix ; qu’il n’y a même pas de désignation précise des lots.

Après avoir entendu les conseils des parties en leurs explications et observations, nous avons remis le prononcé de notre ordonnance, par mise à disposition au greffe, au 16 avril 2025 à 16h, prononcé reporté au 28 avril 2025 à 16h.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties dans leurs écritures et oralement lors de l’audience, le président du tribunal les résumera succinctement de la manière suivante :

* [J] [S], en demande, soutient que :

L’ensemble contractuel formé par le protocole et ses deux avenants constitue, pour HISTOIRE ET PATRIMOINE, une obligation incontestable irrévocable de rachat, dans les

conditions de ventilation du prix de placement (2 180 000 euros), prévus au contrat, de tous les lots demeurant invendus au 31 décembre 2024.

En effet cette obligation est prévue contractuellement :

* Cette obligation émane de l’article 5 du protocole initial ;

* L’article 5 n’a pas été repris par le premier avenant mais ce dernier prévoit expressément l’absence de novation des dispositions qu’il n’évoque pas ;

* Le second avenant comprend une réitération expresse de l’engagement de rachat irrévocable, dans le cadre de la prorogation du protocole et de son premier avenant.

De plus, HISTOIRE ET PATRIMOINE n’a pas contesté cette obligation à la réception de la lettre officielle adressée par le conseil d'[J] [S] le 21 novembre 2024.

* HISTOIRE ET PATRIMOINE, en défense, réplique que :

* L’assignation délivrée le 7 janvier 2025 est nulle car elle est portée devant une juridiction inexistante, à savoir le Président du tribunal de commerce de Paris, remplacée depuis le 1 er janvier 2025 par le Président du tribunal des activités économiques de Paris en application de la loi n°2023-1059 du 20 novembre 2023 et de l’arrêté pris par le ministre de la justice le 5 juillet 2024.

* Le Président du tribunal des activités économiques de Paris est incompétent, au profit du tribunal judiciaire de Paris en vertu de l’article R. 211-3-26 du COJ qui attrait de façon exclusive à la juridiction judiciaire les actions immobilières pétitoires.

En effet, la clause selon laquelle HISTOIRE ET PATRIMOINE s’engage à acquérir les lots invendus à l’échéance du contrat constitue une promesse d’achat portant sur un bien immobilier. L’action engagée par [J] [S] est de contraindre son cocontractant à acquérir un bien immobilier, il s’agit donc d’une action portant sur un droit réel immobilier.

Le protocole contient une clause d’attribution de compétence aux tribunaux du ressort de la cour d’appel de Paris, c’est donc le tribunal judiciaire de Paris qui est compétent.

* Le protocole initial en date du 4 novembre 2021 est caduc depuis le 31 mars 2023 en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive.

Le protocole fixait la date d’obtention du permis de construire purgé de tout recours au 31 novembre 2022.

Le protocole prévoyait également qu’en cas de refus de permis de construire, de retrait, de déféré préfectoral ou de recours, les parties s’engageaient à se rencontrer afin de trouver une solution qui favoriserait la réalisation de la condition suspensive, et qu’à défaut d’accord entre les parties suite à cette rencontre, le protocole serait réputé caduc au 31 mars 2023.

Or, le permis de construire a été délivré par le Mairie de [Localité 3] le 27 juillet 2022 mais a fait l’objet d’un recours gracieux rejeté puis d’un recours contentieux exercés par plusieurs voisins, qui se sont désistés le 25 juillet 2023.

Ce n’est donc que le 25 juillet 2023 que le permis de construire a été purgé de tout recours et que la condition suspensive a été accomplie.

En l’absence d’avenant prorogeant le délai de réalisation de la condition suspensive, le protocole, et donc l’obligation de rachat de HISTOIRE ET

PATRIMOINE, est devenu caduc le 31 mars 2023 en l’absence de réalisation de la condition suspensive.

* Le contrat est nul car son objet n’est pas suffisamment déterminé.

Le contrat doit être requalifié en promesse d’achat d’un bien immobilier. Une promesse d’achat d’un bien immobilier nécessite que la chose et le prix soient déterminés avec précision au visa des articles 1163 et 1583 du code civil.

Le protocole initial faisait référence à plusieurs lots de copropriété « décomposés en 15 logements et 15 places de stationnement » sans que figure de désignation précise des différents lots.

L’objet du protocole initial n’était pas déterminable à la date de l’échange de consentement dans la mesure où un second avenant a du être signé pour rendre l’objet du contrat déterminé.

De plus, les demandes d'[J] [S] dans la présente instance sont tout aussi imprécises, ne désignant jamais clairement les lots concernés.

* L’exécution de l’obligation pesant sur HISTOIRE ET PATRIMOINE est devenue excessivement onéreuse suite au conflit russo-ukrainien.

Le conflit russo-ukrainien a eu des répercussions majeures sur le secteur du bâtiment avec une hausse du coût des matériaux.

Ce conflit était parfaitement imprévisible le 4 novembre 2021, lors de la signature du protocole.

En application de l’article 1195 du code civil relatif à l’imprévision, HISTOIRE ET PATRIMOINE a échangé sur ses difficultés avec [J] [S] et lui a fait savoir qu’elle ne pourrait pas honorer ses engagements. Il y a donc bien eu une renégociation entre les parties qui n’a pas pu aboutir.

Sur ce,

Sur la compétence

* L’incompétence matérielle de la juridiction

L’action immobilière pétitoire relève de la compétence du tribunal judiciaire et se définit comme une action visant à mettre en cause un droit de propriété ou tout droit réel portant sur un bien immobilier.

[J] [S] sollicite du Président du tribunal des activités économiques de Paris qu’il constate « que la cessation interviendra sans condition suspensive conventionnelle au profit de la société HISTOIRE ET PATRIMOINE, l’engagement de rachat étant ferme et irrévocable ».

Cette demande, qui porte sur l’établissement d’un droit de propriété portant sur un bien immobilier, échappe de fait à la compétence matérielle du Président du tribunal des activités économiques de Paris statuant en référés et relève de la compétence matérielle des tribunaux judiciaires civils de droit commun.

* La juridiction territorialement compétente

En matière réelle immobilière, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

L’immeuble étant situé à Nantes, le tribunal judiciaire de Nantes est seul compétent pour traiter d’une demande relative aux droits immobiliers portant sur l’immeuble, la clause

attributive de compétence prévue dans le protocole n’étant pas spécifiée en termes suffisamment précis pour trouver application.

Sur l’article 700 du CPC

Il parait équitable, compte tenu des éléments fournis, d’allouer à la partie défenderesse une somme de 1.000 €, en application de l’article 700 du CPC, la déboutant pour le surplus.

Sur les autres demandes,

Nous réserverons toutes demandes, et la demanderesse conservera la charge des dépens.

Par ces motifs

Statuant par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, nous :

Vu l’article R. 211-3-26 du code de l’organisation judiciaire, Vu les articles 44, 82 et 84 du CPC,

Nous déclarons incompétent au profit du Président du tribunal judiciaire de Nantes.

Disons que, passé le délai d’appel prévu par l’article 84 du CPC, le dossier sera transmis à la juridiction susvisée dans les conditions de l’article 82 du CPC.

Disons que le greffe procédera à la notification de la présente décision par lettre recommandée avec accusé de réception adressée exclusivement aux parties,

Disons qu’en application de l’article 84 du code de procédure civile, la voie d’appel est ouverte contre la présente décision dans le délai de quinze jours à compte de ladite notification,

Disons qu’à défaut d’appel dans le délai, le dossier sera transmis à la juridiction susvisée dans les conditions prévues par la loi.

Condamnons la SAS [J] [S] à payer à SAS HISTOIRE & PATRIMOINE [S] la somme de 1.000 €, au titre de l’article 700 du CPC,

Condamnons SAS [J] [S] aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le Greffe liquidés à la somme de 70,65 € TTC dont 11,56 € de TVA.

Disons que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision en application de l’article 514 CPC.

La minute de l’ordonnance est signée par M. Patrick Sayer président et M^me Yonah Bongho-Nouarra greffier.