Copie exécutoire : SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 6

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-2

JUGEMENT PRONONCE LE 23/12/2025 Par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024039827

ENTRE :

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 3]

Partie demanderesse : assistée de M^e Eric SEBBAN, avocat (E40) et comparant par la SCP D’AVOCATS HUVELIN & ASSOCIES représentée par M^e Martine Leboucq Bernard, avocat (R285)

ET :

1) SAS FONCIERE GRAND [Localité 10], dont le siège social est [Adresse 5] 915 292 080

Partie défenderesse : assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole, avocat (A377)

2) SCI FGP1, dont le siège social est [Adresse 5] de Paris 949 057 236

Partie défenderesse : assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole, avocat (A377)

3) SAS à associé unique FGP2, dont le siège social est [Adresse 5]

Partie défenderesse : assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole, avocat (A377)

4) SAS à associé unique FGP3, dont le siège social est [Adresse 5]

Partie défenderesse : assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole, avocat (A377)

5) SAS à associé unique FGP4, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS de Paris 949 722 631

Partie défenderesse : assistée de M^e Josiane CARRIERE JOURDAIN, avocat et comparant par M^e Delay-Peuch Nicole, avocat (A377)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

En date du 23 janvier 2023, par acte notarié, Monsieur [F] a consenti un prêt de 7.000.000 d’euros à la société FONCIERE GRAND [Localité 10] (ci-après « FGP »), moyennant un intérêt forfaitaire de 20 % annuel et avec un remboursement prévu en deux temps :

* Une première échéance le 15 septembre 2023, soit moins de neuf mois après la conclusion du prêt

* Une seconde échéance le 15 décembre 2023, soit moins d’un an après la conclusion du prêt.

L’objet de cet emprunt pour FGP était de financer l’acquisition de biens immobiliers et les deux parties ont été mises en rapport par leur notaire commun, Maître [X] qui dans l’acte notarié stipule « Le notaire soussigné prend la responsabilité du lien créé entre la société dénommée FONCIERE GRAND [Localité 10] et Mr [M] [F] » . Plus loin dans l’acte, il est néanmoins stipulé « la reconnaissance de dette objet des présentes….est consentie aux conditions particulières… qui ont été négociées directement entre les parties sans le concours ni la participation du notaire soussigné qui n’en est que le rédacteur ».

Pour ce faire, FGP a créé 4 filiales, les SCI FGP1 (détenue à 99%), la SAS FGP2, la SAS FGP3 et la SAS FGP4 (détenues à 100%).

FGP a utilisé ce financement pour prêter à ses filiales les fonds nécessaires pour acquérir :

* Un bien [Adresse 6] à [Localité 12] pour FGP1

* Un bien [Adresse 7], lots 16 et 33 à [Localité 11] pour FGP2

* Un bien [Adresse 1] à [Localité 8] pour FGP3

* Un bien [Adresse 2] à [Localité 9] pour FGP4

Le 27 juillet 2023, FGP s’est rapprochée du notaire et lui a dit que le 14 septembre l’échéance prévue au prêt de 3.500.000 euros et les intérêts correspondants seraient mis à disposition.

Malgré ce courrier, le règlement n’a pas été effectué.

L’échéance du 15 décembre n’ayant pas non plus été respectée, Mr [F] a mis en demeure FGP le 26 décembre 2023 de régler 8.400.000 euros correspondant à 7.000.000 d’euros en capital et 1.400.000 euros en intérêts. Cette mise en demeure a également été adressée à la dirigeante de FGP à son adresse personnelle.

Le 9 janvier 2024, Mr [F] adressait un email à la dirigeante de FGP afin de trouver une solution amiable.

Le 26 février 2025, les parties signaient un protocole d’accord transactionnel, prévoyant le paiement de 8.100.000 euros selon les termes suivants :

Au plus tard le 8 mars 2025, versement de 7.700.000 (7 millions en capital et 700.000 au titre d’intérêts)

Au plus tard le 25 janvier 2026, 100.000 euros en remboursement des intérêts du prêt Au plus tard le 25 janvier 2027, 100.000 euros en remboursement des intérêts du prêt Au plus tard le 25 janvier 2028, 100.000 euros en remboursement des intérêts du prêt Au plus tard le 25 janvier 2029, 100.000 euros en remboursement des intérêts du prêt

Ce protocole, n’a pas été respecté par FONCIERE GRAND [Localité 10].

Le 30 octobre 2025, le défendeur a effectué un virement de 946.442,11 euros en règlement partiel de la dette sur le compte CARPA du conseil de Mr [F], réduisant la créance en principal à 6.063.577,89 euros.

C’est ainsi qu’est né le litige.

La procédure

Monsieur [F] a attrait les défendeurs devant le juge des référés qui par ordonnance du 12 juin 2024 a constaté des contestations réelles et sérieuses et a dit qu’il n’y

avait pas lieu à référé et l’affaire a été attribuée à un juge chargé d’instruire l’affaire pour jugement au fond.

En application des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile, le tribunal retient les dernières demandes formulées par écrit par les parties qui en sont convenues.

Monsieur [F] demande au tribunal dans ses dernières conclusions régularisées à l’audience du 17 novembre 2025 de :

Vu l’article 1134 du code civil Vu le contrat de prêt. Vu l’engagement du 27 juillet 2023, Vu la mise en demeure restée infructueuse,

CONDAMNER les sociétés FONCIERE GRAND [Localité 10], FGP1, FGP2, FGP3 et FGP4, solidairement au paiement de la somme de 6.053.557,89 euros en principal augmentée des intérêts de droit arrêtés à 1.400.000 euros au 23 janvier 2024 D’ores et déjà

Condamner au paiement des intérêts courus entre le 23 janvier 2024 et le 3 novembre 2025 soit 21 mois soit 2.449.999,99 euros

DIRE qu’à compter du 3 novembre 2025 les intérêts au taux de 20 % seront calculés sur la base de 6.053.557,89 euros et ce jusqu’à parfait paiement

CONDAMNER les sociétés FONCIERE GRAND [Localité 10], FGPI, FGP2, FGP3 et FGP4, au (sic) solidairement au paiement de la somme de 30.000 euros

CONDAMNER solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dire que l’exécution provisoire ne pourrait être en aucune manière écartée.

En réponse, dans leurs conclusions régularisées à l’audience du 17 novembre 2025, FGP, FGP1, FGP2, FGP3 et FGP4 demandent au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats

* Juger irrecevable et mal fondé Monsieur [M] [E] [S] [F] de ses demandes envers la société FONCIERE GRAND [Localité 10] au titre des intérêts de retard des frais irrépétibles et dépens et l’en débouter.

Déduire du principal de 7.000.000 d’euros la somme de NEUF CENT QUARANTE SIX MILLE QUATRE CENT QUARANTE DEUX EUROS ET ONZE CENTIMES (946 442,11 EUR) – Juger irrecevable et mal fondé Monsieur [M] [E] [S] [F] de toutes ses demandes envers les sociétés FGP 1, FGP 2, FGP3 et FGP 4 et l’en débouter – Juger qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions, celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui les a visées.

A l’audience de mise en état du 13 octobre 2025, l’affaire est confiée à un juge chargé d’instruire l’affaire, en application de l’article 871 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 novembre 2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré, et dit que le jugement sera prononcé le 23 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe du tribunal, conformément au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

A l’audience le juge a demandé à FONCIERE GRAND [Localité 10] de lui fournir sous forme d’une note en délibéré le Kbis (in bonis) de FGP ainsi que le courrier FGP informant du paiement partiel du 31/10/2025 au nom de FGP. Une note en délibéré a été communiquée à cet effet au tribunal le 18 novembre 2025.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le tribunal les résumera succinctement de la manière suivante.

A l’appui de ses demandes qu’elle fonde sur les articles 1134 du Code Civil non applicable à l’époque des faits et remplacé par l’article 1103 du code civil, Mr [F] expose qu’il verse aux débats les pièces nécessaires au succès de sa prétention, et en particulier le contrat notarié de prêt en date du 23 janvier 2023, les mises en demeure adressées à FONCIERE GRAND [Localité 10], et le protocole d’accord non respecté par celle-ci.

FONCIERE GRAND [Localité 10] fait valoir qu’elle ne conteste pas la dette d’un montant initial en principal de 7.000.000 d’euros (réduite à 6.053.577,89 euros suite au paiement du 30/10/2025), mais qu’elle conteste que les sociétés filiales FGP1, FGP2, FGP3 et FGP 4, qui n’étaient pas parties à l’acte de prêt, doivent quelque somme que ce soit à Mr [F], qu’elle conteste le taux d’intérêt demandé par Mr [F] au-delà de la période initiale d’un an, et sollicite un moratoire afin de rembourser les sommes dues. Le moyen relatif au moratoire n’est pas repris dans le PCM de FONCIERE GRAND [Localité 10].

Sur ce, le tribunal

En préambule, le tribunal rappelle que selon l’article l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif »

Sur la pluralité des débiteurs

Mr [F] fait valoir que c’est FONCIERE GRAND [Localité 10] qui a fait le choix d’effectuer les acquisitions immobilières prévues par des filiales, et que la solidarité de la pluralité des débiteurs était prévue à l’acte.

FONCIERE GRAND [Localité 10] fait valoir que les quatre filiales en question n’étaient pas parties au prêt, et n’avaient même pas d’existence juridique à cette date, puisque créées postérieurement. Que la prise d’hypothèques par Mr [F] sur les biens achetés par ces filiales est donc contestée, et que les filiales ne sont pas tenues au titre du contrat de prêt qui n’engage que FONCIERE GRAND [Localité 10].

En droit :

L’article 1103 du code civil dit « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

En l’espèce :

Le contrat de prêt du 23 janvier 2023 désigne comme « DEBITEUR » la seule société FONCIERE DU GRAND [Localité 10].

Dans son article « STIPULATION DE SOLIDARITÉ » il stipule « en cas de pluralité des débiteurs, ceux-ci seront solidaires entre eux pour l’exécution des présentes ».

Néanmoins le tribunal relève :

Que le seul débiteur partie au contrat est FONCIERE GRAND [Localité 10]

Que les filiales dénommées FGP 1, FGP 2, FGP3 et FGP 4 ont été créées postérieurement à l’acte de prêt et n’avaient pas de personnalité morale à cette date

Que le contrat de prêt ne contient aucune des clauses restrictives habituelles (aussi appelées « covenants ») en matière de prêt, interdisant à une société emprunteuse de disposer des fonds à sa convenance, ou tout au moins l’en restreignant (interdiction de verser des dividendes, interdiction d’utiliser les fonds pour d’autres objets que ceux accordés par le créancier, interdiction de faire sortir les fonds de la société débitrice en faisant des prêts à des tiers ou des filiales sans que ceux-ci, sous réserve de l’accord du créancier, n’adhèrent au contrat de prêt et se reconnaissent co-débiteurs….).

Que les filiales FGP 1, FGP 2, FGP3 et FGP 4 n’ont jamais reconnu être débitrices de Mr [F] du fait des prêts consentis par leur maison mère FONCIÉRE GRAND [Localité 10].

La stipulation de solidarité du contrat ne s’applique donc pas à elles, puisqu’elles n’ont pas la qualité de débiteur.

En conséquence, le tribunal déboutera Mr [F] de sa demande visant à condamner solidairement FGP 1, FGP 2, FGP3 et FGP 4 au paiement des sommes dues par FONCIERE GRAND [Localité 10].

Sur le taux d’intérêt applicable

Mr [F] verse aux débats l’acte de prêt stipulant un intérêt forfaitaire de 20 % pour la durée contractuelle (du 23 janvier 2023 au 15 décembre 2023), équivalent à un taux de 22,32% annuel sur la durée légèrement inférieure à un an prévue intialement pour le prêt.

Le tribunal relève que dans le protocole d’accord du 26 février 2025, Mr [F] avait accepté un montant total pour solde de tout compte à cette date d’intérêts de 1.100.000 euros, correspondant, la date d’échéance prévue au protocole étant le 8 mars 2025 à un taux effectif d’intérêts inférieur à 10 %, taux nettement inférieur au taux contractuel.

Mr [F] verse néanmoins aux débats l’accord de FONCIERE GRAND [Localité 10] sur le taux de 20 % pour la durée du prêt, réitéré à plusieurs reprises y compris après l’acte de prêt. A l’audience du 17/11/2025, FGP confirme ne pas s’opposer à l’application du taux de 20 % pour autant que cela soit limité à la durée d’un an terminant le 23 janvier 2024.

Le tribunal dira que les intérêts applicables sont de :

1.400.000 euros (20 % x 7.000.000) pour la période allant du 23 janvier 2023 au 23 janvier 2024

Et que le taux légal s’appliquera au-delà de cette date et jusqu’à parfait paiement.

Sur la dette en principal

Il est constant que le principal restant dû après le paiement partiel du 30/10/2025 s’établit à 6.053.577,89 euros. Cela n’est pas contesté par FGP.

Le tribunal dira cette créance de 6.053.577,89 euros de Mr [F] certaine, liquide et exigible.

Sur la demande de Mr [F] de 30.000 euros

Mr [Y] verse aux débats un relevé de compte du notaire montrant que la prise d’hypothèque sur les biens acquis par les filiales de FONCIERE GRAND [Localité 10] lui avait occasionné 30.000 euros de frais.

Le contrat de prêt stipule clairement dans son article « Affectation hypothécaire à première demande » que « le créancier pourra… demander une affectation hypothécaire sur les biens futurs à acquérir par le débiteur » et les biens acquis in fine par les filiales du débiteur sont mentionnés au contrat. La prise d’hypothèque au visa de l’article 1103 du code civil cité plus haut est donc opposable à FGP.

Le contrat stipule également dans son paragraphe « Frais » : » tous les frais droits et émoluments des présentes et de leurs suites, seront supportés par le débiteur qui s’y oblige ».

Le tribunal relève que ces prises d’hypothèques sont contestées par FONCIERE GRAND PARIS au motif que les biens ont été acquis par ses filiales et non par elle-même, néanmoins l’intention des parties au contrat et la rédaction du contrat sur ce point sont claires et la prise d’hypothèque sur ces biens et les frais de prise d’hypothèque sont opposables à FGP.

En conséquence, le tribunal condamnera FGP à payer à Mr [F] 30.000 euros au titre des frais relatifs à la prise d’hypothèque prévue au contrat, augmentés des intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du jugement à intervenir.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et les conditions permettant d’y faire exception ne sont pas réunies.

En conséquence le tribunal dira qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Sur les dépens

La société FONCIERE GRAND [Localité 10], succombant, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et/ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner FONCIERE GRAND [Localité 10] à verser à Mr [M] [F] somme de 15.000 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

Condamne la SAS FONCIERE GRAND [Localité 10] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 6.053.577,89 euros au titre du contrat de prêt du 23/01/2023, augmentée (i) de 1.400.000 euros d’intérêts pour la période allant du 23/01/2023 au 23/01/2024 (ii) des intérêts au taux légal appliqués à un capital restant dû de 7.000.000 d’euros pour la période allant du 24/01/2024 au 29/10/2025 (iii) des intérêts au taux légal appliqués à un capital restant dû de 6.053.577,89 euros pour la période allant du 30/10/2025 et jusqu’à parfait paiement ;

Condamne la SAS FONCIERE GRAND [Localité 10] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 30.000,00 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition de ce jugement ;

Condamne la SAS FONCIERE GRAND [Localité 10] à payer à Monsieur [M] [F] la somme de 15.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit ;

Condamne la SAS FONCIERE GRAND [Localité 10] aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 143,77 € dont 23,75 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 novembre 2025, en audience publique, devant M. André Pinto, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Guy Rousseau, M. Olivier de Coussemaker et M. André Pinto.

Délibéré le 24 novembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Guy Rousseau, président du délibéré et par M^me Luci Furtado Borges, greffière.

La greffière

Le président.