TRIBUNAL DE COMMERCE DE ROANNE

Jugement du 6 Mai 2026

DEMANDEUR,

SARL CRC26 INVEST

[Adresse 1] Numéro d’identification SIREN : 835 109 158 Représentée par M^e Eric AGNETTI AVOCAT au barreau de NICE ayant pour correspondant la SELARL CHANTELOT & ASSOCIES avocat au barreau de ROANNE.

DÉFENDEUR,

SARL SARL [Adresse 2]

[Adresse 3]uméro d’identification SIREN : 839 607 777Représentée par M^e Nicolas BOIS avocat au barreau de LYON.

INTERVENANT VOLONTAIRE

SARL MAXEL.IMMOBILIER

[Adresse 3]uméro d’identification SIREN : 839 085 545Représentée par M^e Nicolas BOIS avocat au barreau de LYON.

N° Rôle : 2025F00031

Composition du tribunal lors des débats et du délibéré

M^me Valérie SALMON, président, M. Jean-Guy AUROUX et M^me Jocelyne DANJOUX, juges,

Assistés lors des débats de

M^me Caroline DEMUYTER, commis greffier.

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe, ainsi qu’il l’a été annoncé à l’audience en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Signé électroniquement conformément aux dispositions de l’article 456 du code de procédure civile, par M^me Valérie SALMON, président, et par M^e Jérôme BLETTERY, greffier, à qui la minute de la décision a été remise par le signataire.

EXPOSE DES FAITS – PROCEDURE

La SARL [Adresse 2] située à [Localité 1] est spécialisée dans toutes opérations immobilières et financières.

Son capital social fixé à l’origine à 1.000,00 Euros se compose comme suit :

* 500 parts détenues par la SARL MAXEL IMMOBILIER

* 500 parts détenues par la SARL CRC26 INVEST.

Elle a acquis en 2018 un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 2] pour un montant de 4.200.000,00 Euros.

Le 22 Mars 2024, la SARL CRC26 INVEST a cédé 499 parts à la SARL MAXEL IMMOBILIER.

A la date de la cession, la société CRC26 INVEST est titulaire d’une créance de compte courant dans les livres de la SARL [Adresse 2] pour un montant de 1.779.871,00 Euros.

Un autre protocole est signé le même jour afin d’encadrer le remboursement par la SARL VILLA HERMES du montant du compte courant détenu dans ses livres par la société CRC26 INVEST.

Les associés se sont mis d’accord pour vendre le bien situé à [Localité 2] ; le protocole prévoit que le remboursement ait lieu dans les 30 jours qui suivent la cession du bien immobilier.

D’autre part, l’accord prévoit également le remboursement d’un prêt de 122.500,00 Euros avec les intérêts que la société MAXEL INVEST a consenti à la société CRC26 INVEST le 24 Juillet 2023.

La vente de l’immeuble cannois a été signée le 16 Avril 2025 pour un montant de 10.750.000,00 Euros.

Les parties se sont rapprochées en vue du remboursement du compte courant d’associé mais les tentatives ont échoué.

La société CRC26 INVEST a obtenu le 15 Juillet 2025 l’autorisation de faire pratiquer une saisie conservatoire de créances pour la somme de 1.950.000,00 Euros sur les comptes de la SARL [Adresse 2].

Le 1 er Août 2025 la SARL CRC 26 INVEST a sollicité une autorisation d’assigner en référé d’heure à heure afin d’obtenir le remboursement par la SARL [Adresse 2] de la somme de 1.967.338,31 Euros correspondant à sa créance de compte courant d’associés inscrite dans les livres de la VILLA HERMES et que la saisie conservatoire prononcée le 15 Juillet 2025 soit convertie en saisie définitive.

Une ordonnance a été rendue par le Président du tribunal de commerce de ROANNE le 24 Septembre 2025 condamnant la SARL [Adresse 2] à payer à la société CRC26 INVEST la somme de 1.200.000,00 Euros et convertissant la saisie conservatoire en saisie définitive à hauteur de cette somme.

Le 30 Décembre 2025 la société MAXEL IMMOBILIER a assigné devant le tribunal de commerce de CANNES la société CRC 26 INVEST afin de la voir condamner à lui rembourser le prêt de 122.500,00 Euros et ses intérêts.

Suivant acte de commissaire de justice signifié à personne le 7 Mai 2025, la société CRC26 INVEST a fait assigner la SARL [Adresse 2] à comparaître devant le tribunal de commerce de ROANNE, aux fins de voir :

* Recevoir la société CRC26 INVEST en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

* Condamner la SARL [Adresse 2] à payer à la société CRC26 INVEST au plus tard dans le délai de 30 jours suivant la date de

réitération des actes de vente de son actif immobilier la somme de 1.876.110,49 Euros outre intérêts du compte courant du 1er Janvier 2024 au 30 Juin 2024 au titre du compte courant d’associé dont est titulaire la société créancière dans les livres de la SARL [Adresse 2], outre tous autres intérêts à courir depuis la date de délivrance de la présente assignation ;

* Surseoir à statuer sur la demande en paiement ci-dessus dans l’attente du terme susvisé fixé contractuellement suivant le protocole d’accord régularisé en date du 22 Mars 2024 ;

* Réserver les dépens.

Un calendrier de procédure a été établi et dans le cadre de la mise en état un juge conciliateur a été désigné.

La société CRC26 INVEST n’a pas été convoqué aux assemblées générales d’approbation des comptes des années 2023 et 2424. Elle a obtenu du Président du tribunal de commerce de ROANNE une ordonnance le 29 Décembre 2025 désignant la SELAS AJUP comme mandataire ad hoc.

Ce dernier a convoqué les parties à une assemblée générale le 26 Février 2026.

Les échanges de l’assemblé générale de la société HERMES ont été consigné par Me [F], commissaire de justice, donc l’assistance avait été préalablement demandé par la société CRC 26 INVEST.

La tenue de cette assemblée générale a eu lieu seulement quelques jours avant l’ouverture des débats devant le tribunal de céans.

Les dernières conclusions des parties ont également été déposées quelques jours avant les débats.

Suite à l’échec de la conciliation l’affaire a été plaidée le 4 Mars 2026 et mise en délibéré.

PRETENTIONS DES PARTIES

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer les parties à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le demandeur dans ses conclusions en date du 2 Mars 2026 et reprises à l’audience soutient que :

La société CRC26 INVEST reprend les articles 1103 et 1104 du Code Civil pour fonder sa demande de remboursement. Elle affirme que selon les termes du protocole d’accord la créance de compte courant dont elle est titulaire aurait dû lui être remboursée dans les 30 jours suivant la cession de l’immeuble de [Localité 2] mais le remboursement n’a pas eu lieu ; elle réaffirme détenir une créance de 1.967.338,31 Euros, créance actualisée au 31 Décembre 2024.

La demanderesse répond ensuite aux demandes reconventionnelles de la SARL [Adresse 2].

Elle se défend tout d’abord de n’avoir pas été défaillante contrairement à l’argumentation de la société VILLA HERMES. Elle considère justement que

les fonds alloués au projet immobilier constitués par cet apport en compte courant ne peuvent être qualifiés d’insuffisants. Elle reconnaît certes n’avoir pu apporter un nouveau soutien financier comme il aurait fallu mais aucun texte n’impose à un associé de réaliser des apports en compte courant. N’avoir pu réaliser un apport complémentaire ne peut être qualifié de fautif. D’ailleurs elle a cédé la quasi-totalité de ses parts pour ne pas empêcher l’opération immobilière.

En vertu de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile elle demande également au tribunal de Céans d’écarter les dernières conclusions de la SARL [Adresse 2] puisque cette dernière n’aurait pas respecté le calendrier de procédure.

Elle se défend également sur le caractère qualifié par la VILLA HERMES d’abusif de la présente demande de remboursement.

La société CRC26 INVEST apporte les précisions suivantes à sa position :

* Dans les jours qui ont suivi la cession du bien immobilier l’associé MAXEL IMMOBILIER a, lui, été remboursé par la SARL [Adresse 2] à hauteur de son compte courant d’associé soit 4.000.000,00 Euros.

* Avoir accepté un prêt en Septembre 2023 de la part de son associé MAXEL IMMOBILIER pour répondre aux appels de fonds ne rend pas pour autant la demande actuelle abusive.

* Enfin la demande ne peut être qualifiée d’abusive alors qu’elle a été accueillie par le juge des référés qui a condamné la société [Adresse 2] à une provision.

Pour conclure, sur le montant du remboursement demandé, la société CRC26 INVEST maintient qu’il reste à lui devoir 767.338,31 Euros puisqu’elle détient déjà la somme de 1.200.000,00 Euros.

Quant aux différentes sommes dont la SARL CRC26 INVEST serait redevable elle les juge infondées. Elle rappelle que la responsabilité des associés se limite au montant de leurs apports.

La [Adresse 2] demande en effet une compensation de différents frais et taxes pour un total estimé dans un premier temps à 320.000,00 Euros. Ces frais au moment des débats ne sont qu’éventuels puisqu’il s’agit de projections sur des droit de mutation et d’enregistrement.

Concernant le prêt de 122.500,00 Euros octroyé par la société MAXEL IMMOBILIER, elle constate suite à l’Assemblé Générale du 4 Juillet 2025 qu’il n’a pas été comptabilisé dans les comptes de la société [Adresse 2]. Le montant des 122.500,00 Euros n’apparaît pas au crédit de son compte courant non plus. Elle considère donc être dégagée de son obligation de rembourser ce prêt.

Pour finir elle s’oppose à la demande de délai de paiement car la société VILLA HERMES n’a pas hésité après la cession de l’immeuble [Localité 3] à rembourser et l’associé principal et la dette bancaire

La société CRC26 INVEST demande donc au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du Code Civil, Vu les dispositions de l’article 446-2 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de l’article R511-7 du Code des Procédures Civiles d’exécution,

Vu les dispositions de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées aux débats,

* Recevoir la société CRC26 INVEST en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

* Rejeter les écritures de la SARL [Adresse 2] adressées en totale méprise du calendrier procédural fixé par la juridiction.

Par suite,

* Juger que la SARL VILLA HERMES a contracté des engagements financiers à l’égard de la société CRC26 INVEST au terme du protocole conclu en date du 22 Mars 2024 ayant figé ses obligations de remboursement de créance de compte courant de la société CRC26 INVEST dans un délai de 30 jours suivant la vente de l’actif immobilier intervenue en date du 15 Avril 2025 ;

* Juger que la SARL [Adresse 2] n’a pas respecté ses engagements contractuels précités ;

* Juger que le montant de la créance de compte courant de la société CRC26 INVEST d’un montant de 1.967.338,31 Euros est comptabilisé dans les comptes de la SARL [Adresse 2] arrêtés au 31 Décembre 2024 et qu’il demeure non contesté ;

* Juger que les sociétés VILLA HERMES et MAXEL IMMOBILIER ont fait l’aveu par la voix de leur représentant légal commun lors de l’assemblée générale tenue le 26 Février 2026 que les sommes réclamées à la société CRC26 INVEST ne sont pas causées et que, en toutes hypothèses, elles ont été restituées par la société [Adresse 2] à la société MAXEL IMMOBILIER ;

* Juger que les sociétés [Adresse 2] et MAXEL IMMOBILIER ont nécessairement causé un préjudice à la société CRC26 INVEST en agissant de la sorte, la contraignant à des situations particulièrement anxiogènes et chronophages.

En conséquence,

* Condamner la SARL [Adresse 2] à rembourser à la société CRC26 INVEST le montant de son compte courant d’un montant de 1.967.338,31 Euros correspondant à sa créance de compte courant ressortant des comptes de la société débitrice arrêtés au 31 Décembre 2024, déduction faite de la somme de 1.200.000,00 Euros appréhendée dans le cadre de la saisie opérée sur les comptes bancaires de la SARL [Adresse 2] ouverts dans les livres de la CAISSE D’EPARGNE [Localité 4] DROME ARDECHE en date du 11 Juillet 2025, soit un solde en principal restant dû de 767.338,31 Euros ;

* Condamner la SARL [Adresse 2] à régler en sus à la société CRC26 INVEST les intérêts courus sur le montant de son compte courant s’établissant à 1.967.338,31 Euros du 1er Janvier 2025 jusqu’à la date

effective du remboursement du solde du compte courant en rémunération dudit compte courant, montant à parfaire ;

* Condamner encore la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à s’acquitter chacune d’une amende civile de 10.000,00 Euros au titre des leurs actions parfaitement abusives ;

* Condamner enfin la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à régler chacune 10.000,00 Euros à la société CRC26 INVEST en réparation des préjudices causés par leurs actions abusives anxiogènes et chronophages ;

* Débouter la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions ;

* Condamner la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à payer chacune à la société CRC26 INVEST la somme de 10.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens d’instance en ce compris les frais de commissaire de justice engagés.

Le défendeur dans ses conclusions en date du 4 Mars 2026 et reprises à l’audience soutient que :

La SARL [Adresse 2] conteste la demande de remboursement de la somme de 1.876.110,49 Euros initiée par la société CRC26 INVEST car elle la considère abusive.

Elle prétend en effet qu’il existe une violation du pacte d’associé.

La SARL [Adresse 2] explique que suite à l’achat en 2018 de l’immeuble situé à [Localité 2] plusieurs emprunts pour travaux ont été signés entre 2018 et 2024.

Le montant de ces emprunts en dehors de l’emprunt initial pour l’acquisition du bien s’élève à 7.300.000,00 Euros

La société MAXEL IMMOBILIER a dû verser davantage sur le compte courant de la société [Adresse 2] et a remonté son compte courant d’associé au capital de la société.

En revanche la société CRC26 n’a pas participé à l’effort financier supplémentaire.

Elle avance que dans des situations similaires la demande de remboursement d’un compte courant peut être refusée si l’associé qui exerce son droit au remboursement de son compte courant ne concourt pas aux frais de la société.

L’associé contreviendrait ainsi à l’intérêt social de la société.

La SARL [Adresse 2] demande par conséquent à titre principal le rejet de la demande de remboursement de la somme de 1.876.111,49 Euros.

Dans le cas contraire, elle demande à titre subsidiaire que les frais et intérêts de retard soient déduits du remboursement.

Elle s’explique en rappelant les textes de l’article 1103 du Code Civil et avance que la société CRC26 INVEST n’a pas respecté ses engagements contractuels.

En l’espèce seule la société MAXEL IMMOBILIER a assumé les charges financières de la société [Adresse 2] ; la société CRC26 INVEST n’ayant plus les capacités de poursuivre le projet immobilier a été dans l’obligation de vendre ses parts.

Elle s’explique aussi en s’appuyant sur les aménagements qui ont été apportés à l’article L223-1 du Code de Commerce limitant dans une SARL les pertes de chaque associé à concurrence de leurs apports.

Elle considère que comme les deux sociétés associées détenaient des parts égales de la SARL [Adresse 2], elles devaient donc supporter les charges et dettes sociales de manière égale.

Elle prétend que les frais faisaient partie du protocole négocié.

Ainsi la SARL CRC 26 INVEST serait redevable de la moitié des droits d’enregistrements et autres frais qui se composent comme suit :

* 214.432,00 Euros correspondant au complément des droits de mutation (en raison du délai dépassé pour la vente du bien) ;

* 35.568,00 Euros d’intérêts de retard ;

* 11.000,00 Euros de taxes pour logement vacant sur 2025 ;

* 9.000,00 Euros de taxe foncière ;

* 650,00 Euros de CFE,

* 49.350,00 Euros d’autres dépenses éventuelles.

Pour conclure, d’après la société [Adresse 2] la SARL CRC26 INVEST lui doit 120.000,00 Euros de frais correspondant principalement à des droits de mutation.

En vertu de l’article 1343-5 du Code Civil, la société [Adresse 2] demande des délais de paiement en cas de remboursement complet du compte courant d’associé.

Elle conforte cette demande par plusieurs décisions de Cour d’Appel qui ont décidé d’accorder des délais de règlement ou des reports selon la situation économique de la société débitrice.

et demandent donc au tribunal de :

Vu l’article 1103 du Code civil,

Vu la jurisprudence visée,

Vu les pièces versées au débat

A titre principal,

* Débouter la société CRC26 INVEST de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société [Adresse 2] ;

* Débouter la société CRC26 INVEST de sa demande de paiement et des intérêts ;

Condamner la société CRC26 INVEST à régler à la société MAXEL IMMOBILIER la somme de 160.000,00 Euros au titre des frais et droits d’enregistrement engagées dans le cadre de la vente de la maison située à [Localité 2] en exécution de ses engagements.

A titre subsidiaire,

* Accorder les plus larges délais de paiement à la société [Adresse 2] ;

* Débouter la société CRC26 INVEST de sa demande de paiement des intérêts demandés.

En tout état de cause,

* Débouter la société CRC26 INVEST de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société [Adresse 2] et MAXEL IMMOBILIER ;

* Condamner la société CRC26 INVEST à payer la somme de 15.000,00

Euros à la société [Adresse 2] et à la société MAXEL

IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* Condamner la société CRC26 INVEST aux entiers dépens de l’instance.

En vertu des articles 328, 329 et 330 du Code de Procédure Civile la société MAXEL IMMOBILER demande à intervenir volontairement à la présente instance.

En effet, elle est associée de la SARL [Adresse 2] en détenant 999 parts sociales sur 1000.

En vertu du protocole négocié du 22 Mars 2024 qui prévoit le remboursement de la créance du compte courant d’associé de la société CRC26 INVEST la société MAXEL IMMOBILIER est intéressée par l’action engagée.

Cette dernière a un intérêt pour la conservation de ses droits à soutenir la SARL [Adresse 2].

Elle demande au tribunal

Vu l’article 1103 du Code civil, Vu la jurisprudence visée, Vu les pièces versées au débat,

* Débouter la société CRC26 INVEST de ses demandes, fins et prétentions à l’égard de la société [Adresse 2] ;

* Condamner la société CRC26 INVEST à régler à la société [Adresse 2] et à la société MAXEL IMMOBILIER la somme de 320.000,00 Euros au titre des frais et droits d’enregistrement engagées dans le cadre de la vente de la maison située à [Localité 2],

* Condamner la société CRC26 INVEST à régler à la société MAXEL IMMOBILIER les sommes suivantes :

* 122.500,00 Euros correspondant au capital du prêt octroyé,

* 308.291,67 Euros au titre des intérêts de retard dus arrêtés au 23 Octobre 2025 à parfaire jusqu’au jour du recouvrement effectif par la société MAXEIL IMMOBILIER.

* Condamner la société CRC26 INVEST à payer la somme de 15.000,00

Euros à la société [Adresse 2] et à la société MAXEL

IMMOBILIER au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* CONDAMNER la société CRC26 INVEST aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Le tribunal s’en tiendra :

* Aux conclusions du 2 Mars 2026 pour la société CRC 26 INVEST, et du 4 Mars 2026 pour la SARL [Adresse 2]. Toute autre prétention soumise dans le cadre du délibéré alors que non demandée par le tribunal de céans sera rejetée de part et d’autre.

* Aux plaidoiries qui se sont tenues le 4 Mars 2026.

A l’origine, la société VILLA HERMES créée en 2018 était composée de 2 sociétés actionnaires à parts égales : la société MAXEL IMMOBILIER et la société CRC26 INVEST.

Son objet social est la réalisation de toute opération immobilière et financière c’est la raison pour laquelle elle a acquis en 2018 un bien immobilier à [Localité 2] pour un montant de 4.200.000,00 Euros.

Le 22 Mars 2024 jour du rachat de 499 parts sur 500 de la société CRC26 INVEST par l’autre société associée la MAXEL IMMOBILIER, un protocole d’accord a été signé entre les parties afin de planifier le remboursement par la SARL [Adresse 2] des créances en compte courant dont la société CRC 26 INVEST est titulaire.

En vertu de ce protocole, il est demandé à titre principal au tribunal de céans de dire si la demande de remboursement de 1.967.338,31 Euros introduite par la société CRC26 INVEST au titre de son compte courant est fondée.

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1353 dispose « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Le protocole du 22 Mars 2024 indique qu’au jour de la cession des parts la société CRC26 INVEST est titulaire d’une créance en compte courant dans les livres de la société [Adresse 2] pour un montant de 1.779.871,00 Euros.

Le protocole prévoit le remboursement de ce compte courant au plus tard dans les 30 jours qui suivront la cession de l’actif immobilier.

L’accord prévoit également que le décompte du remboursement soit opéré avec des intérêts fiscalement déductibles.

Il est établi que la vente du bien immobilier a été signée le 16 Avril 2025 pour la somme de 10.750.000,00 Euros et que la société VILLA HERMES ne s’est pas exécutée.

Il revient par conséquent à la société [Adresse 2] d’apporter la preuve du fait qui lui permettrait d’échapper à son obligation de rembourser le compte courant d’associé de la société CRC26 INVEST.

La société [Adresse 2] prétend ne pas être dans l’obligation de rembourser le compte courant de la société CRC26 INVEST car cette demande serait abusive. Elle considère en effet avoir réalisé seule tous les efforts financiers nécessaires à la réalisation du projet immobilier. En laissant MAXEL IMMOBILIER assumer seule la viabilité du projet la société CRC26 INVEST serait fautive d’une rupture du pacte d’associé.

Elle prétend que dans des situations similaires, il aurait été jugé que le remboursement d’un compte courant aurait été refusé pour rupture du pacte social.

Pourtant la société [Adresse 2] ne soumet à notre juridiction aucune jurisprudence.

La société VILLA HERMES n’apporte donc pas la preuve de l’existence d’un fondement de droit à la rupture d’un pacte social.

D’une manière plus générale, le tribunal recherchera si la société CRC26 INVEST a manqué à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, l’immeuble a été mis en vente en Juillet 2020.

La cession des parts sociales de la société CRC26 INVEST a été signée le 22 Mars 2024.

Les négociations de l’emprunt ont débuté en 2020, puis redébattu en 2022 puis en 2023 soit avant la vente des parts.

Ainsi les deux associés ont assumé ensemble les difficultés liées au retard dans le projet de vente de l’immeuble pendant presque 4 ans.

Et finalement, la société MAXEL IMMOBILIER s’est retrouvée seule devant les difficultés seulement pendant 1 an.

Face au prétendu désengagement de son associé la société MAXEL INVEST laisse entendre avoir dû réaliser un abondement supplémentaire sur son compte courant.

A la lecture du rapport des assemblées au 31 Décembre 2023, les comptes courants des associés étaient presque identiques.

La cession des parts a été réalisée 3 mois plus tard.

Si la défenderesse a réalisé des efforts financiers supplémentaires, ils l’ont été très tardivement voire seulement après la cession des parts.

Ainsi sur la période de l’association la preuve n’est pas faite d’un déséquilibre dans l’engagement financier de chaque associé.

En revanche la société MAXEL IMMOBILIER a accordé un prêt de 122.500,00 Euros le 21 juillet 2023 à son associé la société CRC26 INVEST.

L’effort financier de la société MAXEL INVEST est certes significatif mais par rapport au montant des transactions immobilières et des fonds déjà avancés par chaque associé, cet effort ne sera pas jugé comme disproportionné ni démontrant un manquement de la part de la société CRC26 INVEST.

Ne plus être en situation d’abonder au financement d’un projet et demander un soutien financier à son partenaire en contractant un emprunt n’est pas constitutif d’une faute.

Cette action marque une différence de moyens entre les associés mais n’est pas constitutive d’une faute et ne peut être assimilé à une rupture de pacte social.

Ainsi la société MAXEL IMMOBILIER n’apporte pas la preuve d’un manquement de la part de la société CRC26 INVEST à ses obligations contractuelles.

Le tribunal dira par conséquent que la demande de la société CRC26 INVEST n’est pas abusive.

Dans le cas d’un rejet de sa demande, la société MAXEL IMMOBILIER demande reconventionnellement que du remboursement du compte courant soit déduit 160.000,00 Euros soit la moitié des frais qu’elle a de l’engager seule.

Dans ses dernières conclusions elle additionne les frais suivants :

* Droits de mutation complémentaires exigibles faute de revente dans les 5 ans : 214.432,00 Euros ;

* Intérêts de retard provisionnés : 35.568,00 Euros ;

* Taxes pour logement vacant 2025 estimé à 11.000,00 Euros ;

* Taxes foncières 2025 estimée à : 9.000,00 Euros ;

* CFE 2025 estimation : 650,00 Euros.

Au cours des débats le tribunal a décidé de demander par note en délibéré de justifier l’ensemble de ces frais dans l’hypothèse où il accepterait ce dédommagement.

La société [Adresse 2] a répondu aux réajustements comme suit en produisant les pièces de l’administration fiscale :

* Droits de mutation complémentaires exigibles faute de revente dans les 5 ans : 214.869,00 Euros ;

* Intérêts de retard provisionnés : 37.136,00 Euros ;

* Taxes pour logement vacant 2025 : 10.990,00 Euros ;

* Taxes foncières 2025 : 7.797,00 Euros ;

* CFE 2025 : 734,00 Euros.

Elle ajoute même la somme de 242.559,00 Euros correspondant à d’autres dépenses éventuelles engagées dont des factures d’artisans.

Cette dernière demande sera d’office rejetée car non débattue ni évoquée aux débats.

L’article L.223-1 du Code de Commerce dispose : « La société à responsabilité limitée est instituée par une ou plusieurs personnes qui ne supportent les pertes qu’à concurrence de leurs apports. »

L’emprunt négocié par la SARL VILLA HERMES consiste en une ouverture de crédit marchand de biens. Le découvert ainsi négocié par la SARL [Adresse 2] a pour objet de financer les travaux qui portent sur le bien immobilier [Localité 3].

Le protocole d’accord du 22 Mars 2024 ne prévoit aucune condition restrictive au remboursement du compte courant et donc aucune éventuelle déduction de frais.

Les frais dont la société VILLA HERMES demande un remboursement partiel lui sont afférents ; c’est au nom de la société [Adresse 2] que l’administration des finances publiques a adressé sa proposition de rectification.

Que la sanction couvre une période où il y a eu un changement d’associés et où la société VILLA HERMES a connu des pertes n’a pas d’incidence dans la mesure où elle continue d’être active et en capacité d’assumer.

A la date du 26 Février 2026, date du courrier de l’administration la société [Adresse 2] a réalisé la vente de l’immeuble c’est donc à elle d’assumer ces frais, tout comme elle a assumé les travaux du projet immobilier.

La demande reconventionnelle des sociétés défenderesses sera donc rejetée.

Le protocole prévoit également qu’il faudra ôter du remboursement du compte courant le capital et les intérêts du prêt octroyé à la société CRC26 INVEST par la société MAXEL INVEST.

Le 30 Décembre 2025 la société MAXEL IMMOBILIER a assigné la société CRC26 INVEST devant le tribunal de commerce de CANNES afin d’obtenir le remboursement de ce prêt de 122.500,00 Euros outre intérêts (une saisie conservatoire de 430.791,00 Euros a d’ailleurs été mise en place le 12 Novembre 2025) la question est donc pendante devant une autre juridiction.

D’autre part, la société MAXEL IMMOBILIER dans ses dernières conclusions demande au tribunal de céans outre de débouter la société CRC26 INVEST, de la condamner seulement au remboursement des frais et droits d’enregistrements pour 160.000,00 Euros. Plus aucune autre demande ne concerne le remboursement du prêt.

En raison de ces éléments, la demande de remboursement du prêt de 122.500,00 Euros de la société MAXEL IMMOBILIER à l’encontre de la société CRC26 INVEST sera écartée des débats.

Ainsi, il sera fait droit à la demande de remboursement du compte courant d’associé par la société [Adresse 2] à la société CRC26 INVEST pour la somme de 1.967.338,31 Euros telle qu’elle est inscrite dans les comptes de la SARL [Adresse 2] au 31 Décembre 2024.

A cette somme s’ajoutera les intérêts de comptes courants à partir du 1 er Janvier 2025 jusqu’à la date du présent jugement.

La demande de remboursement de frais pour 160.000,00 Euros principalement composé droits de mutation et de leurs intérêts sera rejetée.

L’article 32-1 du Code de Procédure Civile dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

La société CRC 26 INVEST demande au tribunal de céans de condamner la société [Adresse 2] à une amende civile de 10.000,00 Euros.

La demande introduite par la société VILLA HERMES devant le tribunal de commerce de CANNES afin d’obtenir le remboursement du prêt alors que ce remboursement est prévu dans le protocole du 22 mars 2024, cette action ne parait ni abusive ni dilatoire.

Cette demande de condamnation à une amende civile sera rejetée.

La société CRC26 INVEST demande au tribunal de céans de condamner les sociétés défenderesses à une indemnité de 10.000,00 Euros afin de réparer les préjudices causés par la résistance abusive dont a fait preuve la société [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER.

La société CRC26 INVEST justifie sa demande de dommages-intérêts par le fait que la société [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER ont manqué à la bonne foi requise dans les relations contractuelles et que leur résistance est abusive et injustifiée.

Le tribunal dispose des éléments suffisants pour fixer à 20.000,00 Euros le montant du préjudice subi, en conséquence, il condamnera la société [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à payer chacune la somme de 10.000,00 Euros à la société CRC26 INVEST cette somme au titre de dommages-intérêts.

L’article 1343-5 du Code Civil donne la possibilité au juge d’accorder des délais de paiement lorsque la situation financière le justifie.

La société [Adresse 2] ne produit aucune pièce qui pourrait prouver une situation financière compliquée.

Au 31 Décembre 2024, soit avant la cession du bien immobilier à [Localité 2], l’assemblée générale fait état d’une perte de 665.485,00 Euros.

La vente ayant été réalisée 4 mois plus tard à hauteur de 10.750.000,00 Euros, il est peu probable qu’elle se trouve en difficulté elle sera donc jugée apte à assumer la charge des frais avancés pour 320.000,00 Euros.

Cette demande sera rejetée.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le tribunal retiendra que pour faire reconnaître ses droits, le demandeur a dû exposer des frais non compris dans les dépens et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ; le tribunal condamnera la SARL VILLA HERMES et la SARL MAXEL IMMOBILIER à lui payer chacune la somme de 5.000,00 Euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboutera le demandeur du surplus de sa demande de ce chef ;

Sur les dépens

Les dépens seront supportés par les défendeurs qui succombe en ses prétentions.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutable.

En outre la partie succombant n’a ni motivé ni même demandé une exemption à cette exécution provisoire de droit.

Néanmoins, l’article 514-1 du code de Procédure civile dispose que : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée ».

En l’espèce et vu la nature de l’affaire, le Tribunal n’estime pas nécessaire que soit écartée l’exécution provisoire de ce jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal après en avoir délibéré, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire.

Vu les articles 1103,1104, 1353, 1343-5 du Code Civil, Vu l’article 32-1 du Code de Procédure Civile, Vu les pièces versées au débat

Juge la société CRC26 INVEST recevable en ses demandes et bien fondée.

Condamne la SARL [Adresse 2] à rembourser la SARL CRC26 INVEST du montant de sa créance de compte courant d’un montant de 1.967.338,31 Euros arrêté au 31 Décembre 2024 déduction faite de la somme de 1.200.000 Euros appréhendés dans le cadre de la saisie opérée sur les comptes bancaires de la SARL [Adresse 2] ouverts dans les livres de la CAISSE D’EPARGNE [Localité 4] DROME ARDECHE en date du 11 Juillet 2025, soit un solde en principal restant dû de 767.338,31 Euros,

Condamne la SARL [Adresse 2] à régler en sus à la société CRC26 INVEST les intérêts courus sur le montant de son compte courant s’établissant à 1.967.338,31 Euros du 1er Janvier 2025 à la date du présent jugement.

Condamne la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à payer chacune à la SARL CRC26 INVEST la somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages-intérêts.

Déboute la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,

Condamne la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER à payer chacune à la SARL CRC26 INVEST la somme de 5.000,00 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et déboute le demandeur du surplus de sa demande de ce chef.

Condamne la SARL [Adresse 2] et la SARL MAXEL IMMOBILIER aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice engagés.

Sur l’exécution provisoire

Dit n’y avoir lieu à sursoir à l’exécution provisoire de ce jugement.

Liquide les frais de greffe compris dans les dépens (article 701 du code de procédure civile) à la somme de 92,86 Euros TTC (TVA=20 %).

Rejette comme inutiles et non fondés tous autres demandes, moyens et conclusions contraires des parties.

Le greffier

Le président.